これ以上面積が増えると税金が上がるので心配

といった内容です。

単に税金は一つではありません。

１．固定資産税、都市計画税（市町村税）

２．不動産取得税（県税）

３．登録免許税（国税）

以上３つあり、２．と３．は一回のみですが、１．の

固定資産税他はずっと支払い続けます。

建物の場合、床面積は主に１２０㎡と２４０㎡、

土地の場合、２００㎡という数字がポイントとなります。

固定資産税他ですが、建物面積が１２０㎡までの

住宅部分で２分の１相当額が３年度分減額になります。

土地の面積は２００㎡までが、小規模住宅用地として

１／６評価（１／３）ということで固定資産税（都市計画税）

が安くなります。

土地建物ともにこの数字を越えた部分だけが高くなります。

不動産取得税に関しては、土地を購入する際に２００㎡まで

は、通常（床面積が１００㎡以上）この税金はかかりません。

２５０㎡の土地なら５０㎡分の取得税がかかり、（５０㎡の課税

標準額）×１／２×３％になります。

一方、建物の床面積が２４０㎡以下であれば、１２００万円

の控除額があります。しかし、床面積が２５０㎡の場合、

要件に当てはまらず１２００万円控除がありません。

土地のようにはいきませんので、注意が必要です

２０００万円程度の予算で建てた場合、課税標準額が１２００

万円以下となりそうなので、この控除額が引かれて、これまた

税金はかかりません。

なお、登録免許税の場合では、土地建物ともこういった面積

で損得するものはないようです。

引渡しが来年４月１日以降であっても消費税は

５％のままです。

原則は建物が引渡された時期の税率が適用され

ます。ですので、引渡しがその前であれば契約が

今年１０月１日以降でも、５％の税率です。

リフォーム工事等であれば工期も長くても１～２ヶ月

なので、来年早々に契約してもいいですね。

住宅の場合、工事期間がおおよそ４～５ヶ月程度

なので、１１月に契約しても十分間に合うと思いますが、

じっくり建てたい方はやはり９月３０日までに契約した

方が安心です。

この９月３０日前の駆け込み契約の数と相当であると

予想されます。

よって、今年秋頃は東日本の復興に伴い、建築資材等

も高騰しかねない状況になっていきますので、住宅を建

てる時期をどうするかです。

であれば、契約だけは９月３０日までに行い、工事は

来年の落ちついた時期に始めれば問題はないでしょう。

ここでちょっと注意する点があります。

引渡しが来年４月１日以降の場合、９月３０日までに契約

した内容については５％なのですが、１０月１日以降に変更

追加した工事については、消費税は８％になります。

あるように認識されていますが、そんなことは

皆無だと思います。

財務省がそうはさせません。

安部内閣は、この夏の参議院選挙のため、増税

ストップもないではないと言っているだけです。

そこで住宅請負の消費税のことです。

Ｈ２６年４月１日からは８％、Ｈ２７年１０月１日からは

１０％ということは知られていますが、建物の場合は

ちょっと異なります。

引渡し日で消費税が判断されるため、工事請負契約日

は半年前の日が分かれ目です。

つまり、今年の９月３０日までに契約すれば、引渡しが

Ｈ２６年４月１日以降でも消費税は５％の適用です。

契約日が１日遅れて１０月１日になれば消費税は

８％になってしまいます。

９月２９日（日）は友引、３０日は先負、１０月１日は仏滅、

２日は大安です。

３０日なら午後の契約はどうでしょう。

因みに、Ｈ２５年１０月１日からＨ２７年３月３１日までの

間に請負契約すれば、８％の税率になります。

とりあえず、５％で考えているかたはこの９月３０日までが

勝負ですので、くれぐれもお気を付けてください。

でもハウスメーカー等に踊らされないように。

あります。住民税のことです。

個人の場合、所得税は１月１日～１２月３１日まで

であり、年末調整したり、翌年２月からの確定申告

は良く知っていますが、住民税はどうでしょうか。

住民税は、年末まで稼いだ所得に対し、翌年６月から

翌々年５月までにかかる税金です。

住民税の計算は市町村が勝手に行うので、ピンと

こない税金で、一律１０％なので結構な負担です。

