https://ameblo.jp/ss-poket077/ 夢も目標も貯金もない。ただ働くだけだった私が2０００万円もの資産を築き家族とふれあう時間ができるようになった方法をお話しています。 ja こんにちは、なべです。

あなたは現在
サラリーマンが定年退職後
一体いくらの年金がもらえるのか

ご存知でしょうか？



もしかして
『あまり貰えないって聞くけど
なんだかんだ大丈夫でしょ』


『興味ないよ』


『年金もらえないってよく聞くけど
俺は貯金もあるし大丈夫。』

なんて思っていませんか？


もしそうなら


あなたは今の日本の状況を

全く
理解できていない上に


将来、家族を養うどころか



家も失うホームレス
生活に突入していくので



ぜひ最後まで
読んでいってください。



サラリーマンとして
最後まで働き続けたとして


定年退職後に
安心して生活していけるのかどうか。


これは非常に大きな問題です。



一般的なサラリーマンとして
定年退職まで働き続けたとして


いったいどれくらいの年金が


もらえるのかを
調べてみました。


厚生労働省の発表内容を見ると


平成25年の年金支給額の
平均は以下の通りです。



・国民年金
(1人あたりの老齢基礎年金満額)：65,541円



・厚生年金
(夫婦2人分の老齢基礎年金を
含む標準的な年金額)：230,940円



自営業者の場合は
国民年金だけになりますので


夫婦2人で
月額131,082円の受給となります。



そして、夫が一般的な
サラリーマンで平均的収入


(平均標準報酬36万円)で40年間勤務し


妻がその期間すべて専業主婦だった場合の
年金受給額が


夫婦2人で月額230,940円
ということです。



ここからさらに
15％～20％の所得税が引かれます。


サラリーマン家庭で
厚生年金を受け取れたとしても


毎月の手取り額は
20万円未満になるということです。



国民年金だけで
生活していけそうでしょうか？



『切り詰めればなんとか・・・。』
確かにそうかもしれません。


節約の生活に入る、きりもりすれば
なんとか生活できるかもしれません。



ですがこの金額は今現在年金を
受給されている方の金額です。



今後年金受給額は
どんどん減らされていくことが
わかっていますし


支給年齢も現在の65歳から70歳まで

上げられるのとまで言われているので
ますます厳しい状況です。




少し余談ですが
香港では、年金制度がありません。


そのかわり


国民に資産運用が義務付けられています
そのため、金利も高いので



お金持ちがよく香港の口座に
うつしているのです。




日本もこれから年金制度は崩壊します。
しかも金利は香港より安い状態で



だからこそ
私たちも早い段階で

資産運用する必要があるのです。



そんな事言ったって
『何をすればいいのかわからない
どうしたらいいの？』

と声が聞こえてきそうですが



今手っ取り早く
失敗せずに



資産運用できるのが
不動産投資です。



何故不動産投資がいいのか


それは『失敗する確率が0.1％』
だからです。


不動産は他の
投資商品と違って

衣食住の　『住』
なくてはならないものに

なります。

そのため


常に人が必要としているもので
常に需要があるのです。



だから、家賃収入が途絶えるということが
ありません。



また自分から入居者を探さなくても
不動産会社に任せておけば



勝手に入居者を
連れてきてくれるのです。




不動産投資は
金額が高いので



なかなか始めるのに抵抗があるかも
しれませんが

実は確実に将来の年金を確保できる


安定した投資法なのです。

このブログでは
その不動産投資法について



お話していくので
ぜひ楽しみにしててください。



次はこちらです。
クリックして今すぐ読んでください↓↓

確実に年収を増やす方法 ]]> https://ameblo.jp/ss-poket077/entry-12072437947.html Fri, 18 Dec 2015 07:52:57 +0900 サラリーマンが不動産投資に取り組む場合
投資を短期で回収するのか



