耐震補強で改修したほうが安くつくのではと迷っている時期でした。

新聞広告にリフォームのＳＦ社が木造住宅無料耐震診断とリフォームの

宣伝をしていたので、さっそく耐震診断とリフォームプランを依頼しました。

　昭和56年以前の木造建物の評点は1.0以下であり補強が必要なことは

診断するまでもなく、念のための確認です。

役所では耐震診断を設計事務所の方に業務委託していますが、

受けた診断士は責任を押付けられないとはいえ回避する意味もあり、

よほど状態が良くない限りＯＫを出すはずがありません。

　まして目視で壁の中は見通せないので、床下や天井裏にもぐって

劣化状況を見たり、窓と壁の配置で構造バランスを見極めますが、

仕口の緊結材など昔のものなので「補強したほうがいいです」との

予想通りのコメントでした。当然のことでしょう。

　SFでは耐震診断を行ないリフォーム案を提示していただいたが

通し柱を抜くことができないため、使い勝手の悪い間取りになって

いました。２階建てのほぼ１階全面を改修し、特に水廻りを最新設備

にして生活環境をグレードアップする考えです。

この家は一度増築しており、一部天井の低い部分は差掛け建屋で床段差

も大きいため、利用価値なしということで撤去し減築になっていました。

　工事費は内装解体含めて約1500万で２階の内装を直すともっと必要

とのことで、建替えと較べメリットがなさそうです。

　SFの概算は設計者が概算算出ルールを用いて算出し、これ以上

の詳細見積りは仮契約が必要とのことでした。

何度もプランを検討したので「これ以上付き合えません」との暗黙の

メッセージと受け取りました。

結論は、１階改修のため引越しが必要となり、木造骨格、基礎と２階の内装が残るだけなのでリフォームのメリットも少なく、結論は建替えになりました。

建物を建てる際に建築計画に影響するのが土地の法規制です。
建蔽率では建築面積を抑えるため２階建てにすることもあり、お隣の日照を確保するための日影規制のため３階建にできないことも。隣地から空地を確保し住環境をよくする地域の外壁後退。防火、準防火地域、２２条区域などは火災時の延焼を防止するなどみんなで生活環境を守るものが集団規定と呼ばれる条項です。

都市計画区域内の市街化区域と市街化を抑制する市街化調整区域でも規制は大きく異なってきます。市街化地域では用途地域によって建蔽率、容積率が変わり市街化調整区域では住宅はその土地の既存権利者しか建てられないので要注意です。市街地（だけではないが）では道路からの規制も大きく、建蔽率は、道路の角地（行政庁で条件が異なる）では10％増し容積率では住居系の１２ｍ以下道路は道路巾に４割掛けの数値と規制値と比較して最小が採用されるなど道路が大きく影響します。

　また、接道義務もあり敷地は道路に２ｍ以上接していないと建築できません。道路の種類（道路の基準は幅員４ｍ以上です）も色々で、計画道路や４ｍ未満道路など道路に関してだけでもケースによって多くの決まりごとがありますが、ここは割愛します。

建物単体での建築規制を単体規定と呼びます。
居室採光(窓先空地）、換気（24時間換気）、内装制限（ガス・コンロ使用室）シックハウス対策、住宅用火災警報器の設置や構造の安全を守る構造強度。居室天井高さ２．１ｍ以上、床の高さ（防湿方法）、便所の仕様。住宅の階段は、階段巾は有効７５ｃｍ以上、踏面１５ｃｍ以上、蹴上２３ｃｍ以下回り階段は角から３０cmで測定のため３段まで。手摺付き。最低限度のため健常者でも上り下りがつらい。

　外構ではカーポート、物置などは建蔽率に影響します。ＨＭは外構は別途と称して附属舎は責任を持ちません。下請け紹介のみ。コストから切り離すことで検査後の工事が多いのも事実で、建築主には必要でも法は曲げられないＨＭなのです。実は既製品カーポートはある時期まで建築物に合致しないアルミ構造とポリカボネート屋根で異端児であったのです。（その後法改正、告示で認定）でも、市街地（防火・準防火）以外では10㎡未満は申請対象外なのです。

