投資は、短期間で利益を上げるのではなく、長期間時間をかけて利益を出すものです。

基本的にスイングトレードをメインにしています。

自分の計画は、年末にプラスで終えられるよう計画を立てています。

今月から株の売買にも慣れてきたいので、自分が買っていた銘柄の中でよかったもの、イマイチだったものを記録していきたいと思います。

今後の銘柄選定の参考にしてください。

◎イマイチだった銘柄

※今後は買わない。

博展　2173　-収支-15で戻ってこないため、損切り

買ってよかった銘柄

※今後も検討

クルーズ2138 

日本製鉄　5401 

また、自分が今後買いたいと思っている銘柄もまとめたいと思います。

まだ、資金が足りませんが、貯金をして購入できるようにしたいと思います。

AOKIホールディングズ---理由：優待が魅力。大きく利益を狙う銘柄ではない。

吉野家---理由：定期的に使うため、優待を活用したい。

AOYAMA商事---理由：ネット通販でたまに使うため。

おすすめの口座：楽天証券

以前はSBIも使っていた。だが、画面の注文操作やチャートの画面が見ずらいため、乗り換えてしまった。楽天証券は自動ログインがあるため、都度ログインしなくて良い。

これからも投資を頑張っていきたいと思います。

皆さんも一緒に投資を頑張りましょう。

最初の頃は、熱心に毎週末競馬新聞を買ったり、予想サイトに課金したりしていましたが、

そもそも回収率が悪く私の購入方法では思うように回収できませんでした。

思い切って新聞を買わないで、NOTEなどの予想家さんを買ってアレンジをして購入すると、回収率が出来的に向上できました。

しかも、0-3レースしかやっていないのにも関わらずです。

なので、なぜ、新聞や予想サイトは稼げないのか書いてみました。

回収率に伸び悩んでいる人は参考にしてください。

1.なぜ、予想サイトや新聞の予想だけでは回収率が伸びないのか？

新聞は、当日の馬場状態、天気などを予想に入れた印が打てていない。

当然走る当日の天気は確認していますが、それでもパドック派や、馬場状態派の人に比べると精度が落ちます。

印はあくまで前日までの状態を考慮して組まれています。

当日に変更や修正が必要なのは容易に想像できます。

また、有料課金の予想サイトもあまり回収率が高くない理由にも考察してみました。

おそらく、記者同様にAIや各種得意なケースでの予想は数人程度に確認をして、書いていることが多いです。

多くの予想を参考にしているわけではありません。

なるべくなら、予想をする際には、さまざまな角度から予想した方がいいのですが、現状は無理です。

だから、課金していても、×が付いた馬が3着以内に入着したり穴馬予想しているものでも、全然違う馬が入ったりする現象が起きす。

そこを一般人は狙っていかなければなりません。

予想サイトや新聞の印は目安です。これを見ているう内は、お小遣いが増える程度で、

副業にしたり、人より多く稼ぐことは無理です。

なので、新聞などない方が私の予想の軸がブレないで迷わず購入することができます。

迷わないは結構競馬には重要なスキルの一つです。

2.新聞代や予想サイト代以上増やさないといけないので精神的負担が増える。

競馬はいつも常勝できるようなギャンブルではありません。

年末にプラス収支で終えられたらいいなのスポーツですので、長い目でみていく必要があるわけです。

そのための、予想サイトにつど700円や課金で5000円前後使わないといけないです。

それで、増えればいいですが、現実はそうはいかないことを実感として体験しているはずです。

なら、レースを絞り、買いたいレースのみNOTEで出している単発に課金して予想した方がいいです。

おそらく、マイナスになっている人はこれらを改善するだけでも回収率が改善するのではないかと思います。

競馬は、その年の12/31日までの間にプラスになっていれば、勝ちのレースです。

極端な話、12/30日までマイナスでもWIN5や3連系で大きく張って、12/30に数十まんの払戻が出ればそれでプラスなわけです。

このような考え方をもとに購入していく必要があります。

都度のレースに一喜一憂せず、自分の買い方を改善したり、予想方法を改善する方が自信につながりますし、

十分少ない金額で競馬を楽しめるようになります。

ぜひ、新聞や予想サイトを買わないからまずはスタートしてみてもいいかもしれません。

頼れるNOTEの予想家を見つけて自信ありレースだけ乗るのもいいかもしれません。

自分のスタイルは0-3レースで本命〜中穴等をメインとしています。

毎週更新するのではなく、自信があるレースだけを購入しています。

8/15(土)

勝負レース：自信あり度⭐️⭐️⭐️⭐️⭐️

新潟1R(朝一レース)

券種

枠連

3-流し

+190

勝負レース：自信あり度⭐️⭐️⭐️⭐️

札幌10

券種

単勝、馬連、ワイド、3連複

単勝12

ワイド5-2,11,12

馬連12-1,2,5,8,10,11,13,14,15

WIN5予想(的中率は低めです。色々アレンジしてご購入ください。)

※本命党寄りレース以外は中穴を買っています。本命党の人は買い目を変えてください。

札幌10R 12

中京6R 10

新潟7R 1

札幌11R 7

中京7 2,7

こんな感じで購入予定です。

明日も自信があるところのみ参戦したいと思います。

※競馬の勝馬投票券の購入は20歳以上からです。

また、購入の際には、完全に自己責任でご購入ください。

外れたことによる不利益の損害は一切請求できないことをここに記載しておきます。

書き方がいくつもパターンがあるため、迷ってしまうと思います。

今回はパターンごとに書き方のサンプルを上げていきますので、実務での参考にしてみてください。

1.対象のテーブル名を設定し、50文字超えの場合は表示しないようにする

=LEFT("N'[" & 追加テーブル物理名1 & ":" & 追加テーブル論理名1 & "]:登録処理'", 53)

