こんばんは。

築古一戸建て購入目標の爺さんにとって、物件を購入する審美眼を養うことは早急な課題です。

本日は、DX＠母ちゃんさん【健美家】のコラムのお勉強です。

以下、DX＠母ちゃんさんより

私が物件を購入する際に、確認しているポイントは以下のようなものです。

1、土地の価値は？
⇒広さ、そして相場の坪単価と比べて安いかどうかを確認します。

爺さん：そこの相場を調べる。将来の購入物件（ビジネスエリア）の市場状況を把握する。客付けできるエリアか？

　　　　　賃貸価格で、収益計算が成り立つか？

2、建物はシングル物件か？　ファミリー物件か？
⇒ファミリーの方が入居期間が長く入退去の手間暇が少ない。しかし、駅に近い好立地のシングル物件の需要も決してなくなりません。
爺さん：一棟めは、ファミリーを狙いたいです。長期入居でまず心の安定を図ります。

3、道路付けはどうか？
⇒私が最も重要視しているのが道路付けです。土地で見た時に道路付で再建築ができるかどうか、建物面積が変わって来る為、必ず確認します。公道、私道など道路種別も確認。

爺さん：再建築不可でもよいのですが、売却時の対応を計画できるかが課題です。

4、人気校区、人気住宅地エリアかどうか？
⇒たとえ田舎であっても、人気のエリアは存在します。そのエリアの中では一等地というエリアです。近隣の人から見てそのエリアに住んでいるのはちょっと良いな、と思えるエリアなら加点です。

爺さん：先輩方のコラムを読んていると、限定地域で成功している方々が多いのに気が付きます。

　　　不動産経営のスタートは、限定地域で実力を蓄えることが近道の気がします。

　　　限定地域での市場状況を叩き込む。限定地域で管理能力を蓄える。限定地域での仲介さんと仲良くなる。

　　　限定地域での客付けさんと仲良くなる。

5、何年保有するか？
⇒これは必ず最初に決めておきます。短期保有なのか、長期保有なのかによって、戦略が変わる為です。
爺さん：長期的には、これは重要です。生い先長くない爺さんにとって、きちんとした出口計画とその期限を決めておくことが必須です。

6、どれくらいのリフォームが必要か？
⇒購入後にかかるリフォーム費用を算定する為、最初の内覧の際に必ずリフォームの必要箇所をチェックします。概算でその場で出した金額が指値の根拠にもなります。

爺さん：リフォーム費用の勉強はこれからです。先輩のコラムからは、自分でする工事と業者へ任せる工事のリストがすぐ作れるか？

　　　　価格、納期、品質等、信頼できる各工事の業者と仲良くできるか。等これから勉強します。

ではまた。(#^^#)

爺さんです。　　健美家、赤井さんのコラムの抜粋です。

本日は、「 掘り出し物 」といわれるような良い物件を手に入れるためには、どうすれば良いかについて、私の経験も取り入れながらお話ししたいと思います。

1.売却を急いでいる物件

急いで現金決済したい、確実にお金が欲しいという人の急ぎの売却がたまに発生します。そういった時は多くの現金を所有している人にチャンスが来ます。現金で一括決済できますし、頭金や諸経費を用意できるので融資も受けやすいからです。

相続物件もそうですね。

2.業者が売却までに時間がかかる物件

よく大手ハウスメーカー製のアパートの売り物が出ているのを目にすると思います。この手のアパートは大抵の場合、地主さんが建てた物件です。そして、そのような物件は土地の形状や面積に合わせて建築家が最適設計したものではなく、ハウスメーカーの一般的なプランをそのままあてはめて建てたものが多いといえます。二階建てが多く、かなりの確率で建蔽率・容積率が有効に利用されていません。そういうものが利回り計算で売りに出されていると、将来的に1.5～2倍くらいのアパート・マンションが建てられる可能性が見込めます。
しかし、そのような魅力があっても売却時に入居率が80％くらいあると、業者は立ち退きまでに何カ月もの時間と費用がかかってしまうことで敬遠し、手を出さないことが多いです。

一方、我々のような一般大家は当分の間、修繕しながら物件から家賃収入を得て、将来的に建て替えをするという長期スパンで計画を立てられます。私はこのような理由で、古アパート付きの広めの土地を更地よりも安く手に入れたことがあります。当分は家賃を稼ぎ、将来的には売却もしくは建て替えをする計画で所有しています。

3.少額の物件

最近は業者も少額の区分マンションや戸建てを取得して再生転売しているケースが増えましたが、通常は300万円程度の物件などは手間の割に利益額が少ないので、あまり手を出しません。そのため、築古の物件をリフォームして高利回りを生み出すやり方は、個人にも勝算があるといえます。

