昨日は、久しぶりにボーっと過ごしたので、今日は、株式投資の勉強を。

そろそろ、卒サラ後の株式投資のスタンスを決めるためのトライアルを進めようかと思います。

辞めてからも決まらないかもしれないけど　＾＾：。

それで、昨日の続きです。

退去連絡があった一週間後、、、

一階の別の部屋で、水漏れ発生の連絡が、管理会社さんからありました。

どうやら、、、

「天井から水漏れしている」

↓

「家具がずぶ濡れで、使い物にならなくなった」

↓

「未だに水漏れが止まらず（3時間ぐらい）、部屋に居られないため、ホテルに住ませてもらう」

（何人家族だっけ・・・）

↓

「この調子じゃ、もう多分住めないから、引っ越しすることになるので、引っ越し費用等、全て出してもらうことになる」

と、入居者さんが言われていたとの事。かなりご立腹のご様子。

連絡を貰った時点では、確かに水漏れが止まっていなかったようなので、、、退去と費用負担等、腹をくくりました。そして、早速、火災保険の申請を管理会社さんにお願い、です。

そして、3日か後。

そろそろ落ち着いただろう、、、と言うことで、管理会社さんに電話しました。

そうしたら、、、

水漏れは、大したことなく（はい？）、ホテル住まいはなく（？？）、退去のお話もなく（？？？）、、、結局、家具が3万円ぐらい、多分水漏れ修理は、5万円ぐらい、の出費で済んでしまいそうとの事。

後は、ご迷惑をお掛けしたので、お見舞金を、どうするかでしょうか。

札幌1号機、築30年のRC。

2ヶ月前にも、三階で四階からの水漏れがあったばかりです。

それも、原因が同じトイレのフランジの劣化から（どんなものがどうなっているのか不明）。

今回は、空室のトイレから水漏れ、と言う、、、内覧者が用をたした？的な状況。

二部屋で、同じ原因で水漏れ事故が起きているので、後、もう18回・・・。

大家業は、メンタルを鍛えておかないといけませんね！？

おしまい

昨日、両親が退院したため、今日から、少しだけ余裕が出てきたお盆休みになりました。

さーて、前回から大分時間が空いてしまいましたので、どこまで書いたか忘れましたが（前回のブログを見る気なし＾＾；）、、、

今度は、札幌1号機で、退去連絡＞＜。

この入居者さん、このマンションの前オーナーさんのご子息で、私が購入した当初から住んでいらっしゃる方々です。

この物件、4階建ての１DKがいっぱいのマンションだったものの1階部分を、前オーナー夫婦と、息子夫婦が家族で住めるように、ファミリー向けの間取り2部屋に改造したようです。

前オーナー夫婦は、先にお亡くなりになられたため、1部屋は、一度、中を見ているのですが、今回空く部屋は、一度も見たことがありません。

私だけでなく、管理会社（新旧どちらも）も間取りを把握出来ていない状況です。

そのため、普通であったら、退去日が決まったら、入居者募集を行ってもらうのですが、間取り図が作れず、、、仕様も今一把握出来ていないため、、、退去されて後、中を確認してからの入居者募集になりました。

私も、見てみたいのですが、今月末に札幌に行けるような、本業の状況ではないため、管理会社さんにお任せしようと思います。

この退去で、年初に戻る勢いで空室が増えてきましたが、この部屋は、家賃がお高めでインパクトが大きいので、早めに次の入居者さんが決められるように、管理会社さんと相談して進めないといけませんね。

