引っ越し計画としては、長女が小学校に入るタイミング！

2022年4月を目標に引っ越しを目指していました。

多少猶予がありましたが、どのぐらいの土地なら我々も購入できるのか？

そんな疑問の回答を求めるために、妊娠中の妻がいろいろ動いてくれました。

※私は、その時はしばらく家探しはいいや～という感じでした（若干疲れた感じでした）

区役所主催の住宅ローンの考え方的なセミナーに出席してきました。

住宅ローンの考え方や、その人のハウスメーカー失敗談など教えてくれたようでした。

※その方はD社で建てたようでしたが・・・

その方に個人的に資金相談する場を別途予約できるようで、話を聞くことに。

そして、保険の見直し、土地や購入限度額等を聞いた後に

「ハウスメーカー等はお決まりですか？」

と聞かれ、経緯を話しました。

そしたら、おすすめの設計事務所があるので紹介しましょうか？との事。

実際に、妹さんがその設計事務所で建てたようで、自分の家と比べて「本当に良い家！」

「建てなおしたい！」と言ってました。

設計事務所ってどうなんだろう？と思いつつも、断る理由もないので話を聞くことに！

その日のうちに、連絡があり後日打ち合わせすることとなりました。

それが、「4D GROUNDWORK」との出会いでした。

また、住友林業、積水ハウス、旭化成ホームズ、一条工務店、セキスイハイム、大和ハウスと4月の上旬に打ち合わせ希望連絡をしていたのですが・・・・

一条工務店から打ち合わせしたいとの連絡が・・・・（どんだけ遅いのって当時思った記憶がありました）

他のハウスメーカーは、すでに打合せ済みで結果ダメになったので。。。

物は試しで、妻が住宅展示場に足を運びました。

※一条に行ったのは確か、クオカードが主に目的だった気はしますが・・・

冬ということもあり、床暖と暑いくらいの室内の温度に妻は心を惹かれ・・・

「一条工務店」も検討したいということとなりました。そして、打ち合わせをすることとなりました。

それが2020/1月くらいの話でした・・・

ようやく、家が建ち始めることができそうなので、備忘録がてら過去の経緯を整理していこうかと思います。

以前のブログで、名義問題等もあったのですが・・・・

結局、成年後見人制度を前提に祖父母の土地に家を建てる計画を2年前に進めました。

最初に見積もりをお願いしたのが、

・積水ハウス

・住友林業

の二社にお願いいたしました。

詳細な見積書は記載しませんが、3階建をその土地で建てると・・・

・積水ハウス

10,000万円

・住友林業

9,000万円

桁が一個おかしくないか？と思いました・・・

土地の値段は祖父母の物なので土地価格抜きです。。

では、なぜそこまで高いのか？というと・・・

過去にも記載した・・・擁壁部分が高くなります。

約5,000万円～4,000万円・・・そして地盤改良費の費用も結構高かったです・・・

上記が判明して、その土地で建てるのを諦めたのが2019/10月頃となりました。

ちなみに上記の値段が出たので、旭化成ホームズにもプランニングをしてもらわずフェードアウトする形となりました。

そして、新たな土地や施工会社を探す旅に出ることとなりました・・・

先日、旭化成ホームズと名義の問題について相談いたしました。

そもそも名義の問題と書いておりますが、問題について記述させていただきます。

名義の問題とは

そもそも、建て替えを検討しているのが祖母と義父が名義になっている土地となります。

祖母は現在、認知症で老人ホームに住んでおります。

その祖母の土地に、建て替える際に現状のままだと銀行の融資が下りない可能性があることを、旭化成ホームズの営業さんから指摘を受けたことが発端でした。

最近は、銀行から融資を受ける際には土地の名義に入っている方と面談等があり、

認知症の方がいる場合は判断能力が無いと判断されると融資が下りないということでした。

解決策としては成年後見人制度を利用することで、家庭裁判所の許可を得ることで借入は可能となります。

ただ、成年後見人制度はあくまでも本人（ここでいう祖母）の財産保持を目的としているため、

祖母の利益がない今回の場合は家庭裁判所として許可されない可能性が高いというネット情報を見受けられました。

そのため、旭化成ホームズの営業さんと祖母の部屋を用意することで、裁判所に対して

・祖母が認知症で復帰した際の家として新築し建物の価値を高める

という理由づけで行ける可能性があるといわれました。

※ただ、これは最近の傾向としては逆に裁判所からの心証が悪くなるため、おすすめされない方法ということが、

旭化成ホームズさんと契約している司法書士との打ち合わせで分かりました。また、営業さんが事前に確認し上記は最近は厳しいと別途メールで情報もいただきました。

その情報をもとに、旭化成ホームズさんが設定してくれた司法書士との打ち合わせをさせていただきました。

それが今回の話・・・・前提が長くなりました。

打ち合わせ内容

司法書士との打ち合わせで、下記の段取りで考える必要があるとのことでした

①後見人としての手続きを行う。誰が選出するか家庭裁判所の選出となるが、親族内で決めておいたほうが良い

　市長や指定された司法書士などが選定される可能性があるが、親族内で今回はもめていないため恐らく親族内で決まるとの事。

　親族内では、義父にお願いを考えております。

　今回は認知症の祖母のため、通常審査等あるが審査を飛ばして「後見」になると思われるとの事

②後見人として義父が選定された場合に、特別代理人を立てる必要がある

　これが必要なのは、現状の名義がすでに亡くなっている祖父のものが残っているため、相続に関係ない方で特別代理人をたてる必要があるとの事。

　特別代理人は、署名や捺印程度の作業が必要となること。最初は私がなることを考えましたが、建て替え主もならないほうが良いとの事なので、私の父などに頼もうかと検討しております。

