https://ameblo.jp/tomoji2121/ 二代目大家が試行錯誤で奮闘するブログです。賃貸物件のプロデュースの仕方や賃貸経営の方法など賃貸経営にまつわる様々な面白い話を辛口にご紹介致します。 ja
やることがありすぎてブログどころじゃありません。

新築マンションはおかげさまで満室。

数年は安泰でしょうね。

さ～次を考えなければなりませんね。

今回の新築マンションで随分勉強になり色々なアイデアも浮かびました。

景気の悪い時代にこそ経営が上手く行ってこそ本物の大家です。

腕の見せ所です。

来年はまた建築しなくてはならない案件もあるので更なる努力をしなくては....。

ちなみに当社の管理物件１５０戸強は満室。

努力のかいがありました。

これからもガンガンいきますよ～～！！ ]]> https://ameblo.jp/tomoji2121/entry-10291970081.html Thu, 02 Jul 2009 20:09:01 +0900
しかしながら新築物件の建設は今日もお休み無しで稼動しておりました。

職人の皆様お休みの中、本当にありがとうございます。

さて

今日は建国記念日だというのに日本は何をやっているのでしょうか？

建国記念日ですよ！

いや～本当に今の日本は深刻な状況ですね。

建国記念日を全国民で祝えなくなっている状況を見ると国として末期ですね。

国民も日本人として本当に誇りをもって生きているんでしょうか？

悲しいですね。

愛国心って言葉ってこの国には必要ない状況なのでしょうか。

経済もそうですが、精神も悪くなる一方だと私は感じています。 ]]> https://ameblo.jp/tomoji2121/entry-10206756709.html Wed, 11 Feb 2009 21:01:34 +0900 パッキ～ン！！

ナイスショット！！（久々に1日2回も更新してしまいました）

ご察しの通りゴルフです。

そうです私の趣味はゴルフです。

でも最近はクラブを持つ機会が減りました。

今回の物件のことがあり、またすでに計画されている物件に忙殺されているからです。

これではクラブの振り方も忘れてしまいますね。



すんません
話が最初からそれてますね

今言いたいことは建築に関わった方々への感謝の気持ちです。

物件を計画してからかなりの時間が経ち関わってきた人々が沢山います。

契約の際に立ち会って頂いた司法書士の先生。
本当にありがとう！

融資をして頂いた〇〇銀行さん
本当にありがとう！

設計の際に頭を悩ましてしまった設計士の方
本当にありがとう！

地盤調査で暑い中、汗をかきつつ一生懸命に仕事をまっとうされた方。初夏でしたが異常な暑さでしたね！
日陰を探すのが大変でしたね（笑）
本当にありがとう！

基礎の工事で杭打ちが難航しましたがやり遂げて下さった皆様。暑い日が続きましたね。
本当にありがとう！

土木工事を泥まみれになりながらもしっかりやって下さった方々。重い物も軽々と運んでしまう力持ち集団でした。
本当にありがとう。

建物が頑丈になるように鉄筋を組んでくださった鉄筋工の皆様、本当にたいへんでしたね！
二代目！親方に怒鳴られてばかりでしたがそれは愛情です。頑張って下さい。
本当にありがとう！

コンクリートを運んでしっかり流して下さった方々。タンクローリーの運転手の手際の良さ、流し込む方の的確さバイブレーションの担当の方のひたむきな仕事。
本当にありがとう。