2.文字数のカウント

="※" & LEN(AD153)03 & "文字"

3.特定の文字の値を指定し、その他は他シートから反映

=IF(R132""," ",",") & "dbo.ConvOfStandard_NVARCHAR(" & 詳細X163 & ")"

4.「NO.」などの行番号で使う

=ROW()-1

-1の部分を先頭行から離れている場合は、調整をする。

5.利益率の計算に使う

=ROUND(D2 * 1.05, 0)

6.利益率の合計

=SUM(F2:F31)

7.件数のカウントに使う

=COUNT(A2:A31)

※作業で使っていたら、その都度追加していければと思います。

※その他

インデントの設定

[ホーム]タブを開く→「配置」グループに合う[インデントを増やす]をクリックする。

直前期対策として、活用してみてください。

また、TOEICの単語の特徴として、学生時代に覚えた内容以外の別の意味になることもあるため、その辺りを重点的に覚えなす必要があります。

例：Since 学生時代〜以来で暗記。　TOEIC用　Since→〜してからに覚え直しなどこれらの切り替えが必要になってきます。

また、文法問題は、翻訳や訳すことをせず形で解けるようにしましょう。例：ofの後ろは名詞を選ぶ。名詞の形って何が来るのか？など確認する必要があるでしょう。

⭐️単語

TEPPAN英語基礎

Since→〜してから

than→〜するよりも

Spread→広がる

⭐️熟語

Followed by「〜に続いて」

In place of「〜の代わりに」

Provided that「ただし〜ならば」

⭐️文法

☑︎A replacement fee of $9 will be charged to DJC Fitness Club members [            ] lose their ID badges.(公式メルマガ　7/30)

• (A) who
• (B) where
• (C) when
• (D) which

⭐️聞き取り

これらの、構文は、一度覚えても忘れてしまうことがあります。

なので、都度必要なときに見返せるように整理してみました。

今回は、基本的なシンプルパターンなので、参考になると思います。

①先頭1〜60文字を取得する場合

LEFT(T1.XXXXXX, 60)

②先頭61〜120文字を取得する場合

SUBSTRING(T1.XXXXX, 61, 60)

③先頭一文字を取得sてい、9を5に変換、それ以外はそのまま連携する場合

CASE

  WHEN SUBSTRING(T1.XXXXX, 1, 1) = '9' THEN '5'

  ELSE SUBSTRING(T1.XXXXX, 1, 1) =

END

また、その他参考になるSQLの構文も載せているので、復習がてらお使いください。

SELECT * FROM XXX;

INSERT INTO テーブル名 (カラムの設定) SELECT (編集仕様の記載)FROM テーブル名 T1;

是非簡単なのでマスターしてみてください。

これは、いくつかパターンがあるので、開発環境に合わせて修正する必要があります。

基本的な記載パターンを書いてみたので、案の参考にしてください。

①ハイフンパターン

CONVERT(NVARCHAR(10), T1l.XXXX, 23) + ' ' + CONVERT(NVARCHAR(8), T1.XXXX, 108)

--結果：2026-08-07 15:00:00

②シンプルな変換パターン

REPLACE(CONVERT(NVARCHAR(19), T1.XXXX, 120), '-', '/')

--結果：2026/08/07 15:00:00

③CONVERTの連結パターン

CONVERT(NVARCHAR(10), T1.XXXX, 111) + ' ' + CONVERT(NVARCHAR(8), T1.XXXX, 108)

--結果：2026/08/07 15:00:00

④ハイフンで一発変換するパターン

CONVERT(NVARCHAR(19), T1.XXXXX, 120)

--結果：2026-08-07 15:00:00

⑤可読性重視でFORMAT関数を使うパターン

※SQL Server2012以降であれば、FORMAT関数が使えます。

FORMAT(T1.XXXX, 'yyyy/MM/dd HH:mm:ss')

--結果：2026/08/07 15:00:00

FORMAT(T1.XXXX, 'yyyy-MM-dd HH:mm:ss')

