https://ameblo.jp/ubukata-dai/ 今大注目のフィリピン不動産投資の優位性について綴っていきます。 ja
フィリピンはこれ以外にもカジノリゾート開発が進んでいて、富裕層のリゾート地としても今後注目されてきそうです。


以下、ロイターの記事の抜粋です。

マニラ　１０日　ロイター］ - フィリピンで不動産開発を手掛けるエンパイア・イースト・ランド・ホールディングス の社長は１０日、同社がユニバーサルエンターテインメント の岡田和生会長とマニラのカジノ用地買収について交渉を開始したことを明らかにした。

社長のAnthony Charlemagne Yu氏は記者会見で、交渉が初期段階にあるとし、ユニバーサルが２０億ドル規模のカジノリゾート建設を計画している用地の全てが交渉の対象になっているか、もしくは一部だけかは明かさなかった。

ユニバーサルの東京にいる広報担当者からコメントは得られていない。

エンパイアの用地買収が実現すれば、ユニバーサルによるマニラで初のカジノ計画が再び軌道に乗る可能性がある。競合する３つのカジノリゾートは既にマニラ湾の近くの「エンターテインメント・シティー」で操業することについて許可を得ている。

ユニバーサルはフィリピンの不動産開発会社ロビンソンズ・ランド とカジノリゾート「マニラベイリゾーツ」を共同で建設するプロジェクトについて交渉していたが、決裂した。この交渉が成功すればにプロジェクトの土地を保有する非公開会社イーグル・アイ（Eagle I）の保有比率の合法性をめぐる係争を解決できると期待されていた。

フィリピン当局は昨年、ユニバーサルの米国子会社アルゼＵＳＡがイーグルの６４％を保有しており、海外企業による保有率の上限である４０％を上回っていると指摘した。

規制当局はこれを解決しないことにはカジノは開業できないとしている。ユニバーサルは来年のオープンを目指している。

エンパイアのYu社長は、カジノが予定通り進まない場合でも、居住区の開発を続けるかどうかを知りたいと述べ、居住区の共同開発への関心を示した。 ]]> https://ameblo.jp/ubukata-dai/entry-11572603177.html Thu, 11 Jul 2013 23:01:29 +0900
　オフィス需要拡大の背景には、ＢＰＯ（ビジネス・プロセス・アウトソーシング＝業務の部分的な外部委託）事業がフィリピンに集中していることなどがある。安価で優秀な労働力を確保できることから、フィリピンではＢＰＯ企業の求人数も急増している。

　旺盛なオフィス需要に伴い、オフィス賃料も値上がりし、フィリピン最大のビジネス街、マニラ首都圏マカティの最高級（プレミアム）物件の平均賃料は現在、１平方メートル当たり月額８９０．２７ペソ（約２０１２円）。日本貿易振興機構（ジェトロ）によると、東南アジア諸国連合（ＡＳＥＡＮ）ではフィリピンと同様にオフィス需要が高まり、タイのバンコク中心部の平均オフィス賃料も同約６３０バーツ（約１９８５円）となっている。

　フィリピンの今年１～３月期の国内総生産（ＧＤＰ）伸び率は前年同期比７．８％増で今後も高成長が見込まれることから、不動産やＢＰＯ分野への投資もさらに活発化するだろうとの見方が大勢だ。 ]]> https://ameblo.jp/ubukata-dai/entry-11572614428.html Thu, 27 Jun 2013 19:19:27 +0900
以下ロイターの記事の抜粋です。

格付け会社スタンダード・アンド・プアーズ（Ｓ＆Ｐ）は２日、フィリピンの長期外貨建て格付けを１段階引き上げ「ＢＢＢマイナス」とし、短期外貨建て格付けも「Ａ─３」に引き上げた。見通しはステーブル（安定的）。

