https://ameblo.jp/torusato777/ 自由に書きます。 ja 　民間企業が、約4億円で取得したビルの１フロアーを市が約６億円で購入することが決定した。

　私の大阪の友達がこの話しについて、何年か前の青森県住宅公社の職員がアニータに１０数億円使い込んだ話しを持ち出し、『青森県はお金がありますね』と皮肉られた。
　言われる通り、市民はそれほど裕福な生活はしてるとは思いませんが、行政にはお金があるかもしれない。
　私も、これが採決されるとは、信じられないと思いましたが、決まったことは後には戻らないので、『田舎だから仕方が無いのかな？』と半ば呆れて次の課題を考えました。

　私も基本的にはこのビルの再生を願っています。葛西市長のこのビルを再生したいという思いも理解出来ます。もう決まったことなので、前を向いて、次なる課題は３点でしょう。

１、行政が購入した３階の内装予算。
２、テナントリーシングの進捗率。
３、地権者とマイタウンの土地購入、もしくは賃貸、そしてその金額でしょう。

　3については、再開発ビルが破綻した後、今まで賃料が入らずに大変な苦労をした地権者に、マイタウンが、ぜひとも有利な条件で購入、または賃料の設定を願いたい。

　２については、雇用創出に繋がる話しなので、可能な限りテナント入居率を上げてもらいたいと思います。

　１については行政には金があるので、いくらでも追加予算を上げてください。
幾らでも、採決は通りますから。

　という訳で、ジョッパルの再生を願っております！

　（独り言でした。）
]]> https://ameblo.jp/torusato777/entry-11364489187.html Wed, 26 Sep 2012 17:16:09 +0900 そのフロアは３階になるという。
　
　私は、行政が割高で民間企業の資産を買い上げたという全国的に恥ずべき話しを、半ば呆れながらも、改めて、この施設のコンセプトを考えたい。
　この施設の再生案は、様々な人が色々な意見を持っているが、私は弘前市の税収増を考え、経済効果を求めた考えを主眼に置く。

　全国的にも行政施設がキーテナントの商業施設は皆無に等しい。全体コンセプトにしても、フロアーコンセプトにしても、行政フロアーが３階に存在する事により、コンセプト作りが非常に難しくなっているはず。唯一のメリットは集客効果であるが、行政の出先機関や子育て支援施設は、商業テナントが望むほどの集客は見込めるのだろうか？私は疑問である。

　テナントリーシングの担当が、フロアーコンセプトとテナントミックスを考える時に３階の行政フロアーを基準に考えなければいけない部分がかなり難しいであろう。
何故なら、３階に行政フロアーが存在する事により、導入するテナントが限定されるからだ。例えば、再生案で有力な案の１つがボウリングやゲームセンター、カラオケ等の遊技場であるが、行政フロアーが存在する事により、雑音が激しく、客層も想定されない人が来客してしまう事が、行政は望むであろうか？商圏人口でジョッパルにとっては唯一来店に期待出来る学生等は遊技場等を望んでいると思うが、そのテナントがないとなると、集客にはマイナスだ。学徒の町弘前の多くの学生の来館も当てに出来ないのであれば、かなり厳しい事が予想される。

　新聞では当初のシネコン導入案を撤回し、８０店舗のテナントを導入するという。
この店舗数のイメージは坪数が少ない小型のテナントが集積するという事であるが、駅前の箱形商業施設で小さなテナントが集積する施設は、現在、衰退している駅ビルや、ファッションビルで、既に昔の時代に終わっている。というか、この店舗数を集めるのは難しいであろう。

　ネガティブ意見の最後にフロアー配置のミスをあげる。
　商業フロアーは地下、１階、２階、そして４階であるが、導線的にシャワー、噴水効果を狙うのであれば、その効果は期待が出来ない。なぜなら３階の行政フロアーが分断するからである。

