https://ameblo.jp/teruteru0323/ 不動産売買とマンション管理のスペシャリストの日々の出来事や出会うヒト、モノなどを感じたままに、、 ja-jp https://ameblo.jp/teruteru0323/entry-11849287352.html 分譲マンションでは、竣工後１２年～１５年毎に足場を架けて大規模な修繕工事を行なうことが通例となっており、大規模修繕工事と呼ばれています。大規模修繕工事の本来の目的は、屋上の防水や外壁などの劣化した部分を補修することで、見積や請負契約の工事内容もこれらの部分に限られたものになっています。もちろん、予定外の工事の発生に備えるために、予備費として工事金額の３～５％程度の予備費が計上されることが一般的になっていますが、工事に着工して足場が架けられた直後に全体の調査を行なった結果、想定外の不具合が発見され 2014-05-13T19:42:51+09:00 https://ameblo.jp/teruteru0323/entry-11785280119.html 都内のマンションで大規模修繕工事に着手、足場を架け外壁の全面打診を行ったところ、外壁タイルに相当量の浮きが発生していることが判明。施工会社さんから提示された追加工事の見積もりが、何と数千万円にのぼるということで、多目に確保したつもりの、予備費を含めても完全な予算オーバー。補修方法の選定も含め今後の方向性について臨時総会を開催するも、設計・監理を受託している管理会社さんと管理組合との間で、金額の大きさと責任の所在について紛糾。降って湧いた災難に、途方に暮れ今後の方針を決めかねているという、管理組合 2014-03-02T08:58:48+09:00 https://ameblo.jp/teruteru0323/entry-11775057409.html 港区のマンション管理組合さんから、同区のマンション劣化診断助成制度の利用を前提とした、さくら事務所のマンション管理組合向けサービス、共用部分チェックのお申込みを頂きました。マンションの劣化診断に関する助成制度について、東京都都市整備局のホームページで調べてみたところ、『東京都区市町村　住宅助成（融資）制度の概要』としてまとめられたページがありました。港区の制度を利用可能な要件は以下のようなもので、意外にハードルが低く利用しやすい制度であるという印象を受けました。■利用可能な方：区内に存在する分譲 2014-02-18T13:11:01+09:00 https://ameblo.jp/teruteru0323/entry-11585978647.html マンションの外壁タイルの剥落や、大量の浮きや剥離が発生しているというトラブルは、残念ながら少なくありません。このようなトラブルに遭遇した場合に、必ずといって良いほど問題になるのが補修費用の負担を誰がするのかということです。 新築マンションの瑕疵担保責任は品確法の対象となるものを除き２年間、アフターサービス規準では多くの場合、外壁タイルの不具合が保証される期間は２年間と定められているため、２年以上経過している場合には瑕疵担保責任期間やアフターサービス期間が過ぎていることを理由に、分譲会社や施工会社 2013-08-04T07:21:11+09:00 https://ameblo.jp/teruteru0323/entry-11521376642.html 多くのマンションで修繕積立金は竣工当初から、早ければ３年または５年ごと程度に増額され、当初の金額にもよりますが２回目の大規模修繕工事が実施される頃には３倍～４倍程度に増額されるという計画が多いのではないでしょうか。（※下表－Ａ）また、まだまだ少数ではありますが竣工後かなり早い段階で修繕積立金の増額方法について検討し、その後長期間にわたり増額の必要がない金額を設定している管理組合もあります。（※下表－Ｂ）何れの方法によるとしても、長期修繕計画で計画された修繕工事が滞りなく実施できる資金が確保されて 2013-04-30T19:10:11+09:00 https://ameblo.jp/teruteru0323/entry-11511293615.html ほとんどのマンションで、大規模修繕の際に外壁タイルの不具合部分について、張替えを行なうために補修用のタイルを新規に発注するケースが多いと思われます。 しかし、外壁タイルは新築から１０年以上経過した時点では製造メーカーで既に製造中止となり特注になることが多いものです。もちろん、製造メーカーには過去の製品とはいえ製造に必要なデータは保管されていますが、タイルを焼成する窯の温度管理や表面に塗られる釉薬の成分など、微妙な違いにより色合いなどが異なってしまうという繊細なものです。仮に製造が継続されているタ 2013-04-14T17:54:40+09:00 https://ameblo.jp/teruteru0323/entry-11506498325.html 大規模修繕工事の発注方式は、大きく分けて責任施工方式と設計・監理方式に分類することができます。設計・監理方式のおもな特徴は以下のようになります。■設計・監理方式設計（工事仕様の作成）や見積りの精査、施工監理（施工品質のチェック）を施工会社とは別の設計事務所や管理会社に依頼する方式です。責任施工方式に比べ第三者が介在するため、施工品質や施工価格に客観性を持たせやすくなるというメリットがあります。本来の施工費用の他に設計・監理業務を依頼する費用が必要になりますが、見積りの精査など業務の結果によりその 2013-04-07T06:58:19+09:00 https://ameblo.jp/teruteru0323/entry-11504723408.html 大規模修繕工事の発注方式は、大きく分けて責任施工方式と設計・監理方式に分類することができますがここでは責任施工方式について説明します 。■責任施工方式管理組合が施工会社に修繕工事の仕様作成から施工、チェックまでがのすべてを任せる方式です。施工品質のチェックや施工価格に客観性に欠ける部分がありますので手抜き工事や欠陥工事、施工価格が割高になる恐れなどがありますが、両者に信頼関係が構築されていれば最も手間がかからずに工事を行うことができます。管理組合とのコミュニケーションが良好で、業務が円滑に実施さ 2013-04-04T16:09:05+09:00 https://ameblo.jp/teruteru0323/entry-11494881663.html マンション管理のトラブルで、管理員さんに関することはその代表的なものです。さくら事務所にも管理員さんの、業務内容に関する相談が数多くあります。相談内容は以下のように多岐にわたっています。■清掃がしっかりできていない■親しくしている特定の住戸の人に便宜を図る■特定の住戸の子供だけを可愛がる■居住者のプライベートなことを他の居住者に話してしまう■近隣の住民にマンション居住者の噂話をする数え上げればきりがありません。しかし、どの問題も放置するわけにはいかないものばかりです。管理員さんの業務に明らかに問 2013-03-21T09:23:23+09:00 https://ameblo.jp/teruteru0323/entry-11486105606.html １９９０年代後半から約１０年間にわたって続いた、新築マンションの供給ブームや消費税増税の影響などから、２０１３年の秋に向けて大規模修繕工事を計画する管理組合がとても多くなっています。一部の施工会社では、２０１３年の９月～１０月頃に着工する工事は既に満杯の状態でこの時期の工事を打診したところ、断られるケースも出てきているようです。 大規模修繕のベストシーズンというと、塗装工事や防水工事など施工後の乾燥状態によって仕上がりに影響するというようなことをイメージされると思いますが、それだけではありません 2013-03-08T19:05:06+09:00