Ｓ＆Ｐはフィリピンについて、対外的な状況が良好であるほか、インフレ率が緩やかで、外貨建て債務への依存度が低下していると指摘した。

フィリピンの格付けを投資適格級に引き上げたのは、３月のフィッチ・レーティングスに続いて２社目。

Ｓ＆Ｐは、これまでの政権による財政の柔軟性改善、対外債務の削減、国内資本市場の整備、最近の歳入増加――などを格上げ要因として挙げた。そのうえで「国外で労働に従事しているフィリピン人からの送金が貿易赤字以上にあるため経常黒字が続いており、対外債務は均衡に近い状態になると見込んでいる」と指摘した。 ]]> https://ameblo.jp/ubukata-dai/entry-11572580672.html Thu, 02 May 2013 22:29:15 +0900
そうなれば、世界中から投資マネーが流入して、ますますフィリピン不動産価格が上昇するのは間違いないですね。

一方で日本国債の格付けは格下げされることが予想されています。

格下げされる国と格上げされる国、あなたはどちらの国に投資したいですか？


以下はフィッチの声明です。

フィッチ・レーティングスは、フィリピンの長期外貨建て発行体デフォルト格付け（ＩＤＲ）を、これまでの「ＢＢ＋」から、投資適格級の「ＢＢＢ─」に引き上げた。長期自国通貨建てＩＤＲは、「ＢＢＢ─」から「ＢＢＢ」に引き上げた。見通しはともに「安定的」とする。カントリーシーリングも「ＢＢＢ─」から「ＢＢＢ」に、短期外貨建てＩＤＲは「Ｂ」から「Ｆ３」にそれぞれ引き上げた。

　フィリピンのソブリン格付けを引き上げた理由は、同国の対外バランスシートが「Ａ」格付けの国と比較しても健全と評価できるためだ。海外からの送金に支援される形で経常収支は黒字が続いており、２０１２年末時点では、国内総生産（ＧＤＰ）の１２％に相当する対外純債権国となった。海外からの送金は２０１２年はＧＤＰの８％に上っており、世界的な金融危機のショックにもかかわらず力強い状態が続いている。

　世界経済が低迷するなかでも、フィリピン経済は力強い内需を背景に、２０１２年には６．６％成長した。フィッチは、２０１３年の同国の経済成長率を５．５％と予想している。フィリピンは過去５年間、「ＢＢＢ」格付けの国と比べ、より力強く安定した成長を成し遂げた。 ]]> https://ameblo.jp/ubukata-dai/entry-11572586480.html Wed, 27 Mar 2013 22:37:02 +0900 日本を代表するリサーチ機関である