--結果：2026-08-07 15:00:00

基本パターンは以上です。今回は、案③のパターンで111を使って「/」に変換する方法で作りました。

本当に現場によって書き方は違うので環境に合わせた書き方が必要です。ルールや定義書を確認してから書くようにしましょう。

独学でこれらを把握するためには、LECの直前模試を受けたり、難易度が高い模試を受けて傾向を把握する必要があります。

まずは、過去問を完全に理解することと世の中に出回っている問題全てをやり切ることが重要ですが、これだけでは初見問題には対応できません。

私も、つまづいた初見問題や過去問等を書いてみたので、直前期や最新の内容の把握にご活用ください。

宅建

【代理】

☑︎売買契約する前に死亡した場合、売却をすることができない。

【譲渡】

黙秘は詐術に当たらないため、売買契約を取り消すことができる。

☑︎善意有過失→売買契約は無効

善意無過失→売買契約は有効

【借地借家法】

更新の有無で判断する。

青空駐車場や、一時的に借りて使う場合、民法のルールが適用される。

期間の定めがあるかないかで判断しない。

更新がない—-定期借家

更新がある—普通借地権

【委任契約】

委任者が破産手続開始決定を受けた場合、委任契約は終了する。

【農地法】

3条　権利取得

4条　権利取得+移動　転用のみ

5条　権利取得+移動　売買が必要な転用

競売---5条に該当

3条許可に市街化区域の例外はない。

【承役地、要役地】

要役地に所有権移転登記は必要

権利に関する登記の申請は、原則共同

→不動産の収用の場合は消滅しない

【登記】

☑︎登記申請者は、申請に係る登記がすでに登記されているとき、当該申請を取り下げなければならない。

→×

【質権、抵当権】

不動産質権の場合、期間を10年と定めれば10年となるのに対し、抵当権の場合は、制限はない。

【契約不適合責任】

貸借の場合は、契約の種類又は品質の内容は、37条書面の記載事項ではない。

構造耐力上主要な部分は貸借である場合、37条書面の記載事項ではない。

【取引土】

☑︎取引土は、関係者からの請求があったときは、必ず取引土証を提示しなければならないが、たとえ提示しなかったとしても罰則はない。

→⚪︎

提示義務はありますが、提示しなくても罰則規定はありません。

【宅建士証の登録、届出の違い】

登録---取引士のこと、本籍含む

免許の変更の届出---宅建業者のこと　

住所、氏名の場合---書き換え交付と変更の登録が必要

【盛土規制方法】

「造成宅地防災区域」は「宅地造成工事規制区域の外」でしか指定できない

→ 宅地造成工事規制区域内は×

工事の検査済証が交付された後→禁止、制限はされずに使用できる。

都道府県知事が宅地造成等工事規制区域内で条件を付することができるのは、災害の防止のためだけ。

その他良好な都市環境の形成のために必要と認める場合にあっては条件を付することができない。

【媒介契約】

☑︎宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関する広告をするときは、一般媒介なのか専任媒介なのかの別を明示しなければならない。

→×

媒介の種類までは記載する必要はない。取引態様の別(売主、媒介、代理等)は示さないといけない。

【取引土と業者の違い】

取引士---これだけだと重説や契約書の説明、記名押印ができるだけ。

業者の免許が必要---営業をするため。

媒介業者---宅建業者が営業を行う者

【免許】

過失傷害＋罰金刑→取り消されない

免許の更新—90日前から30日前までに「申請書を提出」しなければならない。

【地価公示法】

☑︎国土交通大臣は、地価が急激に上昇・下落するなどの特別な事情がある場合には、土地鑑定委員会の承認を得て、地価公示の回数を変更することができる。

→×    

年に1回定めたもの以外は変更不可

【クーリングオフ】

8日目に発送→業者への到着9日目でも解除できる(発信主義)

解除不可:売主の事務所、媒介・代理業者の事務所

解除可能:何も関係もない知人の業者Cの事務所

引渡し+代金全額→完了した瞬間、場所に関係なく一切解除不可

継続的に業務を行うことができる施設+専任の宅建士が置かれている場所で、申し込みをした場合→解除できない。

【営業保証金】

☑︎宅地建物取引業者は、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事から、営業保証金の額が政令で定める額に不足することとなった旨の通知を受けたときは、供託額に不足を生じた日から2週間以内に、その不足額を供託しなければならない。

→×

供託額に不足を生じた日ではありません。

通知を受けた日から2週間以内です。

【重要事項説明35条】

文化財保護法---貸借の場合、説明は不要

【不動産鑑定評価基準】

直接還元法---「一期間」の純収益を還元利回りによって還元することにより収益価格を求める方法

【不動産取得税】

住宅用以外の土地、家屋

土地の課税標準は3%

課税標準の税率の場合は、4%

【登録免許税】

☑︎住宅用家屋の取得後6か月以内に所有権の移転登記をしなければならない。

→×

1年以内に受ける登記のみ対象

☑︎登録免許税の納税地は、納税義務者が受ける登記等の事務をつかさどる登記所の所在地である。

→⚪︎

【固定資産税】

☑︎土地又は家屋に対して係る固定資産税の課税標準は、原則、基準年度以降3年間据え置かれる。

→⚪︎

【不当景品類および不当表示防止法】

最短の道路距離で300m以内→直線距離で300m以内でないといけない。最短の道路距離や道路距離でもない。

津波防災区域→全ての35条書面で記載必要。

津波防護区域→売買交換のみ35条書面で記載必要。

【都市計画法】

☑︎第二種住居地域、準住居地域、工業地域が定められている土地の区域または用途地域が定められている区域に定めることができる。

☑︎都道府県が都市計画を決定する場合、必ずしも国土交通大臣と協議し同意を得る必要はない。

→◯

国の利益に重大な関係がある都市計画の時に限られる。

☑︎都市計画事業の認可、承認の告示

事業地は例外なく許可必要

☑︎開発許可を受けた、開発区域内で、完了の公告があるまでの間に、仮設建設物を建設するためには都道府県知事の許可が必要である。

→×

原則、開発区域内に建築物は建築できません。

例外として、仮説建築物の建築は承認不要です。

イメージとして、プレハブ小谷くらいなら、承認は不要でいいということです。

☑︎市街化調整区域（開発許可を受けた開発区域を除く。）内においては、一定の建築物の新築については、それが土地の区画形質の変更を伴わない場合であっても、都道府県知事の許可を受けなければならない。

→◯

【住宅金融支援機構】

☑︎機構は、譲り受けた貸付債権に係る元利金の回収について、地方公共団体に委任することができる。

→×

【土地、建物】

デルタ地域は、比較的安全度は高い。

等高線が張り出している部分→尾根

廃川敷となった旧天井等→比較的安全

木材の強度は含有率が大きい状態の方が小さくなる。

→◯

建築確認は、徳を積んだ夫婦が必要

徳:特殊建築物

積:200㎡超

夫婦:階数2以上or200㎡超

防火構造→×

耐火構造→◯

隣地境界線に接して設けることができるのは、耐火構造。

☑︎造成して平坦になった宅地では、一般に盛土部分に比べて切土部分で地盤沈下量が大きくなる。

→×

解説

盛土部分に比べてが誤り

【初見問題】

☑︎未成年後見人は、自ら後見する未成年者について、後見開始の審判を請求することはできない。

→×

解説

未成年後見人は、後見開始の審判の請求権者である。

☑︎工業地域内においては、幼保連携型認定こども園を建築することができる。

→◯

☑︎市町村は、土地、家屋又は償却資産に対して課する固定資産税税額が、土地にあっては30万円、家屋にあっては20万円、償却資産にあっては150万円に満たない場合において、原則として固定資産税を課することができない。

