そして検索結果を下の方までくまなく見てみると、

「新築ワンルームマンション」に投資して失敗してしまった人の体験談などが散見されます。

新築ワンルームマンション投資を斡旋する業者の主力開拓方法は電話営業です。

しつこい追客電話や深夜までに及ぶ勧誘、ひどいと恫喝や脅迫にあった、なんて話しも耳にします。

事実だとしたら大変残念なことです。

消費者センターへの相談件数は右肩上がりで増え、ついに行政が動きました。

今年の１０月に宅建業法が改正され、「マンション投資の勧誘法」について新たなルールが整備されています。

これにより、マンション投資の勧誘をめぐる様々なトラブルが減ってくれるといいんですが…

どうも最近の風潮を見ていると、「坊主憎けりゃ袈裟まで憎い」ということわざがありますが。

新築マンションへの投資そのものがこういった営業手法のせいで、

健全ではないかのような評価を受けているように思えます。

健全でないのは、一部の心ない業者の所業です。

新築ワンルームマンション自体に問題があるわけではありません。

今市場に流通している中古マンションたちも、

昔は「新築マンション」だったわけですし…

寒暖差が激しいこの季節。だいぶ乾燥もしてまいりました。

今年も残りあとわずか。体調管理には十分ご注意ください。

さて・・・今日ご紹介したい話題は、

「中国　不動産と輸出失速」

中国不動産バブルについに陰りが！・・・というお話しです。

朝日新聞　２０１１年１２月７日（水）朝刊

インフレ退治を最優先してきた中国が、３年ぶりにその手を緩めた。

欧州の政府債務（借金）危機の影響で輸出が鈍り、先行きに暗雲が漂い始めたからだ。

中国共産党・政府は近く「中央経済工作会議」を開き、来年の経済運営の方針を決める。

中国は「不動産投資」と「輸出」を軸に経済成長してきた国です。

しかし、ギリシャの破綻に端を発し、イタリアやスペインの国債も危険水域とされる７％台に突入。

中国の対欧州向けの輸出にも失速感が否めません。

さらに、中国の不動産投資（投機）はオーバーヒートし、インフレがだいぶ進んでいます。

不動産が高騰し、住居に困る中低所得者層にまったくいきわたらず、不満が噴出。

そこで中国政府は昨春より「住宅購入規制」策により、加熱する不動産市場に冷や水を打ちました。

２軒目の不動産購入に当たり、ローンを受ける際の頭金比率を６０％に引き上げたのです。

これが功を奏し、今春あたりから取引量は激減。

不動産業者は大量の在庫を抱え、値引き販売に傾きました。

北京から上海に向かう高速鉄道の新駅がある河北省の廊坊という農村。北京まで電車で２０分。

こちらのマンションは２００８年と比べて、今夏平米あたりの単価が倍になりましたが、今秋で頭打ち。

今では下がり始めています。北京など都市部では５割引きの物件も出現しているそうです。

しかしまだ効果十分とはいえない状況らしく、規制は継続の姿勢。微妙な舵取りが続きそうです。

そして欧州の経済不安が引き金となった輸出業の不振。列強と肩を並べる経済大国に成長した中国ですが、

大きな分岐点に立たされているのではないでしょうか？日本もバブル崩壊を経験しています。

同じ運命をたどることになるのか・・・しばらく注目したいと思います。

やはり不動産は投機目的（キャピタルゲイン）は健全ではない実例ではないでしょうか？

長期安定収益目的（インカムゲイン）という投資観でなければ大やけどしかねません。

これは万国共通のことです。

今回ご紹介したいお話しは…

「事故物件」についてです。

警察庁発表の統計資料によると、平成10年から22年度までの12年間

毎年約3万人以上の方が自殺 という道を選んでいます。

上記統計資料を見ると、平成9年から10年にかけて自殺者が急増していることがわかります。

急増要因 についても警察庁が公式見解を発表しています。

中でも特に私の目を引いたのが文中にある下記要因です。

※抜粋

男女とも全ての年齢階級で自殺者数が増
加しているが、45歳～ 64歳までの中高年
男性の自殺者数の増加がその大半を占めて
いる。

少子高齢化が進む中、

老後の生活に希望を持てず自らの命を絶つ高齢者が年々増加しているそうです。

また、失業率と自殺率の相関関係も実証されており、昭和60年前後の円高不況の際にも

年間自殺者数が急増したそうです。中高年男性に傾向が多く見られます。

所有物件の賃貸対象世代が、その世代の方向けになっている大家さんは看過できない情報かもしれません。

不幸にも「事故物件」の大家さんになってしまうケースも十分想定されます。

事故物件の告知義務については様々な都市伝説的な噂があります。

実は宅建業法では告知義務の期間について明確な定義はなされておりません。

強いて言うなら「５～１０年」と宅建業法47条を読み解くと解釈できるそうですが。

しかし、後年になって告知なく事故物件に居住していた事実が明るみとなり、