大和総研がフィリピン不動産に関する

レポートを発表しました。

レポートによると

BPO（ビジネスプロセスアウトソーシング）産業

が急成長しているため

マニラを中心にオフィス需要が高まっていることと


海外就労者からの本国への送金により購買力が高まりと

現在の低金利が後押しし、マイホーム需要が高まっている

とのことです。


つまり、投資家による投資が要因ではなく

実需による要因が大きいということです。

また要注目の地区は

ボニファシオ地区（通称：ボニファシオ・グローバル・シティ(BGC)）で

シャングリラホテルやグランドハイアットホテルの開業も決まっており

日本企業もオリックスグループが現地企業と合弁で

ホテルとコンドミニアムの建設も予定しているようです。

詳しくはレポートを見て下さい。

不動産開発ブームに沸くフィリピン


レポートの最後には

『著しく好調なフィリピン経済をみるに、

今後もしばらくは不動産開発ブームが続きそうだ。』


と締めくくられています。





他にも世界的なリサーチ機関(PWC)によると

２０１３年アジア・太平洋　都市別　不動産投資期待度ランキング

でもレジデンス部門２位になっています。



また、

米国系有力格付機関であるスタンダード＆プアーズ（S&P）の

12月20日に、フィリピンの格付アウトルック（見通し）

をステーブル（安定的）からポジティブ（強気）

へと引き上げました。



格付けは、長期債務の場合で「ダブルBプラス（BB+）

「BB+」という格付は、

投資適格最低基準である「トリプルBマイナス（BBB-）」

の1段階下の格付です。

したがって、格付自体は、

依然投資非適格という範疇ですが、

今回の格付アウトルック引き上げにより、

格付の投資適格範疇入りが視野に入ったといえます。


私がフィリピン不動産に投資を開始した当時は

このようなレポートは一切無く

自分の目とわずかな情報だけが

頼りでした。


しかし、今は情報も充実し

安心して投資できる環境が整いつつあります。

後はどの不動産をどうやって買うかですね。

それについてはまた書いていこうとおもいます。




]]> https://ameblo.jp/ubukata-dai/entry-11572555830.html Mon, 14 Jan 2013 21:54:22 +0900
しかも、物件によってはほとんど頭金を入れずに購入する事も可能なのです。

なぜそんな事が可能なのか？

そのカラクリを知りたい方はお問い合わせフォームからお問い合わせください。

]]> https://ameblo.jp/ubukata-dai/entry-11572625222.html Sat, 14 Jul 2012 15:24:27 +0900
今、フィリピンの新都心として最も注目されているフォートボニファシオ地区でオリックスがオフィス・ホテル・コンドミニアムの複合施設を建設するそうです。


私もフォートボニファシオ地区は確実に不動産価格が上昇する地区として注目しています。オリックスはなかなか目の付け所がいいですね。



■プロジェクト計画案概要
所在地：

土地面積：
延床面積：
階数：
用途：
竣工予定日：

8th Avenue corner Rizal Drive,Bonifacio Global City,Taguig City,Metro Manila（マニラ市フォートボニファシオ地区）
約13,000㎡
約223,000㎡（2棟合計）
（ホテル・オフィス棟）地上66階建て、（コンドミニアム棟）地上51階建て
オフィス、ホテル、コンドミニアム、商業店舗
（ホテル・オフィス棟）2015年春、（コンドミニアム棟）2016年春

]]> https://ameblo.jp/ubukata-dai/entry-11572609092.html Thu, 29 Sep 2011 23:08:32 +0900 もちろんそれに備えて今いろいろ勉強して対策をしているのですが、需要と供給のバランスが崩れていく以上、厳しくなるのは避けられません。


総務省が平成２０年度住宅・土地統計調査の速報値によれば、日本には２１８３万３００戸もの賃貸住宅がありましたが、そのうちの空室は４０９万２５００戸、空室率は実に１８.７％にも達しているそうです。

これはレインズ等に登録されている物件だけのはずなので、実際にはもっと多いと思います。


それに対してフィリピンの市街地では空室率が４％ほどだそうです。それに加え人口はまだまだ増えていきますので、今後もしばらくは需要と供給のバランスがくずれることはなさそうです。


例えば、空室率２０％の地域と空室率４％の地域の物件を半分ずつ持っているだけで、単純に計算すると

(２０＋４)÷２＝１２％


と東京都心部なみの空室率になります。


それだけではなく、皆さんご存知の通り日本は債務超過でこのままの財務体質では国自体が財政破綻すると噂されています。




もちろん、フィリピンにもカントリーリスクがあるので安心できませんが、色々な国に分散投資しておけばリスク分散できます。


]]> https://ameblo.jp/ubukata-dai/entry-11572542467.html Thu, 14 Apr 2011 21:35:17 +0900
今回はフィリピン不動産からインカムゲインを得られるかということを検証していきたいと思います。