さりげなく５月ごろ送られてきます。

ですから住民税のことを見落としがちになるのです。

所得控除が所得税と住民税では同じではないの

です。

具体的には、基礎控除額、生命保険控除、扶養控除額

等が違うのです。

住民税の方が低いので、この差から勘違いする

ケースがあります。

現在では住民税には住宅ローン控除がありません。

所得税はゼロになっても住民税は普通にかかります。

忘れがちな控除に医療控除があります。

この控除も住宅ローン控除とともに申告する必要があります。

あるケースです。

今年年末の住宅ローン残高　　２０００万円

所得金額　　４００万円（収入金額ではない）

社会保険控除　５０万円

扶養控除（2人）７６万円

配偶者控除　 　３８万円

基礎控除　　　　３８万円　　合計２０２万円

（簡略化により他は無視します）

とすると、課税所得金額は１９８万円（＝４００－２０２）になり、

所得税は１００，５００円になります。

仮に源泉徴収額が１００，５００円とすると、

ローン控除は残高１％の２０万円になり、払った税金を直接

引けます。１００，５００円全額が戻ります。

（よく２０万円戻ると勘違いされます）

ここで医療控除が１５万円あったとしても意味がないと

してこの控除を申告しないのです。

住民税計算はこうなります。

所得控除額は１８２万円に下がり課税標準は

２１８万円に上がります。均等割を無視すると住民税

は１０％の２１．８万円です。

医療控除を申告すれば５万円（＝１５－１０）課税が

下がり住民税は２１．３万円に下がります。

所得税と一緒に住民税のことも考えて医療控除も

忘れずに申告しましょう。

など税金還付の準備期間となりました。

確定申告は来年２月１８日（金）～３月１５日（金）ですが、

還付申告は１月１日からできます。

サラリーマンは、１２月２５日に給料と源泉徴収票をもらい、

H23年分の申告用紙を使用すれば、元旦に税務署ポストに

投函すればOKですね。

国税通則法５６条により申告があれば遅滞なく還付金を

還付しなければならないと書いてあります。

今年の住宅ローン控除は、ローン残高３０００万円以下

の部分で１０年間、１％控除、最大控除額年間３０万円

です。

所得税の中には所得控除と税金控除があります。

所得控除には、医療控除・社会保険控除・生命保険控除

扶養控除等があります。

税金控除は住宅ローン控除・寄付金等があります。

医療控除が５万円（通常－１０万円後）であれば

所得から５万円引けるので所得税が１０％の場合、

５千円が戻ります。

一方ローン控除は払った税金から直接引けるので

控除額が５万円なら５万円が還付されます。

余分に払った税金は早めに取り戻しましょう。

ただし、敷地が道路側溝より５０ｃｍ程度高い

状態です。

まずＢ所有者が家を建て、Ａとの境界に１段のブロックを

設置しました。

細心の注意が必要だと思っています。

私が気になるところを紹介します。

下図のように高低差があるＡ及びＢ所有地

があります。更地状態です。

まずは、Ｂの方が高い状態ですね。

Ｂが家を建て境界にブロック工事を行います。

次にＡが家を建て境界にブロックを設置します。

ここでＢの地盤が埋戻されているので、それより

高くしようと下図のように工事をします。

当初高低差より上の緑色の部分まで盛土を行い、

ブロックを設置します。そして緑色の斜線部分まで

盛土します。

ちょっと詳しいＢ所有者ですと苦情が発生します。

緑斜線部分の土圧がＢ側地盤から上のＢのブロック

に乗っかかっているからです。

よく見かける光景ですが、いずれＢ側に倒れる危険が

あり技術的にも問題のある工事です。

Ａ所有地としては、当初高低差の高さまでが

新しい現況地盤になります。

ですから、その高さから考えた工事をしなければ

いけないのです。

庭木の枝がこちらに入ったり、降った雨水が

こちら側に流れたりします。

民法でいろいろの規定があります。

民法２３３条

境界線を越えてきた枝等は、その所有者にとる

よう請求できます。こちらが勝手に切り取ること

はできません。

ただし、根っこは切ることはできます。

民法２１４条

自然排水の受認義務があります。

