住宅屋スマグチのブログ

住宅屋スマグチのブログ https://ameblo.jp/sumaguchi/ 住宅会社の裏側の話、住宅屋の取材報告など、住宅業界にいながらに、第三者的にぶっちゃけてしまうブログ ja 急成長の会社では、自分の目で確かめて！こんにちは。スマグチです。

今日は、急成長の会社では、自分の目で確かめて！を書きますね。

実はこないだお客さんから聞いた話なんだけれども、

ちょっとあり得ないような話を聞いたんです。

オーダーした家とできた家が違った！って話。

そのお客さんのお友達が某メーカーで建てたらしいのだが、

完成した家がオーダーした物と違っていたらしい！

室内のドアやクロスが異なっていたり、

サービスすると言っていたハイグレードの洗面化粧台も、

いつの間にか、普通の物がついていたり・・・。

愕然としたらしい。当然直してもらったらしいが。

何の話もなく、確認もないまま進んだ事に、

非常に不信感を覚えたとの事だ。

（まあ、当然ですよね！！）

っで、ちょっとそのメーカーの事、調べたら、

ちょっとすごい会社だったんです！

あ、、すごいってここでは良い方にって事ね。

実はこの会社、まだ市内のランキングは中間だが、

前年対比で２００％の受注をしていたんです。

超急成長です。

かなり支持されてきているんだと思う。

ただ、うちでも同じようなことがあったんだけど、

（もちろん、２００％ではないですが。。）

受注が急激に伸びると、人員の部分は追いつかず、

完全にキャパオーバーになってしまう。。

となると、かなりお客さんに迷惑を・・・。

まず、基本的な建築の仕事の流れは、

営業が最初の窓口で、お客さんの話をまとめて、

次に設計士が図面や仕様をまとめていって、

完成した図面をもとに、発注、納品後、

現場監督が現場を収めていく図式。

これがキャパオーバーになってしまうと、

まず多いのが、情報の伝達ミス。

たとえば、途中で商品や色を変更したとき、

営業は知っていたが、設計は知らなかった、

当然、現場監督も知らない。。など。

あとは、現場のキャパオーバー。

現場監督は、毎日いければベストだが、

掛け持ちをする場合が多いので、

要所要所で現場の確認をしていく。

っで、確認がおろそかになると、

ミスに気付かず、現場が進んじゃう。

ごく稀に発注した物と違う色の商品が入ったり、

多く入ってきたりしちゃうんですね。

人間のやる事ですから。

ただ、それをキチンと確認できていれば、

現場で組み立てる前に処理ができる。

でも、掛け持ちの現場が多くなってくると、

その確認がなかなかいけなくなっちゃって、

違う物が現場に設置されてしまう事も。。

そうなるとキズがついちゃうんですね。

うちもここまで間違っていたって事はなかったが、

受注が前年の２倍にもなれば、わからなくもない。

が、お客さんからしたら関係ないって事。

しっかり対応できるように請けられないのであれば、

待ってもらったり、断る勇気も必要かも。

だけど、受注が良いと、会社は勢いに乗るし、

どんどん行こうの雰囲気になる。

外目から見ても、活気があるように見えるし、

スタッフも自信がついてくるし、

お客さんから見ても、よく見えてくる。

ただ、家は、契約してからが本番。

もし急成長している、いそうな会社なら、

図面はもちろんの事、現場においても、

自分の目で確認するのがおススメ！

って、現場管理がメーカー・工務店にとって、

一番大きな仕事なんだけどな～（ブツブツ）

ではまた～
]]> https://ameblo.jp/sumaguchi/entry-11977262391.html Wed, 14 Jan 2015 22:08:17 +0900 土地の探し方③