躯体の型枠を休みも惜しまずやって下さった大工さん。かっこよかったです。
本当にありがとう！

建物が計算どおりに建てられるようにはかって下さった測量士のみなさま。朝早くからやって下さいましたね。
本当にありがとう！

水周りのことで足腰が痛む中、水道関係の仕事をまっとうされた方。
本当にありがとう！

ガスのことで仕事をきっちりとやって頂いたガス会社の方
本当にありがとう！

広い面積にも関わらず疲れも気にせずやって頂いた左官の皆様。お休みの時もやって下さいましたね。
本当にありがとう！

雨の降る中足場を組んだり崩したりと、責任感のある仕事をして下さった方々。本当に頼もしく思ってました。
本当にありがとう！

躯体から外溝までタイルをはっていただいた方々。加工に時間のかかる場所が多々あり申し訳ございません。
本当にありがとう！

電気関係をして頂き様々なことで色々教えてくださった〇〇君。勉強になりました。
本当にありがとう！

エレベータを組んで下さった〇〇エレベータの方々
本当にありがとう！

塗装を綺麗に仕上げて下さった塗装工の皆様、さすがプロですね！
本当にありがとう！

インテリア（壁紙・床等）を綺麗に仕上げて下さった皆様
本当にありがとう！

お風呂、トイレを搬入して設置して下さったメーカーの方
本当にありがとう！

サッシにガラスをつけて頂いた方々
本当にありがとう！

辛い雑用も笑顔で懸命にして下さった外国人労働者の方々。缶コーヒーは苦手だと言ってましたね（笑）
本当にありがとう！

備品を取り付けてくださった方々。細かい仕事で申し訳ありません。
本当にありがとう！

毎日現場監督をして下さった。〇〇さん
本当にありがとう！

建築の際、大きな心で肝要に見守って下さった周辺の皆様。ご迷惑をお掛けいたしました。
本当にありがとう！

私を支えてくれた両親、弟。
本当にありがとう！

いつも笑顔で迎えてくれた妻、娘、息子。
本当にありがとう！

他にも沢山の方々に関わって頂きました。

本当に様々な人の協力で物件は完成しようとしています。

皆様と他愛も無い会話をさせて頂きましたが本当に楽しく、勉強もさせて頂き感謝の気持ちで一杯です。

こころからお礼を申し上げます。

完成をすればあとは私の仕事だけになりますが、皆様が血と汗の結晶の物件を大切にしていきたいと思っております。

またどこかの現場でお会いできれば幸いです。 ]]> https://ameblo.jp/tomoji2121/entry-10206292245.html Tue, 10 Feb 2009 22:15:11 +0900
形や外観のタイル・噴きつけ等はよく考えながら決定しますよね。

でもですね

日中に見た時と暗くなってから見たとでは印象がガラっと変わってしまうのに気が付いてますか？

光の強さによって状況が変わるのです。

シーンチェンジ

してしまうんですよ。

例えば外観のタイルですが日中は綺麗に見えたものでも暗くなると見た目が大分変わってしまいます。

だから暗くなった状態でも照明によって日中より雰囲気が良くなるようにタイルの色や照明の色、そして設置場所を考えなければなりません。

日中の建物の色・雰囲気だけで判断してはいけません。

また人間は夜になると本能的に強い光を嫌うようになりますので、住民が会社を疲れて退勤した後マンションに帰ってきたときにあまり強い照明なんかをつけておくともっと疲れてしまいます。

ですので時間によってタイマーで照明の数を減らしたり光度を落としてあげる必要があります。

照明の色も電球色などの暖色系に統一して落ち着きのあるものにしたいものです。

もちろん駐車場・駐輪場・ゴミ置場などは蛍光色やハロゲン系の光にしたほうがいい場合もあります。

またアプローチなどの場所は間接照明などを上手く設置してマンションがより良い雰囲気になるように演出しなければなりません。

これからの物件は照明などのセンス1つで物件の雰囲気が変わってしまうアイテムに力を入れていかなければならないと思います。 ]]> https://ameblo.jp/tomoji2121/entry-10205997142.html Tue, 10 Feb 2009 12:56:30 +0900

あと外溝の工事が終われば確認検査を受け、引渡しだけとなります。

契約者の入居も3月11日から可能と決まりにぎやかになっていくと思います。
（実は3月8日に荷物の運び込みをする方もいます）


今まで新築物件を建築するたびに入居者の契約が早く決まるか遅く決まるかでやきもきしてますが

その度に何らかの経営努力で完成前に満室にしてきました。

また賃貸経営は父の代から40年近くになりますが未だ入居率99％を割った事がございません。

いつでも満室の状態です。

この季節、不動産会社からの空室照会がひっきりなしにきますが「空室はございません」と言うことしか出来ませんので申し訳ない気持ちでいっぱいです。

しかしながら

今回の新築物件は現在のところ入居まで1ヶ月を残す所になりましたが私が思ったように易々とはいっていないみたいです。（今の経済状態からすればしょうがないのでしょうか？）

今回の新築物件は各戸が欧米スタイルでリビングがすごく広く廊下の無いスタイルは現在の日本ではあまりお目にかかれないものですので生活スタイルが想像できないのではと思いますが私としては少し残念ですね。（ライフスタイルを想像して頂きたい）

ですが独りよがりとはさらさら思っていません。

私はいずれ賃貸のスタイル（生活スタイルも含めて）が今までと違った物になってくる事に
自信があるのです！
（実際に人々は結婚はしなくなりましたし子供は作らなくなりましたので）