→×

償却資産資産ではなく固定資産の課税標準額です。

☑︎未完成物件については、建築確認等をすでに受けていれば、工事完了前でも売買契約を締結してよい。

禁止されるのは「建築確認前」の契約。

→問題文は、自己の所有に属していない場合であり、原則、自ら売買契約は禁止。

☑︎甲建物につき「取得契約」を結んでいるので、他人物売買の禁止にはあたらない。

☑︎宅建業者Aは、免許を受けてから１年以内に営業を開始しない場合、甲県知事から、3ヶ月以内に営業を開始するよう催告を受け、それでも営業を開始しない場合、免許取消処分を受ける。

⇨⚪︎

☑︎生産緑地法の許可は市町村長の許可が必要

他の、教材で勉強しているけど正しく理解できているかわからないといった、方に使っていただきたい内容になります。

模試などと並行しながら、印刷したり、スマホで移動時間に確認するとよいです。

以下の問題は私が何度かつまづいた問題たちです。

人によって苦手な内容は違いますが、勉強方法の確認や弱点対策に活用いただけると幸いです。

一緒に、正しい勉強法をして、宅建合格目指していきましょう！

【分野別---直前期確認対策】

★宅建業法

☑︎P1 問3(H30-41-1)

A社は、所有する土地を10区画にほぼ均等に区分けしたうえで、それぞれの区画に戸建住宅を建設し、複数の者に貸し付ける場合、宅地建物業の免許を要する。

【解説】

×

「住宅の建設」や「建物の貸付」は、取引に該当しない。

☑︎P16 問23(H15-32-2)

甲県に本店、乙県にa支店を置き国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者A(個人)がa支店の専任の取引士Bが不在になり、新たに専任の宅建土Cを置く場合、Aは、Cを置いた日から2週間以内に専任の宅建士の変更の届出を行う必要がある。

【解説】

×

事務所ごとに置かれる専任の宅建士の氏名に変更があった場合、変更があった日から30日以内に変更の届出が必要。

☑︎P20 問3(H23-42-ウ)

宅地建物取引業者A社(甲県知事免許)がマンション(100戸)を分譲する場合について、A社がマンションの分譲のために案内所を乙県に設置する場合には、業務を開始する日の10日前までに、乙県知事に法第50条2項の規定に基づく業務を行う場所の届出をしなければならない。

【解説】

○

申し込みを受けたり、契約締結する案内所を設置する宅建業者は、「業務開始の10日前までに」、「免許権者」および「案内所等の所在地」を管轄する都道府県知事に「案内所の届出」をしなければならない。

P31 問18 (H16-33-3 改)

A社(甲県知事免許)の専任の宅建士がBからCに交代した場合、A社は2週間以内に甲県知事に対して、宅地建物取引業者名簿の変更の届出を行わなければならない。

【解説】

×

専任の宅建士の氏名に変更が生じた→変更の届出が必要

ちなみに、変更の届出は30日以内であるのに対し、変更の登録は、「遅滞なく」です。

P35 問29 (H30-42-3)

☑宅地建物取引士は、事務禁止の処分を受けたときは宅地建物取引土証をその交付を受けた都道府県知事に提出しなくてもよいが、登録消除の処分を受けたときは、返納しなければならない。

【解説】

×

事務禁止処分を受けた、都道府県知事に提出

登録消除の処分を受けた、都道府県知事に返納

P47 問31(H20-33-1)

☑拘禁刑に処せられた宅建士は、登録を受けている都道府県知事から登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまで、宅建士の登録をすることができない。

【解説】

×

拘禁刑以上も刑により登録消除された場合、「刑の執行が終わってから」「５年は登録を受けることができない。」

本問はひっかけになります。

「刑の執行が終わってから5年」と「登録消除の処分から5年」は「起算点」が異なります。

P71 問64(H15-42-1)

☑保証協会に加入している宅建業者Aは、自己所有の宅地を宅地建物取引業者Bに売却する場合、売買契約が成立するまでの間に、Aが保証協会の社員である旨の説明は行わなくてよい。

【解説】

〇

原則：契約成立するまでに「社員である旨」を取引相手に説明しなければならない。

例外：相手方が宅建業者の場合は、供託所の説明は不要(省略できる)

P75 問15(H24-28-ア)

☑建物の所有者と賃貸借契約を締結し、当該建物を転貸するための広告をする際は、当該広告に自らが契約の当事者となって貸借を成立させる旨を明示しなければ、法第34条に規定する取引態様の明示義務違反になる。

【解説】

×

転貸主→取引に該当しない→宅建業に該当しない→宅建業法の適用がない→取引態様を明示しなくてよい

自らオーナーとして賃貸する場合や転貸する場合は、「取引」を行っていないため、「宅地建物取引業」に該当しません。したがって、当該転貸主は宅建業の免許は不要ですし、宅建業法自体適用されません。つまり、広告に「貸主」と明示しなくても違反しません。

P82 問1(H28-27-3)