300万程度の区分所有や築古戸建てを100～200万円程度でリフォームして、高利回り物件を作り出し、数年所有後に売却することで、それなりの利益を生み出すことができると思います。

ただし、リフォームの金額をある程度判断できる力がないと、利益を生まないばかりか高くつくことになります。私自身はセルフリフォームで格安で仕上げることをよくやります。

その時はコストのかかる水回り、特に浴室とキッチンが綺麗な物件を選ぶようにしています。それ以外の内装工事は訓練すればできるようになりますし、ほとんどが人件費なので総額をかなり抑えることができます。

4.手入れのされていない物件

物件のオーナーがすべて、コラムを読んでいる皆さんのように不動産賃貸業にやる気満々なわけではありません。世の中にはアパマンのオーナーになりたい人ばかりではないのです。

よくわからず、土地があるからと営業マンのすすめに乗ってアパートを建てたオーナーや、相続で手に入れたけれどやる気がまったくないオーナーなどもいます。

そういったオーナーの物件は雑草が生え放題、ごみは散らかり放題、蜘蛛の巣だらけなど、見ただけで入居する気がなくなるものが多く、格安の家賃でしか埋まらなくなったりします。

こういう物件をやる気のあるオーナーが手に入れれば、清掃を徹底するだけでも物件が蘇るかもしれません。その後、適正家賃で募集し、入居率をアップさせるだけで高利回りの物件を作り上げることができます。

私は不良外人と粗大ごみだらけだった物件を利回り9％→11％程度にアップさせたことがあります。また、やる気のないオーナーは１日も早く手放したいので、大幅な指値を受けることもありえます。

そういう物件を見つけた際に、きれいに蘇らせたイメージをすぐに頭に描けるようになっていると、高利回り物件に再生するのも夢ではありません。
【まとめ】
簡単に掘り出し物と言われる物件は手に入りません。しかし、手に入れるチャンスはいろいろなところにあります。物件を探す際には、大きく化ける可能性のある物件を探し出す力が必要です。ただなんとなく物件を探すのではなく、それを鋭く見つけられる力を身に付けましょう。

爺さん：まずは、少額、築古一戸建て物件をさがします。

　　そこでの、売買交渉、契約、移転登記、税金、リフォーム、客付け、長期収益計算等を学ぶことが大切です。

　　いくら、学習しても、現場は違います。

　　落とし穴に落ちないように、もう少し落とし穴の勉強をしたいと思います。

　　リフォームの現場も、そろそろ学習開始ですね。　諸先輩のDIYの記事を見ております。

ではまた(#^^#)
 

引き続き、健美家さんのコラム・ブログ、先輩の皆様の本を勉強中です。

本日は、広田健太郎さんのコラムです。

やはり、いや、当然ですが、このくらいの情熱、根気、知識、知見がないと始めるべきではないですね。

1万時間は、1日8時間、365日休みなしでも3.5年です。

気を引き締めて、学習を継続します。(#^^#)

■ １万時間の努力なくして成功なし

さて、今日は僕が一人前のビルオーナーになるために実行してきた「 １万時間の法則 」という話をしたいと思います。

マルコム・グラッドウエル「 天才！ 成功する人々の法則 」という本の中に「世界レベルの技術に達するにはどんな分野でも、１万時間の練習が必要」という記載があります。

それは、音楽家、スポーツ選手、職業を問わず一流の専門家になるためには１万時間の修行時代を過ごさなければならない、あるいはその１万時間なしに成功することはあり得ないというものです。

そして、普通の人が１万時間を使って修行するためには、約１０年間という時間が必要ということでした。

https://www.kenbiya.com/ar/cl/hirota/2.html

では、また(#^^#)

まだまだ、勉強をスタートしたばかりで、健美家さんのサイトをサーフィン中です。

今日は、その中で少しの気づきを書きます。

不動産、リフォーム、客付け、管理、税務等、多岐にわたる経営ノウハウも必ず必要ですが、（まだ勉強はじめたばかりですが

(;^_^A）　前回のブログにも書きましたが、経営をする姿勢、覚悟がもっと重要と感じております。

以下、健美家の赤尾さんのブログです。

赤尾さんの長年の経験はまったくそのとおりであり、自分へ強く言い聞かせております。

■ 結果を出せる人が持つ5つの特徴
①謙虚に話を聞くことができる
まず、彼らは謙虚に話を聞く。中には海外で会社経営していた人や、プロの不動産屋さんもいるが、成功者は謙虚だ。謙虚に話を聞く。教えてもらうという立場で話を聞いてくれる。考え方、背景、じゃあどうするかまでしっかり聞いてくれる。話をちょっと聞いてわかった気になったり、自分の知りたいことだけ教えろとか、そういう感じじゃなく、考え方、全体の流れまでしっかり謙虚に聞く。そして考え方や全体の流れを理解しておけば、問題にぶつかった時、全体の流れを思い出して対処できる。これが最大の成功の要因だと思う。