長期投資を行うのかによって
取り組み方は大きく変わります。


短期で物件を所有し
売買を繰り返すやり方は


いわゆる短期売買になります。


サラリーマンが行う不動産投資は


長期保有が基本になるので
今回は長期保有でどれぐらいの収益があるのか

お話していこうと思います。



どこからが長期投資になるかの
期間の明確な区切りはないですが


少なくとも5年以上
築浅や新築で購入していれば



20年や30年にわたり
保有することも長期投資では考えられます。



長期投資を行うことのメリットは

長期で保有することにより返済が進み

保有時のキャッシュフロー(利益)に加えて
売却時利益も狙うことが出来る点です。


なので購入段階での
物件選びの間口は格段に広くなります。



当然の事ながら


物件の建物部分は年数が
経つにつれてだんだん劣化する。


同じエリアや構造であれば
築5年よりも築15年の物件の方が



様々な部分が
劣化しており建物の価値は下がる。


そのような前提がある中で

幸運にも買ってすぐ売却して



利益が出るような
割安な物件の購入が出来たとする。


そうすると
あなたは経年劣化により
建物の価値が下がることを懸念し


すぐに売却活動に
入った方が良いと考えるかもしれません


が

このような割安な物件でも
すぐには売らずに



長期で保有していた方が
利益が出る場合が多いのが実態です。



何故かというと


多くのサラリーマンは銀行融資を
組んで物件を購入するので



保有期間中に元金の
返済が大きく進むからです。



例を挙げると。


あたなは築5年で5,000万円の
RC物件を購入したが


この物件は相場の価格だと
6,000万円で取引をされていたとする。


このくらい相場価格と
購入価格の差があった場合は


不動産取得税や仲介手数料など
購入時に要した費用を差し引いても


売却した場合は
数百万円の利益が出ます。


この物件をこのあと10年間保有して
築15年の状態で売却をした場合、

どうなると思いますか？



前にお話したとおり、


建物の価値は
経年劣化とともに下がり


それと共に売価も下がることになります。

土地＋建物の総額5,000万円のうち
建物部分（4,000万円とする）が


年1％ずつ価値が低下すると
10年後の建物の価値は3,617万円になる。


土地値は1,000万円のままだとすると


1,000万円＋3,617万円＝4,617万円が
10年後の理論価格となります。


383万円の価値が
10年間の間建物が経年劣化することにより


失われたことが
計算の結果わかります。


その間の10年間で
キャッシュフローを計算してみると。


一般的な物件の利回りが8％
調達金利が2.5％だとすると


年間20万円～40万円
程度の手残りは見込めます。


年間20万円だとすると


20万円×10年で
税引前の粗利は200万円となる。


加えて、もう一点考えるべきなのは
銀行への返済がどれだけ進んでいるかです。



融資期間は20年間
調達金利が2.5％


元利均等返済
融資金額はフルローンだとします。


当初は5,000万円の残債があるが
10年間経つとそれが3,000万円ほどに減ることになる。


返済した2,000万円は
キャッシュフローではないので


売却して手放した時に
初めて手に入るお金です。


これに、10年間のキャッシュフロー
200万円を加えると2,200万円になる。


購入してすぐ築5年の段階で売却していても


6,000万円が相場の物件を
5,000万円で購入していたので


諸経費を引いた数百万円の利益で
あればすぐに得ることが
出来たかもしれない。



しかし


上記の通り10年経った後に
売却した場合は


経年劣化分の383万円を
2,200万円から引いても


1817万円の利益が残る計算になる。


サラリーマンでも
不動産投資の経験が長い人ほど


不動産投資は時間を
掛けた長期投資方が良いと言うが


それは銀行への返済が建物の劣化よりも


早く進むという本質を
理解しているからだ。


上記は、割安に当初から購入できた場合に
ついての例だったが


長期投資の場合は
相場通りの金額で購入しても


十分利益が出ることが分かったと思います。




基本的に長期投資の方が
収益面でのメリットが

大きいというお話をしましたが、


物件は千差万別であり
市場も常に変化する。




先々の不確定なリスクを取るよりも



景気が良く高く売れるときに
売った方が良いケースが沢山あることは確かです。



物件ごとに出口の利益が
最大化する
タイミングというのが必ず存在します。



それをしっかり検討して計画を立てると
老後貧乏について考える事無く


老後に困らないだけの貯金ができるのです。



税金や健康保険料の支払に精一杯で
これからどうやって


暮らしていったらいいのか悩み毎日を
過ごさずに済むのです。 ]]> https://ameblo.jp/ss-poket077/entry-12090364865.html Tue, 15 Dec 2015 09:10:43 +0900 こんにちはなべです。