インカムゲインとは継続的な家賃収入の事をさします。



では、継続的な家賃収入はどうすれば得られるでしょうか



１．空室率は低いか

日本での空室率は既に２０％を超えていると言われています。

つまり、５部屋あったら１部屋は空室ということです。

しかし、フィリピンのコンドミニアム、特にマカティ中心部の高級コンドミニアムはここ最近、空室率４％台で推移しています。




今回の物件はマカティ周辺の高級コンドミニアムの中でも特に共有部などの施設が充実しているため、海外から来た駐在員などの賃貸需要はかなりありそうです。


２．家賃は安定しているか

日本でもかつては家賃が上がっている時代がありましたが、現在は新築後、入居者が変わる度に家賃が下がってしまいます。


しかし、フィリピンでは中古コンドミニアムの物件価格も上昇しているため、それに合わせて家賃が上昇をすることもあるようです。




３．利回りは高いか

首都圏の新築ワンルームマンションの表面利回りは５％前後と言われています。

首都圏利回り参考データ（東京カンテイ）


また、ここ数年海外不動産投資として注目されている中国、香港、シンガポールなどは３％台です。


しかし、フィリピンのコンドミニアムの表面利回りは８～１２％です。


さらに今はまれにない円高です。この円高で物件を取得し円安にすすめばさらに利回りは上昇することになります。





４．資産価値は保たれるか


日本でもそうですが高級マンションの資産価値は管理状態によって大きく左右されます。


フィリピンでも同様でコンドミニアムの管理状態は将来的な資産価値、つまり家賃収入、売却時の価格に大きく影響します。


残念なことにフィリピンのコンドミニアムはこの管理が日本と比べると乏しく、築浅の物件でもかなり古ぼけてみえてしまう物件が多いようです。


しかし、今回視察した物件はアクアは大手不動産管理業のCentury Propertiesが開発しており、不動産管理に実績があるこの会社がそのまま管理もしてくれます。



今回の記事はいかがでしたでしょうか



安定したインカムゲインも得られそうに思いませんか





]]> https://ameblo.jp/ubukata-dai/entry-11572516417.html Mon, 28 Mar 2011 20:36:12 +0900

まずは不動産が値上がりする上で欠かせない要素の検証です。


①その物件のある地域の人口が増加しているか？

総務省統計局 　「世界の統計 第2章」によると、2009年から2030年までの将来増加割合は35.1％で、2009年時点で9200万人の人口が2030年には1億2400万人と予想されています。
人口推移のグラフ

また、人口ピラミッドは美しいほどのピラミッド構造になっていて、まさに高度成長期の日本のようです。


②その物件のある地域の経済は成長しているか？


1/31にフィリピン政府が発表した2010年　第4・四半期の国内総生産（GDP）が7.3％増加したと発表するなど景気の状態はかなり上向いています。

また、昨年６月末にベニグノ・アキノ新政権が発足し、これまでの政治腐敗が改善されるとの期待も高まっています。




③その物件のある地域が将来性のある地域か、発展余地はあるか？


場所はMakatiの高級住宅街RockWellを川をはさんで反対に望んだ場所です。
RockWellにもAYALAセンター同様、大きなショッピングセンターがあり平日でも多くの人が賑わっていました。

こんな感じの町並みです。⇒　http://www.rockwellcondo.com/

また、RockWellには日本企業の駐在員が多く住んでいるそうで、ショッピングセンターには日本食のレストランもいくつかありました。


このRockWellでもコンドミニアムを建てていますが、AYALA同様すでに街が出来上がっているので価格がかなり高くなっています。


なんと、このプロジェクトのためにRockWellとACQUA予定地の間の川に橋がかかる予定で、ちょうど私が行った2月の末頃には橋が完成していました。





正直言えば今は何もないところですが、橋をわたってすぐにRockWelがあり、またACQUAの周辺にもショッピングセンターの建築が予定されているそうです。


将来がとても楽しみな場所で、発展の可能性を強く感じました。



④その物件のある国の通貨の価値は上がるか？


今までの歴史を見てみると、経済の発展とともにその国の通貨は強くなっています。
ここ最近の円高の影響で2007年12月のレートと比べると現在は４０％ほどペソに対して円高になっていて大きなチャンスの時ではないでしょうか？

ペソ/円為替チャート



いかがでしょうか？キャピタルゲインは狙えそうに思いませんか




]]> https://ameblo.jp/ubukata-dai/entry-11572524588.html Sun, 13 Mar 2011 21:04:00 +0900