土地の探し方③、第３弾をお伝えしますね。

今日は、土地の爆弾を知ろう！をお話します。

土地にもいろいろな歴史？過去があって、

家が建っていた土地、家が建っている土地、

お庭として使われていた土地、駐車場、

畑、ただの空き地、などなど。

いろいろな利用方法があって、

心機一転、新築を建てる場合には、

それぞれ必要な準備をしていかなければならない。

それぞれ必要な準備？そう、お金がかかるって事。

例えば、水道水を宅地まで引く工事。

道路は市の所有であるので、水道管が走っているが、

宅地までは入っていない。

そうなると、前面の道路から水道管を引く必要がでる。

その費用も当然発生してくる。大体25～35万円位かな。

そして今度は家で使った下水や家にたまった雨水を

流すための管もつなげなくてはならない。

この辺は、多くの自治体で費用は持ってくれるのだが、

施工できる期間が決まっていて、できない期間に

工期が重なっている場合には、結構な金額がかかる。

80万円になった事もあった・・・。

あとは、ガスの工事。都市ガスなどの場合には、

これも宅地まで管を引かなくてはならない。

こちらもやっぱり25～30万円位はかかるんです。

まあ、下水・雨水の工事は時期で調整できるので、

水道水とガスだけでも、50～60万円になっちゃうんです。。

けっこうかかるんです！

次は敷地の残存物（家とか）の処理の件。

いま若干旬な、日本空き家問題かな。

建物の大きさや構造体にもよるんだけれども、

今って、結構分別がうるさいので、解体費用も高い！

一般住宅であっても、80～100万円位はかかる。

っで、結構、土地に家がついているケースが多い。

家を残しておいた方が、土地の固定資産税が、

6倍安いからなんですね！

こればバブル期にできた対策との事です。

土地の地価がめちゃめちゃ上がったじゃないですか！？

っで、住んでいる家の土地の税金が勝手に上がるので、

支払えない！って事でできたらしい。

まあ、この辺は僕らにとっても◎な感じですけどね。

さあ、次いきますね。えっ！？まだあるの？って？

そうなんですよ。結構あるんですよ。

次は土地の特性です。山や丘にある土地なのか？

それとも平坦地なのか？これによっても費用がかかる。

まず山や丘にある土地に関しては、結構地盤は固い。

ので、地盤の心配はいらないのですが、

坂道に家を建てることになるので、その分お金がかかる。

どこにかかるかと言うと、基礎の部分です。

家を建てる時、山に差し込むように設計はできないので、

家を建てるときには、基礎の高さを高くします。

そうすると、通常よりも外の階段が増えるので、

ざっと50、100万円位は費用がかかってきます！

じゃあ、平坦地にしよう！って思うかもですが、

平坦地は平坦地で、結構地盤が悪い所が多い。

地盤が弱いという事は、簡単に言うと、

プリンの上に家を建てるような感じ！極端ですが。

そうなると地震などがあったときには、家が・・・。

ってな訳で、こういう土地の場合には、

杭工事（固い地層まで電柱のような物をさす工事）など、

地盤を補強する工事が必要になる。

これがまた高いんです。1mあたり、10万円位かな。

ざっとだけど、10mなら、100万円！

建物の大きさにもよってくるので、この辺は要注意だが、

150万円前後は見た方がいい場合もある。

特に僕らの住んでいるエリアは結構こういう土地が多い。

建築を絡めた土地の購入の場合って、

けっこう、かかるんです！そう、200万円なんてあっという間。

だから新築を建てる場合って、土地の販売価格の他に、

それくらいの予算は見ていた方がおススメです。

じゃないと、やっぱり高くなっちゃったね！

ってなったり、家の仕様、クロスやカーテン、照明、

家具などなど、楽しい買い物の時間が究極我慢。

結構、つまらなくなっちゃいますよ～

ではまた～ ]]> https://ameblo.jp/sumaguchi/entry-11975878288.html Sun, 11 Jan 2015 16:01:20 +0900 土地の探し方➁ こんにちは。スマグチです。

