https://ameblo.jp/satotsubokun/ ひよっこ不動産投資家(自称)の実体験を綴ります。神奈川在住で30台前半のIT系勤務です。夫婦のみの世帯で、土日だけ不動産投資に力を入れています。物件を見に行って、セミナに参加して、気ままに書ければと思います。不動産投資仲間を求めて止みません。 ja
うちの法人は12月決算なので2末までに確定申告が必要なので。


これまで会計処理関連でやってきたことはレシート集めとそれを送ることくらいです。

嫁がすべてやってくれるので僕個人はほとんど何もしていません(笑)。


■史上最高の赤字決算


…とするつもりです。

1期目であり、かつアパートを3棟購入しているので当然です。


決算書は借入れている銀行へ提出することになります。

通常、赤字決算では評価はよろしくないですが、

物件購入は周知の事実なので問題ありません。


それよりもすでに始まっている今期が大事になります。

ガラガラ新築アパートのままでは連続赤字となるし、

破産が見えてきます(笑)。


減価償却抜きで黒字、

これが今期の最低目標です。


■消費税還付ができなくなる


税理士さんに説明していただきました。

今年の4月から法律が変わり、

不動産投資での消費税還付で現金を大幅還元！

ができなくなります。


厳密にはできますが、

3年後くらいに還付金の一部をまた返金しなくてはならなくなるようなのです。


そのロジックは、

現行の消費税納税額は1期分で算出していたものを、

これからは「向こう3期分の平均」で算出することになるのです。


なので1期目で還付金を受け取れるのですが、

計算に必要な3期分の売上げが分かる時期になると、

再計算のうえ精算させられる、というのです。


これでは旨味はなくなってしまうというものです。


以上です。
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]]> https://ameblo.jp/satotsubokun/entry-12135689761.html Fri, 04 Mar 2016 22:24:28 +0900

ありがとう！

そして

ありがとう！！


早速トラブルです。


■寒さ極まる暖房エラー


「エアコンの暖房がエラーで使えません」

と入居者から連絡があった、と管理会社から僕に連絡がきました。


最近急に寒くなり、朝は素足なら床が痛く感じるほどです。

つまり一大事です。


ひとまず管理会社でメーカーに問い合せて、現地確認してもらえることになりました。

エアコンの初期不良か、という予想でしたが、そうではありませんでした。


■初歩的な設置ミス


メーカー担当いわく「なかなかないケース。施工ミスですね」とのこと。

またもややってくれました。

ポンコツ売主と経験不足施工業者の仕業です。


エアコンの暖房機能を使うために必要なガス（密閉されている）が

すべて抜けきってしまっていることがエラーの原因でした。

修理費用は2万5千円ほどと言われたので、

即座に売主に電話しましたが日曜だからか電話に出ませんでした。


メーカー担当に報告書を書いてもらうことにして、

すぐ修理してもらうようお願いしました。

入居者様には貴重な日曜の夜をエアコン修理で潰させてしまいました。

売主が修理費を払う確約がないままですが、ここは仕方ありません。


普通の企業であれば「謝罪&修理費支払い」ですが、

この売主は異常なので。


■凡ミスじゃない


たまたま1部屋だけ、というなら単なる凡ミスで納得できますが、

そうではありませんでした。


その日のうちに管理会社に全部屋の暖房の効き具合を調べてもらったところ、

8部屋中正常なのは、たったの1部屋だけということが判明しました。


業者ではない人がやったのか、

新米業者がやったのか、

いずれにせよ技術力のない人物による取付けだったことになります。


いろんな業者が関わるアパート建築ですが、

こうも関係する人がことごとく不良を盛り込んでくれるのは、

発注元（＝売主）の酷さゆえでしょう。


次の入居者はもうすぐ入居予定です。

もちろん暖房エラー部屋です。

直す作業は数時間で終わるはずなので、すぐさま対応してほしいものです。


いつまでもポンコツ売主と関わらなければならないのは、大変苦痛です。


安定満室経営はまだ先になりそうです…。


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]]> https://ameblo.jp/satotsubokun/entry-12123934608.html Mon, 01 Feb 2016 19:30:09 +0900
賃貸で住んでいるお部屋でもこの壁紙なら原状回復できるので、