と思っていたら、今度は、隣の部屋で、、、つづく

おしまい

その間も、何かと不動産関係のやりとりは、やってました。

順番テキトーですが、何となく時系列順に、、、

①個人3号機の共用廊下、階段修理の件

　鉄骨がサビサビで、今にも崩落しそう・・・、と言うことで見積もりを取得したところ、ザクッと500万円のお見積り。

いやいやこれじゃ、回収に2年以上かかるということで、別の業者さんに見積もりをお願いしていました。

結果、250万円。お安くなりました

と言うことで、早速発注しました。そろそろ工事期間の連絡が来る頃です。水曜日ぐらいまで待って、連絡がなかったら、社長さんに連絡ですかね。

②個人1号機のトイレの水漏れ

　上の階のトイレから、階下の部屋の方のトイレに水漏れ発生。どのような対応になったのか、連絡がないので、不明です。どうなったのぉ？

③法人1号（新築RC）の不動産所得税納付通知書が届く

　11月竣工から、約7カ月たって、不動産所得税を払って下さいな、と連絡が届きました。

忘れたときにやってくるとはよく聞きますが、私、小者なので、こんな高額、忘れることも出来ず首を長くして待っていました。

来週支払いに行って、スッキリしないとです

④個人3号機で退去連絡

　空室が、残置物放置の部屋、1部屋だけになっていたのですが、8月に2部屋退去との連絡。

管理会社さんと早めに満室にして、売却しちゃいますかね、なんて話をしていたのに。。。

これで、3部屋まで減った空室が、5部屋に。。。

今回退去の2部屋は、どちらもお若い入居者だったので、今度は、もう少し年配の方をお願いしますm(_ _)m

まあ、共用廊下と階段を修理するので、その回収もあるし、もうしばらくは、ホールドすることにします。

⑤終の棲家探し

　ネットで、北海道での住み家を探していたら、車3台は置けそうな車庫付きの物件を発見。

夜のうちに問い合わせしておいたのですが、翌日朝には、商談中。

買主は、間違いなく私ではなく、、、残念でした。また、探さないと。

気付いたら、今年も半分が終わっていました。

6月までの会計処理しておかないといけませんね。

おしまい

春のG1シリーズも、先程終わった宝塚記念で終了です。

成績の方は、さっぱりでした＞＜（いつもの事ですが・・・）。

秋のG1シリーズには、良い流れがやってくるのを祈っております。

さて、この春、所有物件に良い流れがやってきて、空室が埋まってきています。

5月末退去の部屋にも、退去後、1週間で申し込みを頂きました

これで、この半年で、8部屋埋まったことになります。

そこで、その8部屋を埋めるのにかかった「広告料」を、ザクッと計算してみたところ、なんと、70万円なり。単身部屋で、この金額は、、、う～ん、デカい。

当然、次の入居者さんを募集するには、原状回復工事が必要なので、更にお金が掛かります。

わかってはいましたが、出来るだけ長く住んでもらえないと大家業はなりたたないですね。

築古、格安家賃物件は、長く住んでもらえることが多いので、それが救いはありますが。。。

さあ、後3部屋、入居付け、頑張りますよ。広告料は、27万円なり

最近、皆さまのDIYブログを拝見させてもらっていると、私も、DIYをやりたくて仕方がありません。

そのために、ボロ戸建を探しているのですが、如何せん、北海道と宮城県じゃ距離が遠くて、、、

やっぱり早く卒サラしないといけないのでしょうか＠＠

よーく考えないと。

おしまい

夏タイヤのホイールのオフセットを5㎜外に出し、タイヤを10㎜太くして、トータル10㎜外に出したら、ボディーからタイヤがはみ出してしまって、整備工場への立ち入り禁止。

