私の事務所、実は寮の中にあるんです。

これには事情がありまして、この物件を借りるにあたり条件としてキミの会社が引っ越してくるなら（管理ですね）貸してあげるよと大家さんに言われたからです。

かなり事務所は狭くなり１／３の大きさになってしまいました。ただそのことにより多くのことを学んだのも事実です。当初は全て韓国の学生で占めていました。半年後。次はすべて中国の学生で占めていました。

特に中国の学生とは長く4年間ほどすべて中国の学生で120人は卒寮していきました。その間、いろいろな相談にも乗り私も勉強になり多くを学びました。

それから入寮生の国別変化は著しく、ベトナムが加わり、さらにネパール、スリランカと続きました。今現在は、7か国の留学生が一つの屋根の下暮らしています。もう名前など覚えられません、中国（看護候補生）ベトナム、ネパール、モンゴル、パキスタン、ミャンマー、フィリピンと、でも意外とうまくいっています。皆いい性格の子で安心して生活できています。

もちろんその国々の特性は少なからずあります、意外とだれとでも気さくに話すのが、パキスタンの学生で、もちろんイスラム教徒ですが、非常に好奇心旺盛で明るく前向きに生活をしているのが印象的でした。モンゴルの学生はそのままズバリ、気にしない性格、明るくすべてを飲み込むような壮大でした(笑)、ネパールの学生は意外と日本と似ている面があるかもしれませんね、皆シャイで、一歩引いて皆の意見を聞いている風に私には見れました。優しい感じでしたね。ミャンマーに関しては国柄ほかの国に囲まれているのも影響があるかもしれませんが国に関しては気にしないようですね、ベトナムの女性は非常に明るく働き者で男性を食わして行く覚悟を持っているようです。本当に。

これらの国別見識はあくまで私の個人的な感想で、もちろんすべての人に当てはまることではないのでご理解ください、あくまでも印象です。

さ、今回はこの辺で寮の共有部分の電気が切れたので交換してくれとの注文が来ましたのでここまで。

国別に特に顕著に表れてきたのが中国という国です。

私の知る限り、起業当初は10畳のお部屋に5人とか住んで学校へ通っていたんですが、今は個人部屋を希望するまでになったことに実は私自身も驚いています。

いま日本で仕事をしている数年前留学経験のある中国人から見ると信じられない光景に移るのでしょう。

でもそれが現実で、恐ろしいスピードで若者の感性は変化しています。

同時にここ数年、中国人による投資マンションの買取ブームが有るのはご存知と思いますが、その収益を生む（入居者）は中国人留学生が主流になっています。

極端に言えば、日本恒例である敷金礼金は無で、賃料だけで住まわせる中国系の不動産会社が幅を利かしている状況です。

数年前から粗悪な寮を経営する中国系の不動産会社は多くあったのですが、今はその寮を中東アジアの留学生が利用している状況のようですね。

この状況はここ数年は続くと思います。

私が考える大きな違い（２）は、回転率があげ有られます。

留学生寮の場合、平均的に観て6か月単位で出入を繰り返します、お部屋の環境にもよりますが一般的にはこのような期間です。

その理由

理由に挙げられる事として、入学時期が関係するかと思います。日本語学校の入学時期は4月、7月、10月、1月に分かれ主だった時期は4月、10月となります。弊社の寮でもやはり半数はこの時期に入退去を繰り返します。

通常一般賃貸ですと2年での回転が考えられますが、6ヶ月で入れ替わりは非常に早く感じますね。

2年と6ヶ月でどのような変化が見られるか考えてみます。

上記の中で大きな違いは

原状回復期間、仲介手数料、空室期間の三点は大きな違いがあります。

特にワンルームマンション大家さんにとってはこの違いは大きく収益に影響してくるのではないでしょうか？

中国、韓国、台湾、タイの好む部屋は個室、一人当たり賃料は4.5～8.0万円

ベトナム、マレーシア、ミャンマーは二人部屋を好み、一人あたりの賃料は3.0～4.0万円

モンゴル、パキスタン、バングラディシュ、人数では無く、一人あたりの賃料は2.5～3.0万円

全て光熱費は別の考えです。

賃料などではこのようなグループに分かれるのではないでしょうか、

これは払える賃料という事では無く、部屋に対してどれだけの対価を考えているかという事です。

一番の変化

数年前までは中国の学生は部屋に関してはさほど気にもせず考えていましたが、経済が発展する事でプライベートの時間を重要視する傾向に代わってきた結果の現れですね、ここ数年で一変したお国だと思います。