今日も土地の探し方の第２弾をお伝えします。

テーマは、“土地って、どうやって探す？？？”です。

皆さん、土地ってどうやって探してます？

ヤ○ー不動産とかで見てますか？

土地の探し方、見つけ方って色々あるので、

今回はその方法をご紹介しますね！

まず探し方のバリエーションなのですが、

①自分で探す！

➁不動産屋に探してもらう！

③ハウスメーカーに探してもらう！

ってとこがポピュラーな感じです。

それぞれメリットデメリットを話しますね。

①の自分で探す。

これは誰にも介入されることなく、

好きなように探したい方にお勧めです。

今は不動産のサイトもいろいろありますし、

ほとんどの販売の情報は掲載している。

看板を見て買う時代じゃないですからね。

ただし、リスクはあります。

１つは、見つけても買えない！？リスク。

実はネットに掲載されている情報って、

売れてしまっている物件もあります。

ネットは早いですからね。汗

土地って購入までに大体２か月かかります。

（※スマグチブログの希望の土地に申し込みを
　　入れてから14日！をご参照ください。）

ので、売れてしまっている、正確には、

契約をして買い手がついている土地ってのも

ネット上にたくさん掲載されているのです。

また、上手く空いた土地が見つかった場合でも、

現金で購入する場合にはＯＫですが、

そうでない場合には、またも買えないリスク発生。

ローンを利用する場合には、銀行に審査をしてから、

購入（契約）の手続きをする事になるので、

一手遅くなってしまうんです。。

先に審査を済ませている買い手が登場すると、

後出しじゃんけんに負けてしまうことも。。

じゃあ、➁不動産屋に探してもらおう！

不動産屋にお願いする場合のメリットは、

最新の販売状況はもちろんの事、

現在交渉中の物件もご紹介されるかも！

まあ、新鮮な情報がいち早く手に入る！

ここが一番のメリット。

ただ、これまた星の数ほどある不動産屋、

それぞれで動いているので、どの不動産屋から

希望のエリアの土地が入るかはわからない。。

なので、複数の不動産屋に声をかけるのは、

少し手間がかかるが、良い作戦かもです。

ただし、デメリットもあります。

特に家を建てる目的の場合には。

それは不動産屋は土地のプロであっても、

建築のプロではないって事。

不動産屋は、家が建てられる土地で、

希望のエリアがあっていて、

購入可能な金額であれば、販売する。

えっ！？いいじゃん！

っと思うかもしれないのですが、

建築屋のプロではないって事は、

その土地で家を建てる場合の整地費用は？

要望の設計レイアウトが建つか？否か？

建物を含む全体の予算が超えるか？否か？

は判断がつかないのです。

予算って∞（無限）ではないじゃないですか？

っで、要望満点の土地を最初に選んじゃうと

（最初から妥協はしないですよね。）

土地代って結構かかっちゃうんですよ。

すると、残りの余った予算の中で、

設計プランを立てることになるので、

結構、妥協したり、小さくしなくてはならない。。

これは家をこだわりたい人なら、

結構な苦痛です。。

土地：◎、建物×、予算△

んな感じでしょうかね。

家は最低限でＯＫで、エリアにこだわりたい！

でもマンションは嫌だ！って人にはお勧め！

最後に、逆の③のハウスメーカーに依頼。

こちらは良い営業マンに出会うか？否か？

にもよってくるが、いい営業マンの場合は、

バランスは良く手に入る。

ご家族にとっての無理のない予算の中で、

土地を探してくれるので、予算オーバーもなく、

ある程度希望の家と土地を用意してくれる。

土地・建物・予算、オール◎にはならないが、

オール○だったり、△以上にはなりそう。

失敗の可能性は低い感じです。

ただし、提供されると土地は、一般的な土地。

不動産屋のように隠し玉はないので、レア感はない事。

また、土地を探してもらうということは、

密に自分たちの内情をはなさなくてはならないし、

そのハウスメーカーと具体的に進めていく。

っていう事は、ある程度進むと出てしまうんです。

日本人の悪い癖。

“ここまでやってもらったから、断れない…。”

です。

もしハウスメーカーを確定していないのであれば、

そこで決めてしまう可能性が高まってしまう。かも。

ある程度、目星のハウスメーカーや工務店、

選択していて、土地よりも建物にウェイトがある人、

は、③のハウスメーカー・工務店に探してもらうのが、

いいかもしれません。

まだ目星のメーカーや工務店を見つけていない！

でも不動産屋に相談に行くのも不安だって方は、

まずはモデルハウスめぐりをしてはどうでしょうか？

その中でいい営業マンがいれば、予算を組んでもらったり、

土地のお話だけ聞いたり、色々なお家のパターンを見て、

お金・土地・家、の情報収集！

そして、土地にこだわるのか？家のこだわるのか？

ご家族会議から始めるのが良い！かもですよ～

では、また～ ]]> https://ameblo.jp/sumaguchi/entry-11974473428.html Wed, 07 Jan 2015 15:03:49 +0900 土地の探し方①
今日は土地の探し方①をご紹介！

今回は“駅近マイホームVS郊外マイホーム”

