詳しい資料をもうらう際に、最初に送られてくるものが

いくつかあります。

登記簿謄本、公図、（地籍測量図）、建物図面、レントロール等

最初の資料なんてこんなものかと思います。

レントロール以外は、法務局に備え付けの資料となります。

所有者以外が法務局に行っても、

誰でも手にすることができる資料です。

今ではオンラインでも内容を見ることができます。

登記簿については以前にも書きましたが、

不動産屋が調査してくと、謄本を見ただけで怪しい物件というのが

わかるようになります。

これは数をこなさないと説明は難しいのですが、

謄本の内容が綺麗であれば、

まず権利関係の問題はないかと思います。

謄本が綺麗というのは、所有者の変遷の経緯が

スッキリしているものとでも言いましょうか、

ずっと地主さんが相続を続けてきて、売却され、転売され・・・

というすぐに風に納得ができる流れのときです。

複数の人が持ち分で所有していることには問題ありませんが、

一部のみ購入という場合は、全員の持ち分を

全部足して、ちゃんと１になっているかを確認する必要があります。

また、抵当権の設定がある場合もありますが、

借入を起こした年月から残債をだいたい計算することも可能ですし、

売買金額の範囲で返済できそうな額であれば、

全く問題はないかと思います。

よく、共同担保目録という記載がありますが、

この場合は複数の物件を一緒に担保に入れているということなので、

抵当権がちゃんとはずれるかを不動産屋に確認してもらいましょう。

ごくごくたまに、抵当権がはずせなくて、

契約がダメになる場合もあります。

謄本を見ることは、不動産を知るためには、基本中の基本です。

プロであった私たちも、必ず謄本から資料を見始めます。

そのくらい大切なものですので、

みなさんもなんとなく見るだけではもったいないですよ！

礼金はなくとも敷金は預かるという大家さんは多いと思います。

何のための預かりかは、考え方はそれぞれだと思いますが、

基本的にはクリーニング費用等に充てるためと

逃げられた時の保全という意味もあるでしょう。

敷金は、オーナーが預かるところもあれば、

管理会社が預かるというところもあります。

結果的に預かり金でしかないので、

敷金によってオーナーが儲かることは一切ありません。

退去時には預かった敷金が全額もっていかれ、

その中からクリーニング等を行い、

余ったら賃借人に返却します。

以前に比べて、敷金から使えるお金は少なくなっていますので、

どうしても賃借人に負担してもらうたい項目があれば、

（例えば、畳の貼り替えなど）

契約書にあらかじめ謳う必要があります。

敷金をオーナーが預かる唯一のメリットがあるとすれば、

支払いは１日でも遅く、収入は１日でも早く、の原則のとおり、

運用できるお金を手にできるというところですね。

そして、よほどのことがない限り、

一度に賃借人が出ていくということもないと思いますので、

手元にキープしておく必要もないと思います。

まぁ、返せなくなるのは困りものですが・・・

あとは物件が勝手に稼いでくれるのを待つのみなのですが、

物件を貸しているということは、オーナーにも責任があります。

賃借人には、安全に住める環境を提供しなくてはなりません。

最低限、オーナー向けの火災保険に加入することは必須ですね。

さらに、万が一に備えて、施設賠償責任保険というのを

追加しましょう。

簡単に言うと、物件が第三者に与えた損害もカバーできるものです。

地震保険は、金銭的なメリットをよく計算して、加入するか、

しないかを判断すればいいのではないかと思います。

オーナーの対応は火災保険だけでいいわけではありません。

先日も少し書きましたが、旧耐震等の建物で、

地震で建物が崩壊し、住んでいる人が犠牲になったら、

所有者にも責任があります。

ただし、世間の5割を超えるような被害が出れば、

また違ってきますが、周りは全く倒壊していないのに、

自分の物件だけ崩壊、となるとオーナーの責任が問われます。

なので、安いだけで旧耐震を選んではいけないという結論になります。

また、もう何年も前から住宅用火災警報器を寝室等につけることが

義務付けられています。

賃貸も例外ではありません。

しかも、たいていの場合はオーナー負担で設置する必要があります。

物件購入時には、現在の設置状況を必ず確認し、

まだ設置されていない部屋があれば、

すぐに対応した方がいいと個人的には思います。

ホームセンターで1つ2,000円くらいで買えると思います。

賃借人がいても、壁につけてとお願いして渡すのもいいでしょうし、

空室はもちろん、設置します。

寝室以外に台所や階段等に設置が必要な都道府県もあるので、

念のために注意をしましょう。

ワンルームなら1つで十分でしょう。