つまり、自然状態で高いところから低いところに

流れるてくる排水は我慢しなさいということです。

ただし、隣地が人工的に盛土して排水の流れが

変われば隣地所有者に排水処理しなさいと要求

できます。

以外と知られていないのが２０９条です。

隣との境界にブロック工事をする際、隣の敷地を

必要な範囲内での使用を請求することができます。

ただし、承諾がない限り立ち入ることはできません。

第２２４条では境界線の設置・保存が規定されています。

現在では一般的に土地購入する際は境界標（杭、鋲等）

が設置されています。

この標の維持費用は折半ですよ。また、万が一除去される

ことがあったなら、所有地の面積に応じて分担します。

境界標を勝手に損壊・移動・除去したりすると、刑法第

２６２条の２項で罰せられることがあります。

工事業者が工事の邪魔になり、はずすことがよくあります

ので十分注意する必要があります。

いずれにしてもお隣さんとは日頃仲良くしたいものです。

境界付近のもめ事も感情からが多いようですから。

以上のことは皆さん良く知られていますが、私が気に

なる事が他にあります。

境界付近のおさまり状態が変わっていきます。

１．仮に現状の地盤が下図とします。

まちまちですね。

都会の繁華街ではくっつきあっていますが、

一般の住宅街は１ｍ程度、田舎にいけば隣まで

何ｍも空いています。

民法第２３４条で隣地境界線よりどれだけ離すか

決められています。

５０ｃｍ以上を保たなければなりません。

この規定に違反して建築しようとすれば、隣地所有者

は、その工事の中止させ、変更させることができます。

ただし、着手してから１年経過したり、完成した後は、

損害賠償のみとなります。

これは結構重みのある規定です。

民法第２３６条に例外の慣習があればそれに従う

となっていますが、裁判ではなかなか認められない

そうです。

余談ですが、隣地所有者から５０ｃｍ以下でもいいと

いう承諾書があればいいそうです。

ただし、この５０ｃｍ規定を排除した特則があります。

建築基準法６５条です。

防火地域または準防火地域内にある建築物で、

外壁が耐火構造であれば、その外壁を境界線に

接して設けることができると書いてあります。

ですから、都会では隣との隙間がない状態ですね。

隣地所有者の承諾なしに敷地いっぱいに鉄骨造を

建てた裁判例があり、平成元年の最高裁で逆転判決

で認められました。

このように防火、準防火地域以外ではあくまで５０ｃｍが

ちゃんと規定されていますので、くれぐれも注意してください。

多いようです。

一般的に土地建物の売買契約を締結し、その後に

残金決済してから所有権、引き渡しが行われます。

買主はこの作業が完了してからリフォーム工事を行う

のが通常です。

ここで問題なのが、このリフォーム工事費用です。

少額ならば自己資金でまかなえますが、キッチン

お風呂等の取り替えとなるとすぐに何百万単位と

なります。

通常、銀行融資では土地建物代金、仲介手数料、

所有移転登記費用等は満額ＯＫですが、このリフォ

ーム費用が以外と認められていません。

私が知っている限り、Ｇ銀行はリフォーム費の見積り

があれば、本体と一緒に融資が下りますが、他は

ないかと思います。

今後は同時に融資可となる銀行も増えるでしょう。

こうなれば、より中古市場は活性化されませす。

また、中古住宅は、H２６年４月以降の消費税８％にも

さほど影響がないのです。

個人から個人での中古売買なら消費税がかからない

からです。

たとえば、２０００万円の中古の場合、

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5% 　　　8%

・本体　　　　　　　２，０００万円　　　　　　0万円 　　0万円

・仲介手数料は、税別６６万円に対し、3.3万円→5.28万円

・リフォーム工事、税別300万円に対し、15万円→24万円

　　　　　　　　　　　　（仮に）

合計消費税差額　１０．９８万円で済みます。

新築建物本体が税別２０００万円なら消費税差額は３％分

の６０万円になります。

これからは、ますます中古市場が注目されます。

国策として中古市場を活性化するため、

、