ここまでは、おそらく問題なくいくと思うが次の③が難しいとのこと。

③居住用不動産処分の申し立てについて

　ここは正直、申し立てしてみないとわからないとの事。

　まず、成年後見人の申し立ての際に建て直す予定のことも記述し、またローンについても踏み倒し、

　土地が差し押さえにならない可能性をできる限り出す必要があるとのこと。

　通るかどうかは裁判官しだいのところが多いとの事。

　ただ、私たちの住んでいる場所では比較的、問題なく申し立ての許可が出ることが多いとの事。

　また、現状こう言った問題が多く、お金が流動しないことから、許可が下りる可能性はゼロではない。

その後は申請して許可されるまでの期間を教えてもらったりしました。

私たちは、2022年ぐらいに移住できれば良いので、現状いまぐに申請する必要はないとの事でした。

それまでに、申請するための必要な書類等を集めておくといいでしょうと言われました。

そして、旭化成ホームズと話し、親族間でよく話し合い、成年後見人を立ててまで建て直す方向で進めるか決めて、再度ご連絡する形としました。

義父も成年後見人になるよう動いてくれているので、おそらくこのまま成年後見人制度を利用して建て直す方向で一旦進む予定となります。

とりあえず、立ち止まらず引き続き注文住宅へ進むことができそうです！

GW後から進展がなかったへーベルハウスと、打ち合わせを行いました。

①現状で建てれる間取りについて

住友林業と積水ハウスとの打ち合わせ大分心変わりしてしまっていたが、へーベルハウスに提示していた内容としては下記でした。

　約：3500万程度におさえてほしい

　　　２F建てでよい。２Fリビングでお風呂場を２Fといった内容

　すでに心は、３F建てで1Fにお風呂場で1Fに洗濯物の干しスペースが欲しいという気持ちを伝えれずに、間取りを提示していただきました。

　※修正前提だったので申し訳ない・・・

　間取り図の説明を聞いて思ったのは、意外と広い！

　１Fに主寝室は7帖、隣にWIC（2.0帖）があり、子供部屋×２に収納スペース含み6帖が存在

　2Fには部屋６帖とLDK17.2帖で、お風呂場とベランダがあり、要望がほぼ満足でした。

　また、１Fにはカーポートもありコンパクトカー程度なら置けそうとの事。おけてプリウス？

　延べ床としては、30坪強程度で予算としては3500万程度とのことでした。

　その後3F建てにできた場合の話を切り出し、予算としてどの程度まで膨らむか確認しました。

　おおよそ、現状から7.8畳ほど増やせるため増額として700万程度のこと。

　意外と出せそう？と思ったので、３F建て案でもう一度ご検討いただく予定としました。

 また、道路斜線についても１Fをさらにセットバックすることで、3F建てを広くできる緩和についても教えていただきました。

下記、イメージ図（道路斜線の角度は適当ですので・・・）

　上記にすることで、もう少し大きい車を置けないか？と３F建ても有効に使えそうなので、

　下記のような追加イメージを伝えました。

　・1Fにお風呂等の水回り、物干しスペース

　・2Fのリビングを大きくしたい+畳部屋（3帖+布団を入れる程度の収納）

　・2Fにパントリーやサービスベランダ（ごみ捨てが楽なように）が欲しい

　・3Fに子供部屋2部屋（できれば両方南向きに面する？）

　・玄関が少し狭いのでもう少しだけ広くしてほしい

　・車ももう少し大きいのが置けないか検討してほしい

　あまり、要望がなかった二人ですが、間取りを見るとこうしたいなどイロイロ出るのがよくわかりました。

　長い時間付き合っていただいた営業さんと我慢して一人で遊んでくれた娘には感謝しかありません。

　娘は大人しく我慢してくれて成長を感じましたが、やはり心苦しさが残ります・・・・

②名義の問題について

