サン・アセットマネジメント株式会社のブログ

競売のデメリットと任意売却のメリット競売のデメリット

Thu, 15 Mar 2012 10:28:19 +0900

競売のデメリットと任意売却のメリット競売のデメリット

競売のデメリット
•相場よりもかなり安く落札されるので、家を失ってもなお多くの債務が残る
•残債務の返済方法を交渉できない
•落札者の都合で立ち退きを迫られる
•競売物件として新聞やインターネットで公開されるため、近所に知られてしまう
•立ち退き料などはもらえない
•先行きが見えず、心理的な負担が大きい

任意売却のメリット
•相場に近い価格で売却できるため、残債を少なく圧縮できる
•残債務は交渉により、少しずつ無理なく返済できる
•引越時期など、ある程度希望を聞いてもらえる
•秘密厳守で対応ご近所に事情を知られることはない
•交渉次第で引越代を手元に残せる
•前向きな気持ちで、計画的に新生活の準備ができる

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では、500万円の用意ができない場合、売主Bさんは…???

Wed, 22 Feb 2012 15:52:05 +0900

≪前回の続き≫

では、500万円の用意ができない売主Bさんは…???
500万円を用意できないと、売買は成立しません。
借金のついた不動産を購入する人はいませんよね？では、どうすればいいのでしょう？

　任意売却とは、住宅ローンの支払いを続けていくことが困難で、
ご自宅を売却しても借金が残り、あとは黙って「競売」を待つしかない状況のご自宅を、
債権者の合意のもと一般の市場で売却をすることです。
この例では、500万円用意できないと売買が成立しないと言いましたが、
金融機関は住宅ローンの全額を返済しなければ、不動産に設定されている抵当権を抹消してくれません。
任意売却・任意売買では、私たちが債権者と交渉することで、住宅ローンを完済しなくても抵当権の抹消に応じていただきます。
つまり、売主Bさんのケースであっても、任意売却で話を進めていけば、売買が成立する可能性が高いのです。

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なぜ、任意売却をしなければならないか

Tue, 31 Jan 2012 11:42:13 +0900

任意売却とは、不動産を売却しても完済できず、ローン残ってしまう状況で、
債務者(所有者、売主)と債権者の間に仲介者（主に不動産業者）が入り、
不動産を競売にかけずに債務者・債権者・買主の納得のいく価格で売却を成立させることです。

何らかの事情で住宅ローンの支払いが困難になった場合、銀行等金融機関は、抵当権に従い不動産を差押え、
競売にかけ換金します。
競売だと、いくらで落札されるかは競売開札日までわかりませんが、市場価格より2～3割低い価格になることが多いようです。
そこで仲介者が債務者と債権者の間に入り、両者に満足のいくような価格、競売よりは高い価格で売買を成立させるのことを、
任意売却と呼んでいます。
経済破綻者の不動産売却＝任意売却、任意売買（にんばい）等と呼ばれていますが、相続、贈与、代物弁済、競売以外は、
売主の意思（任意）での売買取引となるので、世の中の不動産取引のほとんどが任意売却となります。

例えば、
売主Aさんの場合銀行からの住宅ローンの借入が、2,500万円　3,000万円で購入したいという方がいます。
売主Bさんの場合　銀行からの住宅ローンの借入が、2,500万円　でも、このお家は現在2,100万円程の価値しかなく、2,000万円　で購入したい方がいます。

（売主Aさんの場合）銀行へは、全額を返済することができるので、問題ありません。
（売主Bさんの場合）銀行に全額返済するためには、単純に500万円の不足。この500万円を用意できるのであれば、売主Aさんと同じくご自宅は売却できますよね。

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悪徳業者??

Sat, 28 Jan 2012 13:35:44 +0900

先日、弊社クライアントより電話で

最近、任意売却業者からやたらとチラシやＤＭがが入り、
引越し代が出るとか、残債を払わなくてもよくなるなど書いてるんですが…
本当ですか？と質問がありました。

非常識な金額で債務者を釣って、とにかく媒介契約をとり、何かと理由をつけて、結局１円も支払わない、
という業者が確かにいるようです。

実際には、「引越し代が出るかどうか」「残債がどうなるのか」については、債権の内容やこれまでの経緯、
債権者の姿勢、また、債務者の経済状況等によって、対応は随分変わってきます。