不動産投資を始めるのにあたって
悩ましいことは

『どの物件を買ったらいいか
わからない』

ということではないでしょうか？



『どんな物件を買ったら良いかわからない』
『どんな物件が安全か』



これを判断するのは
始めたばかりの人では
なかなか判断しずらいです。



だから今回
どんな物件がいいのか


その購入基準のようなものを
お伝えしようと思います。



この購入基準を知っておく事で
不動産営業マンにのせられて


無駄な全く価値のない物件を
買わされるなんて事はなくなります


また自分の中で
『買っても大丈夫だろうか・・・』
という不安はなくなり


この物件だったらこれぐらいの
収益になると、判断できるので



失敗せずに不動産投資を
始める事ができるのです。



だからぜひ最後まで読んで



購入基準というのを
知ってほしいと思います。




まずは不動産投資を始めるに
当たって選ぶべき物件として


1983年以降のちょっと築年数の経っている
ワンルームか１Ｋのマンションで、



更に５つのポイント
Ａ：主要駅から近いこと


Ｂ：それなりに広いこと


Ｃ：できるだけ風呂・トイレ別であること


Ｄ：部屋が明るく
それなりに機能が揃っていること


Ｅ：なにかひとつ選ばれるための
ワンポイント（売り）があること


をそれなりに満たすものが
良いと考えるわけですが


どれもこれも満たしている物件は
当然、なかなかめぐり会えません。

最初はなかなか難しいかもしれませんが


これらの条件を
レーダーチャートのように捉えて


どこかの欠点をどこかの美点が
補っている状態であれば良いと考えています。

この５つのPointの内
特に意識してほしいのが



D、Ｅで
この２つの入居率に
直結するPointです。



当然ながら、入居者がいなければ
あなたの買ったマンションはただの鉄の塊ですので



ここを詳しく説明していきます。

１文字も読み飛ばさず
集中して読んでほしいと思います。


まずはDについて
当たり前かもしれませんが




やはり”住む”ところなので
明るくてきれいに見えるところの方が
競争力が高いです


例えば窓が2面、3面採光であったり
風呂に窓があるなど



とにかく光が多く入ってくる方が
イメージが良いと思われます。



具体的な例としては
マイソクで渋谷駅徒歩2分



25平米で1,000万円を切るという
かなり条件の良い物件を
見つけたことがあるのですが


実際に物件を見てみると
お昼なのに入ったとたんに部屋真っ暗。

手探りで電源ブレーカーを
上げ電気を点けてみると
窓からほとんど光が入っていない状態でした。



すりガラスの窓を開けてみると
隣は背の高いビルの壁になっていて


手を伸ばせば届くくらいの距離でした。
実際に見てみないと



本当に図面だけでは物件というものは
分からないものだと



良い勉強になったと思います。




裏技として、
渋谷の不動産屋に聞いた話なのですが


入居希望者に明るいと思わせるために


玄関の電球をやたら明るいものに取り替えて
壁を真っ白にしておくと
良いとのことでした。


これは試したことがないので
分かりませんが



確かに白い部屋は
明るく感じることは確かです。



機能が充実しているという条件なのですが

これは簡単なことで



入居希望者に減点されないための
条件という程度の話ですので



Dほど気にする事ではありません。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

次にEですが

これがあることで入居者に対して
物件に興味を持ってもらえることができ


更には最後の決め手に
なることもしばしばなので


投資物件を選択する際に
参考にしていただければと思います。



ワンポイントがある物件は強いです。

例えば、ベランダが非常に
大きいなどもひとつのポイントです。


私が持っている物件の中でも
マンション最上階、角部屋で

2面が総てベランダというものがあります。


見晴らしも良く気分が
晴れやかになる良いベランダです。


また、他の物件では駅徒歩30秒で
10階にあるワンルームなどは、



電車の音が少々うるさいのですが、
ホテル並みの広がりのある眺めで、


カーテンを開けっ放しにしても
視線が全く気にならないほど
視界が開けています。



ここは入居者が出て行っても
あっという間に次の希望者が
出てくる優良物件でした。


不動産投資が始めての方に
お勧めしたい典型的な物件です。



他にも、部屋が四角くなかったり、
面白い段差があったりするなど、


ちょっと変わった間取りの物件や



床下収納やロフトがついていたり
専用のロッカーがある


セキュリティ設備や
暗証番号鍵があるなど


実際に物件を見てここは面白い！と思ったり


興味を惹かれたところのある物件は
入居希望者が見てもそう思い
人気のある物件だと思います。




つまりこういった
入居者が興味を持つPointが一点あるだけで




あなたの不動産投資がうまくいくのか
いかないのか決まってくるのです。

いかがでしたでしょうか？



今の条件は私が
実際に不動産を買う際に選んでいる基準で

かなり『失敗しない購入基準』です。




これを知っているか知らないかでは




あなたが不動産投資をする際に
『破産する』か『サラリーマンをやめられるか』
を決めてしまうPointです。




借金だけを背負い、毎月支払いのことだけを
考え生活する人生と




うるさい上司を見返せる人生
どちらの方が言いでしょうか？



ぜひ今回のPointを覚えて
購入する際には、参考にしてください。

今日もありがとうございました。 ]]> https://ameblo.jp/ss-poket077/entry-12074102885.html Mon, 07 Dec 2015 09:58:53 +0900 こんにちはなべです。