　こちらについては、やはり一度弁護士に相談したほうが良いとの事。

　現状を知っているヘーベルハウスさんだとコンプライアンス上、積極的に進めることができないとの回答いただきました。

　ただ、必ずしもダメな訳ではないので、問題に精通している弁護士を紹介していただけることになりました。

　相談し建て直しができるか判断してもらい、建て直しができると判断できれば敷地調査、造成費等の見積もりもできるとの事。

　※敷地調査と造成費は無料

とりあえず、我が家は

　①弁護士に相談し建て直しできる？を確認

　②擁壁問題を解決

をする順番となりそうです。

弁護士の相談料がいくらぐらいかわかりませんが、週明けぐらいにご連絡いただく予定。

ただ、妻が第２子生まれるからしばらくはお預けかな・・・

地盤調査の際にお義父さんが、現在の家の古い図面や地積測量図があったとのことで営業さんに渡しておりました。

その内容と、調査した結果から下記結果となります。

①古い図面等と測量した結果の際について

積水ハウスさんが測量してくれた内容と、地積測量図と差異があるとのこと。

調査した結果、崖の下も土地の一部であることがわかりました。

また、図面のほうには崖の下に擁壁っぽいものが書かれているが実際はないこともわかりました。

（下図の赤斜線部が実際はない）

②地盤調査の結果（スウェーデンハウンディング式）

測定した結果、高さ5mの擁壁を作る必要がありそうとの事。

5mの擁壁を作ると、その1.2倍のベースを下に埋め込む必要があるため、現状の土を取り出さなければならない。

（下図の斜線部分を掘り返す）

そのため、道路側と隣の家側に土留めを作成しなければないとの事でした。

地盤調査から下の土は関東ローム層であるため地盤自体はかなり良いので掘り返すのは若干もったいなさそうとの事でした。

ただ、マンションと同じくらいの地面まで行くとより硬くなるので、ベースはそこに配置することでより強固な地盤にできるとの事でした。

また、杭を打ち付ける方法もあるが、それはあまりお勧めされませんでした。

杭を打つ場合はかなり深く打たなければならないのと、擁壁自体がないので耐震性の信頼が薄いとの事でした。

また、新たに擁壁を作る際には①に書いた、土地面積が崖の下まで伸びているのでそれを上にあげることができるので、

新たに擁壁を作ること前提で見積もりしていただく予定です。

ただ、土留めをするにあたりH鋼を打ち込む必要があり、H鋼の業者にも確認が必要との事で、また現地確認することになりました。

H鋼の現地確認後に、造成費用をある程度出せるとの事でした（6/8-6/9あたり）

③解体費や境界の確定

現在の建物について外壁のALCについてアスベスト検査が必要で、アスベストが含まれている場合に解体費用が倍かかる恐れがあるとの事。

8万5千円で、調査でき他のハウスメーカーでも使えるとの事。

※ただ、後日書きますが上記は住友林業の５万円分に含まれるので一旦ペンディングする予定です

また、60万円で境界の確定も行ってくれ、現状のマンションとの境界ラインの交渉含めて積水ハウスさんが行ってくるようです。

※こちらは積水ハウスさんに契約となったときに頼もうかと思います。

一通りの情報を聞き、契約までの流れも確認しました

④契約の流れについて

1.展示場来場→2.エスコートハウス（個人宅にご案内）→3.夢工場見学→4.現地調査→5.資金計画→6.プラン提案→7.見積もり

→8.プラン等・詳細打ち合わせ→9.ご契約（ローン事前審査）→10.設備仕様打ち合わせ→11.住宅ローン審査（変更契約・本審査）

→12.地鎮祭→13.着工→14.竣工

の流れで、9まで契約まで金額はかからないとの事。

夢工場は要望があれば、予約しますとの事（妻はあまり乗り気でないのでいかない予定・・・個人的にはいきたいが）