そのため、とっくに雪がなくなったにも拘らず、未だ冬タイヤでした。

それも、やっと本日タイヤ交換終了で、夏仕様完成です。

それにして、軽自動車の前タイヤって、そんなに余裕がないものなのでしょうか＠＠？

後ろタイヤは、結構余裕なんですけどね。

まあ、通勤用のロードスターは30㎜外に出したら、前も後ろも、完全にはみ出してみましたが。。。

不動産の方は、またまたいい流れがやってきています。

先週、6室まで減った空室が、なんと、また2部屋決まって、4部屋になりました！！

↑対策前なので、理由は不明ですが。

そのうち、一部屋は、刑務所で寝泊まりされている方の残置物が置いてあるので、

ある意味3部屋？？

と言うことで、年明け法人で購入した築古アパートも無事満室。利回り24％なり、です。

おまけに、先週、今週ともに入居を決めて下さった方、どちらも、階段の傾きは、気にならないとのことで、近々での工事が不要になりました。60万円温存です。

3部屋は、2月に変更した管理会社さんが、頑張ってくれているので、夏前に決まることを期待したいです。

残置物の部屋は、只今、弁護士さんに相談中です。

明日は、札幌2号機の借り換えの件で、現、融資先の都市銀行さんに行ってきます。

そのため、明日は、サラリーマンはお休みです。

おしまい

また、Amebaさんから催促？されてしまいました。

昨日は、姪っ子の運動会。

両親が学校の先生で、同日、他の学校で運動会のため、何だかだと10年以上、運動会に行っております。それと、学芸会も。

昨日は、で、日焼けもバッチリ。

顔と手には、日焼け止めクリームを塗りましたが、長袖を着ていてため、腕には塗らず。

しかし、30℃にもなると長袖では我慢できず、、、袖を捲ったら、やけど気味に日焼けしてしまいました。

子供たちは、少し赤くなっただけですので、これも歳のせい？？

まあ、水膨れにならなかっただけ、良しとしましょう。

さてさて、不動産関係はというと、、、

・見積もりをお願いしていた外階段工事の見積もり2つが届きました。

　一つは、60万円（法人所有物件）

　もう一つは、400万円（個人所有物件）

何とも、鉄骨の修繕は高い＞＜。

法人所有の方は、階段が傾いている？？と入居者も決まらないので、この金額でお願いしてしまおうかと。

個人所有の方は相見積で安い方が、この金額ですが、これでも高いような気がするのと、修繕方法に不安があるので、もう一社に見積もりを依頼中。

まあ、大きくは違わないと思うので、この金額ぐらいの出費は覚悟しています。

覚悟はしてますが、去年は大規模修繕に500万円。

これじゃお金が残りません。来年の卒サラ大丈夫でしょうか＠＠。

・繁忙期が過ぎてしまった入居付けの方はというと、

　年明け購入した法人所有の築古アパートで、1部屋決まりました。これで利回り20%。

　↑この物件、傾いた階段？？が繋がっている部屋の一つ。

　ん？？もしかして、傾いていない？？

　それと、以前ブログで書いた、出張マッサージの事務所希望の方、ほっといたら無事に決まっていました＞＜！？

どういうこと？？と思い、電話して聞いてみたところ、「あんま」？のようで、協会にも登録しているとのこと。それなら、大丈夫かなぁ、ということで、自分を納得させました。

こんな感じで、5月に二部屋埋まりました。

そして、5月末一部屋退去で、、、結局のところ、空室は、2+1+2+0+0+1=6部屋。

年明けよりは、少し減ったかなぁ、ぐらいでしょうか。

5月末退去の部屋は、家賃が高いので、早めに何とかしないといけません。

第二繁忙期前というところでは、6月の一カ月が勝負でしょうか。

退去後、サクッとリフォームしてもらって、早く内見が出来るようにしたいと思います。

おしまい

気付いたら、新年度が始まって、既に4か月。

ほったらかしにしてあった帳簿付けを、個人、法人ともに行いました。あ～、スッキリ＾＾♪

などと思っていたら、管理会社さんから、TEL。

3月に満室復活した個人2号機で、5月末退去連絡。。。

う～・・・、なかなか満室が長続きしません＞＜。

管理会社さんが、早速、入居者さんの募集も始めてくれたようなので、

夏になる前に、決まるのを期待しています！

というか、お願いしますm(_ _)m。

さてさて、3月末の札幌遠征時にお願いしてきた外階段の修理の見積もりがやっと届きました。

催促しても、なかなか出てこないので、他をあたろうかとも思っていたところでしたが。。。

時間が掛かった理由は、先に出てきた見積もり金額が、あまりにも高くて、私に連絡が出来なかったとの事。

それでも、結構な金額なんですけど＾＾；。

1フロア分の階段一つ。少し傾ているというか、建物から離れているので（地盤が緩いから？）、

階段を切って？、傾き補正して？？、基礎を修正して？？？、溶接して、はい、完成。

みたいな工程のようですが、これで、ザクッと、60万円。

高いか安いか、さっぱりわからないので、この物件の内装リフォームをしてもらった一人親方に、見積もりを送って相談してみることにしました。

他の物件の外階段の修理見積もりもお願いしているのですが、こちらは、見積もり取得まで、もう少し時間が掛かるとの事。こっちは、鉄が広範囲で腐りまくっているので、更に高額かもしれません。

人命にかかわらないと思うので、金額によっては、段階的に工事をすることも考えておこうかと思います。

おしまい

検査最後の診察、結果が何一つ出ていないため、胆のうポリープの成長具合はわからず。

はっきりしたのは、禁煙から3ヶ月ちょっと経って、5kg増えたこと。

これでBMIが上限に張り付いてしまったので、減量しないと、、、です。

さて、新築RCで融資頂いた地銀さんへ、法人の決算資料と、3月の送金明細を届けに行ってきました。

これは、届けるだけで、もう満室なんですね～、ぐらいしか話すことはなく、本題は、札幌2号機の借り換えの件。

年末年始に、担当者がやる気満々だった借り換えの件が、年度末が近づいても一向に進まず、はて？何がどうなっているんだろうと思っていたら、どうやら、保証人がいない件で、本部と揉めていて、時間が掛かっていたとの事でした。