だから入居して頂いて生活のレイアウトが楽しみながら出来るように自由度を高くしてあるので入居して頂ければ満足して頂けると確信しています。

また私は

お客様に理解をして頂けないといつも

何らかの

アイデア

が沸いてきて

益々

パワー

が

ふつふつと沸いてくるんです。

だから今の状態は

本当はすごく楽しいんです。

問題を解決した後の

快感

は今まで幾度も経験して来ましたが

今回は今まで経験をしたことの無い快感が得られそうです。
（問題が難しければ難しいほど達成感は強くなりますよね！）



いずれどうすれば早く満室にすることが出来るのかなども書いていかねばならないと思うので興味のある方はブログをこまめに見てくださいね！ ]]> https://ameblo.jp/tomoji2121/entry-10205846551.html Mon, 09 Feb 2009 23:24:02 +0900 が強い日ではありましたが良い晴れの日でした。

今日は日曜日ですが突然のアクシデント（お部屋関係）に備えつつゆったりとした1日にしようと
思っていた矢先

電話が

〇〇さんの借りているコンテナ倉庫の鍵が壊されています。
こんな電話がコンテナを管理している会社からありました。

え？おかしぃ～な～？

確か昨日そのコンテナに息子と一緒に荷物をとりに行ったばかりなんだけどな～
なんて最初はのんきにそう思って鍵を付け忘れたのかな？なんて考えていました。

しかしながら電話の内容を聞いているうちに段々泥棒だと確信してきて、急いで準備をしてコンテナに向かいました。

コンテナに着いて見るとすでに警察の方と、被害にあった人達が話をしている最中でした。

私のコンテナを開けて見ると....

何にも取られていませんでした。

良かったです

確かに金目の物は置いてなかったので当然と言えば当然ですが...


更に幸いなことに他の人達も取られてはいなかったようです。

大体高価な物はコンテナなんかに収納できませんよね。

泥棒も何を考えているんだか。

でもこれからは気を付けねばなりませんね。

簡易的（それでも結構頑丈）な南京錠がいとも簡単に切られていましたので
（切られた鍵は無造作に投げられていました）

もっと頑丈な鍵にに換え、防犯ステッカーも貼り、さらに防犯ブザーも設置してきました。

経済が停滞してきたせいで簡単に金を稼ごうとする悪い奴らが増えてきました。

しかしながらまさか私にもと言った油断があった所は否定できません。

皆様も身辺のセキュリティーにはお気をつけを！

ちなみにコンテナを管理している会社には監視カメラの設置をお願いしてきました。
果たして対応してくれるかどうか甚だ疑問ですが...。 ]]> https://ameblo.jp/tomoji2121/entry-10205189217.html Sun, 08 Feb 2009 21:09:18 +0900
売上げが悪いと精神的にダメージを受けますが

逆に売上げが良すぎると体力的に無理が....。

現在建築中の敷地内に自販機を設置してありますが、売れ行きが凄まじい。

職人さん1人が1日で缶コーヒー等を最低3本以上飲んでくれます。

職人さんが飲む時間帯と言うと

朝、現場に着いたら1本

10時休みに1本

昼食後1本

3時休みに1本

帰り際に1本

このように5本以上飲む職人さんもいます。

ですので職人さんが10人以上現場に入ると大変な数が売れる計算になります。

売れること自体は嬉しいのですが売れすぎると体力的にきついし

売り切れが出ると職人さんに悪いしで

心も体も休まりません。

また自動販売機は単なる副業ですので、本業がおろそかになっては本末転倒ですね。

ま、建築が終わればこの自動販売機は次の建築現場に移動しますので苦労はつきませんが

建築現場に行かなくてはならない状況がいやでもできますので

現場の把握をまめにできると言うことで良しとしますか。

とにかく体力が無ければこの副業は出来ないですね。 ]]> https://ameblo.jp/tomoji2121/entry-10204495173.html Sat, 07 Feb 2009 16:38:03 +0900 よせばいいのに....。

疲れてるんですけどなんかキーボード叩いてます（笑）

さて賃貸経営をしていると時々なんだか無性に孤独感に襲われます。

何故かというとこの商売とても地味ですので、一般の方々には中身が判らないからだと思いますが...。

実際、家賃収入で成り立っているのですが家賃を苦労もせずにもらっているのではないかと思われているのではないかと....。

違いますからね！

別に誰に認めてもらおうとかさらさら考えていませんが....。

ま、そっとしておいて下さい。

地味に生きてますから。



いきなり
本題に入ります

この商売ベールにつつまれているところが多いのでなかなか苦労がわかっていただけない。
精神的に孤独感が強まります。
仕事に関しての悩みは相談する所がほとんどありません。