あなたが今後


『家賃収入で悠々自適な
生活を送りたい！』


『将来年金のことなんか
気にせずに生活できるぐらいのお金がほしい』


『自分の大切な家族のために
しっかりと資産を形成しておきたい。』

と考えた時


投資対象とするべき商品は


不動産投資以外にも
様々なものがあると思います。


例えば

少ない投資金額で
運用のプロと言われるファンドマネジャーが


債券や株などで
あなたの資金を運用してくれる
『投資信託』


金利の高い外国に預金して
為替差益などで利益を得る
『外貨預金』



外国の通貨売買して、利益を得る
FXと言われる外国為替証拠金取引


農産物、鉱工業材などを
対象商品として取引を行い


その値動きによる
差額によって利益を得る『商品先物取引』


などなど


世の中には
様々な投資商品があり



不動産投資はそのうちの１つです。



もし、様々な投資の中で
不動産投資よりも

リスクが少なく

手間や時間もかからず


あなたが目標としている収入や資産を
得れるのであれば


別にあなたの投資対象が
不動産投資ではなくてもいいわけです。


ただこのような投資商品は



不動産投資とは違う
特徴がいくつかあるので




今回はそれをお話しようと思います。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

特徴①　『税率』
不動産投資以外の投資商品は

税金が１０％から２０％と低率で
設定されています。

不動産投資は
１５％から５０％の税率なので

税率をみると、

ほかの投資商品のほうが比較的
低いことがわかります。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

特徴②　『流動性』

不動産投資以外の投資商品は
一般的に売却しょうと思ったときに


すぐに売却できる環境があります。


従って現金に換えようとすれば
通常は２日から３日もあれば


現金化することができますので
非常に流動性が高いのが特徴です。


加えて
不動産投資は


売却できる環境がありますが
売却するまでに



多くの手続きを得る必要があるので
すぐに現金化をするのは難しく



流動性が低いという
デメリットがあります。



＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

特徴③　『値動き』

前回の記事でもお話しましたが
（前回の記事はこちら→　不動産のメリット）

株やFXなどは


投資商品自体の値動きとても激しいので
なにかをきっかけに



突然株が紙切れに
なってしまうなんてことがあります。




不動産投資も不動産の価格が
変動することがありますが


株などと比べると



バブルとかない限り
値動きはそれほど大きく動きません。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

特徴④　『労力』


株やFXなどの投資で、利益を得るには
相当な技術と研究、そして


強靭な精神力が必要です。


私に知り合いにFXで


年間２０００万以上
稼いでいる人がいますが



その人は、１日１８時間
パソコンの前に張り付いて


取引をしているそうです。


それに比べて不動産投資は

広範囲の知識を得ることや
空室などに耐える精神力は必要ですが



運営が軌道にのれば
自動で安定的に、収入を得ることができ

時間をそれほど使わずにすむのです。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


特徴⑤　『自己コントロール』

不動産投資以外の、投資商品は
自分でコントロールすることが難しいです。

株の場合は
莫大な資金でもない限り


値動きを操作する
ことはできませんし



配当についても
あなた経営者でもない限り、



株主であるだけでは



会社の業績を
改善することはできません。



またFXなどの投資商品についても
景気などの外的要因によって


価格が動くものなので
あなたがいくら努力したところで

価格を操作することや
利回りをあげることはほぼ不可能です。


一方不動産投資は
景気などの外的要因によって

賃料や稼働率が
落ちることはありますが

それはあなたの努力次第で改善できるのです。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

特徴⑥　『長期的安定性』

ほかの投資商品は、女心と同じで
あなたがコントロールできる部分が少ないため

長期的な安定収入を
得ることは難しいですが



不動産投資の場合は
しっかり運営をすれば


長期的に安定した収入を
得ることができます


また将来的なお金も
動きも計算できるので


計画をしっかりと
立てることができれば


精神的不安もそれほど
感じることはありません。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

特徴⑦　融資面

不動産投資以外の
投資商品を購入するために



通常銀行は
お金を貸してくれることはありません。



値動きが激しく
回収できない可能性が高いからです。


しかし不動産なら
値動きもそれほどなく


不動産を評価した金額で
お金を貸してくれるのです。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

不動産投資をする大きなメリットは
⑤から⑦にあります。



このようにほかの投資商品と
比較しながら見ていくと


不動産投資は投資でありながら



コントロールできる部分が多く
安定的に、将来ほぼ確実に回収できる

投資法だとわかるのです。

それらの特徴を理解し
自分の目標収入を達成するには



どの投資商品がいいか
しっかり判断した上で



取り組んでいくのが一番です。


自分にあった投資法を選んで
いきましょう。

そうすることで
あなたは将来、

食いっ逸れる事無く生活する事ができず

周りが『年金もらえるかわからねぇから
不安だよな』と


ヒーヒー言っているのを横目に
余裕の表情を浮かべる事ができるのです。



もしこんなことが知りたい！とか
こんな場合はどうなんでしょうか？



とシミュレーションをしてほしい場合は
コメントかメッセージをください。


今日もありがとうございました。

]]> https://ameblo.jp/ss-poket077/entry-12070383792.html Fri, 04 Dec 2015 10:57:31 +0900 こんにちはなべです。

今の日本の経済状況を考えても
年金なんてあてにできない


老後が心配で貯金もしたいけど


現在しか出来ないことを
諦めるのもいやだ


老後貧乏について
とくに財産と言えるものはなく


老後に困らないために
貯金するだけの余裕もない

税金や健康保険料の支払に精一杯


これからどうやって
暮らしていったらいいのか

と将来に不安を
覚える事はありませんか？



時代が不景気で給料は上がらないし

また年金が支払われない事は
目に見えています。



そんな状況だからこそ
第２の収入の柱を作る事が

今求められているのです。


安定的に確実に
収入を増やしていく事ができた人が


老後貧乏を回避し
会社にしがみつくことなく

生活する事ができるのです。



『そんな事言ったってなべさん
何をやればいいかわからないよ』


と声が聞こえてきそうですが

そんなあなたに
おすすめなのが不動産投資です。


不動産投資と聞くと

『リスクが
でかすぎて一歩踏み出せない』


『勉強する事が沢山ありすぎて大変』


『お金がないから買えない』
という印象が強いと思いますが


実はそんな事はなく
失敗しづらい
初心者向けの投資なのです



だから

記念すべき①記事目は
『不動産投資の７つのメリット』について
お話ししていきます。


どんなメリットがあるのか
どんな特徴があるのか


しっかり知っておく事で
不動産投資に対する
イメージが変わってくると思います。



こんなにもメリットがあったのか
これならできるかもしれない。と興奮を覚え



より早く
自分が望む資産をを得る事ができ

老後貧乏を回避する事ができるので


ぜひ最後まで
読んで言ってください。



ではどんなメリットがあるのか
具体的に見ていきましょう。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

まず①つ目
・安定した不労所得が得られる。

不動産投資の最大の魅力は、


なんといっても


『家賃収入』という毎月安定した
不労所得が得られる事です。




下記のグラフからもわかるように
株価や金利は大きく変化しているのに対して



マンションの賃料水準はほとんど変化なく
安定しています。



『株価グラフ』



『マンション賃料水準』




このグラフからもわかるように

不動産投資は
かなり安定した収入を得るのに最適なのです。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


②つ目
・高い利回りが期待できる。


銀行の金利は
普通預金が0,02％


定期預金でも
0,03％という超低金利時代です。



だから少しでも高い利率の
金融商品を求めるのは当然でしょう。



ただ株式投資やFX
外貨預金などの投資商品では



ハイリターンが得られる反面
ハイリスクの商品でもあります。



それらに比べ、不動産投資は
ローリスク、ローリターンですが


安定した高い利回りが
得られるのが利点です。



特に首都圏の
ワンルームマンションは安定しており


５％前後の高い利回りが
期待できるので



普通に預金しておく状態よりも



２５０倍のスピードで
資産を増やす事ができるわけです。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

③つ目
・生命保険の変わりになる。


不動産の購入資金を
金融機関から融資を受ける際



団体信用生命保険に
加入することになります。



万が一、ローンの返済中に



死亡または
高度障碍者と場合



団体信用生命保険が適用され

ローンの残債は
保険金から返済されます。



残された家族には
無借金のマンションを残し



毎月安定した
家賃収入が入ります。



残された家族に
保険のような



役割を果たせるのも
数ある投資商品の中で、不動産投資だけです。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