従って、何でもかんでも、最初から「引越し代が出る」とか、「債権放棄してもらえる」とか言う業者は、
信用しない方が良いと思います。

そのクライアントは、開始決定を受けたので、業者が裁判所で公開情報を閲覧して
ＤＭなりを送っているようです。

漫画やDVD、書籍その他諸々…

いきなりそんなＤＭを送りつけられたら、かなり困惑しますし
ちょっと腹が立ちます

ちょっとは、債務者の気持にもたってほしいものです

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あなたの住宅ローンの滞納は何ヶ月目ですか？

Fri, 20 Jan 2012 11:05:21 +0900

あなたの住宅ローンの滞納は何ヶ月目ですか？

住宅ローンを1ヶ月程度滞納してしまったというケースではなく、住宅ローンを3か月以上にわたって滞納し、債権者である銀行などの金融機関から住宅ローン滞納に関する督促状や催告状が届いていれば、いずれ銀行（借入金融機関）は、ローンの一括返済を求めます。当然ながら、債権者である金融機関は、住宅ローンを支払っている住居そのものを売るなどして債権（借金）の返済を検討するようになります。不良債権になれば、あなたのマイホームは『競売』に掛けられます。

住宅ローン滞納から、競売までの流れ

住宅ローンの滞納

何らかの事情により、住宅ローンの支払いを滞納する。

督促状・催告書の通知
銀行（お借入れされた金融機関）から、督促状や催告書の通知が届く。
※返済が滞っている分について、その旨を通知してきます。

期限の利益の喪失

通常、住宅ローンの滞納から３ヶ月から６ヶ月でこの通知が届きます。
これは、“分割で支払う権利”を損失することを意味しています。
よって、これ以降ローンの分割払いが不可能となります。

債権者がローン保証会社に代位弁済を要求

代位弁済がされると、これ以降は保証会社から残債の全額を一括で返済してくださいと要求されます。
すでに“分割で支払う権利”を失っているので、分割での返済に応じて貰うことはほぼできません。
　
競売の申立て

残債を一括で返済できなければ、債権者が競売の申し立てを行います。
競売であなたのご自宅を売って、残債を回収するためです。
以後、あなたはご自宅を自由に処分（＝売却）することが出来なくなります。
　
競売開始の決定

裁判所から競売開始決定の通知が届きます。
　
裁判所から執行官の訪問

あなたのご自宅を競売にかけるために必要な情報を得るため、物件の調査に裁判所から執行官が訪問します。
　
期間入札の通知

競売の入札期間を知らせる通知が届きます。
　
入札期間→開札

競売の入札が開始され、開札日に落札者が決定します。
　
立ち退き

所有者が変わり、あなたは立ち退きしなければなりません。
ここでの引越し代は、ご自身で準備しなければなりません。

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任意売却って??

Wed, 21 Dec 2011 10:27:06 +0900

任意売却とは、住宅ローンを滞納してしまったり、借入金が返済不能になってしまった場合に有効な解決手法の一つです。
競売だと、所有者の意思に関係なく強制的に売却が進んで行きますが、任意売却は競売開札になる前に、所有者の意志（任意）を反映させて進める事が可能です。
知人に買ってもらいたいという場合や、住み続けたい場合、引越日に関して相談に乗ってほしいという場合などにも柔軟に対応する事が出来ます。
ただし、通常の不動産取引とは異なり債権者の合意が必要です。
債権者としても、競売は手続きに時間がかかることや、実勢価格より回収額が低い可能性が高いなどの理由から、任意売却を選択するケースが増えてます。
任意売却では、売却代金の中から住宅ローンの他に税金（固定資産税、住民税等）の滞納や管理費等の滞納などの清算も出来ますし、諸費用なども認めてもらえます。

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競売を避け、有利に売却できるのが「任意売却」です

Thu, 15 Dec 2011 12:44:05 +0900

こんにちはサン・アセットマネジメント代表の茂木です

今回からは任意売却について説明したいと思います

法律で決まった手順に従って淡々と進んで行く競売と違い、任意売却なら、諦めずにじっくり金融機関と話し合う事で少しでも有利な条件で売却することができます。
また、売却後の残債についても、無理なく返済できるよう交渉できます。
さらに、引越の時期などの相談にも応じてもらえることがほとんどですから、前向きな気持ちで、計画的に新しい生活の準備を始められるのです。

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ブログ始めました!!

Tue, 13 Dec 2011 14:22:28 +0900

任意売却や競売、住宅ローン滞納に関する情報をお届したいと思います

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