カイのなかでは、キャリーバッグ　＝　動物病院　
いつもキャリーバッグを見るだけで物陰へ隠れて出てこない始末・・・

そこで、今朝はギリギリまでキャリーバッグを見せないようにしてチャレンジ！

しかし、キャリーバッグがなくても隠れてしまう・・・
「病院に連れていかれるという雰囲気」を朝から察していたのでしょう。勘が鋭い・・・
 

可哀想だとは思うものの、長い目で見ると今、歯の治療をしておかないと、いつか先に歯が原因で食べられなくなってからでは遅いので、何とか連れていかないといけないと、おもちゃなど使って試行錯誤を繰り返すも出てきません。

そこで、隠れているカイに向かって語りかけてみました。

◎カイのことがとても大切で、これからも長く一緒にいたい。だからこそ動物病院に行って治療しないといけないんだよ。

◎治療は痛くないし、すぐに家に帰ってこれるよ

◎帰ってきたらたくさん美味しいご飯食べようね

などなど、気持ちが伝わると信じて心からの想いを話しかけてみました。
１０分くらい話したでしょうか。なんと、自ら物陰から出てきて、バッグにすんなりと入ってくれたのです。

言葉が伝わったのか、或いはエネルギーが伝わったのか、そのあたりは分かりません。
でも、想いというのは確かに伝わるものだと感じました。

これは動物に限らず植物も含めて、すべての生きとし生けるものには、「意思があり・心があり・感情がある」ということを改めて認識しました。

今も、カイは治療を頑張ってくれている最中です。
帰ってきたらたくさん遊んであげよう。

民法の特別法である借地借家法が適用される賃貸借契約では「普通建物賃貸借契約」と「定期建物賃貸借契約」の二つがあるのですが、この二つ以外にも、使用貸借など、様々な契約形態があります。
その中には、借地借家法が適用されない契約形態もあり、
それが次のような契約形態です。

①「建物を目的」としないもの   
②賃料を払わず無償で借りているもの
③一時使用目的であるもの　

①～③いずれかに当てはまる契約は、借地借家法の適用対象外となるので借主保護の対象から外れた契約形態になります。

一般的に多いのは月極駐車場です。上記①に該当します。

月極駐車場を契約していて、「駐車場の敷地にマンションを建設するので1ヶ月後に解約してもらいたい」

大家さんから言われて、泣く泣く他の駐車場を探している人は多いです。
 

それではマンションの場合はどうでしょうか？

「建て替えるから退去してほしい」と言われて、借主は素直に応じる必要があるのでしょうか？
答えはNOです。
 

マンションは「建物を目的としない」ではなく、「建物を目的とする」賃貸借契約ですので、借地借家法が適用されます。
借地借家法は、借主保護の色が強い法律です。
そのため、契約期間の途中で、「建て替えるから退去してほしい」という主張だけでは正当な事由にはならず、借主は応じる必要はありません。
（ちなみに、普通建物賃貸借契約であれば、期間満了後の更新についても、大家さんは正当な事由なく更新を拒絶することもできません）

家賃を長期間滞納しているなどの理由がなければ、貸主からの解約や更新拒絶というのはほぼ認められない、ということになります。
どうしても大家さんが退去を願うのであれば、立ち退き料を支払うことで正当事由を補完することができる、という契約形態なのです。

一方で、月極駐車場の場合は・・・

前述のとおり、借地借家法ではない契約形態のため、貸主から解約通知も認められるのです。結果、契約期間中に大家さんから解約通知が届いても、立ち退き料の請求は認められない、ということになります。

同じ不動産に関する契約であるにもかかわらず、適用される法律で解約の重さが変わってくるというのも、不動産の面白いところかもしれませんね。

最近は、相続した不動産を売却して相続税に充当される相談が多く、数十年前に親御さんが取得された不動産となると、やはり今の売却価格のほうが高く、譲渡所得を踏まえながら、最終的な手取り額がいくらになるのか、という点をお伝えしています。

譲渡所得の税率は高く、対象となる不動産の所有期間により異なりますが、譲渡益の20.315％（保有期間5年超）、もしくは、39.63％（保有期間5年以下）が、所得税と住民税を合わせた適用税率となります。

しかしながら、自宅などの居住用不動産の場合は、譲渡益が生じても3000万円の特別控除があります。言い換えれば、3000万円以下の譲渡益であれば、税金はかからない、ということになります。

一方で、事業用の不動産だと、買い替えをする場合は買い替え特例があります。しかし、これはあくまで課税の繰り延べ制度で控除ではありません。しかも、買換え資産である不動産は土地面積300㎡以上など様々な要件がありハードルも高いです。

