【雑感-2】です

解答速報、気になりますよね。大手の学習塾さんでは大概速報を出していますのですぐにわかりますよ。ヤフーさんにもリンクがありましたし。

日建さんのＨＰによれば、全体としてやや難、ということでした。合格ラインの超速報も出ていましたよ（これはもう少し時間をおいてから見た方がより正確かな？）。

ともあれ、今年の戦いはひとまず幕を下ろしました。

もう既に来年に向けリベンジを誓って勉強を始めた方もいらっしゃるとは思いますが、ちょっと一服入れませんか？

ということで誠に勝手ながら１週間ほどお休みを頂きたいと思います（本業がちょっと・・・汗）。

また、これまでのこのブログの感想や今後やってほしいことなど何でも結構です、コメントへの書き込みをお願いします。

【雑感】です

いよいよ試験当日ですね。いままでこの日のために勉強をしてきたのですから、今日は死ぬ気でがんばって下さい。

宅建は試験が午後からです。まだ午前中があるじゃないですか。会場に入ってからだって１０分以上は時間があるはずです。最後の最後まで問題集を開いていましょう。

試験では絶対に「私は受かる」という自信と気合いをもって臨んで下さい。根拠なんてなくたっていいんです。その気持ちが合格につながるのだと思います。

さて、宅建は毎年１５％もの合格者が出ます。

受験者が多くても少なくても１５％です。受験するのは申込者の８０％です（事実です）。しかも受験者の半分は冷やかし（勉強してません）です（推測です）。だから実際の合格率は１５／４０％（約４０％）だと思って下さい。

さらに良く考えて半分の人は受かるんだ、と思えばほら、なんだか受かりそうな気になってきたでしょう。実際に、あなたは受かります。きっと受かります。受かるでしょう。

焦りや緊張は禁物です。気を大きく持ってがんばって下さい。

【統計】

みなさん統計問題を「捨て」などと思ってはいませんか？

統計問題は毎年数字が変わるのだから、過去問をやっても「ムダ」などと思ってはいけません。出題者にしてみれば勝手に数字が変わるのだから「同じ問題でもいい」のかもしれませんよ。

実際のところ出題される範囲はだいたい決まっていて、住宅地・商業地の地価の動向（いずれも下落だが下落幅が縮んだのが今年の特徴）や、住宅着工戸数とその増減（設問のとおり）などです。

具体的な細かい数字は参考書には載っていないかもしれませんが、このメルマガを読んでいる皆さんにはネットという武器があ～るじゃありませんか。

多くの宅建サイトにリンクが張ってあると思いますので１度はチェックしてください。もう一踏ん張りの１点につながると思いますよ。

【宅地建物取引業法】　【監督処分・罰則】

免許を取り消すことができるのは、免許を発行した者のみです。処分を決定した知事でも、総元締めの国土交通大臣でもありませんので注意してください。

また免許権者が「免許を取り消さなければならない」場合と「取り消すことができる」場合がありますので、これもまた注意が必要です。

具体的には前者には、不正手段での免許取得、免許申請時の重要事項の記載漏れや虚偽申請、業務停止処分に違反し情状が重いなどが含まれます。

免許の取消まではいかなくても、指示処分や業務停止処分、取引主任者であれば事務禁止処分などは、現地の知事でも行うことができます。　　　　・・・ややこしいですね。

【宅地建物取引業法】　【保証協会】

保証協会は、宅建業者が開業前に供託所に営業保証金を供託する代わりに、ここに加入して分担金を納付するものでしたね。

取引の相手方を保護する点、営業開始前に納付しなければいけない点、保証金額は営業保証金と同じですが、最初に納める金額が６％（本店６０万支店３０万）で済む点が大きな違いでした。

言葉尻をつかむようですが、業者が協会に「金銭」で納付するのが「分担金」、その納付を受けて協会が「金銭または有価証券」で供託するのが「供託金」となります。

設問のように保証金の弁済は、業者が保証協会に加入する前の取引にも及びます。その代わり協会は先に弁済のおそれがあるとわかっているときには担保の提供を求めることがありますので、この点も覚えておいてください。