結構、皆さん１度はこの壁に当たると思うので、

今回お役立てていただければ～と。

まずマイホームを考えるときって、

どうせなら駅近に住みたいよね、

飲み会もまだ俺らたくさんあるし！

っで、一戸建てだし、やっぱり

日当たりは良いほうがいいな！

将来の事を考えると家は４LDK。

車は２台停めるでしょ、

あとお庭でBBQはしたいよね～

予算は、３０００万円位かね？

ってな感じで、自由な要望を浮かべる。

もちろん僕も同じ感じ！

でもこれって意外にも結構ハードルが高いんです。

まず日当たりがよく、車２台の駐車場、

お庭もそこそこあって、家、４LDKってなると、

大体６０坪位の土地は必要になってくる。

しかも駅近の土地ってなると、エリアにもよるが、

郊外の土地の単価の２倍以上の単価なんですね。

僕らのエリアでは、一般的な人気の郊外で、

坪単価１５万円位。駅近だと、倍なので、

坪単価３０万円位に。すると、土地代だけで、

６０坪×坪単価３０万円で、１８００万円。

さらにお家が４LDKで、ざっと１８００万円、

諸経費が２００万円、ってな感じで・・・

あっという間に３８００万円に！！！

あれ！？予算よりも８００万円オーバー・・・。

実現をするとしたら、パトロン（親）の援助？

のような強力な軍資金が必要。

でもまあ、そんな都合に良い話は・・・。

てな感じで無理じゃん！やっぱ俺らにはまだ無理だ。

戸建てって高いねぇ～ってなっちゃう。

結構、多いんじゃないかな、こういう夫婦。

っでここが人生の分かれ道。

ここでやめるか？それとも否か？

進めるとしたら、どんな家になるのか？？？

っという事で、それぞれどんな住まいになのか？

を、ご予算からの逆算でお知らせしますね。

まず予算が３０００万円でしたね。

そして必ずかかるのが諸経費っていうもので、

まあ、ザッと２００万円位かな。

そうすると、２８００万円で土地代と建物代を

まかなって行くわけです。

ではそれぞれの選択肢を見ていきましょう！

【駅近編】

諸経費以外で使える予算が、２８００万円、

建物が１８００万円なので、土地の予算は、

１０００万円になります。

っで、単価が３０万円なので、買える土地は

大体３５坪位の大きさ。

こうなると、結構、駅近の土地が小さくなるので、

駐車場を２台、にすると、お庭はない感じに・・・。

お庭を優先すると車は１台に・・・。

そして、お隣さんとの距離も近くなるので、

日当たりは悪くなってしまいます。

駅近に近いほど、背の高い建物も多いですし。

ただし、駅近なので、通勤・通学面であったり、

旅行であったり、飲み会の帰りであったり、

将来的な売却等の資産価値は高く、

潰しのきくマイホームになります。

要望の実現度はこんな感じ！

□建物の間取：◎

□土地の立地：◎

□家の日当り：✖

□駐車＆お庭：△

【郊外編】

土地の予算が、１０００万円なので、

単価１５万円で割り返すと、６６坪！

要望よりも大きい土地になりますね。

ただこの場合は、要望の駅近からは離れるので、

通勤や通学、利用している場合には、

ちょっとガマンが必要になる。

でもその代わり、大きい土地の場合、

設計の間取りの自由度も高く、

日当り、駐車場もこれなら３台とっても

お庭は広く取れる感じです！

要望の実現度的にはこんな感じ！

□建物の間取：◎

□土地の立地：✖

□家の日当り：◎

□駐車＆お庭：◎

“駅近マイホーム VS 郊外マイホーム”

どっちが良いかはご家族によってくるかな～

と思います。

が、一番大切なことは、踏み込むか？否か？

このご時世、年収が急に上がるわけでもないし、

自己資金ガッツリ貯めれるわけでも…

だったら少しでも早めに返済を開始して、

働けるうちに返すのがオススメ～

ではま～た～ ]]> https://ameblo.jp/sumaguchi/entry-11973912752.html Tue, 06 Jan 2015 16:33:11 +0900 新築戸建の金額って？？？こんにちは。すっかりオフに入っていた、スマグチです。

今日から泣く泣く出勤でございます。

さて、早速ですが、年始１発目は、

シンプルですが、“新築戸建の金額って？？？”です。

これらかモデルハウスを回る方にはぜひぜひです。

よく住宅のチラシや広告で、表示価格！であったり、

本体価格！って目にしません？？？

その金額で実は家は買えないって知ってました？

実は新築一戸建ての金額の設定って、

ルールが無くて、それぞれのメーカー・工務店次第。

なので、側だけで中身なしって事も！

でもまず、どんな項目があるのかからご紹介。

①土地の整地

　地盤補強工事や水・ガスなどを宅地まで
　引き込んでくる工事など。

➁基礎工事

　お馴染みのコンクリートの基礎工事

③本体工事

　土台や柱、屋根などの構造部分の工事

④付帯工事

　建物の中で水や電気・ガスの使用をする篤の工事

➄設備工事

　キッチンやユニットバス、トイレなどの工事

⑥インテリアの工事

　壁紙や照明、カーテンの工事

⑦外構工事

　アスファルト舗装などの工事

ってな感じで、ものすごく項目が多い！

わかんないですよね！？

っで、多くのメーカーや工務店の設定って、

とにかく食いつきがいいように、安くしたいので、

➁の基礎工事、③の本体工事、➄の設備工事位。

車でたとえるなら、車体にタイヤはついていて、

ハンドルやアクセル・ブレーキはあるんだけど、

動かすためのエンジンやコンピュータが無い状態。

しかもライトはつかないし、窓ガラスもついていない・・・。

そんな状態でチラシに載せちゃったりしてるんです！

これってすごくないですか？？？

うちの会社は幸い、他にも④の付帯工事だったり、

⑥のインテリア工事は入っているんだけど、

①の整地や➁の外構は入っていない。

だから、土地の形状や強度にもよるのだけど、

整地には１５０万円前後かかったりする。

外構をやるとあれば、ピンキリだけど、

２００万円近くかかっちゃうことにも・・・。

うちでこれくらいなので、④の付帯工事や

⑥のインテリア工事が入っていなかったとすると、

それも１５０～２００万円位かかっちゃうかも。

そこそこ含めている会社もあるんだけれども、

そこそこで標準金額の設定はまちまちなので、

そこそこでキチンと聞いて、確認をしないと、

＋４００万円近くかかっちゃうかも。

これからモデルハウス回りをするようでしたら、

ぜひどこまでが入っていて、入っていないのか？

聞いてみてください！

ではまた～ ]]> https://ameblo.jp/sumaguchi/entry-11973465671.html Mon, 05 Jan 2015 15:28:56 +0900 強い建築屋って、意外に一本気！
って、まだ開始、１週間ですし、

