Ⅰ　業者が「自ら売主」

Ⅱ　買い主が素人（業者間には適用なし）

【場所】

接待などで判断力を低下させて意思表示させないために

特定の場所以外で意思表示した場合はクーリング・オフが出来る。

特定の場所　⇒　クーリング・オフできない

①事務所

②事務所以外の場所で、継続的に業務を行うことが出来る施設があり、

専任の取引主任者の設置義務がある場所

　※意思表示した時に取引主任者が不在だったとしても問題なし

③一団（10以上）の宅地建物の分譲を行う土地に定着する案内所で、

選任の取引主任者の設置義務がある場所

　テント張り　⇒　定着していないためクーリングオフできる

　モデルルーム　⇒　問題なし

　届出を欠く案内所　⇒　土地に定着していれば問題ない

④代理人の①～③の場所

⑤買主が自ら申し出た場合の自宅・勤務先

【申し込みと契約】　

意思表示には申し込み（買いたいという買主側の意思）と

承諾（了解しましたという売主側のの意思）が合致して契約が成立する。

クーリングオフは買主保護の法律なので「申し込み」の場所にて、

クーリングオフの成否は申し込みした場所に左右される。

【期間】

クーリング・オフができることを業者から書面で告げられた日から8日間。

ただし、クーリングオフは義務ではない。

その他の要件

買主側が、①宅地建物の引渡しを受け、②代金全額を支払う

【クーリングオフの方法】

○書面にて行う

○買主が書面を発したとき効力を発揮

○契約はなかったことになるので、手付金などを受け取った場合、

速やかに返還しなくてはならない。

○契約の取り消しで受けた損害は業者が負担。

損害賠償や違約金を請求してはいけない。

一か月分の借賃額が限度

　媒介　⇒　両者から

　代理　⇒　依頼人から（相手側の承諾があれば可）

【権利金の特則】

非居住用建物・土地は権利金の額を売買価格とみなしてよい

※権利金とは

　賃借権設定の対価として支払われるお金で、返還されないもののこと

使用貸借（基本タダ）の場合も同様に算出。

【消費税】

居住用建物と宅地（非居住用含む）には、課税されない。

非居住用建物には、課税される。

【その他】

広告等の必要経費は、報酬に含まれる。

が、依頼者から特に頼まれてやった広告については、

別途要求できる。

限度額を超えた報酬を受け取ると業務停止処分。

受け取らなくても、不当に高額な報酬を要求したら業務停止処分。

業者間にも適用される。

【まとめ】

居住用建物は、

　売買・交換では消費税が付き、

　賃貸借では付かない。

　権利金の特則も付かない。

非居住用建物は、

　売買・交換、

　賃貸借、での消費税が付き、

　権利金の特則も付く。

宅地は、

　消費税が付かないが、

　権利金の特則が付く。

依頼人の一方から受け取ることが出来る報酬額の限度

●200万円以下　⇒　5％

●200万円超～400万円以下　⇒　4％＋2万円

●400万円超　⇒　3％＋6万円

媒介　⇒　両方から

代理　⇒　上記の限度額の2倍を依頼人から

※相手側からの承諾があれば報酬を受け取れるが

　合算が上記限度額の2倍以内でなくてはいけない

交換の媒介・代理　⇒　

　差額がなければ、上記の限度額。

　差額があれば、高いほうの価格を基準とする。

【消費税】

●消費税は、

　土地の売買・交換には課税されない

　建物の売買・交換には課税される

●その消費税分を報酬額に上乗せすることが出来る。

　その上乗せできる額は、

　課税業者　⇒　報酬額×5％

　免税業者　⇒　報酬額×2.5％

※上乗せ分は消費税のかからない土地の媒介・交換にも上乗せできる

【複数の業者】

1つの取引に複数の業者がかかわった場合は、

1つの取引で受け取れる報酬額と同額。

業者が増えると一社あたりの取り分は減る。

①一般媒介契約