建築基準法で大きな問題は構造規定です。新耐震（昭和56年法改正）以降、構造基準が強化されたは誰もが知ることですし、構造計算偽装の問題もありましたが、天候に左右され人が造る現場施工の困難さが構造の問題なのです。工場生産だけで製作できるものは別にして、現場作業は技能と管理の人が重要なのです。

分譲マンションはこの地域では土地が安いため市内のメイン駅周辺にしかなく物件数も少ないため対象外です。

そこで、賃貸アパートか建売か建替えかを考えてみます。

賃貸アパートにこの先住み続け、２年に一度契約更新したとしても建売や建替えの費用に較べれば大したことありません。

それほど高い買い物になる戸建てですが、やはり、上下左右の隣人に気遣うこともなく、壁を傷つけたとしても誰に謝る訳でなくすべて自分が許せば済む世界なのです。決定的に違うのは、毎月の家賃を他人に払うこともなく

大金だとしても自分の資産であることです。

そんなことから、賃貸アパートは早々と頭から抜け落ちて住宅展示場巡りになったわけでした。ＴOＨ、ＳC、ＰＨと見ましたが、どこも、予算と規模を

伝えると、小さいなりに基本設備が必要なため割高となり、予算的に無理とのこと。さらにSCでは住宅展示場のメーカーはどこも同じレベルで、ここ以外のハウスメーカーや工務店とはランクが違います的に試合放棄されました。

営業スタイルも各社で異なっており、長々と自社の売りを説明する自己中マンもいれば、親身に相談相手になってくれそうな控えめタイプと様々です。

建売では４ＬＤＫ２階建て30坪程度で探しますと、夫婦と子供二人を想定するのか、結構数はあるのです。比較的売値が高くならない規模で設定しているようです。

売れ残りではモデル販売で入れた家具、エアコン、照明付の物件もありますし、離婚して中古になった新築に近い物件もあります。でも、それぞれ、いわくつきで残っている無理な物件でした。

坪単価はいくら？と聞くと、「大安心の家がお勧めです」と営業さん。

世間でうわさのなぜ安いかの質問には、住設材料を全国的に大量発注、仕入れで安く調達できるからとの説明、ホームページと同じ。

そんなことで安くなるなら他も同じです、決まりの営業常套句です。

大安心の家は標準以上の住宅装備で有名他社に引けをとらないとのこと。

安くしたいが性能は？安くしたい気持ちの心で、だから「大安心」か。

1.　営業がパソコンで図面を引く。誰でも出来そう。住宅に特化しているので住宅の基本情報を理解できれば色刷りの平面と立面、パースまで出力される。法律チェックは後で設計部門がチェックしているらしい。

営業が技術者でないため経費節減となり、連絡ミスもなくなるはず？

しかし、仮契約時に初めて設計図が出てくるが、この図面が要注意。

よく見ないと、これまでの打合せが反映してないことが多々あり、捺印した後は文句が言えない。伝達が悪いのか営業図と設計図にくい違いが多い。

印なし営業図は単なる資料なので正規図にならない。特に設計図は素人さんには専門用語があり見づらいと思う。何がオプションかもこれまでは曖昧な説明しかない。要注意！

2.　設計情報はいたって簡単で、入居者数と年齢構成、希望する部屋数と大きさ、この時点で敷地の大きさから階数を設定し、事務屋の営業マンが部屋枠を書き込んでいく。バルコニー入れて、施工面積を手入力の求積で計算。この施工面積が自動でないから要注意。これで基本工事費が決まる。

客をモニターに座らせて、パソコンが自動で壁と窓建具の処理をするので目の前で要望が絵になっていく。他のＨＭでは打合せ修正図面は後日が多いのでは。想定される設備、建具パーツを組み込むと、即座に間取り図が完成する。何度も粘り強くやり直してくれるのでお金は忘れて、考えがまとまり建てたい気持ちが盛り上がってくる。