また明日もがんばろうと思っています！

さて、今回は強い建築屋って、意外に一本気！です。

うちに会社って、他県の他社さんの視察が好きで、

結構勉強しに行っているんだけど、

そこで見てきたすごい会社って、結構シンプル。

まず１社をご紹介いたしますと、

そこはとにかくローコストに徹底。

ハイ！安いところは売れるでしょ！

って思うでしょ！？でも今は売れない！

ただ安いだけでは。これは全国的にもそんな感じね。

でも、この会社は、本当にただ安いだけ！

現場も正直、き○ないし、使っている部材や設備、

最低限度！なんだけど、圧倒的に支持されている。

地域性もあるかも！だけど、これはすごい！

もう１社は、これもベタなんだけれども、

温かさの究極追及の会社！

ここの会社さんとは飲みにも行ったんだけど、

みんながみんな、ウリは温かさ！の一点バリ！

デザインも普通だし、使っている部材も普通、

でも、現場の管理と設備は究極！

その一貫した温かさは、県内での口コミが話題！

なので、チラシなどの新規集客がほぼなく、

８０％近くはご紹介による受注だとか。

最後にご紹介するところは、デザイン！

も素敵な会社なんだけれども、

ウリは、顧客満足！との事です。

結構、棟数が伸びてきて、会社もデカく！

なってくると、受注したお客様よりも

新規で受注する方にお金や労力、

まあ、サービスですね！を費やしていく。

うちの会社のようにね（ボソ）

でもここの会社は、本当に理想形！

受注ももちろん、紹介がほとんどなので、

受注した後のお客さん（本当のお客さん）に

時間をトコトン費やしていく！

だから、納得のいくまで突き詰められて、

顧客の満足度はぴか一なんですね。

っで、すごいのは、ここからです。

会社が着工できるキャパ以上に、

ご紹介からの受注ができちゃってるから、

数か月先の着工まで、枠が無い状況！

自転車操業が多い、この業界の中で、

これには衝撃を受けた！

そして普通の経営者だったら、

たぶん、人が足りん！って増員！

案の定、サービスの低下、受注ダウン、

とかの未来になりがちなんだけど、

ここの会社は、うちの４分の１の人数。

つまり、増員せずに、少数精鋭！

これもすごい事。しかも残業も少ない！

だから、給料も良く、社員満足も高い！

いいな・・・（ボソ）

まあ、自分たちのサービスのクオリティを

守っているっていう事！

っで、話を戻して、言いたいことなんだけど。

どの会社も、強みは１つで、シンプルである事。

他にも魅力的なところはきっとあるはずだが、

お客さんが支持している事、会社が強みにしている事、

ここは一貫しており、そこが最強に強い！

携帯電話一つとっても、同じかも！ですよ。

他携帯の方が機能的なのに、圧倒的にiPhoneが人気！

オリジナルの電話にできる私の電話！最強ですね。

このご時世、中途半端な機能や性能の強みよりも、

圧倒的な１本の強みの方が支持されるかもですね。

まだ圧倒的に、完璧な会社を演じる会社が多いが・・・。

はっきり言って、何がウリだからわからんのに（ボソ）

○○工務店！と言えば、○○がいいね！

△△△ハウス！と言えば、◆◆がいいんだよ！

っと、お客さんがすぐに自社の強みを連想できる会社、

社名がある以上、立派なブランド！？にしなきゃ！

さあ、星の数のどある業界の中で埋っちゃう前に、

そろそろマジで自社のブランディングをしないとね！

あっ、うちもか～笑

では、また来年～

良いお年を～～～ ]]> https://ameblo.jp/sumaguchi/entry-11971225414.html Wed, 31 Dec 2014 10:55:31 +0900 建築屋が着工を急ぐわ～けって？？？おはようございます。今日は朝です。スマグチです。

