Net Operating Incomeの略称で、年間賃貸収入から固定資産税・都市計画税・損害保険料・管理費等の諸経費を控除した減価償却額控除前の純収入を指します。

DSCR（デット・サービス・カバレッジ・レシオ）

Debt Service Coverage Ratioの略称で、金融機関からの借入金に対する支払い余裕率を表します。

単年度の純収入（NOI）を借入金の元利返済額（年額）で割り戻した数値で、例えば1000万円の純収入に対して500万円の借入金返済をした場合、DSCRは2.0となります。

不動産投資においては、借入金の返済原資はテナントからの賃料収入ですが、空室が増えて稼働率が下がったり賃料相場が下落すれば、純収入は減少します。

そのようなリスクに対して、どれだけ耐性があるかを判断する指標で、不動産投資における重要な判断材料となります。

日本では、DSCRが1.5以上であれば概ね健全であるといわれています。

Cap Rate (キャップレート)

Capitalization Rateの略称で、日本語では、「総合還元利回り」となります。
計算式：Cap Rate＝NOI／物件価格
投資家の期待する不動産還元利回りのことを言います。
実際には、無リスク資産である長期国債の利回り（約2％）に不動産のリスクプレミアム（2～3％）と物件固有のリスクプレミアム（地域・築年数・構造など）を合算して導き出されるケースが多いようです。具体的には、東京都心部の一定グレード以上のビル（＝日本で最もリスクが少ないと考えられる不動産）のキャップレートを5％と見て、その他の物件には更に個別リスクプレミアムを上乗せするという考え方が多いようです。

LTV

Loan To Valueの略称で、借入金割合を表します。
計算式：LTV＝借入額／物件価格
借入金額の物件価格に対する割合です。融資掛け目という言い方もあります。一般的に物件購入時のLTVは、60～80％を目安と考えます。

買付申込書

「買付申込書」とは、不動産購入の意思がある旨を、売主または仲介業者に対して表明する書面です。あくまでも買主の一方的な意思の表明であり、売買契約を結ぶかどうかは売主が判断します。つまり、買付申込書には法的拘束力がなく、また買付申込書を入れたとしても物件を購入できるとは限りません。

買付申込書には買主が希望する物件価格が記載され、物件概要書には売主が希望する物件価格が記載されます。

指値

「指値」とは：　物件概要書の金額よりも低い金額で申し込むこと。
俗に言う「値引き交渉」です。指値をする場合には、必ず事前に仲介業者と相談してください。無茶な指値だと売主まで話が届きません。一般的に失礼にならない指値は１０～１５％と言われています。

「積算価格」の出し方を知っていれば、銀行の融資上限額の目安が分かり、値引き交渉の根拠として説得力を持ちます。

買い上がり

「買い上がり」とは：　物件概要書の金額よりも高い金額で申し込むこと。
建前上は先着順ですが、実際には「金額の高い申込者」が交渉権を獲得するケースが多くなります。

融資（ローン）特約

必ず買付証明書の条件に「融資（ローン）特約あり」を記載してください。

この条件をつけずに売買契約まで進み、最終的に銀行融資がNGとなって購入できなければ、ペナルティとして手付金を取られてしまうか、売買契約の条件によっては１０～２０％の違約金を支払わなければなりません。

売主は、「融資特約あり」の申込者よりも「融資特約なし」の申込者を優先します。しかし、ローン特約を外すのは自殺行為です。

ファンド関連物件は、「融資特約なし」を買付申込書に記載することが条件になっているケースが多くあります。⇒社債などを駆使して、あらかじめ投資家から資金を集めておく必要があります。
ファンド物件は信託受益権である場合が多く、PM会社が決まっている場合が多いことに注意してください。

アパートローン

パッケージローンのひとつで、マイホームを買うときの「住宅ローン」と評価方法が似通っています。パッケージローンでは、次のように決められた項目に対して、判断基準をクリアしているかどうかで融資の審査を行います。

【評価項目】

　個人属性：　年齢、収入、勤続年数、金融資産、親の資産、居住地エリア など

　物件評価：　積算評価、収益評価、対象エリア

　借入条件：　融資額、返済期間、借入金利

【アパートローンの特徴】

たとえば、物件の評価額が１億円ならばそれが上限となり、それ以上の融資（オーバーローン）は不可能です。また、通常金利交渉はできず、元利金等返済しかありません。対象は個人だけでなく、銀行によっては「資産管理会社」も対象にしています。ただし、資産管理会社は純粋に不動産賃貸専業でなければなりません。そのため、資産管理会社の定款の事業目的に不動産賃貸業と関係のない業種を入れると銀行は資産管理会社とみなしません。資産管理会社が対象でも、基本的に個人属性で評価します。

プロパーローン

プロパーローンは事業用融資のこと。すなわち、不動産投資ではなく、不動産事業のための融資です。これがアパートローンとの大きな違いです。アパートローンの場合は資産形成のために融資を行い、プロパーローンの場合は事業に対して融資を行います。そのため、不動産事業としての実績、すなわち会社の業績が評価されます。融資期間についても、設備資金的な考え方をするため、法定耐用年数の考え方よりも１５～２０年の期間が目安となります。

積算価格とは

対象不動産の再調達原価を計算し、建築経過年数や物理的劣化に基づき減価修正した価格。
金融機関が融資をする際に 使われる評価の一つで原価法とも言われます。金融機関によっては、耐用年数を変えたり、再調達単価を増減させたりすることで独自の評価を行なっているところもあります。また、積算価格から１～３割引いた価格を実際の積算価格として使用している機関もあります。

デッドクロスとは

元金の返済額が減価償却費を超えること。元金の返済は手元の現金にはならない帳簿上の収入になるので帳簿上での収入が実際の収入をる超える。手元にない収入についても税金を支払うことになり黒字倒産の原因になります。

物件の「資産価値」が重要

融資を受けるときに、よく「個人属性」が重要だと言われますが、最近では、個人属性に加えて物件の「資産価値」に重点が置かれています。資産価値の高い物件ほど、融資が通る可能性が高くなると言えます。

銀行によって対応は異なる

金融機関の対応は、どこもかしこも同じというのではなく、金融機関によって異なります。金融機関によって不動産投資に積極的なところもあれば消極的なところもあります。また、同じ銀行でも支店や担当者や時期によって対応が違ったりします。