エスコートハウスは2か月に一回行っており、半日で見れるとの事。こちらは、落ち着いたら参加させていただく予定。

上記打ち合わせが終わった後は、積水ハウスさんで設置できる内装設備を見学させていただき終了となりました。

まだまだ、いろいろ確定しませんが少しずつ造成費用の詳細が出てきそうです。

現状は2000万程度かかる可能性ありとの事・・・やはり高い・・・

とりあえず、造成費用が確定したら連絡してもらい、打ち合わせ予定を決める事となりました

まず、計画のイメージとして

高低差について

　　・住友林業としては施工は問題なくできる、コスト面で平地に比べ費用がかかる

　　・擁壁については、L字の角の部分から30度に杭を打つ必要はある。

　　　安息角で打ち、擁壁をやり直す必要があるかもしれない

　　・木造のほうが作りやすく、鉄骨系だと難しくなると思われる（地盤等の影響）

　　・地下室分の凹みについては、平地にしたほうが良いと思われる。地下室作るのに一千万円程度増加する

道路幅について　

　　・施工については問題ないが、大通りに面している道と比べると費用はかさむ

防火区域について

　・２階建てにして100㎡以内にするか？３階建にして耐火被覆にする必要がある

　・耐火被覆についてはコストは上がる、坪20万～30万程度

施工のイメージ

　・おそらくビッグフレーム構造となる

　・工期的な逆算は下記のようになる

　　解体：1～2か月

　　地盤：4～5か月

　　施工：6～7か月

　・実際の工期から長くなるが、契約後の打ち合わせは月１程度実施が良いと思われる

　・建物の所有者固定資産税は１月か12月かで値段が異なるため調べる必要がある

　・申し込み５万円を払えば下記実施

　　①敷地の確認

　　　　専門スタッフを連れて、道路幅、高低差、擁壁の3か所から今のライフラインがどうなっているかを確認

　　　　隣の敷地の高さを調査する

　　②資金計画

　　　見積もり、インテリア、外構、仕様、プランを細かく提示

最後に、木造の強みを確認したところ

　・熱としては鉄より木造のほうが強いとの事。※ただし軽量鉄骨と比べての話

　・鉄＞RC＞木造の順で軽くなっていくので、同じ強度なら木造のほうが揺れないため良いと思われる

また、住友林業としては

　・ビッグフレームでリフォームがしやすい

　・積水ハウスやヘーベルハウスと同様30年メンテンナンスがあるため、初期投資はかかるが長期的に見て資産の計画は立てやすく、

　　家も長く保てる

全体的に悪い印象はないのですが、営業さんの話が回りくどく少し時間がかかりすぎておりました。

これから打ち合わせをする上で、あまり時間を取られすぎても微妙なので少し優先度は落とそうかと思い中・・・

妻は全体イメージを出してくれたので印象は良かったとの事。ここら辺は、夫婦でよく相談して結論を出していきたいところ。

とりあえず、GW中のHM巡りはいったん終わり、自分たちの問題が片付くか調査してHM選定をしようと思います。

先日の午後に積水ハウスの打ち合わせの議事を記載いたします。※午前は大和ハウス

積水ハウスさんは、まず最初に自分が求めている外装や内装などをiPadのアプリを通じて、

診断することから始まりました。夫婦別々で行った結果・・・

ほぼ、似たような結果となりました。その後、実際に建てる内容についての話を行いました。

まず、高低差の話から

隣にすでにアパートが新たに立っているため、アパート側の外構は不要そうに思われる。

ただし、反対側が必要かは中に入って確認する必要がある。

２m以上の外壁工事が必要かどうか調査が必要で地盤調査を実施したいとの事。

地盤調査の内容：地盤に100kgの重りで沈まなくなる部分まで調査（沈まなくなった後も回転させ、何回転で数センチ動いたか確認する）。振動調査（大通りの車の振動を計測）、裏のマンションとの高低差を計測等を行う予定