3.　モニターに大雑把な工事費を表計算風に提示して安いですよと。

この時点では諸経費やオプションの話は一切ない。後から、忘れていたや手違いなどの言い訳で追加費用を提示してきます。

なので、最初の仮契約に際しては要注意。要望しなければ標準費用なのでこれが一番安くなる。が、自由設計と言われると車より相当高い買い物なので気持ちもフリーになる。素人でなくともルールを知らないので常識的に工事費確定と思ってしまう。

何が常識か、生活に必要なものは最小限のものが含まれているようにみえるが、２階のトイレは施工面積35坪以上でないとつきません。クローゼットの大きさは部屋当りの数と巾の基準があり超えるとＯＰとなる。

窓数や大きさも部屋基準があり、あってもなくても基準内は同じ金額。

窓の大きさも最小限で提案してくるので知らないと損をする。

何が標準か、サービスか、理解できていないと、後で「こんなはずでは」になる。よく研究している人はお値打ちに建てられるようである。

　5月の連休に姉を訪ねたら、住宅の話が出ました。

余裕があれば家を直して生活環境をよくしたほうが

心身ともに健康でお金を活用できると、日頃から

いってきたのでようやく、考えてみることになった

ようです。

　姉の二人の子供は遠く離れて持ち家で所帯を持ち、

何の心配もなく援助することもない。

姉は世間的には年金生活者ですが、これまでの

充分な蓄えがあり義母との二人暮らしです。

姉の家は築４９年の木造で何回か継ぎ足し増築を

してきたので地震が予想され心配になっているのです。

​　住宅展示場のハウスメーカー３社を廻って

戸建て住宅はいったいいくらで建てられるか、

工事費を聞きました。

　同じ条件になるよう鉄骨プレハブメーカーに

絞って見て廻りましたが展示場にあるメーカーは
どこもそんなに変わらない。
むしろ、展示場にないメーカーはランクもコストも
ローエンドだと聞かされました。

そんなわけで建て替えだけでなく、賃貸、建売り、

リフォームなど幅広く考えてみることになりました。

なぜかキャンペーン商品があるとのこと。

ＴＨは住宅設備、材料を2～3社から選択できます。どこのＨＭも同じでしょうが、メーカーは有名処です。これまで営業さんが「サービスです」と口約束のように唱えていたことが設計図に書かれてました。こんな重要なことは最初にパンフで欲しいです。

・標準シャッターは手動とのことで、電動シャッター1箇所がキャンペーン。サッシがＹＫＫapなら１箇所はサービス粘って２箇所を電動にしました。ですが、配線電気工事はＯＰ追加とのこと。
このためすべてのサッシはＹＫＫapになります。電動の力は大きい。

　玄関扉ヴェナートのキーはキャンペーンでポケットキーになるそうです。自動車と同じ（うちは違う）機能で優れものですが、勝手口扉は違うのでここだけ。住宅ではマスターキーの概念がない！

・外壁サイディング（ケイミュー：久保田とパナソニックの合弁会社）
　を指定すると窯業系サイディングの厚みをサービスしてくれる。
　標準の16mmから18ｍｍへグレードアップ。
　標準で塗装が親水セラ（セラミックコート）で、汚れと色あせに
　強いサイディング。厚みの効果は凹凸の陰影や耐久性が期待できて
　新柄なので今ならどこにもないはず。

・システムキッチンは食器洗浄乾燥機がサービスキャンペーンのため
　ハウステック（旧日立化成）にしました。
　レンジフードも標準で整流板付ノンフィルターで掃除が楽ちん。
　キッチンとリビングの一体感を得るため吊戸棚を外して
　別の洋室に取付てもらいます。当然、吊戸棚スイングはやめました。

・床フローリングを大建にすると玄関ホール8㎡までを
　木目柄のハピアフロア（旧グラフィアートファイン―化粧シート床材）

　からハピアフロア（石目柄）12ｍｍにできるとのこと。大理石のまがい物ですがその艶は高級感溢れています。ついでに洗面も床暖入れたのでハピア石目調にしました。

・ユニットバスはＴＯＴＯにすると、人工大理石浴槽とほっカラリ床が

　サービスとなります。「カラリ」でなく「ほっカラリ」です。

　断熱クッションが畳のように柔らかく暖かいそうです。

こんなにサービスがあるのは9月売り出し3月竣工のためでしょうか。