それでは具体的な計算方法というのはどのようになるのかというのを、最近取引をした事例でお伝えさせていただきます。

例）　事業用不動産

売却価格　　　１億円

売却経費　　　３５０万円

取得価格　　７０００万円

取得経費　　　５００万円

保有期間　　　　　６年

減価償却　　　６２０万円

譲渡所得の計算方法は次のとおりです。

◎譲渡所得税＝譲渡所得金額×税率（5年超　20.315％）

譲渡所得金額

「　譲渡価格（売却価格）　－　取得費（取得価格＋取得経費－減価償却費）－譲渡経費（売却経費）」

売却価格　１億円　－　取得費　６８８０万　－　売却経費　３５０万　

＝　譲渡所得２７７０万

２７７０万×税率２０．３１５％＝　譲渡所得税　５６２万７２５５円

事業用不動産は3000万特別控除の適用はないので、約５６２万の税金が売却後にかかってきます。

このケースであれば、１億で売却した不動産の最終的な手取り額は、売却経費も含めると、約９１００万ということになります。

不動産の売却は分離課税です。そのため、他の所得との合算はできません。

しかし、所得合算できる方法が一つあります。それは、同一年度に売却した他の不動産に譲渡損失が生じた場合です。

前述の例は、都内の不動産のため、取得時よりも大幅な利益が出ています。しかし、例えばバブル時代に購入した地方のリゾート不動産などは、購入時が高かったので、今売却しても大幅なマイナス（譲渡損失）になることのほうが多いです。
その場合、同一年度に二つの不動産を売却することができれば、一方の不動産で生じたマイナスについては、一方の不動産の譲渡益と合算して計上できるので、譲渡益を圧縮することができます。

実際に先日売却したお客様は、この方法でバブル期から保有するリゾート不動産を同一年度中に売却し、数百万の所得税の圧縮ができました。

譲渡益が大きく見込まれる不動産を売却する際には、他に譲渡損失になるような不動産を保有しているのであれば、大きな節税効果が期待できますので、同一年度に売却することを検討してみる価値はあります。

2020年の民法改正以降、賃貸物件の一部が使用できない場合、それが借主の責任でない事由であれば、使用できない部分の割合に応じた賃料減額をすることになります。

ただ、明確な減額率までは定義されておらず、国交省では具体的な金額算出方法を明示していません。
そのため、実務上は、「公益社団法人日本賃貸住宅管理協会」が出しているガイドラインに沿いながら、最終的には貸主と借主が協議をして個別に決めていく必要があります。
 

管理しているテナント（整体）の一室で実際に雨漏りがあったのですが、そのときは次のような方法で減額を算出しました。

4室が施術室・1室がバックヤード（更衣室や休憩室として使用）で、雨漏りの被害はバックヤード部分でした。
バケツや養生などで、バックヤードは通常使用できない状況が15日間続きました。
そのため、次のような算出方法で減額決定をして、貸主・借主に理解をいただきました。

①賃貸借契約面積1㎡あたりの賃料を算出

契約条件：賃料30万円　契約面積50㎡　
⇒　1㎡あたり6,000円

②使用できくなった面積と日数を算出

使用できなくなった面積：10㎡　

使用できなかった日数：15日

③1㎡あたりの賃料に、使用できない面積を乗じて使用不可面積の賃料を算出

6,000円×10㎡＝60,000円

④③の金額に対して使用できなかった期間の日割清算

60,000円×15日／30日＝30,000円

貸主と借主双方納得の上、30,000円を減額賃料として決定しました。
 

使用できない部屋がバックヤードだったため、面積での考え方でよかったのですが、施術室であれば、売上に影響してくるので営業保証の観点も考慮しないといけなかったかもしれません。

また、貸主からすると免責日数を適用するかどうかなど、個別のケースで変わるところはあると思いますが、いずれにしても何らかの根拠は必要になってきます。

古いビルやマンションなどは、雨漏りの可能性は結構あるので、そうならないよう、予防を踏まえた修繕計画を立てることも大切になってきます。
加えて、いざ賃料減額となる場合には、根拠をもった減額割合で話し合いをしていくことが大切になります。

