インターネット上で主だった今世紀の地震を見ると、

2008年6月14日 岩手・宮城内陸地震

2008年5月12日 四川大地震

2007年8月16日 ペルー地震

2007年7月16日 新潟県中越沖地震

2005年10月8日 パキスタン地震

2004年12月26日 スマトラ島沖地震

2004年10月23日 新潟県中越地震（新潟県中越大震災）

2001年1月26日 インド西部地震 - グジャラート州

2001年1月13日 エルサルバドル地震

これらの地震を含め、その他の地震によっても多くの犠牲者がいました。

地震の犠牲者の多くは倒壊した建物の下敷きになった方々が

大変多くいらっしゃいます。

自動車やゲームなどと同様に日本の優れた耐震技術を世界に

広められたら、これらの被害者のなかで救われた人も多く

いたのではないでしょうか。

先月、築35年の鉄骨4階建ての共同住宅の調査を行ないました。

防水や外部仕上状況は劣化が大変進んでおりました。

一方、耐震性に関しては線形応力解析結果は現行建築基準法に

照らすと非常に柔らかいという結果（揺れ易い）でしたが強度上は

ほぼ問題がなく、非線形解析結果はほぼ現行建築基準法を

満たしているという大変良い結果がでました。

（線形、非線形の何れも柱は健全で、一部の梁材に曲げ降伏が

見られました）

旧耐震の建物は弱いと一般的に言われます。

しかし物件によってはこのような結果がでることもございます。

私共、建築技術者の大先輩から現在に至る設計者や施工者の

たゆまぬ努力に敬意をもって、ホームインスペクターの業務を

行なっていきたいと思いました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ホームドクター㈱　林　郁生

実際はそのようなことはありません。

コンクリートも劣化します。

防水材も劣化します。

今回はコンクリート造の建築物の劣化の典型的例であるエフロレッセンスを紹介します。

写真は鉄筋コンクリート造の建物の窓上の庇を見上げたものです。

庇先端から壁へ向ってほぼ垂直にひび割れ（クラック）が生じています。

この庇の上部の防水性能が不具合を生じ、クラックから雨水が浸入して、コンクリート成分の一部が雨水に溶出して空気中の炭酸ガスと化合することで白い固まりが生じる、エフロレッセンス（白華現象）という劣化現象です。

庇の先端付近にはつららが出来ています。

これを放置すると鉄筋コンクリート中の鉄筋部分が錆び、鉄が酸化すると体積が2倍以上増加するため、コンクリートを更に割り出すポップアウト（鉄筋爆裂）という更なる劣化を誘引する可能性があります。

エフロレッセンスに錆び汁の茶色いものがでてきたら要注意です。

鉄筋コンクリート造の建物ではこのような劣化を補修するために10年～15年内外の周期で修繕工事を行うことが望ましいです。

分譲マンションでは管理組合が長期修繕計画書をもとに、月々修繕積立金を積み立てて、竣工時の性能を復旧する工事を行なうようになっております。

鉄筋コンクリート造の高耐久性のある工法でもこのような慎重な取り組みをしているので、本来一戸建木造建築でも屋根防水、外壁補修設備補修など定期的に実施されることが望ましいのです。

