IREM　JAPANは、アメリカのIREMが認定している『CPM』という賃貸経営管理の資格を持っているメンバーで構成されている組織で、その資格保有者は、主に不動産投資のアドバイザーとして全国で活躍しています。

もちろん私も『CPM』を保有していますが、今期は、その団体の理事をさせていただいております。

今回の理事会が最後のお勤めになります。

今回は、たくさんの議題の中から、『NOI率』についてお話したいと思います。

ようやく第1回の全国賃貸住宅NOI率調査報告書が出来上がりました！

『NOI率』を語る前に、まずNOIって何？というところからお話しますと、

NOIとは、満室の賃料等の収入から空室期間の損失や運営する費用等を差し引いた残りの手取り収入のことを言います。

つまり、営業純利益ということですね。

NOI（営業純利益）＝満室の賃料収入－（空室損＋運営費）で計算します。

私たちは、よく賃貸住宅の収益を図る基準として満室（想定）家賃を用いて、表面利回りを出していました。

しかし、人口減少やデフレ等の影響により空室や運営費が増大し、満室家賃と実際の収入の差が広がってきている中で、手取りの収入で収益を見る、つまりはNOIで収益を図る、というようになってきました。

そこで必要なのが『NOI率』という指標。

これは、満室時の賃料収入に対して現状の収入の割合のこと。

『NOI率』は、手取り家賃収入（NOI）　÷　満室時賃料等の収入

で計算できます。

例えば、江坂駅周辺のRC単身用物件の運営費や空室損などを引いた金額（NOI)が７５０万円で、満室想定家賃が１０００万円なら、NOI率は７５％ということになります。

このNOI率が分かると、それに表面利回りを掛けるとキャップレートがでますよね。

表面利回りが１０％と表示されている物件に、NOI率７５％を掛けると＝７．５％

これが実際の利回り（NOI利回り）ということです。

NOI率がわかることで、検討している収益物件のNOI利回りがわかる。

これは、検討する上で有難い指標ですね。

この指標を調査することで、たくさんのポイントが見えてきました。

地域の違いがはっきりしていることは当然として、ワンルーム、ファミリーでも違いはあるし

構造でも、設備でも変わってきます。

これを利用すると、これから不動産投資を検討している方にとっては、投資戦略を立てやすくなりますね。

これは、すべてIREM　JAPANに所属し、『CPM』という資格を持っている我々だけが持ち得ているデータです。

これから不動産投資を検討している方、もうすでに投資を始めてるが相談相手を探しているという方は是非CPMを保有しているIREMメンバーにお問い合わせしてくださいね。

もちろん当社への問い合わせ、大歓迎です！！

エントランスのイメージを変え新たなイメージでリスタートです。

古くからの煉瓦を残し、ロンドンの古くからある街並みをイメージコンセプトとして

仕上げています。

マンションのネーミングも「エコーハイツ」から「リリアン千里南」に変更しています。

「リリアン」といネーミングの意味は、

新しく生まれ変わったマンションに住む方々が、「絆」を再認識し、最小単
位の絆を基礎として、多くの人との絆を深める家をめざしています。

　マンションオーナー様に対しては、リノベーション、リフォーム、リサイク
ルの提案として、お客様との「絆」を深め、末永く安定して住んで頂くマン
ションの提供を意味します。

　住んで頂くお客様に対しては、自分を中心とした「絆」の再構築をして頂く
安住の地を意味します。
　

そういう意味を持たせた今回のリノベーション提案。

ご理解いただいたオーナー様に感謝いたします。

今回は、大阪ガスさまに協賛いただき、千里万博の『DILIPA』で空室セミナーと最新のガス設備の見学会を行いました。

たくさんのオーナー様に感謝の気持ちを込めてご挨拶させていただきました。

その後、『DILIPA』館内のご案内。

最新の設備が展示されていました。

さすが、今、賃貸マンションでも最も注目されている設備であるミストサウナの体験！

古くて空室の多いファミリーマンションだと、ミストサウナを導入することで改善する

可能性は大いにありますね。

大阪ガスさまメインのガスキッチン。

ここでみなさんで作った「ラスク」、おいしかったな～

私はいただくだけでした＾＾；

仕事を忘れてすっかりお腹いっぱいに・・・

私の大親友、リプロス株式会社　　松尾社長に講演をお願いしました。

さすが！わかりやすくお話しいただいて感謝しています。

オーナーさんへの大阪名物のお土産、気配り本当にありがとうございました。

セミナー後は、隣のホテル阪急エキスポパークでランチビュッフェ！

たくさんのオーナー様と親睦を深めることができました。

最後までご参加いただきありがとうございました。

料理も豪華で、ほんとに美味しかった～

未来塾も来月より３０回になります。

これからも不動産オーナー様のお役に立てるよう更に改善して行きます。

どうぞよろしくお願いいたします。

昨日、みんなでたくさん出し合った意見をまとめて、一つの採用コンセプトづくり。

そして、実際の採用スケジュール。社員一人一人の役割。全員が担当者。

就職活動の学生は、自分の将来を真剣に考え、自分の将来に大きな夢を抱き、本気で向かってきます。

そのい学生に対し、本気で社長や社員が向き合わないと、お互いの損失になってしまう。

採用は、選考の場ではない。学生と本気で向き合う場所。

私たちの会社は、何のためにあるのか

誰のために存在しているのか

私たちは、何をすべきで、何ができるのか

そのために、どんな人材であるべきか

この２日間で、たくさんの気づきを得ることができました。

この２日間、共に同じ時間を共有してくださり、たくさんの気づきを与えてくださった

コンサルタントの先生、本当にありがとうございました。

今回の採用テーマ　～Owners～

朝９時からスタートした今日１日目は、なんと夜中の１２時に終了！

みんなで今回の採用する目的からビジョン、ポリシー、そしてコンセプトと

盛り沢山のテーマをこなしました。

みんなの意見、それぞれを持ち寄ると、結局みんな同じことを考えてるんだね。

みんなで決めたこと、本気で実行していこう！

神戸須磨にある１８戸のワンルーム。

来月３月に完成の予定です。

ここで夢を持って新しい生活を送る入居者の方で、ぜひ満室にしたい。

ホワイトのかわいい外観にバルコニーをカラフルな色でデザインしました。

優しさのあふれる建物になっています。

さて、任意売却とはどういうものでしょう？

通常、マイホームを所有している人が、住宅ローンの滞納をしたり、借り入れ金の返済が不能になると、融資している金融機関が抵当権に入っている不動産を差し押さえて、競売等で処分します。