寮の形態や入居者選びに関して私の考えを述べさせていただきます。

募集に関してですが、賃貸契約者を学校法人にするか個人にするかで大きく変わってきます。

先ず学校法人を契約者にした場合の利点は、もちろん安定した収入が一番に挙げられますし学校へ相談もできる利点はあります。

欠点は？

一部屋当たりの利益率が個別募集より低くなることです。

個別募集の場合は利益率が高くなります。おそらく今の弊社寮ですと1.5倍の利益を得られると考えられます。（昔は募集に自信が無いわけで安定を求めてしまい今に至ります。）リスクは当然自分で埋める事での空室率です、これは集客力のある法人と組むことで解消はされますが、その法人との付き合いも簡単ではないという事です、その理由は外国法人だからです。

運営は？

運営に関してですがやると考えるのでは大きく違いますね、設備に関しては一番大切と思うトイレ数、これは一番重要と考えます。集団で住む、ゲストハウス、寮などを研究してみたのですが、空室率が高くなる施設には共通点があり、それがトイレ数なのです。4人に一つの割合でトイレを設置している施設は空室率が極端に低くなることがわかったのです。5人に一つではダメなんです、この結果を指標とし弊社では一つトイレを増設した経緯があります。他洗濯機、キッチン、シャワーなどはさほど数が空室率には影響されない事が分かります。

設備、備品

備品について食器洗剤、ゴミ袋、トイレットペーパー、などがあげられますがゴミ袋とトイレットペーパーに関しては寮の運営側が常備する事が重要です。

寮運営での気になるところ、ゴミ出し問題があげられます。個々のお部屋の住民にご見出しを任せると100％苦情が来ます。きちんと捨てていても苦情が来るのが常です。もう一点トイレットペーパーに関しては常備しないと運営上とんでもない事態を招くことが多々あります。本当は流せないものまで流す事態を招きそれが水漏れ、詰りに発展し寮全体を悲惨な状態にすることなのです。

備品の常備性

弊社では今まで水漏れ自体が十数回発生し、その負担時間、負担費用は必要な備品を常設して無い事での罰と思う事にしました。

ある時事務所でＰＣを捜査していると「ん、ポタ、ポタポタ、と小さな音が・・・・・ん、マジか天井から・・・」ぞっとしたのを今でも覚えています。

集合住宅で一番厄介な事が水漏れということがわかります。

それからというもの2週間に一回、詰り防止の液体も流すようにしています、それからはそのような事態は避ける事ができています。

中国、ベトナム、ロシア、韓国、インドネシア、モンゴル、パキスタン、バングラディシュ、ミャンマー、ネパール、スリランカ、チェコ、台湾、タイ、カナダ、マレーシア

トイレも共通

寮は事務所と直結していますので、毎朝寮生と挨拶を交わし、寮恒例の新寮生もんじゃ焼き試食会（参加数200名以上）などを体験していますので少なからず交流を深めていると思います。現状の国柄は、中国、ベトナム、インドネシア、モンゴル、パキスタン、バングラディシュ、ミャンマー、ネパール、台湾、の9か国になり、運営してから最多の国数です。今年度の学生は意外と国数が多いのですが対立は少なく不満を言う学生は今のところいません。

寮生同士の対立無

理由はいくつもあると思うのですが、また私感ですが、母国語、日本語以外で使える言語（特に英語）を話せる国同士では協調性が増すと考えられます。

今回の国で英語が話せる国は、中国、パキスタン、ミャンマー、ネパールと半数の国の学生が共通に話せる言葉を持っていることが大きく関係しています。

共通語が大切

今は共通語が英語ですが、一年たてば、寮の中では日本語で皆話すようになるのも事実です、そうなると寮の中は安定し良い環境状態が続き退寮をする学生はいなくなるのです。

退寮学生が多く発生するのは、入寮してから6か月以内が断トツです、その理由に共通言語が無い事があげられると思われます。

一つの国をとっても日本と違い、多種な民族で構成されている国が殆どです.

まずは留学生数が断トツの中国の学生について私の体験から、ここ2，3年で生活習慣、性格など激変してます。

各省での違い

特に私のお気に入りの四川省の学生はなぜか皆私と仲よくしてくれました。(笑)目上の人への敬いや、尊敬の捻が家庭の中や教育現場で生きていると思われます。だからと言って他の省の学生が悪いわけではありません。本当にここ数年変わりました。賃貸業を営んでいる人から見ると、とても良いお客様と言えるのではないでしょうか？

他の国は

次に多く入国しているベトナムについて私なりの体験から考えてみました。一言女性は働き者で性格もよくとても信頼できます。男性はというと極端に分かれるところですね、これは暖かい国では一般的ですがどうも男は＊＊＊＊＊、ですね。