　⇒　複数の業者と契約を行える

②専任媒介契約

　⇒　一つの業者のみ

③専属専任媒介契約

　⇒　②に、自己発見取引の特約を設けたもの

1.他の業者に二股をかけてもいいか？

　⇒　①○　②×　③×

2.自己発見取引を行ってよいか？

　⇒　①○　②○　③×

3.有効期限

　⇒　①無制限　②3ヶ月以内（特約不可）　③②と同様

※契約の更新は可能だが依頼者からの申し出が不可欠。

　申し込みなしで更新。とする特約は無効。

4.業務処理状況の報告義務

　⇒　①なし　②2週間に1回以上（口頭でOK）　③1週間に1回以上（口頭でOK）

5.指定流通機構への登録義務

　⇒　①なし　②媒介契約締結の日から7日以内　③媒介契約締結の日から5日以内

※休業日は算入しない

※指定流通機構に登録すると登録済書が発行される。

　依頼者に遅滞なく引き渡さなければならない。

※指定流通機構に登録した場合、

　契約成立後、その①年月日、②取引価格を機構に遅滞なく通知しなければならない。

【媒介、代理契約書】

「売買・交換」の媒介契約が成立したら遅滞なく、

業者の記名押印された媒介契約書を交付しなくてはいけない。

媒介契約書は業者間でも省略することは出来ず、

違反した場合、業務停止処分を受ける。

【媒介契約の記載事項】

●物件について

①所在

②売買価格

※業者は売買契約について意見を述べるときは、

　意見だけでなく、根拠を示さなくてはいけない。

　根拠は業者側から自主的に示さなければ違法となる。

　根拠の説明は取引主任者以外の者でも可能

●媒介契約自体について

①種類（一般か専任か専属専任か？）

②有効期間

③解除に関する事項

④媒介契約違反の場合の措置

⑤標準媒介契約約款に基づくか否か

　⇒　国土交通省が定めた雛形に基づくかどうか。基づかない場合は基づかないと記載。

●報酬

　例、売買価格×3.15％＋63.000円。

※消費税分を含んだ総額表示

●指定流通機構への登録に関する事項

登録する指定流通機構の名称等を書く。

①所在、規模、形質（物件）

②現在または将来の「環境、利用の制限、交通」（環境）

③代金の額や融資の斡旋（代金）

上記について、

Ａ、著しく事実に相違する表示

Ｂ、事実より著しく優良・有利と誤解されるような表示

をしてはいけない。

違反すると業務停止処分。

※「業者の予想」と注釈がついていてもダメ

　「実害」が発生してなくてもダメ

【取引態様明示義務】

ａ、広告をするとき明示

ｂ、注文を受けたら遅滞なく明示

○依頼主の要請があってもダメ

　違反したら業務停止処分

○広告を見た人でも注文があったら重ねて明示

○自主的に

○口頭で問題なし

○業者間でも明示

【未完成物件についての「広告」「契約」時期の制限】

宅地確認（建物の場合）、開発許可（宅地の場合）などの後でなければ広告・契約をしてはいけない

例外

賃貸の代理・媒介、契約は大丈夫

「建築確認申請中」や「建築確認を受けていないから売買契約は建築確認後でなければできません」などの注釈があってもダメ。

宅地確認や開発許可以外

　⇒　許可がなくても建築や造成できるのなら許可などの前でも問題ない。と考える。

①業者だけではなく、従業員にも、

②引退後、退職後も、

③正当な理由がある場合は漏らしてもよい。

【嘘と黙秘の禁止】

①故意に不実のことを告げるだけでなく

②故意に事実を告げないことも許されない。

懲役に処されることもある。

【断定・威迫などの禁止】

①断定的判断

②威迫だけでなく、

③考える時間を与えない

④クーリングオフするなら預かり金は返さない

⑤手付け放棄による解除に応じなかったり、違約金を請求する

罰則はないが、監督処分はある。

契約者は契約の取り消しが認められる場合が多い。

【遅延の禁止】