警報機には罰則はありませんが、万が一家事が起こり、

警報機の付いていない部屋の賃借人が亡くなったら、

過失ではありますが、オーナーの責任が問われます。

建物の外に燃えやすいもの等が放置されていて、

その結果の火災等もできる限りはなくしたいですね。

挙げればキリがありませんが、

最低限、法律で定められていることは、

やっておいて損はないでしょう。

それが最終的には自分の身を守ることになります。

必ず「地番」や「住居表示」という言葉が出てきます。

違いは一体何なのか？？

地番とは、区切られた土地のひとつひとつに付けられた番号で、

二つと同じものは存在せず、

その番号で所有者の情報等を管理しています。

地番の特徴として、土地は後からふたつに分けたり、

二つ以上をくっつけたり、という作業ができます。

特に増やす場合は、新しい枝番が必要になります。

例えば、●●一丁目100-1という地番があり、

すでにその区画には100-10まで番号が振られていたとします。

1-1の土地を二つに分けようとすると、新しく番号がもうひとつ

必要になります。

そのときに使えるのは100-11という番号になります。

なので、100-1の隣に100-11ができるというわけです。

こんな風に分筆、合筆が繰り返された結果、

見た目の地番はぐちゃぐちゃということが多々あります。

そこで、特に都市部を中心に住居表示制度

というものがあります。

良く見るスッキリした住所がこれですね。

郵便物を送る時に書くものです。

住居表示は、区画の中のあるスタート地点から、

入口の場所によって、1～数字を割り振られていくものです。

（1番の場所は皇居の方角や、役所の方角など、

いろんな説がありますが、特に決まりはないと思います。）

なので、大きな家を壊して、後から2軒を建てたとしても、

その二つは隣り合う住所か、

もしくは同じ住所ということになります。

また、これは公道を基準に決められるため、

私道を入った奥にある家の住所がみんな同じ、

ということもよく起こります。

住居表示のカラクリは、意外と知られていないと思いますので、

ちょっと面白いですよね。

住居表示制度を実施していない場所では、

地番がそのまま住所になります。

いないと思います。

そのくらい、不動産業界では当たり前の言葉なのですが、

一般の方には恐らくなじみがないと思います。

これだけインターネットの世の中になっても、

やはり紙媒体での情報は、不動産業界からなくなりません。

ご年配の方も多いからでしょうけど・・・

その物件の情報が書いてある広告のことを

「マイソク」と言います。

由来は、噂によると「毎日速報」として、

アットホームだかどこかの業者が不動産屋に流してしてことが

始まりだと聞いたことがあります。

マイソクは、インターネットに物件を紹介する元になっている

と言っても過言ではありません。

物件について問い合わせると、資料の一番最初に

マイソクがもらえるといった性質のものです。

何が書いてあるのかというと、

物件の所在や価格、都市計画やガスや水道の整備状況、

権利の種類（所有権や借地権）、土地や建物の面積、

物件に関する告知事項等です。

もちろん、隅から隅まで読むことを忘れてはいけません。

が、

全てを信じないで下さい！！

前にあるひな形を使いまわしている人も多いのか、

よくわかっていない人が作成しているのか、

間違いが本当に多いですし、

場合によっては、早く情報をあげたいばかりに、

あまり調査をせずに広告を出してしまっているケースもあります。

そもそも、この広告を最初に出すのは、

売主さんから売却を頼まれた業者（元付け）なのですが、

契約の携帯にもよりますが、基本的にはすぐにレインズという

不動産業者のネットワークに登録をしなければならない

決まりがあります。

そこで広く情報を公示して、集客に努めるといった意味合い

ですね。

そしてそこから他の不動産屋（客付け）は、買主を探すことになります。

なので、大元の情報次第で、入ってくる情報は正しくも、

間違ってもいるということですね。

結論として、マイソクは間違っているものだと覚えておきましょう！

契約の時の重要事項説明で初めて、

マイソクと違うことが明らかになることもあります。

そうならないためには、間違いを早く発見してもらえる、

信用できる業者を探すことだったり、

自分で知識をつけていくことが大切ですね。

今回は「市街化調整区域」にある物件です！

不動産に親しみのない方だと、

市街化区域、市街化調整区域と言われても、

ピンとはこないと思います。

簡単にいうと、市街化区域は建物の建築を促進させる場所、

市街化調整区域は、自然を残すことに重きを置くので、

建物の建築に一定の制限をかける場所、といった感じです。