管理しているなかでよくあるのが、内覧せずに申し込みをしたいというリーシング会社からの申し出です。

「先行申し込み」と言われるものですが、貸主からすると、申し込みは有り難い話です。
しかし、気を付けるべきポイントはいくつかあります。

というのは、先行申込は、いざ内覧してからキャンセルとなるケースも多く、一定のリスクがあるからです。

借主の状況などによって、進めてよいのかどうか判断が分かれ、そのあたりをポイントにした内容となっているので、
ぜひ、ご覧ください！

中古マンションには、明らかに売れにくい物件というものが存在します。

それは金額というよりも、違う要因によるものです。
 

一見すると販売金額は低いのですが、そういったマンションは、慎重になって判断したほうが良いです。

周辺マンションよりも価格が安い！と感じる物件は確かに多くあり、エリア・築年数・面積が同じくらいであっても、価格が低い物件には、それなりの理由があります。

住めば都・・・ではありますが、住んでストレスを抱えている人も多くいらっしゃいます。

何よりも、いざ売却の際に、売れにくいマンションは、資産観点においてもマイナス要素です。

自分自身も買ったり売ったりするなかで、売れにくい物件には、いくつかの共通点があるもので、今回はそういった傾向性をお伝えしていますのでぜひご覧ください。

空室と賃貸中、どちらが高く売れやすいのか・・・

以前、空倉庫を所有者するお客様から売却相談を受けた際、最初なかなか希望額までは届きませんでした。

理由は２つありました。

・１つ目の理由は、倉庫を自己使用する法人の多くは、不動産を取得するよりも、賃貸で借りて使用する傾向のほうが強いため、買うニーズ自体が少ない。

・２つ目の理由は、敷地が200坪ほどあったため、建売用地として取得する建売業者も候補でしたが、土地の相場価格があるため、売主の希望価格に乖離が生じる。

しかし、トラックなどの大型車両が出入りできる間口、そして、道路幅10ｍほどある物件でしたので、賃貸では、強気の賃貸条件設定でもかなりのニーズがあると思っていました。

そこで、倉庫利用するテナントを入れて、賃料を得る収益不動産にした場合のシミュレーションをして、収益不動産を探している相手先に打診をしたところ、売主の希望額とほぼ同じ金額で買いたいという打診がありました。

具体的には、空室倉庫と比較して、5000万円高い価格です。

具体的にテナントを募集した結果、募集開始後、2週間で複数の申し込みがあり、そのうち2社は上場企業でした。

大型車両など、様々な条件を満たした倉庫というのが賃貸市場では少なかったのも要因ですが、売買では土地価格として見られた物件が、賃貸では上場企業2社から申し込みがあり、その結果、収益不動産として、高く売れることに繋がることもあるのです。

賃料も良く、借主の属性も良いのであれば、収益不動産としては価値が向上します。

もちろん逆の場合もあります。あえて空室の方が高く売れるケースです。

そういった様々なケースについてお伝えしているので、ぜひご覧ください！

不動産は、売る人・買う人・貸す人・借りる人がいて成立します。

買う人や借りる人というのは、物件をネットで見て、或いは不動産会社に行って相談して、希望物件を内覧していくことから始まります。

そのなかで、条件に合う物件があれば、申込書を不動産会社を通じて提出します。

この申込書で、原則としては優先権を得ることができます。

よく言う一番手です。

賃貸だと、申込書を提出して審査というものがあり、審査に落ちると契約には至れません。

しかしながら、申込書は契約に進むための第一歩であることに変わりはありません。

この申込みの過程では、時々、不思議な現象があります。

今回はそういった少し不思議な現象をお届けしていますので、ぜひご覧ください！

不動産査定における原価法についてお届けしています。

取引事例比較法とは異なり、過去の事例ではなく、対象となる建物の現在価値を導き出す際の手法です。

土地は取引事例比較法で算出して、建物は原価法で算出するという方法が、不動産査定の一般的な手法となります。

原価法の計算方法は次のようになります。

【再調達価格×（耐用年数－経過年数）/耐用年数】

では、原価法のポイントは何か・・・

再調達価格・減価修正（残耐用年数/耐用年数）・補正率です。

この点についての詳細をお届けしていますので、ぜひご覧ください！

不動産を販売する際、販売価格を決める基準として査定があります。

たとえば、相場価格5000万円の土地でも、販売価格1億円と設定して販売するのは自由です。

しかし、それではおそらく見向きはされないです。

購入者も当然、相場感は把握しているので、市場価格から極端に乖離している設定をしても現実には売れません。

売主である所有者も、自己の不動産には当然思い入れはあるため、市場価格を客観的に判断は出来ないものです。

そのため、不動産会社による査定は大切な判断基準となります。

今回は、そんな査定方法についてお届けしています。

ぜひご覧ください！