代金の支払い、登記や引渡しを不当に遅延しては行けない

【手付け貸与の禁止】

相手が了承していても手付金をお客さんに貸し付けて、契約の勧誘をしてはならない。

【誇大広告の禁止】

①所在、規模、形質（物件）

②現在または将来の「環境、利用の制限、交通」（環境）

③代金の額や融資の斡旋（代金）

上記について、

Ａ、著しく事実に相違する表示

Ｂ、事実より著しく優良・有利と誤解されるような表示

をしてはいけない。

違反すると業務停止処分。

※「業者の予想」と注釈がついていてもダメ

　「実害」が発生してなくてもダメ

後ろから来た、選挙カーに追い越されました。

お久しぶりです。しゅれです。

宅建終わるまでは他の記事書くのはやめとくかなぁ～

と思ってたんですが、

いろいろ、たまっているんで書かせて下さい。

宅建だけ書いとけ！！

って、方がいましたらすいません。

すいませんといえば宅建の記事、誤字だらけで本当にすいません。

自分でも読んでていらいらするんですが、

書き直そうと思い立ったらどこで誤字してたかさっぱりな状態です。

そんな記憶力でうかろうっていうんだから人生なめてますね？

で、上の話の選挙カーは一応、秘密ってことにしときます。

ヒントとしては外国人参政権を押してるところです。

っていうか、その党以外にも当てはまるんですが、

選挙関連の活動ってなんであんなに偉そうなんですかね？

もしくは、独善的な上から目線？

フレンドリーな振りして大勢での街頭演説とか。

朝の混む時間にそんなとこで車止めるなよ。とか、

車道ぎりぎりに立つなよ。とか…

心に湧き出してきます。

自分の感性が捻くれてるだけですかね？

でも、そういうのって

ちょっとしたことだからいいだろ？

って、感じでやってるんですかね？

そういう人には権力とか握ってほしくないんですが。

だって「ちょっとしこと」って、

人によって変わるんだから、

そんな人の「ちょっとしたこと」がアレな感じだったら

マジ勘弁です。

で、わき道それまくって読んでるくれている人もいい感じに

減ってきたと思うんで本筋の話でも…

ってか、政治の話って正直いって

ハイリターンですが得るモノってないと思いませんか？

政治の話をだらだら書いても読んでくれる人は

きちんと投票する人決めてる人だとか、

決めるための参考にしようと読んでる人だとかだと思われる。

この記事、程度低いっすよ？

それでも読んで下さる人は自分の書いたことは

私人の戯言とか雑多な情報の一部としてとらえてほしいです。

じゃあ、何で自分書いてるんですかね？

人を動かそうともしていない文章に意味なんて欠片もないと思うんだが…

多分「焦燥感」だと思います。

正直、書かないといろいろ起こったとき踏ん切りつかない

気がするんですよ。

あきらめるためにも今、自分に出来ることは

しとかないといけない気がするんですよね。

やらないままだと気が狂うような気がするし。

ってか、ざっっと書いた文章、

読み返したんですがヤバイ文章ですね。

まだ、耐えて読んでる人とかいるんですかね？

今回の選挙の自分的キーワードは

外国人参政権だけはマジ勘弁してくれ。

ってことです。

外国人参政権ってやっぱり耳障りはすごくいいですよね？

人種にとらわれず住みよい日本を作っていこう！！

って感じで。

でも、もう少し突っ込んで考えると、

外国人参政権を押すことにより政党としてリターンがある

　　　↓

どこからのリターンか？

　　　↓

反日教育をしているとある一カ国（いろいろ情報収集すると分かります）

　　　↓

なぜ、日本嫌いな人達が参政権をほしがるのか？

　　　↓

その人達にリターンがあるから

　　　↓

日本人の嫌いな人達のリターンとは？

あとは想像力だけでいいと思います。

外個人参政権とればその人達の規模を持ってすれば