☑宅建業者Aが、BからB所有の宅地の売却に係る媒介を依頼された。AがBと一般媒介契約を締結した場合、当該宅地の売買の媒介を担当するＡの宅建士は、法第34条の2第1項に規定する書面に記名押印する必要はない。

【解説】

〇

宅建士が記名、押印が必要なのは、重説の書類と37条書面の場合です。媒介契約書の場合は、宅建業者が記名押印しなければなりません。

P86 問26(H15-43-1)

☑宅地建物取引業者Aが、B所有の宅地の売却の媒介の依頼を受けて、Bと専任媒介契約を締結した場合、Aは、媒介により、売買契約を成立させたが、Bから媒介報酬を受領するまでは、指定流通機構への当該契約成立の通知をしなくてもよい。

【解説】

×

指定流通機構に登録されている物件について、売買契約が締結されたら、遅滞なく、その旨を指定流通機構に通知しなければならない。

これは、通知をしないと、売買が決まったにも関わらず、いつまでも売り物件として登録されていることになってしまいます。指定流通機構は相場を調べるために使われるため、情報の蓄積がされていないと意味がないので、契約が成立したら、一定の情報を指定流通機構に通知しなければならないのです。

P98　問21(H27-31-ア)

☑宅地の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の第一種低層住居専用地域内にあり、建築基準法第56条第1項第1号に基づく道路斜線制限があるときに、その概要を説明しなかった。

【解説】

×

法令に基づく制限とその概要→重説の記載事項

斜線制限は、貸借の場合は説明不要。

P98　問22(H27-31-ウ)

☑建物の貸借の媒介の場合、当該建物が都市計画法の準防火地域内にあり、建築基準法第62条第1項に基づく建物の構造に係る制限があるときに、その概要を説明しなかった。

【解説】

〇

建築基準法の制限→建物の貸借では重説の説明は不要です。

P127　問16(H28-44-4)

☑宅地建物取引業者Aが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約を締結した。Bがクーリング・オフによる契約の解除を行った場合、Aは、それに伴う損害賠償又は違約金の支払いをBに請求することができないこと、また、売買契約の締結に際し、手付金その他の金銭が支払われているときは、遅滞なくその全額をBに返還することが記載されなければならない。

【解説】

〇

クーリング・オフによる解除→業者は、「損害賠償」や「違約金」の請求はできない／手付金なども返還

これらの内容が記載されていないといけない。

P150 問9(H22-45-4)

☑特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律に基づく住宅販売瑕疵(かし)担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵(かし)担保責任保険の締結について、自ら売主として新築住宅を宅地建物取引業者でない買主に引き渡した宅地建物取引業者は、基準日ごとに、当該基準日に係る資力確保措置について、その免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。

【解説】

〇

宅建業者ではない買主に対して新築住宅を自ら売主として販売し、引き渡しをする宅建業者→基準日ごとに免許権者に届出

★法令上の制限

P1　問1(H22-16-3)

区域区分は、指定都市および中枢市の区域の全部又は一部を含む都市計画区域には必ず定めるものとされている。

【解説】

×

区域区分は定めなくてもよい→区域区分の定めのない都市計画区域＝非線引都市計画区域という。

対比：三大都市圏の一定の区域、既成市街地や近郊整備地帯などは、必ず区域区分を定めなければならない（義務）。

P10 問29(H26-15-4)

☑︎高層住居誘導地区は、住居と住居以外の用途とを適正に配分し、利便性の高い高層住宅の建設を誘導するために定められる地区であり、近隣商業地域及び準工業地域においても定めることができる。

【解説】

○

語呂合わせは、従順な金魚が高層マンションを誘導するとある通り、近隣商業地域、準工業地域内において定めることができます。

P18 問2(H21-17-2)

☑︎市街化区域内の土地において、700㎡の開発行為を行おうとする場合に、都道府県知事の許可が必要となる場合がある。

【解説】

○

市街化区域での開発行為→原則、1,000㎡未満は開発許可不要

一定の大都市では、500㎡未満は許可不要となる。

一定の大都市では、500㎡以上の過初行為について、開発許可が必要な場合があります。つまり700㎡の開発行為も開発許可が必要となる場合もあります。

P38 問16(H14-21-1)

☑︎建築確認を申請しようとする建築主は、あらかじめ、当該確認に係る建築物の所在地を管轄する消防長又は消防署長の同意を得ておかなければならない。

【解説】

×

建築確認の処分を下す前に、「建築主事」は消防長等の同意を得なければならない。

本文は、「建築主が消防長等の同意を得ること」になっているので誤りです。「建築主事等」が同意を得なければなりません。

P53 問15(H20-20-1)

建ぺい率の限度が80%とされている防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率による制限は適用されない。

【解説】

○

建蔽率80%＋防火地域内＋耐火建築物等→建蔽率の制限がなくなる。

つまり、100%になります。

P60 問3(H22-19-4)

☑︎第一種低層住居専用地域においては、高等学校を建築することができるが、高等専門学校を建築することができない。

【解説】

○

高校は学校なので、学校は走って登校で、工業地域、工業専用地域以外で建築可能

P60 問8(H14-20-3)

☑︎近隣商業地域内では、カラオケボックスは建築できるが、料理店は建築できない。

【解説】

○

料理店とは風俗店をイメージ／料理店は、商業地域、潤工業地域のみ建築可能

P97 問8(H16-22-4)

☑︎組合施行の土地区画整理事業において、施行地区内の宅地について所有権又は借地権を有する者は、すべての組合の組合員となるので、当該宅地について事業施行中に組合員から所有権を取得した者は、当該組合の組合員となる。