②思いやりがある
相手に感謝し、それをどう伝えるかを考える。お礼のメールを出したり、相手が酒好きであれば、終わった後に軽く一杯つきあう。飲めないなら、昼食をごちそうする。というふうに相手に対して思いやる心を持っている。そういう気持ちが、事業の取引の際に有利に働くのだと思う。私自身、そういう人には何としても成功してほしいと力が入る。取引する業者さんだって同じように考えるはずだ。

③自分で考えることができる
事業だから「 教科書通り 」に行くとは限らない。その時にどう考え、どう対処するかで大きく変わる。謙虚に話を聞いた人は、考え方、流れが理解できているので、そんなに間違った対応にはならない。自分で考えることはせず、「 わからないことは業者に聞く 」もいいが、その業者のレベルが低ければ間違った判断となる。「 売れさえすればいい 」と思う業者だと、業者の都合を上手に押し付けてくる。考えることができない人はまんまと餌食になってしまう。「 信頼できる業者だから 」と言いなりになってだまし取られる人もいる。

④実行力がある
少なくとも「 言われたことは実行する 」ことだ。「 まずは身近な介護事業者に話を聞いてみてくださいね 」と私が言っても、それをしない。物件探しの方で血眼だったりする。高齢者向きアパートは、介護事業者と連携することで見込み客が確保できることが強みのひとつだ。だから、事前に「 介護事業者はどう考えているか 」を知るのも重要。「 物件が決まったら介護事業者を探す 」よりは、介護事業者を先に探す方がリスクは低くなる。そういう小さな話でも、着実に実行できる人は成功しやすい。

⑤努力を継続できる
投資の本を読んで「 金に働かせればいい 」「 ノウハウは買えばいい 」「 お金はないけどDIYはしたくない」 と思っている人がいる。
運がいい人はそれでも起業できるかもしれない。しかし、お金がないのにDIYすらしたくない人、努力したくない人には継続は難しい。
お金は努力の成果だと私は思っている。「 いい物件がない 」「 いい介護事業者に出会えない 」と、努力を放棄すればそれでおしまいだ。まあ、努力が継続できない人は事業をやらないほうがいいから、ある意味正解かもしれないが。

■ やるべきことをやる人には「 運 」がついてくる
わずか数名の成功者の分析だけでえらそうなことを言う気はないが、少なくとも成功者は上記の内容を満たしている。
それができる人には「 運 」が付いてくる気がする。商工会議所の素敵な担当者に出会ったり、素敵な物件に出会ったり、素敵な介護事業者に出会ったりする。成功者の共通点は見習った方がいい。高齢者向きアパートの根本は、「 愛 」だ。関係者に幸せを感じてもらうことだ。住まいに困る高齢者が安い家賃で住まいを確保できる。所有アパートの空室に悩んでいる大家の悩みが解消する。物件を持っていない人が低いリスクでアパート経営を始めることができる。そして、介護事業者も潤う。将来起こるであろう「 空き老人ホーム問題 」が緩和されればより大きな社会貢献になる。大切にしたいのは、自分だけじゃなく多くの人が幸せを感じてもらうことだ。愛があると応援してくれる人は多かったりする。

ではまた(#^^#)

まずは、健美家さんのサイトでしばらくお勉強です。

不動産投資事業を成功させるために必要とされる5つのスキル

金融知識や税務知識はもとより、不動産事業から学んだこと。

そして、これからも必要とされるスキルとは

・コミュニケーション能力
・行動力
・即決力
・学ぶ姿勢
・前向き思考

「不動産事業は一人で行えるものではないので、コミュニケーション能力は必衰です。

とにかく、人の話を聞く姿勢。そして、段階的でもいいので知識の幅を広げる事です。

営業マンはある程度の収入など個人情報を元に営業を行っているが相手への個人情報の開示は自分の知識や相手への信頼に比例します。

初心者は騙されまいと、収入を聞かれる事や源泉徴収票の開示などを拒みますが、知識さえあれば無謀な事業計画を提示されても、適切な判断で断ることができるので、臆することなく次の商談へと進むことができます。

そして、学んだことを実践する。知識だけ蓄えて動かない、判断を下さない人は前に進めません。」

健美家編集部（協力：合同会社Noi　西山　絵里香）

この５つのスキルは、サラリーマンでも当たり前に必要ですね(#^^#)

どれがよいかわからないため、良さそうな本を本屋で探します。

おすすめありましたら、教えてください。

健美やさんのブログも、諸先輩が惜しげもなく情報を共有されていますので

このサイトも、丹念に勉強しようと思います。

よろしくお願いいたします。

よろしくお願い申し上げます。