オシャレを楽しめます。

そういうフレコミでした。


■施工費圧縮なるか


アクセントクロスで空室対策する場合の施工費を、

自分でやることで圧縮できるのではないか、と思いました。

講座で実際にやってみると、50センチ四方程度の大きさですが、

なかなか簡単に貼れました。

これならアクセントクロス貼りを十分自分でできそうです。


しかし、僕にできるならやはり素人である入居者でもできそうです。

つまり「入居者が自分で選んだ壁紙を自分で貼れる」という

新たな差別化ができます。


ちなみにこのサービス、すでに「ウチコミ」というサイトでやっていました。


■大家負担で選べるセルフ壁紙貼り体験


ウチコミのサイトには僕の物件も登録しています。

なのでこのサービスが始まる時には告知も見ていました。

「壁紙の上から貼ってはがせる」と認識していなかったので、

「中古で築古でないとやりづらい」

「さらに出費するのは痛い」
（ウチコミで成約すると仲介手数料1ヶ月分は大家負担）

と考えてノーアクションでした。


ところが「貼ってはがせる」し、

その壁紙屋さんと直接取引できるし、

ということで、新築アパートしかありませんが、

これはアリかなと思いました。


この繁忙期、決まらなければ思い切ってやってみようかと思います。


自分で貼った壁紙のあるお部屋に愛着を持っていただけたら、なお良いですしね！



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]]> https://ameblo.jp/satotsubokun/entry-12121782258.html Tue, 26 Jan 2016 19:14:26 +0900
僕は空室対策にはならないと思っています。

とあるセミナで空室対策のひとつとして挙げられていました。


■悪質入居者を退去させられる


今の悪質でない入居者を守る効果は少なからずあるでしょう。

しかし、悪質入居者の残り契約期間が長い場合は、

迷惑を被っている入居者がシビレを切らせて退去！なんてこともあるでしょう。


何より、新たな入居希望者の獲得には繋がらなさそうです。

むしろ、


自身が再契約してもらえないリスク

の方が際立ちそうです。


■定期借家を嫌う法人は一握り


こう言われました。

「上場しているような大手企業くらいです、定期借家を嫌うのは」

そうなのかもしれません。

でも、好む法人も個人も聞いたことはありません。


つまり、少なくとも門戸を狭める行為になるということです。

これ以上の「空室対策」になるなら良いですが、

ハッキリと答えてもらえなかったのです。



■定期借家は検索されない


大手賃貸検索サイトには必ず「定期借家を除く」という検索ができます。

チェックボックスなのでワンクリックでオンにするだけです。

外されると部屋を見てもらうことすら叶いません。


ハイリスク・ローリターン。


僕にはそう思えます。


一般の方々に、もっと定期借家のメリットが伝われば、

好んで定期借家を選ぶ人も出てくるでしょう。

そうなれば良いのですけどね。



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]]> https://ameblo.jp/satotsubokun/entry-12119699835.html Wed, 20 Jan 2016 20:38:22 +0900 「新築8室全空」