【解説】

○

組合員から宅地の所有権の一部のみを承継した者も、組合員となる。

P121 問27(H28-20-4 改)

宅地造成等工事規制区域内において、公共施設用地を宅地又は農地等に転用した者は、一定の場合を除き、その転用した日から14日以内にその旨を都道府県知事に届け出なければならない。

【解説】

○

P124　問42(予想問題)

☑︎宅地造成等規制区域内において行われる土石の堆積に関する工事であって、土石の堆積を行う土地の面積が400㎡の場合、工事主は、当該工事に着手する前に、都道府県知事の許可を受けなくても良い。

【解説】

×

宅地造成等工事規制区域→許可が必要な場合→堆積の高さが2m超かつ面積300㎡超/堆積の面積が500m超の場合に必要となります。

本文は、400となっており、面積が300以上のため、許可が必要です。

★税・その他

P5 問2(H19-28-3)

☑︎令和8年4月に商業ビルの敷地を取得した場合の不動産取得税の課税標準は、100分の3である。

【解説】

○

不動産取得税：土地の税率の特例→3%

P5 問3(H18-28-1)

☑︎令和8年4月に住宅以外の家屋を取得した場合、不動産取得税の課税標準税率は、100分の3である。

【解説】

×

原則4%

P23 問9(H26-23-1)

☑︎住宅家屋の所有権の移転登記に係る登録免許税率の軽減措置は、一定の要件を満たせば住宅用家屋の敷地の用に供されている土地に係る所有権の移転の登記にも適用される。

【解説】

×

住宅用家屋に所有権移転登記に係る登録免許税の税率の軽減措置→敷地は適用外

P53 問8(H20-29-4)

☑︎収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であることから、賃貸用不動産の価格を求める場合に有効であり、自用の住宅地には適用すべきではない。

【解説】

×

収益還元法→自用不動産や一般企業用不動産でも賃貸を想定することで有効に適用できる。

P80 問31(H22-47-2)

☑︎不動産物件について表示する場合、当該物件の近隣に、現に利用できるデパートやスーパーマーケット等の商業施設が存在することを表示する場合は、当該施設までの徒歩所要時間を明示すれば足り、道路距離は明示せずに表示してもよい。

【解説】

○

商業施設までの距離→道路距離又は徒歩所要時間を明示

つまり、徒歩所用時間を明示すれば、道路距離は明示しなくてもよいです

P103 問26(H26-50-2)

☑︎モルタルは、一般に水、セメント及び砂利を練り混ぜたものである。

【解説】

×

本問は、「砂利」となっているので誤りです。正しくは「砂」です。

P103 問28(H22-50-3)

☑︎木材の強度は、含水率が大きい状態のほうが小さくなる。

【解説】

○

木材→含水率が低い：強度が大きい

これはそのまま覚えましょう。

★権利関係

P32 問4(H11-6-4)

AとBは、A所有の土地をBに売却する契約を締結し、その契約に「AがCからマンションを購入する契約を締結すること」を停止条件として付けた場合について、停止条件の成否未定の間にBが死亡した場合、Bの相続人は、AB間の契約における買主としての地位を承継することができる。

【解説】

○

停止条件付の契約の当事者が死亡した場合、その地位も相続の対象になる。

P54 問5(H13-6-4)

☑︎定期贈与契約(定期の給付を目的とする贈与契約)において、贈与者または受贈者が死亡した場合、定期贈与契約は効力を失う。

【解説】

○

定期贈与契約は、贈与者または受贈者のどちらかが死亡した場合、効力を失い、その契約は相続されない。

P86 問14(予想問題)

☑︎Aの債権者Cが、AのBに対する譲渡禁止特約が付された金銭債権を差し押さえた場合、Cが当該譲渡禁止特約について、悪意の場合、BはCからの履行請求を拒むことができる。

【解説】

×

譲渡禁止特約が付いた債権を差し押さえた場合、債務者は、差押権者からの請求を拒むことができない。

悪意であったとしても、金銭債権を差し押さえた場合は、履行請求は拒むことはできません。

債務者A(譲渡禁止特約付き)→第三債務者B

↓

債権者C(差し押さえ)

P185 問1(H28-12-1)

☑︎AはBと、B所有の甲建物につき、居住を目的として、期間3年、賃料月額20万円と定めて賃貸借契約を締結した。AはBも相手方に対し、本件契約の期間満了前に何らの通知もしなかった場合、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなされるが、その期間は定めがないものとなる。

【解説】

○

期間の定めのある借家契約：更新拒絶する場合、賃貸借期間満了の1年前から6ヶ月前までの間に、解除したい者が、相手方に対して、通知が必要。通知をしなkった場合、従前の契約と同一の条件で、契約を更新したものとみなされる。

P219 問19(H21-31-1)

☑︎管理者は、少なくとも毎年1回集会を招集しなければならない。また、招集通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項を示し、各区分所有者に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸縮することができる。

【解説】

×

管理者は、「少なくとも毎年1回」集会を招集しなければならない

集会の招集の通知は、会日より「少なくとも1週間前」に、会議の目的たる事項を示して、各区分所有者に発して行う

また、民法の改正により規約の伸縮は伸ばすことはできても、短縮することができなくなりました。(2026年民法改正)