ホームドクター㈱　　林　郁生

シミが見られました。

パッと見、漏水かと思うような、あきらかに水分が滲んだあとです。

しかし小屋裏チェックでは野地（屋根下面）にはシミは一切ありません。

つまり屋根からの漏水ではないようです。

天井面の断熱材にもそれらしいシミや湿気を帯びている状態では

ありませんでした。

天井の小屋裏側（上面）にもシミが殆んどみられません！？

ところが天井面にしかれている断熱材が、裏表が逆に敷かれていました。

グラスウール断熱材は防湿シートを室内側に向けて施工します。

これは冬季の部屋の湿気が断熱材内に侵入すると断熱材内部で結露を

生じるのを防ぐためです。

新築時にこの部屋だけ間違えるのは普通考えられません。

もしかすると断熱材がそもそもこの部屋だけ無く、天井面で結露した可能性が

あると思いました。

そのため慌てて断熱材を敷き込んだのではと想定すると理屈が通るように

思います。

断熱材を逆に敷くと先のとおり断熱材内での結露の危険もありますが

今回それは生じておらず、その後の結露は防げたのではと思います。

断熱材内部での結露が生じていれば天井面の小屋裏側にもシミがあるべきです。

新築後数度、居住者が変わっているため住まい方の問題もあるとおもいます。

状態としてはシミのみの不具合でカビや腐朽はほとんどなくホッとした次第です。

天井のシミだけで漏水とするのは事実より過度に劣化判断をすることになります。

ホームインスペクションの難しさのひとつですね。

ホームドクター㈱　林　郁生　　（JSHI公認インスペクター）

ご了承のほど、お願い申し上げます。

http://ameblo.jp/jshi/

宅外へ排出する設備です。

この排水設備のインスペクションでの不具合事例を紹介します。

(1)　配管漏水

　　　文字通り排水配管の不具合による漏水です。床下に排水が漏れる、

　　　天井や壁から排水が漏れるなどの明らかな現象です。

(2)　屋根樋の詰まり

　　　屋根の樋のメンテナンス不足で詰まって、雨水排水機能を阻害している

　　　現象です。雨降りの度にあふれ外壁等を汚している例もあります。

(3)　枡の漏水

　　　宅外へ出た排水管が枡と接続する部分で漏水が生じている場合、

　　　枡周囲に沈下現象が生じます。

(4)　雨水浸透枡の詰まり

　　　雨水を直ぐに下水道へ排水すると下水道能力を超えてあちこちで冠水する

　　　現象が生じます。昨今のゲリラ豪雨でよく見られる現象です。

　　　洪水や冠水を食い止めるために行政庁は宅地内の雨水は宅地内で

　　　浸透することを義務付けたりする条例があります。

　　　このため雨水の枡の底が空いていて砂利などを通して地面へ浸透する

　　　浸透枡という施設があります。

　　　しかし浸透性の低い土質であったり、メンテナンスが悪い場合に

　　　浸透枡に雨水がたまっている例が多くみられます。

　　　ボウフラ等が発生し不衛生です。

(5)　地下車庫や道路より下がった玄関の排水

　　　道路にある下水道より低い位置にある排水口はポンプアップする必要が

　　　あります。

　　　地下車庫入口部分の道路のL型溝を低いタイプにして車の出し入れ段差を

　　　解消した住宅がありました。前面道路が坂道であるため雨天に日は雨水が

　　　かなり流れ込む構造になっていました。

　　　排水ポンプは１機のため万が一故障した場合は大変なことになります。

　　　ポンプを略してギリギリ勾配でつなげても土地の性状によっては逆流する

　　　可能性もあります。

(6)　枡を開けたら

　　　枡を開けたら丸の筈の枡がレモン型になっていたことがあります。

　　　枡の位置が車路に掛かるため枡蓋を故意にずらして設置していたのです。

(7)　浄化槽

　　　浄化槽はバクテリアで汚水雑排水を浄化する設備です。

　　　空き家状態が長い住宅の場合には新にメンテナンスを行なう必要があります。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ホームドクター　林　郁生

これからの時期の雨後の晴天の日に新たな巣作りを目指して

白蟻は羽をつけて飛び立って行きます。

白蟻は蜂や蝶のように羽ばたくというよりも風にのって

流されてゆきます。

羽は直ぐに抜け落ち新たな巣作りを行います。

羽蟻と容易に考えずに羽蟻が多い場合は気をつけてください。

近くに巣がある可能性があります。

こういった日の後、ホームセンターへ行くと白蟻駆除剤が

売り切れていることもあります。

5月から6月の日中に巣立つことが多いようです。

自宅以外の近所で見かけた場合には役所などにも

相談されることがいいかもしれません。

ご自宅の水廻りや南側で羽蟻を見たら要注意です。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ホームドクター㈱　林　郁生

木造3階建てとなると構造計算が必要です。

2階建ての建物は壁量計算が必要です。

壁量計算と構造計算はその建物の構造耐力を確認する度合がまったく

レベルが違います。

構造計算の方がより詳細なチェックを実施しています。

まれに2階たてでも構造計算を実施している住宅もありますが

ほとんどが壁量計算です。

構造的に簡易とされる木造2階建ての住宅は面積により必要な耐力壁の

量をクリアすることが要請されております。

構造計算は柱や梁、基礎の各々の部位に掛かる荷重を算定して

それに対して地震や暴風時にも安全基準をクリアするよう

チェックすることが要請されています。

2階建てのロフトは本来小屋裏にちょっとした収納を設けることを

想定しているのですが、大々的に部屋に作り変える違法3階建てが

多くあります。

これは2階分の簡易な計算していないにも係らず3階を作っているため

大変安全上危険な建物となります。

意外と違法3階を安易に考えている方が多いのですが要注意ですよ！

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　ホームドクター㈱　林　郁生

　建物の不等沈下によるもの

　左官工事不良によるもの

　下地工事不良によるもの

　漏水によるもの

　構造計画によるもの

　地震などの大きい外力が建物にかかったために生じたもの

　その他原因および複合的原因によるもの

単純に古いからヒビが割れるというものではありません。

古いということは、長い年月の内に建物が地震や暴風などに遭遇する回数が

多いためクラックが生じるということなのです。

中古住宅購入前にホームインスペクションを行なった場合には

クラック（ひび割れ）がどのような原因で生じたかを把握することが

望ましいです。

例えば漏水により下地木材が腐食している場合は補修もコストがかかります。

構造計画によるひび割れの場合は何度同じ箇所を補修しても

同じ箇所にクラックが生じます。

建物不等沈下による場合も補修にはコストがかかります。

是非ホームインスペクションにより事前に確認されることを推奨します。

ホームドクター㈱　林　郁生

”長屋”になります。

マンションは”共同住宅”になります。

この違いは建物に共有のスペースがあるかないかということです。

マンションのエレベーターや共用廊下、共用階段はこれに該当します。

アパートの階段や廊下も同様です。

住宅購入時にこのタウンハウスに該当する場合は通常の一戸建では無い

チェックポイントがあります。

構造の問題

住戸間の戸境壁が構造的に共有しているかどうか？

将来の建替えの際、もしくは隣りが建替える場合は構造的にどうかを

確認すべきです。

権利の問題

マンションなどの場合には区分所有法により構造体は共有名義ですので

勝手な改変はできません。購入する長屋の場合どうなのかを確かめてください。

修繕計画

長期修繕計画書を作成して、修繕積立を行い、大規模修繕工事をして

建物全体を定期的に修繕する計画をもっているタウンハウスもありました。

どのような修繕計画をもっているか、もしくは持っていないかを

確認することも重要です。

ホームドクター㈱　林　郁生