◎不動産を売ったときの税額は譲渡費用に対してかかってきます。そして譲渡益とは、売却代金から取得費用と譲渡費用を差し引いたもの

つまり売却代金が同じなら、取得費や譲渡費用が多いほど譲渡益が少なくなり、したがって税金も少なくなります。

ですから、節税のためには、取得費と譲渡費用をできるかぎり正確に計上しておくことが大切です。取得費や譲渡費用として何にいくらかかったかをきちんと整理して、領収証あども捨てないで取っておくと、とても役に立ちます。

取得費として認められるもの

◎取得費は、その不動産の購入代金、購入のための支払った仲介手数料、登録免許税、印紙税、整地費、増改築費、設備費、借入れ金の利子〔資金借入日から使用開始(居住の日)までのもの(取得後使用しないで譲渡した場合は譲渡の日とします)〕などを加えた金額です。ただし建物の場合は、取得費から経過年数に応じた減価償却費お差し引かなければなりません。また、何十年も前に取得した不動産や、相続によって取得した不動産などで、取得費が不明なとき、または売却代金の５％以下のときは売却代金の５％を取得費として計上することができます。

譲渡費用として認められるもの。

◎譲渡費用とは、文字通り「不動産を譲渡するために直接出費費用」のことで、つぎのようなものがこれにあたります。

まず、不動産の譲渡のときに支出した仲介手数料です。仲介手数料は取引価格が４００万円を超える場合は、取引価格の３％＋６万円となっておりますので、３，０００万円の物件ならば３，０００万円×３％＋６万円＝９６万円と消費税を加えたものが仲介手数料となり、譲渡費用として経費の対象となります。

◎譲渡した人の負担となった売買契約書の印紙代金や登記に要した司法書士の手数料も、譲渡費用として認められます。

◎また、「資産の譲渡価格を増加させるため、その譲渡に際して支出した費用」も譲渡費用として認められます。これは、具体的には次のようあものがあります。

①借家人などを立ち退かせるための立ち退き料。

②土地を譲渡するため、その土地の上にある建物等を取り壊した場合、その取り壊し場合、その取り壊しに使った費用。

③すでに売買規約を結んでいる資産を、さらに有利な条件で他に譲渡するため、その契約を取りやめる（解除する）ために支出うる違約金。

④その他、資産の譲渡価格を増加させるため、その譲渡に際して支出した費用。

◎上の④の例で最近多いのは、土地の測量費です。土地は１坪でも高額なので、少しでも高く売るために「新たに測量し直した費用」は、もちろんこの譲渡費用として認められるのです。

◎さらに、家を少しでも高く売るために事前に壁紙を張り替えたり、じゅうたんを取り替えたりした費用も④にあたるので、譲渡費用と見なされます。

◎しかし、自分が住んでいた時に直した水道修理代や固定資産税など、「資産の維持まは管理に費やした費用」は譲渡費用には含まれません。

また課税されるのは売却代金ではなく、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた「譲渡益」に対してです。

◎不動産を売ったときにかかる税金は、所得税と住民税です。所得税は国税、住民税は地方税です。これらの税金は、その不動産を持っていた期間、その不動産を売ってた得た利益（譲渡益）の額、その不動産が自宅かそうでないか、等によって違ってきます。

◎これらの税金は、譲渡益に対してかかってきます。譲渡益とは、文字通り譲渡によって得た利益という意味で、売却代金からその不動産の取得費と譲渡益費用を差し引いた金額です。

⇒譲渡益＝売却代金－（取得費＋譲渡費用）

◎平成１６年分以降の所得税と平成１７年の分以後の個人住民税では、土地、建物などの長期譲渡所得の金額または短期譲渡所得の計算上生じた損失の金額については、土地、建物の譲渡による所得以外の所得との通算及び翌年以降の繰越しお認めないこととなりました。

ただし、居住用財産の買い替え等で、一部繰越控除がみとめられます。

（一部の特例の詳細につきましては、個別でご相談ください。）

◎実際の税金の計算は、この譲渡益から特別控除が認められる場合はその特別控除額を差し引いて譲渡所得の金額を算出し、その金額に税率をかけるということになります。

◎取得費、譲渡費用として認められるものは税法で決まっています。

（※第２回　「取得費と譲渡費用」参照）

◎不動産を売ったときの税金は分離課税ですが、短期譲渡所得のときは譲渡益の３９％（所得税・住民税）相当額がこの場合の税金となります。

なお、国などへ不動産を売却したときには、２０％（所得税・住民税）となります。

鎌田　豊と申します。

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