④つ目
・借入により
小額自己資金から始められる投資法



不動産投資は



投資商品の中で
唯一その商品自体を担保とし



金融機関から購入資金を
借入する事ができます。



ローンを活用すれば
小額の自己資金で



不動産を購入する事ができ

家賃収入を得る事ができます。


借入により小額で
収益が得れるのも



不動産投資のメリットです。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

⑤つ目
・節税効果がある。
サラリーマンの税金は


給料から天引きされてるから
戻ってこないと思っていませんか？



実はそんなことないんです。

税金の種類によっては
安く抑えられたり
一部戻ってくるものもあるのです。



不動産投資では、それが可能で
将来資産形成できるだけでなく



所得税や住民税を
節税する事ができます。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

⑥つ目
・年金が確保できる。


日本の公的資金は
少子高齢化により財源不足だけでなく


保険料はどんどんあがっていき
下記の写真のように

年々、年金の受給額は
減少していっています。






つまり、今から
不動産投資を始める事で


家賃収入で長期的
安定的に資産を形成していく事ができ


退職後もゆっくりと
過ごす事ができるわけです。


＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

最後に、⑦つ目

・相続・贈与税対策として有効
相続や贈与の税金は非常に大きな負担です。



特に現金や有価証券の場合は
時価に対して課税対象で



あるため金額も高くなります。

しかし、不動産で相続や贈与の場合
固定資産台帳や路線価などから




算出した評価に対して
課税となりますので


納める税金の額を
少なくする事ができます。


建物の場合は、およそ50～60%で評価され


土地は公示地価の80％位で
評価されます。


また、投資用不動産で
第三者に賃貸することで



評価額がさらに30％が控除され
現金に比べ約1/3の評価となり、


相続・贈与税対策としても
とても有効と言えるでしょう。



下記同じく2,000万円を現金と
投資不動産で相続した
場合の評価額を見てみましょう。



■ 現金2,000万円を相続した場合

相続税の評価額：2,000万円

■ 購入価格が2,000万円の
投資マンションを相続した場合


（建物評価：1,200万円
土地評価：800万円）

相続税の評価額：682万円


＜計算方法＞

—建物—

　1,200万×0.5（建物評価）×（1－0.3）
（借家権割合）＝420万円

—土地—

　800×0.8（公示価格の80%）×
（1—0.6×0.3）（借家権割合）×0.5

（事業用小規模住宅）＝262万円

—評価合計—

　420万円＋262万円＝682万円

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

といった具合に



不動産投資には
沢山のメリットや魅力があります。



不動産投資は将来
大きな財産を築いてくれる


他の株やFXに比べると
リスクの少ない投資法です。



サラリーマンでも始められることと
オリンピックが決まった事で


不動産の価値はどんどん値上がりをみせ
今がチャンスでもあるのです。



どうぜだったら
毎日上司の嫌みに耐えながら
ペコペコ、ペコペコ謝り



毎月の支払いで頭を
悩ませながら生活する毎日よりも



ストレスを一切感じない生活を送り
好きな時に行きたい場所に行け


そこでいくら買い物をしようが

お金は
減る事なく毎日過ごしたいですよね。



不動産投資では
それが可能なんです。



まずはそれをしっかりと
わかってほしいと思います。


最後まで読んで頂き
ありがとうございました。 ]]> https://ameblo.jp/ss-poket077/entry-12069973354.html Wed, 25 Nov 2015 09:23:57 +0900 あなたはもしかして

『不動産投資のリスクは
借金額の大きさとイコールである。』

と思っていませんか？

もしそう思っているのなら
あなたは大きな


勘違いをされているので



ぜひ最後まで
読んでいってください。


『もし失敗したら借金を背負って
最悪自己破産。



漫画やドラマのように
怖い人に自宅のドアを
ドンドン叩かれ


勤務先の会社まで
取り立てに来るような事になるかもしれない』



と恐れる必要はなくなり


将来結婚して
子供を大学に行かせてやる事も


可能になる貴重な話をしていきます。



不動産投資は大きなお金を動かすので
いかに失敗しないように
することが重要です。



そうすることで
『ミドルリスク・ハイリターン』で


大きな資産を
気づく事ができるのです。


まず結論から言うと


不動産投資のリスクは
借金額の大きさとイコールではありません。



また、過度に失敗するリスクが
少ない物件を選んで


しまうのは実は非常に危ないのです。


収益性が
低過ぎる場合があるからです。



失敗するリスクと収益性の
リターンのバランスが重要で


リスク＜リターンとなっていることが
非常に重要なのです。


詳しく説明していきます。



1億円分の借金を
して物件を購入すると



1億円分のリスクを
背負うことに不安視する人がいます。


しかしその物件が1.3億円の価値が
あれば



失敗する危険性が
低い事がわかります。


逆に、2,000万円で買ったが
売っても1,000万円にしかならず


利回りも低い物件があったとします。


金額が小さいので
借金額を尺度とするリスクの絶対量は


1億円の物件よりも小さいが
リターンのバランスが悪いので


こちらの方が
失敗の危険性が高いのです。



利回りは都市部なら4％-5％
地方なら10％-13％が一つの目安です。


都市部は利回りが4-5％程度なので



投下資金に対する
リターンの割合は良くないものの



その分の価格下落や空室リスクが
少ないので、失敗しにくいです。





不動産市場はその時々の周辺の
成約金額が十分加味されていれば


物件の価格形成はリスクとリターンが
均衡した金額になります。


例を出します。


ある人がAという物件を
1億円で売りたいとしても


同じような物件が9,000万円で
複数売りに出ていたら

そちらの方から売れて行きます。



9,000万円で
他の物件が売れた後なら


物件Aが1億円で
売れるかというとそうではなく


新しい物件が9,000万円で
売りに出されるので


物件Aは永遠に1億円では売れない。



逆に物件Aが8,000万円で
売りに出されていれば


9,000万円で他の物件を
買おうとしていた人は


物件Aから検討します
そうなると売れる可能性は高くなる。


そうなった場合、他の物件も8,000万円まで
下げるかどうかが


同スペックの物件の価格に反映される。


買いたい人が多ければ
9000万円のままにするかもしれないし


買いたい人が少なければ
8,000万円まで下げて


売ろうと考えるかもしれない。


こうして不動産の価格相場は
上がったり下がったりして


変化していくのです。





このように、基本的に
需給によって価格が決まるが



同じスペックの物件でも
所在するエリアが違えば


リスク量も得られる
リターンも変わってきます。


同じ家賃収入が1,000万円の物件でも


都市部で4-5％の利回りで
市場価格が形成されているとすると


物件価格は1.4億円で取引がされるだろう。


一方、同じスペックの物件でも
地方だと利回り10％ぐらいないと



空室リスクなどに対応できないとすると


同じ家賃収入1,000万円の物件でも
物件価格は1億円で取引されるのです。



リスクとリターンの基本的な
話は上記の通りであり


都市部だからいい
地方だからダメということはない。


都市部には都市部で
利回りが低いというデメリットがあり



地方は地方で人口減や
地価下落のリスクがあるのです。




このような中で重要になってくるのは

都市部でも地方でも
とにかく割安に物件を購入することです。




結局はこれが不動産投資で
失敗することに


対する一番のリスクヘッジです。



築20年のRCが都市部で
利回り4-5％で



取引されている物件なのであれば


7-8％の利回りで買う


地方で10％で取引されているなら
11％で買えるようにする。



こういう物件を見つけられると
都市部であれば


ローリスク・ミドルリターンが狙えるし


地方で買えれば
ミドルリスク・ハイリターンになる。

このリスクとリターンを理解しておけば


残業100時間もする事もなく
たった数時間の労働で、


資産を気づく事ができ



子供ができたら
自分の給料のみで養う事ができ



誰もが羨むような


家族とふれあう時間を
作る事ができるのです。


最後まで読んで頂き
ありがとうございました。
]]> https://ameblo.jp/ss-poket077/entry-12099122092.html Tue, 24 Nov 2015 16:02:24 +0900 やっと手に入れた内定先。
仕事内容に不満はないが