以前、ブログに書きましたが、この地銀さん、個人のアパートローンの場合（1億以下）、

団信保険＋保証人＋対象物件以外の担保が必要と、石橋を叩きまくりの融資条件が基本のようで、

そのうち、保証人と別担保の、2つを私が拒否したものですから、時間が掛かったようです。

それでも、融資にOKが出たようです。

融資金額は、残債全額。

ほぼフルローンで購入した新築木造なので、担保価値は、その2/3ぐらいしかないと思いますので、担当者さんは頑張ってくれたものと思います。ありがとうございます。

金利は、融資が決まるまでに時間が掛かったために、0.25％上がってしまいましたが、35万/年ぐらいは残る計算なので（諸費用込み計算）、良しとしましょう。

まあ、ここで、気になるのは、既存借り入れの都銀さんとの付き合いが断たれることですが、

以前、融資をお願いした際、融資課長さんに、「資産持ちしか相手にしない」と言われたので、もう借り入れ見込みもないですし、もう良いのではないかと思います。8年間、ありがとうございました。

そう言えば、共用通路の鉄骨修繕見積もりが、まだなんですよね～。

おしまい

北海道に行った時には、既に繁忙期も終わっていて、、、結局、埋まった空室は2つ。

その間に、1室、入居者の方が御用になり、生活保護打ち切り、そして、空室発生。

なので、年明けからは、1室、空室が減っただけ。

それも入居者が決まったのは、これまで入居付けに苦労してこなかった個人所有2号のみ。

ということで、残りの空室は、、、

個人1号・・・3室。

個人3号・・・3室。。

法人2号・・・2室。。。。

あれっ、8室もあるじゃんよぉ。

う～ん＠＠、と思っていたら、個人1号に申し込みがありました！それも、一週間後の昨日から（そんな急な入居で大丈夫かい？？）。

決め手は、19日に設置予定の家電一式、プレゼント、でした！！←まだ付いてません＾＾；

（ふりーまるさんのご助言通り、効果ありでした＾＾。ありがとうございました。）

家電付きで、家賃、３０００円Upで決まったので、2年入居してもらえれば、元は取れる計算です。

長く住んで下さいよ～。

そうして、喜んでいたら、またまた吉報！？

個人3号の管理会社さんからTEL。

法人で事務所として借りたいらしいのですが、月に1回ぐらいしか部屋に入らないから、ガスは要らないと。不特定多数の人間が、頻繁に出入りするのであれば、即答でお断りするのですが、ほとんど部屋に入らないとのことなので、微妙な感じです。

さらには、「出張マッサージ」の事務所にするらしいのです。登記までして。

以前も、この手の業態の方から、3部屋借りたいと打診されたことがあったのですが、その時は、待機所、として使用するとの事だったので、残念ですが、お断りした経緯があります。

今回も、ちょっと怪しげなので、申し込みがキャンセルになっても良いので、はっきり聞いてもらうことにしました。

申し込みされた方の連れが、黒のセダンに乗るツルツルの方だったようなので、期待せずにいようと思います。

これで、空室、７つです（まだまだ多いぞい・・・）

個人1号の空室が、もう一つ埋まったら、法人2号にも、家電プレゼントを導入してみようかと思います＾＾！

そうそう、全く触れていませんでしたが、昨秋に竣工した新築RC、今年の繁忙期を上手く使って、無事、満室になりました。要した期間は、4カ月。メデタシ、メデタシです。

おしまい

この季節の北海道は、今年で3年連続になります。

あれっ？？たったの3年？と思いしたが、以前は、繁忙期に間に合うようにと2月に来ていました。

それが、さっぱり埋まらない空室に呆れてしまって、3月に。。。

今年は、管理会社を変更したこともあり、やる気満々なので、2月に来なきゃいけなかった？？と、北海道に着いたばかりで反省しております。

そんな状態（どんな状態？）で、初日の北海道は、個人3，4号、法人2号を管理してもらっている不動産屋の社長さんと、物件を見ながら、打ち合わせ。

気になったのは2点ほど。

個人3号物件（空室3つの物件）の共用部分が、相変わらず汚れていて、管理会社の社長は、それを見ても、あまり気にしません。これ、汚れていることよりも、社長が気にしないところがとても気になります。売買はいいけど、管理は、やっぱ無理かなぁ・・・。

それと、年明け購入した法人2号物件の美装が、綺麗になっていない、、、ように見える。

管理会社の社長も、「やってないんじゃないですか？」と。。。

この部分、いつもリフォームをお願いしている内装業者さんを信用しての、美装のお願いでしたが、

支払いも済ませてあるので、ここは、機会があったら話をしてみるとして、美装は、信頼出来る業者さんを探しておかないとイケなさそうですね。

まずは、個人3号物件の定期清掃をお願いすべく、業者さんを探してみようと思います。

やっぱりシルバーさんですかねぇ？

おしまい