って

数年前までは思っていました。

ですので大家さんの集まる会とかも数回参加したことがありますが...。

これがいけない！！

まさにノウハウ流出！主催者側・素人労せずノウハウ吸収。
（私も吸収！）

素人がいきなり商売敵に変身！

ホント危ない所でした

大体、商売敵なんですよお互い。

地域は変わってもいつか対峙するときがきます。

人間は1人では生きていけないので群れるのだと基本的にはわかっています。

群れることはあくまで生存に関わるので生物、動物的なことだと基本的に思っています。

ですが

商売をする時はこれが問題です。

ましてこの商売個々にノウハウが無ければ他に食われます。

群れて情報の共有なんかしていたら、おまんま持ってかれます。

本気でこの商売をするのであれば群れてはいけません。


だから私は
一匹狼
でしか生き残れないと思ってます。

みんなで仲良くやっていたらおまんまもみんな分配。

この状態が長く続くはずがありません。

私は大家さんのネットワークに一時、夢を抱いたことがありましたが

今は「皆で助け合う」と言う夢では食ってはいけないのだと痛感しています。 ]]> https://ameblo.jp/tomoji2121/entry-10204175316.html Fri, 06 Feb 2009 22:28:30 +0900

暦の上では春到来の時期です。

さて実は1月の話なのですが、ある物件で水に関して事件がありました。

去年、弟と話していたのですが「災難は突然来るぜ」と言った話を冗談交じりでしていたのですが...。

来てしまいました！！

また運が悪い事に社員旅行前日に来てしまいました。

内容はというと

住人が私共に連絡も無しにトイレに洗浄便座を取り付て作動の確認もせずに水道管の元栓を開けたまま外出してしまったのです。

作業に不備があったようで水漏れ。

たまたま弟が用事で物件に行ったら上階から水の流れる音がして音がする階に行くとドアから水が染み出ていたそうです。

住人に連絡して確認の後開けて見ると....。

ドッ、パッ～～～～～！！！！！

部屋水没してました

もちろん下の階まで水漏れ

対応は旅行先から出来る範囲でおこないました。

でも旅行は台無し。

この事件で階下4階まで水漏れし、当事者に請求代金がかなりの額になりました。

また階下の住民の皆様にも多大な迷惑がかかり後始末に随分苦労しました。

当事者といえば保険で何とかなったみたいですが気を付けてもらいたいものです。

契約の際、保険加入の義務や備品の設置についての特約は非常に大切だと改めて痛感させられました。 ]]> https://ameblo.jp/tomoji2121/entry-10203065941.html Wed, 04 Feb 2009 21:19:34 +0900
それにまつわる話。

土地購入から、建築プロデュースまで自身でやってますが今回はエアコンについてです。

ちなみにエアコンの業者選びや、購入についてのノウハウなどは語りません。

自分で考えましょう。（のちのち書いていこうかな）

さて、エアコンを設置するにあったって設置場所の選定は簡単ではありません。

建物の構造などを頭で想像しながら進めて行きますが....。それでも

落とし穴にずっぽり！

私は設置場所の見栄えばかり気にしていて水抜きの高さを忘れてしまいました。

エアコンは室外機との管ともう一つ水抜きの管があります。

この水抜きの管は絶対エアコンより低い位置を通らねばなりません。
エアコンからの排水が逆流してしまうのです。（エアコン壊れます）

当たり前といってはお終いなのですが、

誤りました

業者との試行錯誤でなんとか見栄えがわるくなるのは避けられましたが、反省しなくては

また気を付けなければならないのですが管に化粧カバーを利用する際はなるべく継ぎ手を
使用しなくてもいい位置にエアコンの設置場所を選定するようにしましょう。

最近の物件は本当に綺麗に仕上げている物件が多いのでこの化粧カバーの設置にも
頭を使わなければなりません。

設計の段階でエアコンの設置場所の選定は本当に気を使わなければなりません。

私もまだまだ甘いですね ]]> https://ameblo.jp/tomoji2121/entry-10202518324.html Tue, 03 Feb 2009 20:53:16 +0900