しかし、任意売却の場合は、金融機関の了承を得た上で、所有者自身の意思で不動産を処分することができます。つまり、返済の滞った方が自身の意思で売却をして、その代金で債権者への返済を行なうシステムなのです。

債権者である金融機関にしてみれば、不動産の競売は手続きに費用と時間が掛かることに加え、回収額が低い、といった理由から、

差し押さえ→競売

という手段をとるよりも、最近では任意売却を推奨することが増えて来ています。

任意売却は、もちろん債務者である所有者自身にとっても、競売よりメリットがあります。

住宅売却にあたり、宅建業者の起用が不可欠なのですが、所有者には、宅建業者を選ぶ権利が認められています。金融機関が推奨する業者に依頼しないといけないことはありませんので、ぜひ一度弊社にもご相談ください。

大手の不動産会社の営業マンは、日々数字に追われています。任意売却のような「ややこしい」物件に時間を費やすより、「きれいな」物件を数多く扱うことが好きなようです。

任意売却は、本当に親身になってお付き合いできる不動産業者さんにお願いするといいと思います。

そして、任意売却で最も注意しないといけないのは、住宅を売却した代金で住宅ローンを完済できなかった場合、住宅ローンの残金が発生する、という点です。

つまり、住宅の売却さえ行なえば、住宅ローンがチャラになる訳ではない、ということを必ず覚えておく必要があります。

いろいろ制約も多い任意売却ですが、メリットもあります。

この残債務が残った場合でも、債務者である自分の収入を考えて、最低限の生活を送るための金額を残した上での返済額を認めてもらえる可能性が高いのです。

こういったことも含めて任意売却を考えてみることは大切です。

神戸のオリエンタルホテル最上階のレストランン『すし神戸（かんべ）』で食事。

今年の事業の展開や今後のビジョンを含めた話で盛り上がって、とても有意義な

時間を過ごせた。

私は、こういったパートナーをパワーパートナーと呼んでいる。

パワーパートナーとは、私がどうしても成功させたい人で、その人の成功が私の成功

となる人のことです。

人生における成功も失敗も85％は、その人自身の心構えの結果であり、そこから発生する

人間関係の質と量と相関関係にある。

と、ハーバード大学の調査結果で言われている。

人の幸せ、人の成功の中に自らの成功、幸せを見出すことが成功の秘訣である。

もちろんビジネスパートナーだけがパワーパートナーではない。

私にとっては、大切な社員、家族、お客様、取引先様。すべてパワーパートナーだ。

この人たちの成功、目標達成に導いていく存在が私である。

私たちは最近、ファンドにより信託された不動産もたくさん見ることも

あり、信託は本当に身近に感じるようになってきました。

この信託という方法は、『所有・管理』　と　『利用』　と　『利益』　を明確に分けることが

できます。

つまり不動産の所有者が信託銀行に物件を預け運用利用をしてもらい、利益はまた別の法人が得るという形。

今までファンドがやっていた図式を、実は個人の相続財産に使うという発想なのです。

たとえば、

①　委託者（所有者）　＝　Ａさん（お父さん）

②　受託者　＝　Bさん（お父さんが信頼する人、又は法人）

③　受益権者　＝　Cさん（お父さんの長男）

この不動産からの収益をCさんが享受し、それをBさんが管理する・・・、こんな仕組みです。

これでなんで相続対策になるのかと思われる方がいると思うのですが、

たとえば、大切なな財産を、長男に相続するのはいいけど、長男の嫁さん

に財産がいくのはどうかな、なんて。

でも、この信託を利用すると、信託するときの決めごとの中に

『長男が死んだ場合、その受益権を孫へ与える・・・』

実は、こんなことが設定できるんです。

こんな設定をした場合、この資産を管理するBさんは、

Ｂさんの死亡を確認し、その資産の受益権をCさんの子供へ

移管する権限を持っています。

仮に、信託形式ではなく、完全なる所有権を長男に与えた

場合は、長男の相続人に資産が相続されます。

これを信託形式にしておくと、所有権は管理者のままで、

受益権を予めＡさんが指定した相手に移管できるのです。

さらに信託形式にしておくとＡさんがボケてきてしまった時でも、管理者が

しっかりしていれば、Ａさんが当初考えた通りに、Bさんが事を運んでくれる・・・

そんな利点もありますねぇ。

まだまだ一般的には使われてませんが、相続対策の一つとして考えてみる

必要性は大いにあると思います。

今年で３年連続。
「商売繁盛でササ持ってこい」のお囃子（はやし）が響く中、多くの商売されている人たちや経営者らが続々と押し寄せ、福笹（ふくざさ）と、米俵や小判など縁起物の飾りを買い求めていた。

私も、福娘を選びながら（笑）、セットになった飾り物を買った。

ん？・・・買わされた・・？？

結構、福娘の商売は上手＾＾；

多くの人ごみの中だったので、長居することもなくおみくじもひかず帰ることにした。