トラブルに発展することもあるそうです。

さて、人々から忌み嫌われているイメージがぬぐえない「事故物件」ですが、

中には自ら進んで「訳あり物件」を渡り歩く方もいらっしゃるそうです。

事故物件は割安で貸したり売ったりすることが一般的です。

まったく気にならない方にとっては破格の条件で入居・売買することが可能です。

ドクターや葬儀関係者、外国人の方など全く意に介さない方も世の中確実に存在しています。

さらに、UR都市機構には「特別募集住宅 」という枠があります。

「事故物件」の家賃が一定期間半額になる制度です。

前の住人についての説明を受け、賃貸契約を締結。

退去後は「リセットされた」と考え、一般住宅として募集します。

UR都市機構によると「特別募集枠」は年間約300件。

全体で約4万件の年間新規契約中１％弱程度の数に相当します。

また、全国の事故物件を紹介しているサイト もあります。

誰でも全国の事故物件が検索可能な世の中になっています。

不幸にも事故物件のオーナーになってしまっても、最近の情報流通量はハンパないので、

黙っていることは得策ではありません。

エース損害保険はこの事故物件リスクを「ビジネスチャンス」と捉え、

昨年より管理業者向けに「賃貸管理リスクガード 」を発売しました。

国内では初の商品化ということで、今後注目されていくことでしょう。

年間自殺者数が13年連続で3万人超。

今後も円高不況や増税が続き、国民生活が圧迫され続けるようであれば、

全国の大家さんにとって「対岸の火事」ではありません。

今回は増税に関するニュースのご紹介です。

「中間層厚い社会」提唱　首相、初の社会保障演説

※2011年12月5日朝日新聞朝刊より

野田佳彦首相は4日、京都市で開かれた国際労働機関（ILO）アジア太平洋地域会議に出席し、

社会保障政策の演説を行った。「中間層の厚みを増していく社会の実現を図る」と唱えた。

セーフティネット（安全網）づくりや雇用創出策を通じて

「格差を固定化せず、貧困を生まない社会を目指し、社会参加の機会と経済成長の果実が

すべての人にいきわたる社会を実現させる」とも訴えた。

念頭に消費増税

年内に消費税法案の「素案」を取りまとめるに当たり、増税の使い道ともなる今後の社会保障像を

自ら示す必要があると判断したためだ。

（中略）

今回の税と保障の一体改革案は、民主党がマニフェスト（政権公約）で掲げてきた年金改革案などを

事実上撤回したもの。このため、首相は発言を縛られ、演説も「理念」に焦点を当てざるを得なくなった。

民主党は2009年政権交代時のマニフェストで

「4年間は消費税を上げない」

ということで国民と約束しました。

今年の年初には社会保障に充当するという名目で、

「2015年までに３％消費増税」

を年金制度改革の政策のひとつとして掲げていました。

ところが、今年の3月11日に東日本大震災が発生。

約10兆円以上ともいわれる多額の復興費用の財源をどこに求めるか？が注目されていました。

すると政府は「復興税」の名の下消費税も財源のひとつとして臨時増税案を出します。

野党はもちろん与党内でも「公約違反だ！」と大反発。国会は紛糾しています。

もちろん社会保障の財源を消費税に求めるスタンスは一向に変わりません。

もはや消費増税を回避する策はないに等しく、国民の間でもあきらめムードが蔓延しています。

今の政府の政策は景気対策が全く進んでおらず、すべて「増税」で片を付けようとします。

日本の借金は減るどころか増える一方です。

もし、抜本的な景気対策がなされぬまま今後も５％、１０％、１５％、と消費増税が続くようであれば

デフレから脱却できず、給与も上がらず、税金だけが右肩上がりの恐ろしい社会になってしまいます。

少子化により現役世代が今後も減少し続けるようであれば…ますますその速度にも拍車がかかるでしょう。

不動産業界においても消費増税を受け、住宅購入や不動産投資への駆け込み需要が予想されています。

意識が高い勝ち組志向の方は気づいておられます。

「自分の身を守れるのは自分だけだ」ということを…

「税金を納めるために働く社会」の足音はすぐそこまで聞こえています。

ついに2010年10月１日、

「日本の人口減、国勢調査で初」

と発表されました。

分かってはいたことですが、

この「日本の人口減少」を受けて、

「これから日本は人口が減っていく」

「だから日本は住宅があまっていく」

「だから日本の土地や不動産の価値は下がっていく」

「だからマンション投資なんてありえない」

こういう人、多いです。

こういう事を聞くといつも、

「まぁ確かに、過疎化していく地域のマンションは、価格も下がりそうだよな」

と思いますが、

自分が東京に住み東京で働いていると、

「東京の過疎化」というのはなんとも現実味は無し。