給料が今後あまり
伸びていかないとなると憂鬱


福利厚生がいきなり
撤廃されたりしたらと思うと憂鬱で仕方ない。



今は何とか生活できているが
将来に夢も希望も持てない毎日



周りの友人は、バリバリ仕事をこなし
これから出世街道まっしぐら



それにくらべて
負け組の自分は何年勉めても
給料はあがらない。



今の所生活はしのいでいるが

今後年をとってからも


人並みの生活が
維持できるのかと考える毎日で


うつになりそう・・・。


なにかしなきゃ
いけないのはわかってる



でも何をすればいいのか、わからない

そんな悩みを抱えていませんか？



そんな悩みを抱えているあなたにこそ
読んでほしいのが



今日の記事
不動産投資の最大のメリット
『安定性』です。


とにもかくにも


不動産投資の
最大のメリットは

『安定している点』です。




何故なら

最初に投資対象となる
不動産を適切に選んでおけば


その後の長期間において
安定した収益を

見込むことができるからです。



最初に不動産を購入する段階で
賃貸の分析と収益予測を適切に行えば

失敗する確率は0.1％言われています。


それでは、なぜ不動産投資では
このような収益がしやすいのか


それを詳しく説明していきます。


不動産賃貸の
収益の源となるのは家賃収入です。



『そんなの当たり前だろ！』
と声が聞こえてきそうですが


家賃は入居者から支払われますが

不動産の賃貸借契約は
通常2年以上の賃貸借期間となっており


その間の家賃が
固定される契約であるという特徴がある。


賃貸借契約は
「商品を売って、
代金をもらったら基本的に終わり」の


売買契約とは異なり


ある程度の期間の家賃収入を
約束する契約となっているのです。



当初の賃貸借契約期間が終了して
契約更新をする時に



入居者と家賃の変更交渉が
される場合もありますが


他の居住者や
周辺の賃料相場などの影響も



受けるため大幅な
変更はほとんどされません。




もちろん、それまでの家賃が
更新後もそのまま適用される場合も多い。


2年を超えて再契約を結ぶ場合も


基本的には家賃は
変わらないことがほとんどなのです。




賃貸借契約が
ある程度の期間にわたる契約であり



その期間は決められた家賃を
受け取ることができること


更新時などにも
大きく家賃を変更しにくいこと



これらの理由によって
家賃＝収益の変動も緩やかなものとなります。



このため数年後の
月間の家賃収入＝月間収益・月間売上を


自分が望む収益と大きくずれる
ことなく得ることができるのです。



収益の変動が緩やかで
中長期的な予測・対応がしやすいことが



他にはない不動産投資の
大きなメリットなのです。





建物の老朽化や空室の発生などによる
収益の下落リスクはありますが



これらのリスクも入退去や
契約更新のタイミングで発生するため



収益変動が急激に
起こるわけではないです。


単独の不動産で見ると、基本的には
建物の劣化とともに収益は



緩やかに下落していく
イメージがありますが


近隣で再開発がされて
大型の商業施設などが建築されたり


鉄道の直通運転開始などによっ
て交通利便性が向上したりするなどして


賃貸需要が増して
家賃が上昇する結果


収益が上昇することもあるので
ほとんど変動がなく

安定した収入を見込めるわけです。




『将来自分の給料で
家族を養えるのか・・・。』

と心配する事に疲れていませんか？



でていくお金が増えていく一方で
なにもしないのは


もはや『自殺行為』です。



ぜひこのブログで
少しでも収入を安定的に確保する方法を

学んでいってほしいと思います。


最後まで読んで
頂きありがとうございました。
]]> https://ameblo.jp/ss-poket077/entry-12098942541.html Tue, 24 Nov 2015 01:54:39 +0900 こんにちはなべです。