★思い出し学習

◎宅建業法

・事務禁止処分の場合、都道府県知事に提出。

・登録消除処分の場合、都道府県知事に返納。

・また、登録が消除された日からと刑の執行猶予が終了した日では、起算点が異なる。

登録が消除された日から5年間→×

・宅建業者間で宅建業法が適用されないのは、重説の説明、供託所の説明、8種制限、資力確保措置の4つだけ。

・業務停止処分の期間→1年以内の期間　宅建業者に対する業務停止処分の期間

・事務禁止処分の期間→1年以内の期間　宅建士に対する事務禁止処分の期間

◎法制上の制限

・高層住居誘導地区→中高層住居専用地域には定めることができない

・従順な金魚が高層マンションを誘導する。

・住居1,2 準工業、準住居、近隣商業で定めることができます。

・開発許可の申請は、遅滞なく文書で申請者に申請すること。

・指定確認検査機関が確認済証を交付→7日以内に特定行政庁に提出しなければならない

・1,500㎡超の切土・盛土をする土地で排水施設を設置する場合→有資格者の設計が必要

・有資格者の設計が必要なのは、高さが5mを超える場合に必要

◎税・その他

・住宅以外の家屋を取得した場合→100分の4

・固定資産評価基準→総務大臣が定めて告示

・買替え特例→1億円以下

・住宅ローンと3000万円特別控除は併用できない

・買替え特例と軽減税率の併用はできない

・住宅ローン控除の適用要件2000万円以下であることが要件

・自然堤防は宅地に適している。

・コンクリートは「圧縮」には強い⇦⇨コンクリートは「引張り」には弱い

◎権利関係

本人が追認すれば、無権代理人は責任を負わない。

◎宅建統計情報

統計情報

新築着工件数:減少

12.9%減　約71万戸

宅建業者数:11年連続増加

地価公示（最頻出）

全国平均: 上昇（全用途・住宅地・商業地ともに数年連続で上昇中）

地方圏: 上昇（地方四市を中心に、地方圏全体でも上昇傾向が継続）名古屋圏だけ減少

ひっかけ対策: 「住宅地は下落した」などの選択肢はすべてバツです。すべて「上昇」と覚えましょう。

不動産業の法人企業統計調査

売上高: 増加

(営業)利益: 増加

ひっかけ対策: どちらも「2年連続で増加」しています。「売上高は増えたが利益は減った」のようなひっかけに注意です。

土地白書（土地取引件数）

売買による所有権移転登記の件数: 減少（またはほぼ横ばい傾向）

☑︎語呂合わせ

家（着工）と土地（取引）は減ったが、業者と儲け（企業統計）と地価は上がった

この処理は1テーブルを作成する処理を行っています。

元のマスタを全件削除した後、

XXXマスタ(標準)データに登録する処理を行っています。

レビュー済みのものになるので、かなり参考になるかと思います。

なお、ID名や正確な実装ロジックはセキュリティ上の観点から非公開としています。

--*********************************************************************

--Copyright XXXX Software co..ltd 2021

--システム名：XXXX

--処理名：XXマスタ生成処理(XXX⇨XXX)

--処理概要：XXXをマスタを元にXXXマスタ(標準データ)を作成する。

--*********************************************************************

--Ver    日付　　　　更新者　内容

--1.00 2026/07/29 　XX　初版

--1.10 20XX/XX/XX 　XX　コメント訂正

--*********************************************************************

IF OBJECT_ID(N'XXX) IS NOT NULL

DROP PROC EXPDBXXX;

GO

CREATE PROCEDURE EXPDBXXX

(

-@P_REGIST_DATE NVARCHAR(20) --処理日時

-,@P_TERMINAL_IP NVARCHAR(15) --処理端末IP

-,@,P_REGIST_USER_ID NVARCHAR(50) --登録担当者ID

-,@P_ORIGIN_PGM_ID NVARCHAR(30) --起動元プログラムID

-,@P_JOB_ID NVARCHAR(12) --ジョブID

)

AS

BEGIN TRY

 -/**

--▪️処理概要

--XXマスタを元にXXマスタ(標準データ)を作成する。

--XXマスタ(標準データ)のレコードあ全件削除したのち、

--XXマスタから条件に一致するレコードを抽出し、XXマスタ(標準データ)に登録する

-**/

-

-▪️処理詳細

-♦︎初期処理

-▼ワーク領域にワーク項目を初期化する

-DECLARE

--@C_PGM_NAME NVARCHAR(50) = N'XXXマスタ(標準データ) --処理プログラム名称

--,@C_RETURN_OK INT = 0 --戻り値正常終了処理

--,@C_RETRUN_NO_RECIRD INT = 1 --戻り値レコードなし

--,@C_RETURN_NG INT = -1 --戻り値異常終了処理

-;

-

- --定数

-DECLARE

--@D_SYSDATE DATETIME --システム日付

--,@D_REGIST_DATETIME DATETIME --処理日時

--,@V_PGM_ID NVARCHAR(30) --処理プログラムID

--,@V_SUB_PGM_NAME NVARCHAR(50) --サブ処理プログラム名称

--,@V_LOG NVARCHAR(2000) --出力ログ

--,@V_PROCESSING_KEY_MAX NVARCHAR(14) --処理きー(最大)

--,@N_RETURN_CD INT --戻り値

--,@N_INSERT_ROW_COUNT INT --登録件数

-:

-

- --以下の設定を行う。(DB固有昨日でエラーは基本的に発生しない)

-SET @D_SYSDATE = GETDATE(); --システム日付

-SET @V_PGM_ID = OBJECT_NAME(@@PROCID); --処理プログラムID

-

-

- --▼開始ログ

- --[変数.出力ログ]の文言を設定する。

-SET @V_LOG = 'P_REGIST_DATE=' + ISNULL(@P_REGIST_DATE, '') +

-','+P_TERMINAL_IP =' + ISNULL(@P_TERMINAL_ID, '') +

-','+P_REGIST_USER_ID =' + ISNULL(@P_REGIT_USER_ID, '') +

-','+'P_JOB_ID =' + ISNULL(@P_JOB_ID, '')