でも性格は明るくとても日本人にはフレンドリーですね、あと5年したら生活環境も激変する事でしょう。

今後増える国

私が対面した寮生のお国柄は、ロシア、韓国、インドネシア、モンゴル、パキスタン、バングラディシュ、ミャンマー、ネパール、スリランカ、チェコ、台湾、タイ、カナダ

今急速に増えている国は、ネパール（19,471人／2016年度）実は今問題になっている国ですね、経済的に日本への留学は希望していますが、実質日本での生活を維持できるほど経済的に豊かでは無い国なのでそこには違法性がある事も事実です。だからと言って学生の質にはさほどこの国は問題ないようです。国民性は関係すると言えると思います。

私の私感ですが、他の国と協調性を持てる国は中国、韓国、モンゴル、パキスタン、ネパール、台湾、タイ、と私は考えています。あくまでも私感です。いろいろご意見はあると思います。

寮のタイプは二つ

この協調性が大きく分けて二つに分別される寮運営に関係してきます。

一つは、多文化共生（多国籍の寮）もう一つは、単一文化（一国の寮）の寮です。

ま、仕方ない事なので今日は頭を切り替えて一般の賃貸のお部屋と寮（宿舎）運営の違いを少し考えてみたいと思います。

小さいながら留学生の寮を運営して8年が過ぎました、結論から言いますと私はワンルームマンションや一棟アパートなどを購入し賃貸業に参入する気は無いという事です。

ましてや駅から徒歩10分以上など環境もよくない物件を今から購入するなど危険極まりないとの認識です。よほど入居者を確保できる力がある方は別ですけど、投資物件とはいつの時代も最後に誰に屑物件をつかませるかが勝負だからです。

では寮は？

この投資は組む相手によって大きく差が出る代物です。

その理由は、一般の賃貸と違う点は広告宣伝が効かないところです。要は広告宣伝をする媒体が無いのです。

ではどのようにして留学生に知らしめるのか、大きく分けて３の要素＋１ですね、

1. 日本語学校

2. 学生の口コミ

3. 自社のweb

この3点が考えられる募集をするときの入り口です。

＋１は何でしょう、

それは現地のエージェントの協力です。この＋１が一番大きな影響力を持っています。

これらとの協力関係を持っている法人と組むと間違いなく一般賃貸より収益性の高い投資となるはずです。

地震の話になりますが題材の宿舎は築年数も古く,地震時には私でさえ驚きのあまり階段を走り非難したほどです。

初めての大きな地震に遭遇した留学生には信じられない事で、当時学生は【何事なんですか！】と余りの恐怖でビルの一階で震えて涙を流していたのを覚えています。

弊社宿舎は2～3日後にはもぬけの殻でした。

ただそんな状況下でも国がらが出るもので、地震後即日帰国したのは中国系の学生で、私の知る限り地震発生後一週間のチケット料金は片道で25万円以上したと聞いています。

意外と韓国の学生などは帰国せず、地震に対しては冷静に対処していました。

ところがそのあとの原発事故の発生で韓国学生も即日帰国しました、その後どうでしょう、中国系の留学生は地震が落ち着くと何事もなかったように戻ってきましたが（さらに増加しました）、韓国系の学生は私の知る限り90％近い人は東京周辺には戻ってきませんでした。

地震前は宿舎周辺ではハングル語をよく聞きましたが、今はほとんど聞くことはありません。

今日は留学生宿舎をする上での日本特有のリスクの一つを取り上げてみました。

寮や管理部屋の関係でその時間帯での携帯は取るのが恐ろしいのです。(笑)

仕方なく、電話に出ると相手方は「もしもし、遅くに住みません、・・・・・学校の・・・です。

遅くに住みません。一つご相談がこんな時間なんですがどこか学生が入れる寮を知りませんか？と11:30に電話？これは尋常ではないと問いただしてみると、実は我が校の寮に入居したのですが、あまりに部屋が汚く国に帰ると言い出したらしいのです。

まだ18歳の学生との事、その当時の寮の汚さは私の想像を超えるものでしたからなんとなくその青年の気持ちもわかるような気がしました。

 当時学校へ一括貸をした弊社の寮に一部屋空いている部屋がありましたのでそのことを担当の人に伝え、私は12:40分に寮で待っていました。

すると若く身体も細い優しそうな青年が夜中に付き添われて来たのです。部屋を観るなり安堵し、喜び、一時の不安も無くなったようでした。

今ではその彼は立派に成長し、日本企業に勤め今は仲間と日本で起業をするまでになっています。人間の出遭いとはおもしろいものですね。

また数日すると同じ理由でもう一人青年が入居してきたのでした。