今日のテーマは、建築屋が着工を急ぐわ～けって？？？です。

今回はすでに建てた方とかにご共感得やすいかもです。

契約をした後、着工前って、色々と打ち合わせがある。

設計図面のレイアウトの事、棚の高さなどの細かい寸法、

コーディネート、外壁の色から内装の色、

床の色からクロスの色などなど。結構あるものです。

っで、その時、結構足早に決めたな！って経験の人いません？？？

そういう人、多くいない事を願うのですが・・・、

実は、ハウスメーカー・工務店が着工を急ぐ訳、

あるんですね～

それは“黒字倒産を防ぎたい”です。

建築屋の資金繰りって、結構、博打に近いかも、だからです。

大きなお買い物なので、利益もまあ、それなりなんですけど。

何分、お金が入ってくるまでの時間がとにかくかかる。

ご契約頂いてから、約２か月後に着工したとすると、

建物の大小があるが、後期は４か月くらい、

すると受注してから入金まで半年かかるんですね。

その間の経費（もし他に受注がなかったら。）って、

かな～り、きっついですね！

っでどうするか！？と言いますと、

途中途中で回収をしていくんです。

まあ出来高払いってやつですね！

まずは契約金（大体１割）から始まって、

次は着工金（大体１～２割）に続いて、

次は上棟金（大体３～４割）をもらって、

最後に竣工金（３～５割）って感じ。

でも今って自己資金を利用しない人が多いじゃないですか！

そうなると契約金だったり着工金は結構少なくなる。

それらは、銀行から借りられなかったりするので・・・。

そして借りたとしても手数料（金利等）も増えるので・・・。

っとなるとやっぱり受注してから半年後の入金なんだけど、

半年分の利益を回収できるほどもらってないんですね。

（スマグチブログの１番最初のブログ参照）

だから建築屋って、毎月毎月、半年後、７か月後って、

受注をがんばって、まあ自転車操業も多いんですね。

でもなかなかそんなに簡単に回るわけじゃなくて、

この業界。（星の数ほどある業界）

全盛期には、２日に１社つぶれていた実績！

ってな訳で、うちも少しでも早く回収するために、

上棟金に力を注いでいる。６～７割！

それでも上棟するまでっていうと、着工後１か月半、

受注してからカウントすると３～４か月なんですね。

幸いなことにうちは受注が毎月とれているので、

入金ゼロはないんだけど、

何分経費（主に広告宣伝＆人件費ね）が膨れてて

実は結構、着工が遅れたりすると死活問題にも。

だから現場にはこういう指示がでるんですね！

着工を急げ！（＝資金回収を急げ）ってね。

確かに、お客様から頂いている利益で僕らはご飯食べているので、

一生懸命になりますよね！

時間遅くまで打ち合わせに付き合って頂いたり、

間髪入れずに打ち合わせを取らせてもらったり！

まあ、早く着工までの内容を固めるよう必死です。

そこそこのハウスメーカーや工務店にもうよるでしょうけど、

もし、やたらと着工前の打ち合わせを急がせている会社だったり、

親パワーや融資を利用してでも、契約金・着工金を求める会社があったら、

ちょ～っと経営的には黄色信号かもですよ！

うちは中途入社も多くて、大小のハウスメーカーや工務店からも来るが、

あるところから来たスタッフは、転職でうちに来るまでは、

契約金や着工金の資金回収が主な業務だったらしい。

案の定、倒産してしまったが・・・。

契約してから、どれくらいで着工になりますか？

って聞いてみるもいいかもですね！

ってな訳で、ではまた～ ]]> https://ameblo.jp/sumaguchi/entry-11970778450.html Tue, 30 Dec 2014 09:44:07 +0900 希望の土地に申し込みを入れてから14日！こんばんは。スマグチです。