市街化調整区域でも、再建築等が絶対にできないわけでは

ありませんが、厳しい条件がついたりします。

よそ者が突然アパートを買って、建て直したい！！と言っても、

できないと言われてしまう可能性があります。

この辺りは、また改めて詳細は書きたいと思いますが、

初心者が問題なく再建築できるか、できないかを判断するのは

とても難しいことになります。

そのため、いくら安かろうと市街化調整区域の物件は

やめておいた方が無難です。

一般的に、市街化区域よりも路線価も低くなると思います。

その他に、非線引き区域というのが存在しますが、

これも自治体によって様々なので、

初心者は深く考えずに、市街化区域の物件を

選ぶことをオススメします。

使用する方にとって、価格が安いことで知られる都市ガスですが、

オーナー側にとっても、本当に都市ガスが魅力的なのでしょうか？？

答えは、Ｎｏ！なのです

都市ガスの場合、給湯器等に不具合があった場合、

当然交換等の費用はオーナー負担になります。

しかしながら、今の時代、プロパンの会社では、

給湯器を取り付けから修理、交換まで無料というところが

ほとんどなのです！！

特に中古物件を買う場合は、故障がつきものですから、

費用負担が少なくなることは、非常にメリットとなります！

もちろん、賃借人が値段の差を知っていて、

どうしても都市ガスがいい！という場合もあるので、

一概にプロパンだけがいいとはいかないでしょうし、

都市ガスの通っているエリアなら、

新築では都市ガスをすすめてしまうと思いますが、

あくまで中古の物件を買うという点において、

プロパンにはこんなメリットがあるということです！

私の物件もプロパンですが、

ガス会社の営業は飛びこみで自宅まで来ます。

今お願いしているところは、

お中元やお歳暮を欠かさず持って来てくれます

そのくらいプロパン会社は熱心です！

競合相手は、都市ガスの他にプロパン他社はもちろん、

最近では電気とも戦っているので、

お客様の取り合いは激化しています。

売主から、●年はガス会社を変えないで使う

ということを条件にされる場合は、

●年以内には解約しないという契約が結ばれているからです。

実際は、解約してもいいのですが、

売主は違約金を払いませんということですね。

でも、今のこの激戦の世の中では、

新規に契約をしたいと言えば、

戸数分×●年分という形で

契約金をいただけるところもあります！

金額も会社によってまちまちですが、

契約金が高いからと言って飛び着くのは早計です。

やはり考えなければならないのは、賃借人のことですね。

プロパンガスの価格はあってないようなもので、

会社によって全く違います。

この情報化の世の中ですから、

自分のアパートのガス代が異常に高いとわかれば、

それだけで賃借人が出ていってしまうことも、

ないとは言えません。

私も物件を買ってすぐにガス会社を変えましたが、

現在の料金よりも絶対に安くしてもらわないとダメだと、

交渉し、実現しました。

とはいえ、燃料の高騰があるので、

現在も維持できているかはわかりませんが、

こちらの気持ちは伝えました。

また、会社によっては、前の会社への違約金も

払ってくれるところまであります！

そのくらい競争が激化しているので、

選ぶ権利はこちらにあると思っていいでしょうね。

最後に、プロパン会社は、

「うちはメンテナンス、交換費用が一切無料です！」

と押しつけがましく言ってくる場合がありますが、

今の時代は当然です。

逆にこのサービスをしていない会社は、

選ばないようにしましょう。

今日は完全なる裏話をしてしまいました

お次は、下水道ですね！！

ご自分でも関係があることなので、

すでにご存じの方も多いでしょうが、

本下水道につながっている場合は、

使っている人が水道料金と一緒に、

下水道料金を徴収されています。

つまり、住んでいる人が払っています。

本下水が通っていない場所や、

古い建物では、浄化槽が設置されており、

そこで水を処理して下水を流しています。

浄化槽の場合の点検・清掃費用はオーナー様の負担です。

私の物件は10人槽で、点検・清掃合わせて

35,000円くらいでしょうか。

オーナーの視点という意味では、

本下水の方がコストがかからないと言えますね！！

本下水かどうかについては、

当然広告にも記載がありますが、

まれに間違っていることもあります。

では、どうやって見分けるのか。

現地に行ったときに確認するポイントです。

①建物の周りに、大きな丸い蓋がないかを確認しましょう。

　丸い蓋は2つか3つ並んでいることが多いです。

　また、場所によっては長方形の鉄板などの蓋の場合もあります。

②もし、丸い蓋があったら、四角いマッサージ機のようなものが