-;

-

- --開始ログ処理を呼び出す

EXECUTE dbo.LOG_START

--@P_TERMINAL_IP = @P_TERMINAL_IP

--,@P_REGIST_USER_ID = @P_REGIST_USER_ID

--,@P_ORIGIN_PGM_ID = @P_ORIGIN_PGM_ID

--,@P_PGM_ID = @V_PGM_ID

--,@P_PGM_NAME = @C_PGM_NAME

--,@P_LOG = @V_LOG

-;

-

- --▼変数.処理日時の設定処理を行います。

- --変数.サブ処理プログラム名称を設定する。

-SET @V_SUB_PGM_NAME = N'[D_REGIST_DATETIME：処理日時]の設定;

-

- --変数.処理日時を設定する。

-IF ISNULL(@P_REGIST_DATE, '') = ''

- --パラメータ.処理日時が指定されていない場合、変数.システム日付を設定する

-BEGIN

- SET @D_REGIST_DATETIME = @D_SYSDATE;

- END;

-ELSE

- --パラメータ.処理日時が指定されている場合、パラメータ.処理日時を変換・設定する

-BEGIN

- SET @D_REGIST_DATETIME = CONVERT(DATETIME. @P_REGIST_DATE);

-END;

-;

-

-

- --XXXマスタ(標準データ)削除・登録処理

- ▼XXXマスタ(標準データ)をクリアする。

-- --変数.サブ処理プログラム名称を設定する。

-SET @V_SUB_PGM_NAME = N'[EXP_M_XX：XXマスタ(標準データ)]：削除処理';

-

- --XXXマスタ(標準データ)削除処理を行う

-DELETE FROM EXP _M_XX;

-

- --▼各テーブルの最大処理キーを処理する。

- --▼XXXマスタの最新処理キー(処理キー値がMAX)を取得sルウ。

- --変数.サブ処理プログラム名称を設定する。

-SET @V_SUB_NAME = N'[EXPBD_C_XXX：XXXマスタ(XXX格納)・・・;

-

- --XXXマスタ(XXX格納)の最新処理機ー(処理キー値がMAX)取得処理を行う

-SELECT @V_PROCCESINF_KEY_MAX = MAX(PROCESSING_KEY)

-FROM EXPDB_C_XXX

-;

-

- --▼以下の条件でテーブルを検索し、XXXマスタ(標準データ)に登録する。

- --変数.サブ処理プログラム名称を設定する。

-SET @V_SUB_PGM_NAME = N'[EXP_M_XXXマスタ(標準データ)]:登録処理';

-

- --検索・登録処理を行う。

-INSERT INTO EXP_M_XXXX

-(

--12カラム設定

--,12カラム設定

-)

-SELECT

--12カラム設定

--dbo.ConvOFStandard_CHAR(T1.XXX)

--,dbo.ConvOFStandard_CHAR(T1.XXX)

--,@V_PGM_ID

--,@D_REFIST_DATETIME

--,@V_PGM_ID

--,@D_REGIST_DATETIME

-FROM EXPDB_C_XXXX T1

-WHERE

-T1.PROCESSING_KEY = @V_PROCESSING_KEY_MAX

-;

-

- --▼【INFO】登録件数の出力。

- --変数設定を行う。

-SET @INSERT_ROW_COUNT = @@ROW_COUNT;

-SET @V_LOG = N'[EXP_M_XXX：XXXマスタ(標準データ)]：登録件数：' + CONVERT(NVARCHAR, @N_INSERT_ROW_COUNT + '件';

-

- --INFOMATIONログ出力処理を呼び出す。

-EXECUTE dbo.LOG_INFO

--@P_TERMINAL_IP = @P_TERMINAL_IP

--,@P_REGIST_USER_ID = @P_REGIST_USER_ID

--,@P_ORIGIN_PGM_ID = @P_ORIGIN_PGM_ID

--,@P_PGM_ID = @V_PGM_ID

--,@P_PGM_NAME = @C_PGM_NAME

--,@P_LOG = @V_LOG

-;

-

-

END TRY

BEGIN CATCH

- --▼エラー情報をログへ出力sルウ。

- --エラー情報変数を宣言する。

-DECLARE

--@N_ERROR_NUMBER INT --エラー番号

--,@V_ERROR_MESSAGE NVARCHAR(2000) --エラー内容

--,@N_ERROE_LINE INT --エラー行

-;

- --エラー情報を取得する。

-SELECT

--@N_ERROR_NUMBER = ERROR_NUMBER()

--,@V_ERROR_MESSAGE = ERROR_MESSAGE()

--,@N_ERROR_LINE = ERROR_LINE()

-;

-

- --異常終了後ログ出力処理を呼び出す。

-EXECUTE dbo.LOG_ERRO

--@P_TERMINAL_IP = @P_TERMINAL_IP

--,@P_REGIST_USER_ID = @P_REGIST_USER_ID

--,@P_ORIGIN_PGM_ID = @P_ORIGIN_PGM_ID

--,@P_RETURN_CD =@C_RETURN_CD

--,@P_PGM_ID = @V_PGM_ID

--,@P_PGM_NAME = @C_PGM_NAME

--,@P_SUB_PGM_NAME = @V_SUB_PGM_NAME

--,@P_ERROR_NUMBER = @N_ERROR_NUMBER

--,@P_ERROR_MESSAGE = @V_ERROR_MESSAGE

--,@P_ERROR_LINE - @N_ERROE_LINE

-;

-

- --呼び出し元に異常終了(Throw)を戻す。

-THROW;

-

END CATCH