今日は、希望の土地に申し込みを入れてから14日！

を書いてみます。

土地をお持ちの方はすみません。飛ばして下さい。

不動産購入の場合、大きな買い物ですが、

実は、２週間しか待ってもらえない！！

って事実、知ってました？

一生ものなのに、たったの２週間です。

簡単な流れをお伝えしますと、

①不動産（土地）を検討する

➁土地に買付申込（売主さんに買いますよ）をする

③売主さんに１割契約金を払って契約をする

④売主さんに残り９割を払って、決済（名義変更）

んな感じです。

まあ、①から➁の間については、

買い手の自由になります。決断するか？否か？

ゆっくり考えてＯＫな感じです。

ただ、➁以降からは、鈍行列車からいきなり快速。

まず➁から③の間は、２週間です。

これは文明の進化によってもたらされた悲劇。。

ようは今は土地の看板を見て購入するわけではなく、

インターネットで大多数の人が検討しているため、

次の購入者が表れやすくなったからです。

売主さんとしては、同条件であれば、

売りたいと思っているうちに、売りたいですよね！

だから、契約するまでの間の時間って取れないんです。

そして、③から④については１か月です。

自己資金で購入する場合はＯＫなのですが、

住宅ローンを利用する場合は、あっという間です。

土地の契約を済ませたら、希望の銀行にて手続き。

本審査を通すまでに、最近は少し早いかな、

でもやっぱり１０日から２週間はかかるので、

１か月って結構すぐな感じなんです！

っで、お伝えしたいのは、ここからなんです。

土地を買うって事は、家を建てる！

って方が多いじゃないですか！

そうすると、次の問題が出てくるんです。。

あっ、自己資金で土地が買えちゃう場合はＯＫです。

あくまでもローンを利用する場合のケースですね。

①今住んでる家賃と土地の住宅ローンの２重払い開始

➁ハウスメーカー・工務店の検討に吟味できない。

①は、最初にまず土地だけを購入する場合のケース。

この場合、住宅ローンと家賃との２重支払いがＯＫ、

たとえば、社宅や会社からの家賃負担などがある方、

になるでしょうか。

公務員さんや大きい会社さんであれば、

そういったビップ待遇もあるのでしょうが、

結構、多くの場合、そうでないケースが多い。

（※ちなみにうちの会社も！です↓）

となると、家賃と土地代金の２重支払いをしない方法を

とらなければならない！

その方法は、土地と建物、ほぼ同時に契約をして、

土地＆建物で、銀行から一気に借りる！という方法。

まずは土地から！って考える方が多いと思いますが、

今は、土地と建物を一緒に住宅ローンを組んで、

家賃と住宅ローンの２重支払いをしない方法があります。

いいじゃん！

って思うかもしれないのですが、

これって、なかなかのスピードになります。

土地の方は、ある程度、原型がありますし、

立地的なものも、まあ、理解ができるのですが、

設計プランに関しては、そうはいかない。

設計プランは要望に副えているのか？

間取りの面、デザインの面、そして“￥”ね。

っで、それなりに実績のあるメーカー・工務店であれば、

提案までに１週間、そうでなければ、２週間、

結構、提案までにも時間ってかかるんです。

そうなると、振り返ってくださいね。

土地の申し込みを入れてから、１４日。２週間。

設計プラン・お見積りの提案まで１～２週間。

この１～２週間で、検討できるメーカー・工務店は、

限りありますし、満足いく提案もできる？？？

家の為に有給休暇使うわけにもいかんですしね。

って事は、そう、➁の問題に突入。しちゃう感じに。

ハウスメーカーや工務店のプランや見積りを

あんまりしっかり比較検討することが・・・。

って感じで、うちも買って頂いているんだけど、

本当にいいのかなぁって思う。

自己資金を使わないにしても、やっぱり、

家って、一生ものじゃないですか？？？

もっと余裕をもって、その土地に合った、

ご家族の要望を実現する為の方法が取りたいですね！

いつかやろうと思いますが。（ボソ）

では、また～

]]> https://ameblo.jp/sumaguchi/entry-11970570373.html Mon, 29 Dec 2014 19:18:10 +0900 掘出し物の土地がほしい！こんにちは。ん、こんばんはになったかな、スマグチです。

今日は土地の話を少々。掘出し物の土地がほしい！を書きます。

不動産のサイトを見ていても、相場があって、お得感のある土地って…。

おっ安い！と思って見ても、地形がものすごく悪かったり、

事故物件であったり・・・、まあ、掘出し物ってなかなかない。

ってか、土地にそもそも掘出し物ってあんの？

っという質問に対して、回答をするとすれば、実は“あります！”

ただ、一般市場にはなかなか出てこないので、

購入できる可能性は限りなく少ないですが…。

どんなルートで掘り出し物件が生まれるかと言いますと、

大きくルートは２つあります。

①地主さんが売り急いでいる土地

➁銀行が担保として取得した土地

①の場合、地主さんがたとえば経営者で、

そこの事業があまり上手くいかず、資金調達のために、

土地を売却するケースなど。

この場合は、必要な資金にもよるのですが、

相場販売（少し時間がかかる）では時間が足りないので、

不動産屋が相場の7～8割位で買い取っちゃう場合もあります。

そして不動産屋が仕入れた土地は、少し価格を上げて販売。

ビジネスなので、一般の人が目にする頃には、

相場相応の価格か、やや安いか、になっちゃいます。。

ただ、ごく稀に、一般市場でも出る場合があります。

不動産屋が購入ではなく、仲介販売を一気にする場合。

実は私がマイホームを購入する時にもあったんです。

駅近物件で、少し面積は小さいのだけれども、

相場的には800万円はする物件が、600万円で販売。

速攻で購入しようと思ったのだが、

少しモタついている間に、盗られてしまった。

建築会社に。。

そういう物件は現金一括購入ならチャンスあり！です。

ただ、一生モノですし、思い切った決断も、なかなかねぇ～。

あと、こんな物件を目にすると、疑っちゃうんですね。

何か変なことがあるんじゃないか？って。

➁の銀行が担保として取得する土地っていうのも、

相場よりも安い価格で取得することになります。

たとえば、2,000万円の土地を担保にお金を貸す場合、

銀行は万が一のことを考え、2,000万円の融資はしません。

1,400万円など、相場よりも安い価格で貸します。

そして支払いができず、担保として所得する事になった場合、

1,400万円で2,000万円の価値がある土地を取得することに！

なる訳なんですね！

っで、この担保物件を、銀行が次はどこにさばくかというと、

この場合もやっぱり一般市場にはでてきません。

銀行は不動産屋ではないですからね。

馴染みの不動産やハウスメーカーに声をかけていって、

確実に販売してしまいます。

その土地を取得した不動産屋やハウスメーカーは、

そこからは当然、利益を乗せて販売していったり、

建築条件付き宅地という形で、建物で利益を求めていきます。

ん～、やっぱり、掘出し物はあるんだけど、

なかなか一般的には手に入れるのは難しいですね。

ただ確率的には厳しいかもしれませんが、

もし少しでも掘出し物を希望する場合には、

①の土地であれば、可能性はゼロではないです。

不動産屋に直接声をかけてみるのもいいかと思います。

が、一番なのは、土地って結構言い値だったりするんですね。

価格の交渉をしたりとかして、納得のいく形での購入がおススメ！

ちなみに私は、その後、700万円の土地を550万円で買いました！

タイミングがピッタリだったので、たまたま安くなりましたが、

今では納得の購入で、あの駅近物件に後悔をしていない感じです。

ってな訳で、ではまた～。 ]]> https://ameblo.jp/sumaguchi/entry-11970107214.html Sun, 28 Dec 2014 15:28:55 +0900 営業部長改め電話部長の話