不動産投資でもっとも意識しておかないと
いけないのが、ご存知『税金』です。


この税金をいかに減らすのかが
不動産投資の１つのキモでもあり



ある意味最大の目的の１つでもあります。

ですがあなたは
不動産投資をすることで


『誰が』『どの税金』を
『どの程度』減らす事ができ



そして『何故節税できるのか』
という仕組みについて知っていますか？




この不動産投資と節税の関係性を
しっかり理解しておかないと


『年収が増えた！！』と
思ったのはつかの間



確定申告時期になった途端
とんでもない税金を請求され



不動産投資が大失敗に
終わってしまう事があります。


１日２４時間常に支払いの金額で
頭がいっぱいになり


自分の収入を増やす為に
始めた不動産投資は



どんどん自分を苦しめていき



最終的には『自己破産』
するはめになりかねません。

逆にこの記事を読んでおけば

しっかりと知識を身につける事ができ
うまい話にのせられることもなくなりますので

ぜひ最後まで読んでほしいと思います。


ではまず
不動産投資をする事で
節税できるのは誰で、何の税金なのか


あなたが不動産投資を個人で行う場合
減税されるのは『所得税』です。

たとえば、マンション１戸しかなかったとしても
その不動産で赤字が計上されていれば



給料から天引きされていた所得税を
赤字の分だけ取り戻す事ができます。



つまり投資額が少なくとも
節税の効果はある程度見込めるのです。



（赤枠内が会社から天引きされた所得税です。
不動産投資を行う事でこの一部が戻ってくるのです。）



『え？！なべさん赤字を出さないと
節税できないんですか？！』

思いましたか？


もしそうなら
あなたは勘違いしている可能性があるので
もう少しこのままお付き合いください。


不動産投資で
赤字を出だす事ができれば


その赤字に対する税金が節税する事ができます。

よくわかりませんよね？
詳しくお話します。



所得税を毎月給料から天引きされている

サラリーマンを
例にとって考えてみます。



サラリーマンの場合
本来自分が納めるべき税を


会社が変わりに計算して
納付してくれています。


その一方で不動産投資で
家賃収入を得ていても


会社は不動産投資から
どれだけの利益があがっているのか


そもそもやっているのかさえ
わからない状態です。


なのでその不動産投資分の利益を
計算し、納付する必要があるわけです。




不動産投資で黒字が出た場合には
確定申告で自分が
納める税金を計算して納めますが


一方で、赤字が出た場合には

これまで会社から
天引きされていた所得税も


赤字の分だけ取り戻すことができるのです。



よくわからないと思うので
計算事例を用意しました。

計算事例

・不動産から年間100万円の所得が得られた場合

給与所得　　不動産所得　　通算所得
500万円　＋100万円　　＝　600万円


会社から給与所得500万円に対する税金は
すでに天引きされているので



不動産所得100万円に対する税金分は
自分で計算して、納付する。



・不動産投資で100万円の赤字を出した場合

給与所得　　　　不動産所得　　　　　　通算所得
500万円　＋　（－100万円）　　＝　　400万円

本来であれば400万円分に対して所得税を
支払う必要があるが




すでに500万円分に
対する所得税が天引きされている為



不動産所得の赤字100万円分の税金を余計に


支払っていることになり
その分の税金が戻ってくるというわけです。


ですが実際に不動産投資をおこない
費用がどんどん減っていけば
全く意味がありません

不動産投資でいう『赤字』というのは



『お金の支出＞お金の収入』ではなく


『帳簿上の費用＞帳簿上の売上』を指します。


ですから、帳簿上では赤字になっていても
実際のお金の動きをみるとプラスになっている。


さらに、税金まで
戻ってくるというわけです。


その帳簿上の赤字を
生み出す要因となるのが


『減価償却費』です。


減価償却費の最大の特徴は


『実際にお金の支出がない、帳簿上の費用』
であるという点です。



実際にお金が費用として出る事はなく

不動産の所得を帳簿上で
計算するときに費用として計上しているのです。



ですから、手元に残ったお金と、
帳簿上のお金の不一致が生まれます。


お金の支出が伴わない費用ですから


減価償却費の金額分だけ
手元に現金が残ることになるのです。


（事例）

計算上の不動産所得実際のお金の流れ


家賃収入100万円家賃収入100万円
減価償却費30万円――
その他費用20万円その他費用20万円
不動産所得50万円手元資金80万円



さらに、所得税の計算は
手元現金を



もとに行われるのではなく


帳簿上の利益に対して
税金計算が行われます。



この場合では、減価償却費を考慮して
計算した所得50万円に対して


税金が計算され


手元現金80万円に対して税金が
計算されるわけではないのです。



なので減価償却費があることで
帳簿上の利益も少なくなり


その少なくなった
利益の分だけ節税できるのです。

これが節税できる仕組みです。


帳簿上はマイナスでも
現金はむしろ増えているわけです。



いかがでしたでしょうか？


これが節税の仕組みです。
この仕組みを理解されしておけば


不動産投資では問題ないです


沢山本や知識がありすぎて
なにからやればいいのか


わからなくなる事があると思いますが


仕組みはすごく単純で
それさえ理解しておけば

計画的に永遠になくならない
資産を築く事ができるのです。

今日もありがとうございました。 ]]> https://ameblo.jp/ss-poket077/entry-12072224403.html Sat, 21 Nov 2015 09:10:50 +0900 こんにちはなべです。


不動産投資だろうとなんだろうと


世の中には常にリスクと
リターンが背中合わせです。



一見リスクのない
ことのように見えても


必ず何かの犠牲の
上成り立っています。



ただ、リスクとリターンは
必ずしも等価交換ではなく


一つのリスクを
別のものに変換することで



自分にとってのリスクを
実質減らすこともできます。


今回はサラリーマンであるあなたが
これから不動産投資をする上で


考えなければいけない
『リスク』についてお話します。

不動産投資における最大のリスクは
ずばり

1.金銭的リスク
2.時間的リスク
3.人的リスク

です。

一つずつ見ていきましょう。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


まず『金銭的リスク』

マンション投資と聞いて誰もが
一番最初に思い浮かぶだろうのが



金銭的リスクでしょう。

一度に動くお金が大きいので
そう感じるのも無理はないです。



RCマンション1棟なんて
億を超えるのも普通ですから。

また、税金もかかります。

主なものは、

1)消費税
2)不動産取得税
3)固定資産税
4)所得税　などでしょうか。


修繕費、管理費、広告費など、


これら全てを家賃収入から出して
いくことになります。



傍からだとお金だけ入ってくるように
見えるかもしれませんが



これだけお金の出口もあるということも
理解しておいてください。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