おそらく、外壁は３m以上必要となり、基礎をL字に入れる（横は高さの1.5倍程度）

また、現状のままの土地は売りづらくなると思われる。売るとしても自分たちと同じ悩みを持つため、売りにくくなる。

ただ、地盤はおそらく堅いと思われる。

また、防火区域についての話

30坪以上にするかどうか？ロフトは30坪の面積内に含まれないのも考慮に入れるとよいと思われる。

また、大通りの20m以内だと３階建てが建てれるため、建てれることを検討できる。

積水ハウスの場合は、３階建ては重量鉄骨となる。

また、重量の場合はクレーンが入れるかどうか検討が必要である。

その際に、現状の土地で電柱が邪魔である旨を伝えたところ、クレーンが入る位置としてもないほうが良いので、積水ハウスさんが

東電orNTTに電柱が移動できるか確認してくれるとの事。

また、解体についてはブロック塀で作られているため通常の地下というイメージではないため、比較的安く収まる可能性もある。

ただし、ALCの外壁材の処分費がかかるのと、被覆工事のアスベストを行っている可能性があるため、その費用が高くなる可能性がある。

地盤調査を抜いた状態で4000万～5000万程度のイメージとなる（外構費含む）。

ちなみに重量と軽量で鉄骨で値段が変わるか確認したところ、あまり変わらないとの事。

また、坪単価はについては100～110万程度となるとのこと。ただし、被覆工事は坪10万増加はかかるとの事。

その後に、間取りについてのアドバイス頂いたり、一番いろいろと細かく話せたハウスメーカーさんでした。

二階にLDと浴槽を持ってきたいとの要望を伝えたところ。

→平日の洗濯ものを考えると一階に浴槽で、小さい乾燥室はどうか？など

また、それ以外にも売るときの情報としてSumStockの話なども聞けて、自分の知らない情報をいただけました。

個人的には、一番情報量をいただいたのと現状をキチンと整理していただいたので、かなり好印象でした。

とりあえず、地盤調査と電柱移動についてお願いし、次回の打ち合わせの日取りを決めさせていただきました。

高低差についてはあまりネガティブな意見を言わずにプラス方向のことも言っていただけたので、少し疲弊した心が救われた気がしました。

基本的には、いままですべてのHMの営業さんは良い方に出会えていたのですが、今のところ一番好印象の営業さんではありました。

今回は大和ハウスとの議事を記載。

まず、打ち合わせ初回に見せられたのが・・・

建築予定地が、防火地域のようですが他のハウスメーカーではお伝えがありましたか？

・・・・・なかったです。

また一つ問題が・・・

話を聞いたところ、

・延床面積が30坪未満なら準防火地域と同じ施工でよい

・延床面積が30坪以上なら耐火被覆工事を行わなければならない（コストはかなり上がる）

個人としては、35坪程度を考えていたため耐火被覆工事が必要そう・・・

ちなみに耐火被覆は柱などを燃えにくくする必要がある（昔はアスベストをよく使われていた）のと、解体する際に費用が高くなるとの事でした。

もちろん、建築費用も増えるため、そこら辺は実際に間取りや見積もり時に調整していきたいと伝えました。

新たな問題で少し気落ちが・・・・

続いては、高低差について

これについては、どのメーカーからも聞いていたので対して内容は変わらず

・2m以上の擁壁が必要そう

・1000万～1500万必要かも

→地盤調査をしないとわからないが、解体前に１ポイント行い、解体後に5Point程度行う

　正直解体後に上振れ下振れするかもしれないが、500万以上は変わらないと思われる。

また、道路が細いためそもそも大和ハウスとして施工ができるか、工事部門に確認が必要との事。

仮に作るとしたら、地下RC、重量鉄骨で作成する形か木造かは要検討となる。

大体、坪単価としては100～120万となるとの事でした（おそらく耐火被覆工事抜き）。

地下室を作る場合は、すでにあるため地下水調査などがない分安く済む可能性あり。

その後は大和ハウスと今後やり取りをする場合の契約関連の話でした。

現状、大和ハウスは働き方改革の観点で、無駄な見積もりなどを減らす施策として下記を行うと事

・大和ハウスの完成現場を観覧し、外観など踏まえて気に入るか確認

・10万円を一度、払っていただく（契約にならなかった場合は返金となる）

上記を行わなければ、間取りの制作や見積もりは行えないとのことでした。

また、完成が当分先なため、オリンピックの影響で鉄の値段が高くなる可能性があるか？という質問したところ、

新日鉄と何十年単位での契約となるため、そこまで大きく変わらないとのこと。

営業さんは、最初は乗り気じゃないのかな～っと思いましたが（20数年やってきてベスト3に入る難しい案件と言われた）・・・

「この仕事は、売る仕事ではなくお客様の課題を解決していく事だと思います。やりがいはあります。」と言われ、非常に心強く思いました。

住宅展示場での案内でも、太陽の入れ方などいろいろとアドバイスを入れていただきました。

まず、施工できるか確認してもらって完成住宅を拝見という形でいったん進める予定といたしました。

積水ハウスさんについては、また後日。

積水ハウスさんの営業さんと話しても、かなり心が救われた部分がありました。

現状わかっている課題は・・・

①高低差

②防火区域

③道路の道幅

④名義関係の問題

一つずつ解決できていければいいのだが・・・