の僕にとって、


「空室対策セミナ」

…はとてもタイムリーなテーマでしたので参加してきました。


開始早々、まずは7名の参加者の自己紹介です。

聞くと半数はこの主催の「塾生」でした。

この時点で少し萎えました。

だって、こういうのは身内で盛り上がることが多く、場違い感を感じるからです。

ちなみに有料セミナです。


僕の自己紹介のときに参加理由を問われたので、冒頭の完璧な理由を話しました。

このおかげで、幾度となく講師にヤリ玉に挙げられました（良くも悪くも）。



■講師がやりづらそうな理由


参加者に圧倒的な実績を持つ、超有名人がいたからです。

・所有不動産100室以上

・有料メルマガ発行

・某大学教授


名刺に肩書きが4つも載っており、3つは会社の「代表」でしたよ。

参加理由は「自分のやるセミナと内容が被らないようにするため」だそうです。


この人は自発的には発言しませんでした。

自分の発信するに価値があり、お金になるため、安売りできない、という理由のようです。

格好良いですね。


たまに発言すると、やはり説得力が強いので、講師がやりづらそうにしているのが良く分かりました。

講師であるコンサルタントと実績十分の投資家では意見の食い違いもあります。

立場が似て非なるので当然ですが。



■やっぱり呼び水セミナ


空室対策セミナの中ではこんなことを話していました。

・複数空室なら「初期費用は高いが家賃が安い」と「初期費用は安いが家賃は高い」部屋を作って募集してみる

…「全空なら実験できますね！」と嬉々として言われた。
つまりまだ机上論のようですね。


・モデルルームを用意する

…すでに実施済み。


・退去時修繕を入居者の火災保険で賄う

…これだけが初耳情報でした。


・平日に足しげく通って常人には買えない物件を高利回りにする方法

…常人のぼくらには意味無い。


・トライアンドエラーで国に補助金を申請するやり方

…同じくそんな時間ないので意味無い。「申請が受理された時は受験に合格したときのようだった」そうです。


さらに、空室対策としての「定期借家契約の導入」と認識と真逆の内容もあり、

疑問に思えたので質問しましたが納得させてもらえませんでした。

全体的に出し惜しみしているのか、テンポ悪かったこともあり、

僕がコンサルをお願いすることはないでしょう。



有料だから新情報があるか、と期待しましたが、このセミナもよくある「呼び水」でした。

セミナの後日に個別面談でコンサルに持ち込むのです。


無料で良いと思いましたね、このセミナは。


ここまでお読みいただきありがとうございます。

]]> https://ameblo.jp/satotsubokun/entry-12111214191.html Mon, 28 Dec 2015 18:19:36 +0900
引渡しから2ヶ月経とうとしていますが、まったく埋まりません。


そこで、残念ですが来年も見据えつつ

8部屋のうち1部屋をモデルルームにしてみました。

入居者が気に入ればすべてプレゼントです。


■シックなオシャレ部屋


管理会社に「モデルルームやってみたいんですけど～」と軽く話してみると、

いくつか提案してくれて素敵な部屋に仕上げてくれました。

しかもお値段3万以下とお手頃。


その写真は…


手元にありません、すみません。



■別アパートに転用


ほとんど同じ構成をIKEAで購入しまして、

別のアパートの空き部屋に設置しました。


その写真ならあります。


元のお部屋が7～8畳ですが、転用先は5.5畳です。

なのでテーブルを小さめにしましたが、他はほとんど同じです。


▼間接照明がいい味出します。



▼玄関にお花を添えて。



ラグが一番高価で約\8,000-。

テーブル（\980-）は脚4本を工具なしで取り付けるだけ。

カーテンも色を重視してレース付き1セット\2,000-くらい。

間接照明も案外お安く約\2,000-。


お花と花瓶は合計\300-未満です。

花瓶はタグシールを綺麗に剥がすのが苦労してました（嫁が）。


今月は入居募集は絶望的なので、

年明け早々に決まることを願ってのアレンジメントでした。



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]]> https://ameblo.jp/satotsubokun/entry-12104234303.html Wed, 09 Dec 2015 00:04:03 +0900

よく見ると何かがおかしい！


設計書にも記載されない、現場任せの細かな仕様。


「入居付けには影響ないでしょう」と言われても、


ちょっと納得いかない出来栄えをご紹介！




■イヤな「継ぎ目」


皆さんの自宅と見比べてください。

壁紙とドア枠の継ぎ目を。


きっとこんなふうにはなっていませんよね。





これは風呂場と脱衣所の間の木枠と壁紙の境目です。






普通はこんなふうに、枠の方が出っ張ります。


どっちだから有利、ということもないでしょうけど、

ならばなぜ枠少なめ仕様にしたのか。

下せません。


どうか内見者が違和感を感じませんように…。


ここまでお読みいただきありがとうございます。

]]> https://ameblo.jp/satotsubokun/entry-12094490223.html Wed, 11 Nov 2015 21:17:40 +0900

よく見ると何かがおかしい！


設計書にも記載されない、現場任せの細かな仕様。


「入居付けには影響ないでしょう」と言われても、


ちょっと納得いかない出来栄えをご紹介！




■イヤな「天井」


この天井をご覧下さい。

一見普通に見えるかもしれません。

でも僕にはセンスのない作りに見えて仕方ありません。






天井に貼り付けるようなタイプではなく、吊り下げのシーリングライトです。

居室の真ん中にあります。


なぜ吊り下げる必要があったのか。

写真上部の照明の根元を見ると分かります。


天井に凹凸があります。

これが邪魔で吊り下げざるを得ない状況になったのです。

間違いなく施工ミスです。


貼り付け式ならリモコン操作できたのに、吊り下げ式にしたからリモコンなしです。


■デコボコは現場のセンス


現場監督はお会いしましたが、とても若かったです。

普通の工事現場なら下っ端です。



図面での天井高は凹んでいる高いところで図った高さです。

低いところは構造上仕方ないそうです。


つまり、「できるだけ図面通りにした結果、こうなった」。

で、こうする前に設置器具のことは考えず、デコボコ天井の善し悪しも考えなかったのでしょう。


図面に従うことを愚直に行った結果これです。

図面ひいた設計士にも問題ありなわけです。



デコボコ天井は壁紙貼るのも大変なのです。

今後の張替え時に普通より高額になりそうで、思わぬ巻添えをくらいそうです。



シリーズ化できるくらい、いっぱいありますので今後も続けます…。

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]]> https://ameblo.jp/satotsubokun/entry-12086450560.html Tue, 20 Oct 2015 22:09:53 +0900
「年収200万円で最後の部屋に入居！？」