何より、

人口数＝不動産の価格

なら、

ここ数年ずっと東京は人口が増え続けているのに、

なぜ不動産価格が上がり続けていないんだ！

とか、

調べるとバブルの頃は東京の人口減ってるし！

とか、

人口と不動産の価格はまったくリンクしていない。

まぁ特に日本の中でも「東京」だけが特殊なのかもしれませんけど。

世界の都市の中での「東京圏」（東京都・神奈川県・埼玉県・千葉県あわせて）

の人口ランキングこちら↓

こう見ると、

これだけ人口が集まっていれば、そりゃ商業やサービスや交通インフラが、

世界的にも評価が高いわけですよね。

しかも治安が良いときたら。

東京の「都市」としての価値はまだまだありそうです。

当然、「東京のマンション」の価値も。

ほんと、実は世界的に見ても「TOKYO」はすごいんですよ。

他にも世界と比較して、東京の素晴らしい統計はたくさんあります。

またの機会に。

中古マンション投資研究会

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今日は投資用中古マンションレポート第一弾です。

今はなき投資用マンションディベロッパー「マルコー」。

そのマルコーの開発した分譲マンション第一号が、

「メゾン・ド・早稲田」です。

以下、

昭和58年に出版された社長の金澤正二著

「これで安心私設年金　新リースマンション投資術」

からそのまま引用。

リースマンションの第一号は昭和五一年九月に着工し、

五二年三月に完成した「メゾン・ド・早稲田」である。

（中略）

建物の方は容積率の関係から五階建てが可能なので、鉄筋コンクリート造り、となった。

従って外観は今のリースマンションとほぼ変わりない。

にもかかわらず結局和室になった。

広さは13.52㎡～15.86㎡の1K。

かろうじてそこにバス、トイレ（現在のユニットバスではない）を持ち込んだところが、

まあ進歩と言えば進歩だった。

この時期はリースマンションがなんとか、卵から雛にかえろうとする揺籃期であったのかもしれない。

ちなみにこのリースマンション第一号のメゾン・ド・早稲田は、総戸数二十七戸。

発売当時の価格は一戸当たり平均６００万円。

過去の取引実績から計算すると、昭和五八年現在の時価は約９００万円といったところである。

賃料は当時平均約４万円だったが、現在は平均約５万３０００円になっている。

以上です。

新築当時の表面利回りは約8％ですね。

さりげなく間取りが「1K」だった。

調べると現在は売買価格が約５００万円くらい。

家賃はだいたい６万円くらいで、利回りは表面で13～4％くらい。

貨幣価値の変動を考慮しなければ、

30年以上経っても新築当時から価格はあまり変わらず、

家賃なんて上がってる。

ただ景気の良い頃には、価格はもっと上がっていたと思うので、

やっぱり購入する時期というのは大事ですね。

いずれこの物件のバブル期の売り出し価格なんかも調べてみたいです。

それと、

当時のマルコーのすごいところは、

その頃の一人暮らし用の住まいは基本アパート。

畳にフスマにガラス窓、壁はしっくいやベニヤ、天井は板張りの中から電気コードが一本。

４．５畳に炊事用流し台がついていればいい方で、

たいがい共同。トイレも同様。だったそう。

こんな感じかな？↓これでも最近の写真なのでサッシやエアコンが付いてる。

著書によると当時こんな部屋に、洋風化されたヤング（作中では若者をこう呼んでいる）は、

ジュータンをしいてアコーディオンカーテンを取り付けて住んでいて、

「洋風」なマンションを待ち望んでいたそうな。

「１～２万円高くてもいいから、専用のバストイレ付きが欲しい」という若者のニーズを反映し、

さらに杉並区・世田谷区・中野区といった立地に建てた「リースマンション」には、

入居を希望するヤングが殺到したそうで。

まさに当時、イノベーションを起こしたわけですね。

そりゃ一世を風靡したわけだ。

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今日はノーリスク・ハイリターンな運用先のお話です。

「そんなのあるわけない！」

たしかに、

高い利回り＝高いリスク

この法則がくつがえることは無いと私も思っていました…。

しかし発見してしまったのです！

それは…

↑ここまで書いて思ったのは、

「なんていかがわしい笑」

それはその昔、

私が2歳のころの「郵便局の定額10年貯金」が、

なんと年利12％！

完全にノーリスク・ハイリターンです。

リスクとリターンの関係も、

時代によりますねー。

今より30年前の時代の話。

うらやましい…。

ただし、当時はインフレで物価が年8％上がったりしているので、

貨幣価値が年8％下落していることになり、

元本が年々目減りしていることになりますが。