　以上がネガティブな意見だが、上記を踏まえての再生案はあなたならどのように考えますか？ここからは、ポジティブに再生案を考えたい。

　全国的な駅前商業施設の潮流は、三井不動産で展開しているように、ユニクロや、赤ちゃん本舗、無印良品等、大きなテナントに１フロアー丸ごと貸すのが時代の流れである。
駅前に来る目的が無い時代にこのような戦略をとるのは、小さなテナントが集積するよりも、コンセプトが明確になり、消費者は目的買いに走るからであろう。
ただし、これも成功していない例が多いが、この潮流に乗るのが成功の近道であろう。

　仮に、細かいテナントを集積する方針なのであれば、業種的には、食品、飲食、名産品、化粧品、雑貨等であるが、この中でも中心に据えるのは、市場式の食品と、飲食ゾーンであろう。ジョッパルは駐車場が遠い為にワンストップショッピングが出来ない。したがって、食品も厳しい事が予想されるが、市場式なら観光客や、地元客も行きたいと思うのではないだろうか。面積も広く取れる。そして、目玉は、巨大飲食ゾーン。駅前は飲食店が少ない。それもファミリーを対象とした店は皆無に等しい。（ヨーカドー内は別）ラーメン店は2店舗？寿司屋はない？等、１フロアーを丸ごと飲食フロアーにするのはどうであろう？インパクトがあり、来客が増えるのではないであろうか。

　食品と飲食をこれだけ頑張って面積をとっても、せいぜい、地下と1階である。残り2階と４階はどうするか？かなり考えても難しい。残りは、商業では大箱テナントしかないのではないだろうか。あとは商業以外で考えなければいけないであろう、例えば、医療機関や個人教室等である。

　結論的に、様々な施策をかなり考えても現実的にテナントリーシングはハードルは高い。さらに、テナント募集をしているのは他の商業施設も同様で、ジョッパルに関してだけではない事が、さらにハードルを高めている。ここまで記述した事は、テナントリーシングの基本通りの考え方であるが、基本通りでは、この施設の再生は難しいかもしれない。かといってコンセプトを無視したテナントミックスだと、単なる雑居ビルと化し、早期に衰退し、３階の行政フロアーだけが寂しく残る、異様なビルになるであろう。
　まさに次のポイントはテナントリーシング。店舗開発の担当の方には頑張ってほしいと願う。
]]> https://ameblo.jp/torusato777/entry-11364487598.html Wed, 26 Sep 2012 17:12:28 +0900 　多くの弘前市民は、ジョッパル再生を願っていると思うが、多額な税金を投入してまでこの施設を再生したいと思っているかは疑問である。

　民間企業であるマイタウンがこの施設の大半の所有権を４億円弱で取得した。
施設全体が4億円弱の買取りにも関わらず、市はこの施設の１フロアーを６億円弱で購入するという?　しかも、このお金は民間企業の懐に入る。さらに、毎年、約２０００万円の運営費が発生し、特例債の償還も加わり、多額な歳出が発生する。 誰が考えてもおかしな話しで、市民は本当にこの事を理解してるのだろうか？

　資本主義的な民間経済の観点からも公平性に問題がある。
市内のジョッパル同様の大型施設からの観点でも、『何故、ジョッパルだけが公費の投入をされるのか？』と思うのは自然であり、全ての民間企業は不公平だと思うだろう。

　賛否両論はあると思うが、何よりも市民に全ての情報が開示され、全て納得した形で事が運んで行く事を、冷静に見守りたいと思う。
]]> https://ameblo.jp/torusato777/entry-11348706655.html Fri, 07 Sep 2012 21:19:37 +0900 　
　課税対象は、弘前再開発ビル、地権者組合、地権者個人。
おそらく○億円の税金が滞納されている事が予想される。

　個人の税金の支払い義務は当然としても、注目しなければならないのは法人である弘前再開発ビル。この法人だけでも○億円の税金が支払われていない。
　再開発ビルは破産後の債権者集会が終了し、すべて清算したと多くの人は認識しているが実はこの会社は登記上は存在している。したがって税金の支払い義務はまだ残されている。

