8月最後の週になりましたが、まだまだ暑い日が続きますね・・・。

私は来週、少し遅めの夏休みで伊豆の別荘に3日間行って参ります！！！

ただ台風が来ているらしく、3日間とも雨みたいですね・・・

泣きながらビール＆ＤＶＤ三昧してきます(ー_ー)!!

さてさて、今回は以前業者さんからお話を頂いたアメリカの不動産投資のお話です！！

場所はずばりデトロイト！！！

アメリカの不動産投資の現況としては、

安い戸建物件を現金で取得し、利回り20～30％で5～6年運用し売却する！！

まさにインカムもキャピタルも狙えるという事です！！！

しかしながらデメリットとして、入居リスクや良好な管理会社がいないという点もあります。

1ヶ月ほど時間を割き、デトロイトに行き、エリアマーケティングを行おうとしていた矢先の事でした・・・

デトロイトの財政破綻

やっぱり行くの止めました・・・

もともと治安が悪いので怖かった事もありますが！笑

また、他の要因でもマーケティングを進めていくうえでわかったのですが、

デトロイトの人口は最近50年で100万人から50万人に減少しているというデータもありました。

これはもの凄い減少率です。

あとはやはり戸建・区分よりも一棟に着目しているので、

アメリカでもアパートであれば良いのですが、

中々アパート物件は出てこないみたいですね。

日本でも他の国でも100点満点の物件はよほどの運が無い限り見つかりません！

ただし、80点の物件を100点に近づけるように経営していく !