最後に、保証協会の会員（正式には社員という）には宅建業者しかなることができません。また１業者１箇所にしか加入できません。

【宅地建物取引業法】　【報酬額の制限】

（５０００万円×３％＋６万円）×２＝３１２万円ですね。

が、この問題ではちょっと簡単すぎますし、ひねりがなさ過ぎてこのまま試験に出ることはないでしょう（笑）。

実際の問題では、宅建業者がＡ・Ｂの２者、媒介と代理で別々に依頼を受けたときの代理業者の報酬金額や、宅地を建物に替えて消費税付きの計算をさせる、などの形で出題されるのではないでしょうか。

（上記）速算法：（代金）×３％＋６万円

は非常に有効な計算方法ですが、（代金）は税抜き価格であること、従って計算された金額も税抜き価格あることと、代金価格が４００万円以上の場合に適用できる点に注意して使用してください。

また、いくらお客様の好意でも限度額を超える報酬を受け取ることはできません。この点にもご注意を。

【宅地建物取引業法】　【手付金等の保全】

保全すべき手付金の範囲は、代金の一部（または全部）として授受される金銭で、契約の以後引渡前に支払われるもの、となります。名称にはとらわれません。

従って、引渡前の中間金などもこれに含まれるためタイトルは手付金「等」の保全となります。（逆に引渡後の中間金は保全措置は必要ありません。）

手付金の保全は、未完成物件で代金の５％または１千万超、完成物件で１０％または１千万超で必要となります。設問のように所有権の登記を済ませてしまえば不要となります。

注意すべきは、保全措置は手付金受領前に行わなければいけない点と、中間金などの受領により途中から保全措置が必要になる場合には、それ以前に受け取った手付等を含めた全額について保全が必要になる点です。

【宅地建物取引業法】　【クーリングオフ】

まずここでいう買主は宅建業者ではありません。業者の場合は経験・知識とも豊富で保護する必要がありませんのでクーリングオフは適用を除外されます。

さて、一般の買主の場合は「申込み」をどこで行ったかが重要になります。どこで「契約」を行ったかではありませんので注意してください。

契約は「申込み」と「承諾」によって成立するものでしたよね。だから「申込み」の場所が重要になるんです。

で、クーリングオフは正式には「事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等」といいますが、その名が示すとおり事務所等での申込みは撤回（クーリングオフ）できません。

逆に事務所等以外での申込みは撤回できますが、試験的には撤回できない場所（一般購入者が冷静な判断をできる場所）を覚えておきます。

【宅地建物取引業法】　【重要説明事項】

専有部分については特に定めがない場合、説明を省略することができます。それは賃貸借に限らず売買・交換の際の重要事項の説明でも同じです。

一方、説明の際に定めがなければ「なし」と記載して説明をしなければならない事項があります。一般的には権利に関するもの、法令に基づく制限、設備の整備状況などです。

その他、マンションに特有のもの、貸借に特有のものなど様々ありますので目を通しておいてください。

ところで私達が目指す「宅地建物取引主任者」の仕事を覚えていますか？そう、「重要事項の説明とその書類への記名押印」と「契約書への記名押印」でした。

取引主任者にとっては肝心要の部分なんですね。試験でも毎年必ず出ていますので手を抜くことはできませんよ。

【宅地建物取引業法】　【媒介契約】

試験問題としては「有効期間６ヶ月の特約」は「無効」ですから×（バツ）となります。

媒介契約には大きく一般媒介契約と専任媒介契約の２種類があります。一般媒介契約は同じ物件を何件もの不動産屋が紹介する方法です。不動産屋をハシゴしていつも同じ物件を紹介されるのはこの方法ですね。

専任媒介契約は依頼した不動産屋のみが紹介できる方法です。いい物件は足で稼げ、などと言われるのはこの方法による物件があるからなんですね。

専任媒介契約では業者は他業者に物件を横取りされる心配がない反面、お客さんに紹介しなければいつまでたっても成約に至りませんので２週間に１度以上（専属専任媒介契約では週１度以上）の経過報告と、有効期間３ヶ月という決まりがあります。

有効期間の延長は、期間満了時に依頼者からの申し出があった場合に３ヶ月以内で更新することができます。特約での延長はできませんのであしからず。