　近くにないか、探してみて下さい。

　腰とかに乗せるとブルブルして気持ちのいい、

　20センチ四方くらいのイメージです。

それは、ブースターと言って、浄化槽の中で働く細菌達に

酸素を送るためのもののようです。

浄化槽では必ず設置されています。

現地で見つけたら、足を乗せてみてください！！

ブルブルしていたら、正常に機能している証拠です。

それらがどこにもなければ、本下水の可能性が高いでしょうね。

浄化槽の物件だからといって、

それだけであきらめる必要はありません。

年間維持費を見越して、採算がとれれば問題ないですね！

その際、現地でブースターがしっかりブルブルしていることを

必ず確認しましょう。

たまに壊れていることがあり、中の最近まで入れ替え、

なんてこともあるので、買う前の不備なら売主さんにしっかり

対応してもらいましょうね。

大きなマンションにお住まいの方なら、

恐らく屋上や庭に受水槽があり、

そこから水を使っているのではないかと思います。

こういうマンションを保有する場合の、

大家さんの負担はどんなものになうのでしょうか。

受水槽は、定期的な清掃と点検が義務付けられているので、

その手配が大家さんのお仕事です。

受水槽は基本的に六面点検が基本のため、

少し地面から浮いて水槽が設置されていると思います。

清掃をしていない受水槽の写真を見せてもらったことがありますが、

虫が浮いていたり、砂が入っていたりと、

ひどかったことがあります。

そのおかげで、私は受水槽の物件には

住めなくなりました。

また、一度水を溜めておくので、

新鮮さに欠けるというデメリットもあります。

そして、経験ある方も多いと思いますが、

受水槽だと停電時には水も使えなくなるということもありますね。

数年前からは、都内の水道局によく貼ってありましたが、

3階以上でも直圧でつなぐことができるようになったそうです。

これから建築される場合は、

できるだけ直圧で建てることをオススメします。

受水槽のある物件への投資を否定するつもりは全くありませんが、

清掃や点検の義務があることは覚えておいてくださいね！

それじゃあどんな物件を選ぶのか、

ということが気になると思いますが、

利回りがいい物件がいいに決まっていますが、

初心者が買ってはいけない物件以外で、

どんなことに着目すれば良いのかを書いていきたいと思います。

今日は、まず、水道のメーターについてです。

物件を見に行かれたことがある方も、水道のメーターなんて、

気にしたことなんてないのではないかと思います。

何を見るのかといえば、

「部屋の数だけメーターがあるのか」

です。

昔の物件では特に、

水道局のメーターがひとつしかないということがあります。

もちろん戸建てでは当たり前のことなのですが、

集合住宅に対してひとつのメーターというのは、

注意が必要です。

メーターが戸数分ついていれば、

水道局が賃借人に直接請求してくれますよね。

しかし、メーターがひとつの場合は、

一括で大家さんに請求が来て、

そこから賃借人に請求ということもあります。

場合によっては、水道料金を一律2,000円等と決めて、

家賃に乗せて回収しているケースもあります。

また、水道局のメーターの先に、

自分で個メーターを設置するという方法もあります。

この場合、水道局に読んでもらうことはできませんので、

管理会社に頼むことになると思いますが、

その場合は管理費が高くなることがあるので、

注意が必要です。

また、場所によるかもしれませんが、

自分で設置した個メーターを水道局に読んでもらう契約が

できることがあります。

しかしながら、そのためにはそのメーターを7～8年に1度、

新品に交換しなければならないという条件が付きます。

正確さを要求されていると言うことでしょう。

だいたいいくらくらいかかるのか、わからないのですが、

思わぬ出費であることは間違いありません。

どうやって調べれば良いか。

それは現地にいって、水道メーターを探して下さい。

だいたい一列に並んでいると思います。

そして、蓋を開けてみてください。

メーターのカバーやメーターの横に刻印があれば、

市町村の水道局のメーターで間違いありません。

刻印が見つからない場合は、不動産業者に確認してもらいましょう。

必ず2つ以上あけてくださいね。

他に、井戸という場合があると思いますが、

井戸の場合は水道料金が発生しないので、

そういう意味で料金はかかりませんが、

年に1度以上の水質検査が必要になりますので、

これも大家さんのお仕事になります。

井戸の物件を買う前に、必ず水質検査の結果を確認しましょう。

ずさんな大家さんだと検査をやっていないこともあるので、

汚染されている物件を買わないために、

購入前に検査をしてもらうようにしましょう。