「申込みキャンセルになったらまたネタにします（笑）」と締めくくりましたが…



まだキャンセルされておりません。


入居日も決まり、これから契約の流れとなりそうです。

ひとまず安心。



ところが…



■満室大家さんになれず（泣


実は最後の部屋の申込み前に、別の部屋の退去が決まっていました。

フリーメールで管理会社とやり取りしているのですが、

どうやら管理会社が送ったメールが、こちらに届いていなかったようで、

退去の事実を知りませんでした。

それで前回の記事を書いて喜んでいたわけです。


とんだピエロですね。


申込みあった入居日より、退去の方が早いので、

一時的にも満室にはなりません。



■短期退去の理由


異動らしいです。

「入居者さんも申し訳なさそうにしていました」と伝えられました。


仕方ないですね。


それにしても、手痛いですね。

何せ「新築」をうたえるのは最初の募集だけです。

まだ築0.5年なので「築1年未満」としか広告できません。


おまけに3ヶ月程度の入居に留まったので、

広告費や原状回復費用もあり、大して儲けになりませんでした。



■自作マイソク


この機会にマイソクをオリジナルデザインに変更しました。

嫁のイラレ（イラストレーターというデザインツール）スキルが火を吹きます。

高価なのでイラレはうちにはないので、Word（涙）で四苦八苦してもらいました。


家賃据え置きで、反撃開始です。



しかしながら、


「これは当分申込みは入らないぞ」と思わされることになりました。

絶望的です。



それはまた別の話で…。

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]]> https://ameblo.jp/satotsubokun/entry-12085148252.html Sat, 17 Oct 2015 12:59:13 +0900
一部代金を決済で払わないという合意書を交わしました。



■徹夜の合意書


決済日当日、銀行が開く前に仲介担当に呼ばれてオフィスへ行きました。


仲介担当「これが今日交わす合意書です」

聞けば徹夜になったそうです。

ふらふらな感じです。


合意書の内容はこれまでと比べてひたすら売主不利な内容です。

当たり前です。


一言で書くと

「x日までに工事が終わらないと、残代金は一切払わないよ」

です。

工事の内容はすべて文書中に列挙してあり、とても細かいです。

本契約書の内容まで意識しなくてはならないので大変です。

例えば、この本契約の期限について。

決済日は期限の数日前というタイミングだったので、

「契約期日が過ぎても代金支払いが完了していない」

という状態が出来上がります。

誠意無き売主なら、合意書に書かなければ

「（残工事を棚に上げて）代金未払いなので違約金寄越せ！」

などと言いかねません。

いや、言います！。


合意書ではこれを防ぐためにわざわざ

「決済日に払うのはyyyy万円」

「原契約（本契約）に寄らない」

とまで書いてありました。



ちなみにこれは仲介も含めた3者合意です。

決済直前のこのタイミングで合意書に不備が見つかり、

決済中に仲介担当の上司が急いで作り直して持ってきた、という一幕もありました。

本来要らぬ合意書まで作らせて、どんだけの人に迷惑かけてくれるのか。
（上司まで引っ張り出して）



■売主旋風は赤の他人にまで


決済終了後、銀行を出るや否や、仲介担当は別れの挨拶をしてすぐ銀行内へ戻って行きました。

一緒にいた仲介担当上司に聞くと、

「担当している別の決済とブッキングしていたので決済の立会いですね」

と言うではありませんか。


決済延期を繰り返したこの案件の方が上被せしたに違いありません。

後出しなのに「問題児」なので同席してくれたのでしょう。


見ず知らずのお客にまで迷惑がかかり、


ホントどこまでも傍迷惑なポンコツ君でした。



決済前数ヶ月と決済後の残工事まで、

仲介担当には手間暇かけてもらってとても助かりました。

今度特大の菓子折りを持って御礼申し上げて来ようと思います。



ここまでお読みいただきありがとうございます。
]]> https://ameblo.jp/satotsubokun/entry-12084224373.html Wed, 14 Oct 2015 21:22:52 +0900