今の時代、安い価格で買える東京の中古マンション。

30年後に、

「昔はそんな安い値段で買えたんだ、うらやましい…」

となるかもしれませんね。

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もしもひとり暮らしの部屋を探していて、

A　駅から徒歩5分　 　　築5年　家賃9万円

B　駅から徒歩15分　新築　家賃9万円

この2つならどっちが良いでしょう？

悩んじゃいますねー。

10年経ったら…

A　駅から徒歩5分　 築15年　家賃9万円

B　駅から徒歩15分　築10年　家賃9万円

あなたならどちらを選びますか？

私なら迷わずAで。

Bの家賃を8万円ぐらいにすると、

ちょうどよく悩めそうです。

新築時の家賃が「新築だから」と相場より高く設定されている物件は、

後から相場の家賃へと下がるので注意しましょう。

古くなった時にこそ、

立地条件や管理状態などの「マンションの実力」が家賃に反映されます。

投資マンションを選ぶ際には、

すでに「実力」が目に見えている中古マンションのほうが、

物件選びのリスクが低いように思えますね。

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今日は年金についてです。

年金は老後の生活を支える大事な収入ですが、

その受け取り額を増やす方法を紹介します。

では、年金の受給額を増やす方法とは？

①企業型確定拠出年金の掛け金を増やす

（厚生年金加入のサラリーマンの方が対象）

2012年1月から、

会社が払う掛け金に加えて、

自ら最大で月額25,000円まで増やせます。

最長で64歳まで払えます。

（会社の合意が必要）

非課税なので節税にもなります。

確定拠出年金の受取額は、

自分で選んだ運用先の運用次第で変わります。

②国民年金の付加年金

国民年金に月400円の付加保険料を上乗せして払うと、

年額で払った月数×200円の付加年金を受け取れます。

（払った分は2年受け取れば元がとれる）

例えば、

付加保険料を10年支払うと、総支払い額は48,000円。

65歳以降の年金が年24,000円（月2,000円）増えます。

ただしこの方法は、

サラリーマンやその主婦は利用できないので、

例えば55歳や60歳で退職したサラリーマンが、

まだ60歳になってない妻の国民年金保険料を払う場合に、

付加年金が利用できます。

③60歳以降の国民年金の任意加入

通常、国民年金保険料を払うのは59歳まで。

ただしそれまで年金を納めた期間が40年に足りていない場合には、

満額の年金は受け取れません。

そこで60歳から65歳までの間に年金保険料を払って、

受け取る年金を増やすことができます。

■個人的感想■

①は効果的かなーと思いますが、

利用できるのは条件を満たす会社員だけ。

（私の勤め先はやってません）

それに運用先は結局、投資信託とかなわけで。

効果的に老後の収入を増やすなら、

やっぱりマンション経営が良いのでは！

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マンション投資のデメリットとして、

よく「換金性が悪い」

と言われます。

確かに、マンションは売りたいと思った時、

クリックするだけでは売れません。

主な売却方法として、

不動産会社に仲介を依頼するところから始まります。

詳しくはまた記事にするとして、

まず、

依頼する不動産会社ときちんと書類を交わす。

価格の査定があったりするので、いろいろと書類を出します。

ここでまずひと手間。

次に買主が決まるまで、

じっくり待つ。

早く売りたいなら値段を下げたり、

別に急がなければ、のんびり待ちます。

買主が決まったら、

今度はさらに色々と書類を交わします。

登記の手続きなどなんやかんやと、

ふた手間、み手間。

確かにデメリットですが、

こうして売買取引に時間と手間がかかる分、

不動産相場は短期的な騰落が無く、安定的です。

たとえばFXはスピーディな取引ができるから、

相場が短期で急転します。

また、さまざまな書類作成の手間がかかるということは、

冷静になる時間があるので、

間違えて売っちゃうことも無いですし、

誰かがこっそり売っちゃうこともできません。

まぁもともと一般の人が、

短期的な売買をするためのモノではない、

ということですね。

ということで、換金性が悪いのは、

もともと長期で保有する目的の人にとってはメリットです。

短期的な売買は、

不動産業者のプロの仕事です。

「これを買ってすぐに○○万円で売ればもうかりますよ」

なんて言葉には気を付けてくださいね！

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