これが私の賃貸経営における絶対的なモットーです！

しかし、このデトロイトのケースだとさすがに難しいと判断しました・・・。

ただし強みがあるドル資産も保有し、リスクヘッジしていく考えは持っております。

今後もアメリカ全土のエリアマーケティングを続け、引き続き物件を取得を検討していこうと思います！！

あとは地方の物件取得も継続して検討していこーと思っております！！！

世界中で不動産投資を行い、世界中のゴルフ場巡り・・・

これが私の目標です！！！！笑

いつかセントアンドリュースに行けるかな笑

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こんにちわ、ゴルフ大家です！

最近忙しくて中々ブログがアップできませんでした・・・。

物件調査に行く時間が多くＰＣの前に向かうことが出来ませんでした

色んな所から物件情報を頂くのですが、

なかなか買付まで入れられる様な物件が無いのが現状です・・・。

金融機関＆共担に入れられる様な物件があるんですが、

実際アベノミクス効果も働き不動産価格が上がってきている影響が大きな要因です。

さてさて、今回は私の祖母が保有している賃貸併用住宅の１階に入居している、

テナントさんの設備のお話です。

このテナントさんは２回更新済みの介護センターを経営している方なのですが、

この度エアコンが壊れているので大家さんに直してほしいとのご連絡が有りました。

夏場なのでエアコンが無いと経営も大打撃になると思った私は早速見積もりを取ってみました。

見積もりを取ってみると22万という金額が上げられてきました・・・。

この金額の理由は、そもそも取り付けられているエアコンが古く、

部品自体が既に無いため特殊な工事になるとの事でした。

テナントさんが入居した時に既に備え付けられていたエアコンの為、

その修理費はテナントさんが払うべきでは？と思ったのですが、

今後の関係も考え全額負担しようかと祖母も考えていたみたいです。

ところが、テナントさんから

「長く入居しているので折半にしませんか？」

とのご提案が有りました

本当に良いテナントさんだ・・・。

正直、嬉しかったというか、大家さんと入居者の方で今まで良好な関係を築いてきた結果が、

このようなお言葉を頂けた理由かなと思いました！

「住ませてやってる」とか「借りてやってる」とか言う様な立ち位置の方も少なくはないですが、

やっぱり今回の件で思ったことは・・・

より良い関係を気付いていくための、細かい気遣いかなと感じました

祖母は以前からテナントさんや入居者の方と多く交流を持っており、

差し入れなども行っていたそうです！

通常ですと、管理は管理会社に委託するケースが多いと思いますが、

大家さんと入居者さんの距離が近い賃貸併用住宅ならではのお話かなと思いました

意見は様々あると思いますが、長く入居して頂き、より良い関係を気付いていくために、

こういった交流もおもしろいのかなと感じたお話でした！

私も入居者に差し入れでもしてみようかな

最後までお読み頂きありがとうございます！

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ゴルフ大家です。

今回はガチンコ・ゴルフネタです！笑

昨日、大学時代の友人と山梨の「ワールドエースカントリークラブ」へ行ってきました！

お盆初日で朝の高速道路は大渋滞！

余裕をもって家を出ましたが、スタート時間9時45分なのに9時半の時点で高速から降りられず・・・。

完全に遅れると思い即コースに電話しました。

結局コースに到着した時間は10時10分・・・

スタート時間を10時半に変更してもらい何とかスタートできました！

前半はボギーが止まらず45・・・。

後半は最初のホールでバーディ！も上がってみたら48でした・・・。

結局90切れず、ＯＢも打ち過ぎたせいでボール結構無くしちゃいました・・・。

まぁスイングを改造して直ぐにしてはまずまずでしょう！

コースの特徴としては、距離は短いものの狭くＯＢが多いコースでした。

飛距離よりも安定したショットを打てるかがカギになります！

料金は平日で食事付ドリンクバー付で7800円と安かったので皆様も是非行ってみてはいかがでょうか！

ゴルフ大家

ゴルフ大家です！

皆様最近ドラマ見てますか？

ゴルフ大家は最近はまったくテレビを見ていなかったのですが、

最近あるドラマにはまってます！

そう、タイトルにもありますが「半沢直樹」です！

元銀行員の私としてはかなり大げさな脚色ではありますが、

堺雅人さん演じる半沢直樹の痛快な立ち振る舞いに惹かれています！！

国税の監査のシーンや支店検査の内容はハラハラさせられましたが、

実際はあそこまで業務の邪魔をする人はさすがにいませんでした。。。笑

ましてや本部の人を呼び捨てになどはできなかったな～！笑

ただ元金融人としては今後の展開は要注目です！

はたして最後は何倍返しになるのか楽しみですね！笑

ゴルフ大家

卒業してから10年も経ちますが、皆全然変わってませんでした！

久しぶりに会う友人の中で、夢を追いかけ海外で映画作成している人もいました。

どうやら映画をロスで撮影しているらしいのですが、

ロスには道を歩いているだけでハリウッドスターに出会う確率が高いみたいです！！

映画好きのゴルフ大家にはたまりません！！

今年中にロスに遊びに行く約束をしました！

私もロスの映画撮影に参加させてもらおうと思います！！！

ロスの不動産投資の現況も気になりますので、

エリアマーケティングもしっかりやろうと思います！

ゴルフ大家

ゴルフ大家です。

先日「風立ちぬ」観てきました！

日本の戦前戦後の描写が宮崎駿風に描かれている点や、

戦前の日本の習慣など色々考えさせられることが多い映画でした。

もう一回是非観たい映画です！！

さてさて今日は前職の銀行員時代の経験をもとに、不動産投資における融資事情をお話しようと思います。

融資は市況や規制緩和などの条件によって、さまざまな影響を受けますが、審査のポイントは基本的に以下の3つ。

１． キャッシュフロー

２． 純資産

３． 属性

物件の質と融資申込人の状況を総合的に判断して行われます。

以下、それぞれについて簡単に説明します。

■キャッシュフローについて

キャッシュフロー（以下CF）には

「物件単体FC（家賃収入－経費－ローン返済額）」と

「世帯合算FC（投資全体CF＋給与所得－税金－生活費）」があります。

これらにつて審査されるわけですが、ポイントとなるのは「延滞せずにちゃんと返済してもらえるか！」これにつきます。

生活費の算出方法は銀行によって異なることがあります。

■純資産について

純資産というのは「物件の銀行評価－借入残高」になります。返済ができなくなった際、資産を処分することで残金を回収できるかどうかを見ます。

■属性について

年収、職業（お勤め先の規模なども含みます）、勤続年数、不動産投資歴などを見ます。

当然、年収が高く、安定した職業であったり、すでに不動産投資歴のある方が有利です。

また、融資のお話をすると、よく聞かれたのが「やはりいちばん大事なのは積算価格ですよね？」という質問を受けます。

「積算価格」とは物件評価の基本となるもので、土地の面積にお国によって決められる「路線価」をかけたものと、いわゆる「上モノ」の評価額の合計で算出されます。

当然、築年数が経っているものは評価額が低くなります。

もちろん、積算価格は重要ですが、元融資担当からいわせていただくと、それだけで融資が決まるということはまずありません。

先ほど挙げたようなさまざまな要素を総合的に判断して決定されるのが普通です。

最近ではアベノミクス効果で銀行評価の９割融資やフルローンも組んでくれる銀行も増えてきている感があります！

銀行回りは私もマメに行っておりますが、信金・地銀はかなり積極的ですので、

今の時期は不動産投資家にはもってこいの時期です！

あとは自分の基準の合う物件を見つけて、「買付」をいれたいですね！

ちなみにゴルフ大家の次の戦略としては、キャッシュフローが多く出る地方物件を狙っていきたいと思います！

以上、駆け足で融資のごく基本的な部分をお話ししてきましたが、冒頭でお話ししたとおり、融資はさまざまな影響を受けるものです。

一度ダメでもあきらめないとこが大事です。

そして、そのための準備を怠らないこと。

融資には膨大な書類が必要ですが、「これ！」という物件と巡り合ったらすぐに動けるようにしておく事がポイントです。

早くもう一棟ほしいなぁ～！笑

はじめまして～

ゴルフ大家です！

ブログを始めてみました！

初の試みですので、不慣れな点もございますが、

御付き合い頂けましたら嬉しいです！

さてさて、なぜゴルフ大家というネーミングをしたかと言いますと単純です！

単純にゴルフが大好きで、不動産投資が大好きだから「ゴルフ大家」にしてみました！笑

以下簡単なプロフィールです。

ゴルフ歴：15年

ベストスコア：75

不動産投資歴：3年

あと映画も週一ペースで見てます！

学生時代は映画サークルを立ち上げ撮影もしていました！

不動産投資歴は3年と短いですが、

都内にＲＣマンション＆ビルを計3棟保有しています。

もともと銀行に勤務していた経験を活かしたノウハウを惜しみなく活用した結果です！

まぁ運もあるんですが・・・。笑

不動産投資の現況についても色々アップしていこうと思ってます！

ゴルフ好き、不動産好き、映画好きの方がいましたら、

仲良くしてください！

よろしくお願いします<m(__)m>

ちなみに写真は甥っ子の夏休みの工作で一緒に作った「ワンピース」のサウザンドサニー号です！笑