人口密集させて、議席とれるんですよね。

その人達の利益を優先させられる議席が…

とりあえず、

その政党が政権奪取したら仕事やめようと思います。

畑でも耕します。

ってか、再度読み返したんですが本当にひどい文章ですね。

とりあえず、整合性つけるとか放棄しました。

マジごめんなさい。

【指定】

原則、都道府県。

指定区域が2県以上にまたがる場合は国土交通大臣。

【更に細分化】

市街化区域　

　⇒　①すでに市街地を形成している区域。

　⇒　②おおむね１０年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域。

市街化調整区域

　⇒　市街化を押さえる区域

非線引区域

　⇒　都市計画区域だが上記の線引をおこなわない地域。

○準都市計画区域

都市計画区域外に、市町村が、都道府県知事に協議して同意を得ることにより指摘できる

　処分するためには原則、許可が必要

※農地　⇒　登記簿の地目とは全く関係なく現状、農地なら農地

【農地法】

　農地法3条　⇒　権利移動。農地を農地として売ること。抵当権以外のすべてに該当。

　農地法4条　⇒　転用。自分の農地を農地以外に用いること。

　農地法5条　⇒　転用目的権利移動。転用目的で農地を売ること。

【権利移動（3条）】

農地　⇒　農地

採草放牧地　⇒　農地

採草放牧地　⇒　採草放牧地

自分が住んでいる市町村

　内なら　⇒　農業委員会

　外なら　⇒　知事

無許可だと　⇒　無効

例外

遺産分割

権利取得者が国・都道府県

【転用（4条）】

農地　⇒　採草放牧地

農地　⇒　その他

※採草放牧地　⇒　その他　は無許可で大丈夫

4　ha（400アール、40000平方）

　以下なら　⇒　知事

　以上なら　⇒　農林水産大臣

無許可だと　⇒　工事停止命令　原状回復命令

例外

市街化区域内なら農業委員会に届け出れば許可不要

権利取得者が国・都道府県

【転用目的権利移動】

農地　⇒　採草放牧地

農地　⇒　その他　

採草　⇒　その他

農地

4　ha（400アール、40000平方）

　以下なら　⇒　知事

　以上なら　⇒　農林水産大臣

採草放牧地　⇒　知事

※まとめて売る場合は農地の面積で決定

無許可だと

　⇒　契約無効。工事停止命令。原状回復命令

例外

市街化区域内なら農業委員会に届け出れば許可不要

権利取得者が国・都道府県

　営業保証金が払えない業者の相互協会

【弁済業務保証金分担金の納付】

主たる事業所　⇒　60万円

その他の事業所　⇒　30万円

　※金銭のみ

新規加入　⇒　加入しようとする日まで

加入後新設　⇒　新事務所設置後、2週間以内

【弁済業務保証金】

協会が供託するお金。有価証券でも可。

東京法務局に供託（法務大臣と国土交通大臣が定める）

業者が協会に納付してから1週間以内

【還付】

還付を受ける際には保証協会の認証が必要

業者が保証協会に加入する前の還付も受けられる

還付の限度額は営業保証金の額

【還付充当金】

協会が還付した金銭は業者に請求される

保証協会から納付通知を受けてから2週間以内に支払う

出来なければ、社員としての地位を失う

【還付するための金銭】

業者の代理で払うお金（弁済業務保証金準備金）が足りなくなったら、

特別弁済業務保証金分担金を全社員にお金を納付するよう通知する。

1ヶ月以内に納付できない社員はその地位を失う。

【社員でなくなったら】

社員の地位を失ってから1週間以内に営業保証金を供託しなくてはならない。

○保証協会の業務

【必須業務】

①弁済業務

②苦情解決

③研修

　※現役だけではなくこれから従事しようとする者も含む

【任意業務】

①一般保証業務

②手付金等保管業務（完成物件にかぎる）

③宅建業の健全な発達を図るために必要な業務