　税務は専門ではないので推測でしか話す事が出来ないが、
問題はこの税金の支払うべき責任の所在だ。

　問題点を整理すると、
　支払い能力の無い法人格に支払う責任があるのか？またどのように支払うのか？

　法人格の役員に責任があるのか？

　株主である弘前市他に責任があるのか？

　全国でもまれなケースであり、この対処をどのようにするのか大変興味深い。
]]> https://ameblo.jp/torusato777/entry-11180589859.html Fri, 02 Mar 2012 11:38:56 +0900
私のブログ、『マイタウンひろさきの敗因について」は削除します。
大変失礼しました。

さて、債権取得後の焦点はテナントリーシングとなります。

あくまでもシネコンがキーテナントというコンセプトで行くのであれば、
ポイントは２つあります。

１つめは、アミューズメントと公共施設の区別の明確化。
２つ目は、集客力があるサブテナントを導入出来るかどうかがキーとなるでしょう。

具体的には集客力がある食品スーパー、低価格衣料品、ディスカントショップ、薬、
書籍、音楽、雑貨、飲食等の有力なテナントです。

先述した通り、商業テナントの出店はかなり厳しいと思われます。
リーシング対策とすれば、格安な家賃設定をすることは当然だと思わなければいけないと思います。その代わりに公共施設からは割高な家賃を頂いたらよろしいでしょう。（税金なので市民の理解が必要です）

いずれにしても、１つのテナントが周りのテナントにも好影響を与え合うようなリーシングとテナントミックスが必要です。

頑張って下さい。

]]> https://ameblo.jp/torusato777/entry-11174107751.html Fri, 24 Feb 2012 15:47:17 +0900
ここでは現実的に再生に向けての方法論を論じたいが、時期が来るまで伏せておきます。




]]> https://ameblo.jp/torusato777/entry-11170454171.html Mon, 20 Feb 2012 17:21:08 +0900 ジョッパルの再生は、何段階かの山を越えなければいけません。

　再生事業を開始する為の大きな項目をここで一度整理してみます。
運営コンセプトが決定されている事を前提に下記に箇条書きします。

1、債券、所有権の取得。
2、底地の権利関係の整理。
3、テナントリーシング。

　大きく分けてこの３点を決めると、とりあえずは事業が開始されます。

　一見、簡単そうに見えますが、なかなか出来ない理由を下記の表に記します。

　表にしましたが、見事に堂々巡りの形となっています。

　マイタウンひろさきは、一番上の債権買取りの資金調達を補助金でしようとしました。
この方法は間違いではありません。

　補助金以外の方法はまだありますが、いずれにしても、計画実行者、アレンジャー、金融機関、投資家のいずれかがリスクを取らなければいけませんが、リスクを取るだけでは前に進めないのがこの再生事業の肝です。

　結論的に打開策は、この堂々巡りの中の１つでも成立させると打開出来ます。
方法論は幾らでもありますが、実際実行となると、踏み出せないのが現実です。
]]> https://ameblo.jp/torusato777/entry-11169396691.html Sun, 19 Feb 2012 15:11:00 +0900 ３階、４階が医療、介護フロアー。
　商業施設にこのような考えは今まで存在しませんでした。
　
　大手企業、商社、金融機関、投資会社からも賞賛されています。
実際この計画は日本全国の破綻した商業施設を再び復活させ、
経済効果は建設工事が仮に１０億円だとすると、
１００店舗で１０００億円の経済効果になります。
建設工事のみではなく、街中に人が集い、周辺の商店街も賑わい、そして潤うでしょう。

　さて実際に地下と１階はどのようなテナントを誘致すれば良いのか？
テナント開発の専門家に言わせると地下と１階は比較的簡単にテナントリーシング、テナントミックス、そして家賃も高く取れると思うでしょう。
　実際、私もそう思ってました。