こんにちは。本日仕事納めのスマグチです。

今日は、トップ（役員）自ら来年の戦略を発表した！

トップは社長が一任している役員で、基本的には経営的な部分を担う為、
営業部の方に直接出向くことはないのだが、なにせ、営業部長がしょぼいもので・・・
今日は直に話を聞くことになった。

戦略の内容的には、特に目新しいものではなく、今までできていなかった事を
徹底するという事だった。

本来は、営業部長が話す内容であるのだが、ここ１年間で支持率を急速落下、
した彼では営業部に浸透しないと見越したのだろう！（あたりです！）

彼は2年前から今の営業部長の職種についているのだが、
その戦略がしょぼ過ぎて、影響力を逓減させている。

本来、うちの営業部長の役割というものは、営業部の戦略の管理、
必要であれば、課長（うちは４課ある）に指摘やアドバイスをして、
集客面や商品開発面、営業サポートなど、良い方向に導くのが理想像である。

全部が全部というのは、まあ、そんな人はなかなかいないとは思うが、
この営業部長に関しては、戦略！？というものはなく、指示・命令、
それが、“電話！”そう、電話！イッツオンリー！！

大体、月末近くの月曜日がその時。

Step1:役員に営業部長が業績の進捗を報告する。
Step2:元々高い目標（営業部長が大見得をきった目標）の為、未達ばれる。
Step3:営業部長怒られる。「あきらめません！」と言ってくる。
Step4:営業課長および営業スタッフに向けて、【電話】命令！

営業部長「○○くん、週末にアポイントはあるのか？」
営業Ａ君「い、いえ、あ・・・ありません。。」
営業部長「よし！じゃあ、今から電話だ！」
　　　　「今から20時までは電話タイムだ！みんなしっかりな！」

というのを、12か月連続、そう、毎月なのです。
それも決まって、役員が席に戻ってきてから始まる。100％
（ハイハイ、アピールでございますね！）
ってな訳で、営業部長改め、電話部長と言われています。

っで、それで成果につながっているんなら、まあ、頑張ったね！
でＯＫなんですけど、やっぱりこのご時世でないですか？
成果につながることなど、まあないんですよ…。

ごくまれにありますよ、ちょうど家を考えていたご家族！
でも１件とか、多くて２件くらいなものですよ！
その数件では、到底、達成なんて無理なんですね！
たぶん、小学生でもわかる算数。

っで、みんな思っているんですね。
もっと他にやることあるんじゃないの！？

もっとお客さんが興味を持つような集客の企画だとか、
商品開発であったり、営業マン育成であったり、
中期、長期的に考えないといけないのに・・・
でも、“今は”できないんですね～

もちろん、昔からできていたわけではないですよ！
実は２年前は、戦略とかを自分に替わって立ててくれていた、
営業課長がいたんです！

その課長が、電話部長のゴーストライターみたいな感じ！
営業戦略を立てて、動いていたんですね。
だから、業績もまあ順調だったし、電話部長でもなかったんですね。

もちろん、そのゴーストライターの事は、トップはしりません。
電話部長が、すべて私が考えました！って報告をしていて、
その課長には、こういっていたようです。
「いや～、○○君、いつもありがとう～助かるよ！」
「○○くんの事はしっかり役員に報告しておいたからね！」
「次の人事は期待できるんじゃないか？」
「おっと、俺をぬかさんでくれよ～笑」
って感じでしたので。

でもそのゴーストライターが、今年から使えなくなったんです。
正確には使えなくしてしまったんです。

昨年の終わりの話なのですが、目標は相変わらず高いので、
結構な受注遅れをとっていたんです。そのゴーストライターがいても。
っで、その電話部長がヤバい（降格？）ところまで来てしまって、
（まあ、自分で設定した無茶な目標ですかね～）
ついに、自分の責任を部下の、その課長のせいにしてしまった。

そして、大きな人事異動を立てて、血を入れ替えるとかなんとか。
っで、その課長は降格。

そうなると、その課長も怒るじゃないですか！？
もちろん、もうゴーストもやってくれないですし、
この手の話って広まるじゃないですか？？？
一気に支持率が低下してしまって、最後に残ったのは・・・

やっぱり“電話”だったんですね！

でもこの電話って、ダレトク（誰得）？？？
営業マンも疲れるし、お客さんは喜ばないし！

まあ、課長をはじめ、営業スタッフにもばれて、
いよいよトップの役員にもばれてきているので、
（いま色々と詮索しているようです。シー）
そろそろカウントダウンかもですね。

でも相変わらず、気づいていないんだろうな～
はだかの王様（電話部長）のお話！

でした～ ]]> https://ameblo.jp/sumaguchi/entry-11969313166.html Fri, 26 Dec 2014 15:03:38 +0900