次に『時間的リスク』

サラリーマンにとって
時間の次に考慮を必要とするのが


時間的リスクです。

マンション投資とは言いますが
その実態は不動産賃貸です。


トラブルが起こった場合

仕事中でも、就寝中でも、休日でも、
いつ電話が掛かってきてもおかしくない。




融資を受けるにも
金融機関の窓口が開いているのは
平日の日中のみ。



サラリーマンだったら休みを取らないと
相談にいけません。



特に、マンション投資初期の強い味方


「日本政策金融公庫」
はお役所仕事ですから


手続き中はいついつ来い、と、
向こうの都合で時間指定してきます。



おかげでサラリーマン時代の時は
非常に利用しずらかったです。




サラリーマンは
この不利な状況をどう戦うか


リスクを解消するか
を考えないといけません。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

最後に『人的リスク』

ある意味で避けようが
ないリスクなんですが・・・。



どんなリスクかと言うと、
要するに「変な人に当たるリスク」です。

不動産投資をすると
多くの人と出会います。



仲介業者、金融機関
リフォーム業者、客付業者、
管理会社、入居者などなど。


例えば

管理会社さんが鬱で
なかなか仕事を遂行してくれなければ


マンションは
ボロボロになっていきます。


区分マンションや一戸建てでも


お隣さんが入居者に
嫌がらせをしてくるかもしれません。


ある意味
一番めんどくさいリスクです。



僕は平穏に過ごしたいので
なんとか避けたいものですね。


『なべさんこんなに
リスクがあるんですね。
なんだか不安になってきました』

と声が聞こえてきそうですが



不安になるのではなく
どんなリスクがあるのか知った上で
どんな対処をしていくのかが重要です。




今回このリスクを紹介したのは
あなたにどんなリスクがあるのか




知ってもらいたいからです。


それによりあなたが
不動産投資を始めるとなった時に




どんな事を意識して
どんな事に対処していけばいいのか


明確になると思います。



次は『リスク回避』について
お話していくので



ぜひ楽しみにしててください。
今日もありがとうございました。 ]]> https://ameblo.jp/ss-poket077/entry-12073722246.html Thu, 19 Nov 2015 11:54:34 +0900 こんにちはなべです。


今日は『不動産投資家の３つのタイプ』に
ついてお話をします。

この記事を読む事で

あなたが不動産投資で


うまくいく為の『型』を
知る事ができます。



その『型』さえ知る事ができれば


時間を短縮する事ができ
無駄にお金をかけずに



最短・最速で自分の望む収入を
得る事ができるので


ぜひ最後まで読んでください。



不動産投資と一言でいっても
実際には色々なタイプがあります。


同じアパート、マンションを運営するにしても
個々に特徴があり


どの投資スタイルが
最も優れているとか、


一番稼げるとか
そういうものではありません。



人には性格や
好みというものがあり



得手不得手というものがある。



何十億円と稼いでいる
スーパー不動産投資家が稼いでいる方法を



僕が真似すれば同じように


稼げるかといえば
それは絶対ありませんし


ベテラン投資家が実践してみて
今一つかなと思う方法で

素人が成功することもあるでしょう。



それは方法論だけで
決定されるものではなく


人生経験や現在の集大成である
「わたし」「あなた」にとって


その方法がどうか
によって決まってくるものです。


まずは多くの不動産投資法を知り
自分の生活スタイルに合っていて



尚且つ自分が好んで
努力をできそうな投資法はどれか
選択をする必要があります。



特にこれから不動産投資の世界に
足を踏み入れるあなたにとって、




自分はどんなタイプなのか
またどんなタイプになりたいのか



今回の記事で知って
よく検討してみてください。



『不動産投資に対する姿勢の違いを３つ』に表すと
以下の３つに別れます。

1.投資家型

2.経営者型

3.現場作業員型

この中でどのタイプが
最も良いだとか、優れているとか


そういうのを区別するものではありません。


全ては自分に
合っているかどうか、です。


では一つずつ確認していきましょう。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


1.投資家型

お金の出資者ではあるけれども
なるべく自分では何もしたくない、


というタイプです。

人を雇う機会が多く
利回りは悪くなる傾向にあります。



多くの人がこのタイプを
夢見てしまいますが


現実はそこまで甘くなく。


人に任せっきりにし


過ぎて痛い目に遭ったり
損をする人が多発します。



ただ、投資家型が悪い
ということは決してなく


投資家型であるべきでない人が
投資家型になると失敗するんです。



不動産業者は投資家型の
不動産投資を演出しがちなので


それにやられて勘違いする人が多いです。

もし投資家としてやっていきたい場合



まずは投資のための莫大な資金を
集めることから始める必要があります。


お金がないのに投資家まがいの
ことをするから失敗するんです。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

2.経営者型

とにかく不動産賃貸事業
としての経営効率を高めよう


というタイプです。


利回りやキャッシュフローを
重視する人が多い傾向にあります。



それは決して
利回り追求ばかりではなく



レベルの高い人は
多少の利回りを捨ててでも


客付を効率化したり
付き合いを大事に


したりと工夫を凝らします。

融資付けや物件のチェックに
足を使うことを惜しまないのも特徴で



交渉ごとに長けている人が多いです。



大きく成功を収めることが最も多いのは
このタイプではないでしょうか。


不動産投資家として
経営者型の要素は
部分的にでも絶対に必要になります。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝


3.現場作業員型

経費削減に力を入れるタイプです。

勉強熱心で、手先が器用な人が
このタイプに多いです。



直せるものは自分で直すし
大幅なリフォームでもこなしてしまう。



経費が削減できるならば
資格が必要なら資格まで取ってしまったり。



努力家という意味では
もっとも努力家ですね。


欲も強くないという、人間的には
一番付き合いやすいタイプです。



ただ目先の経費に目がいってしまい
大きな魚を逃しがち・・・。


早く大きく稼ぎたい
という人がこのタイプになると


性格が合わずに
失敗するので注意して下さい。

＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝

いかがでしたでしょうか？


あなたはどんなタイプが向いてそうか
もしくは、どんなタイプになりたいか

なんとなくイメージする事はできましたか？



不動産投資家として
大きく成功をしたいならば、




純粋に【2．経営者型】
でいた方がいいです




低いリスクでゆっくりで
いいから将来年金の変わりになる


資産を築きたいなら、
【3.現場作業員方】でいた方がいいです。



規模が大きくなったら
早くサラリーマンをやめて専業大家となるのも
いいかもしれません。


このように不動産投資と言っても
色々なタイプがあり



自分の性格にあったものを
選んでいく事が重要になります。


何度も言いますが

この内容をふまえるだけで

時間を短縮する事ができ
無駄にお金をかけずに



最短・最速で自分の望む収入を
得る事ができるので



ぜひこれから不動産投資を
始める際は意識してみてください。



今日もありがとうございました。 ]]> https://ameblo.jp/ss-poket077/entry-12073712722.html Wed, 18 Nov 2015 11:11:47 +0900