　答えはNOです。簡単ではありません。

　何故なら、従来、商業施設の集客装置（集客力があるテナント）は順番に
食品、書店、CD、DVD、衣料品、飲食店と言われてきましたが、時代の移り変わりにより今までの常識が変わりました。
　まず、食品ですが郊外に大きな駐車場が併設されて、ワンストップで買い物が出来るスーパーが数多く乱立しています。最近は宅配サービスもあり、電話や、ネットで簡単に注文が出来ます。
　次に、書籍、CD、DVDですが、言わずと知れた、お店に行かなくても電子で簡単にダウンロード通信で購入出来ます。
　衣料品は、ファストファションの台頭で郊外店で格安で手に入ります。
　雑貨もそうですが以上、全てインターネットで家で簡単に手に入ります。

　どうですか？

　わずか２フロアーでも難しいのです。

　難しくても記述したテナントは導入しなければいけません。

　この答えは、記述していない飲食店と、薬局、薬店、介護用品の強化、そして、テナントの賃料負担の軽減です。テナントは売上げがそれほど上がらなくても利益が出るように賃料負担を軽減します。
　幸い２階以上のフロアーからのシャワー効果は期待出来るでしょう。
　記述したテナントとスーパーは１階で、地下は回転すし等を中心に一大飲食フロアーにすれば良いと思います。
　または、世界の中心都市には必ずあるチャイナタウンをつくれば良いと思います。
チャイナタウンは広域から集客出来るでしょう。

　以上、夢物語ではなく、ジョッパルを再生する現実の計画です。 ]]> https://ameblo.jp/torusato777/entry-11168443035.html Sat, 18 Feb 2012 15:38:35 +0900 　
　私の案では地下と1階は商業フロアーにする案が既に存在しますので、商業と医療介護の中間に位置する2階は、まさに境目を中和する『文化、教育、公共施設』を導入するのが全体コンセプトを崩さない大きなポイントのフロアーとなります。
　具体的には、幼稚園、保育園、託児所、公民館、パソコン教室や料理教室等の民間、または公営教育機関、美術、芸術の展示場、リハビリも兼ね備えた、ジムトレーニング場、そして市、県、国の公共施設を導入します。
　子育て支援関連では、主に介護従事者が子供を預けて安心して仕事に行けます。
　様々な趣味や習い事を受講出来る教室もあり、美術、芸術に触れ合う場があります。また、健康増進の為のジムトレーニング場があります。

　このような考えで2階のフロアーコンセプトを作ると、全体コンセプトは崩れず、館全体に相乗効果が生まれ、好循環の人の流れになります。

]]> https://ameblo.jp/torusato777/entry-11168377333.html Sat, 18 Feb 2012 14:08:41 +0900 再生を成し遂げる要素は資金力、戦略策定能力、交渉力、テナントリーシング力、運営能力が求められます。
　
　資金力は、自己資金はもちろんの事、直接金融、間接金融、補助金、助成金、全てを引っ張る力が必要です。
　長年の信頼と実績に直接金融は集まり、資産背景に裏付けされた担保力と高精度の事業計画に間接金融が集まります。
　補助金と助成金については行政とのパイプの太さと政治力が必要とされます。

　戦略策定能力は、コンセプトの考案、テナントミックス、財務戦略能力が求められます。
戦略はあくまでも財務戦略と連動しなければ事業が途中で行き詰まるので、実は財務能力も兼ね備えていなければいけないことを忘れてはいけません。

　交渉力を必要とする場面は、特に債権買取りと地権者との土地買取り、または賃料の交渉が主になります。この場面は知識も必要ですが場数を踏んだ経験値が一番活きるでしょう。

　テナントリーシング力は、まさにテナントの各会社やリーシング会社との人脈が必要です。金で解決出来る話しですが、無駄金を使わないのであれば人脈が必要です。

　最後に運営能力ですが、これは経験値しか判断材料がありません。

　以上、各担当者が上記の要素を兼ね備える事はもちろんですが、計画を推進するリーダーが全てこれらの要素を兼ね備えていなければ、完璧な計画の推進と収支のバランスが取れた運営は出来ません。
]]> https://ameblo.jp/torusato777/entry-11167946570.html Fri, 17 Feb 2012 23:35:08 +0900