年収が増えてくると税金が急に

高くなって、

節税に不動産どうですかと

声がかかります。

また、私も不動産投資

やってるんですよ、

なんて、一般の方が言う場合、

半数以上が

新築ワンルーム投資にやられてます。

税金を払うのがもったいないので

不動産投資しては？

ともちかけられたら要注意です。

なぜ、税金が安くなるのか？

答えは、利益の出ない事業を

するからです。

損益通算という本業の収入と、

個人で始めた不動産投資の損益を

合算して税金を算出するので、

不動産投資で儲かっていないほど

税金は少なくなりますよね。

つまり儲からない不動産買うほど

税金が安くなる｡

問題なのはこれが節税になるのかどうか？

持っている間は儲からない。

大体満室想定でも給料から持ち出し

もしくは、

ほんのちょちょっとだけプラス

というくらいが多い。

減価償却や事業経費を盛って

節税ということのようです。

でもそれならなぜ新築RCのワンルーム

だったんでしょうか。

建物の減価償却47年もかかってたら

とっくに定年ですよ。

しかも高値掴みで投資家にしか

売れないので、残債そこそこで売れれば

良い方で、悪い時は売る時にさらに

赤字になる｡もしくは売れない。

業者が新築の値がさ物件を売る売るための

セールストークが節税！

会社の後輩も危うくこの

セールストークにハマりそうに

なっていたので、

ダメだししてやりました。

どうせお金があって節税したいなら

築古の木造アパートを現金でも

融資付けてでも買っていただきたい。

耐用年数を超えた木造物件を

土地値で買って

4年償却で経費にすれば、

1000万の建物として登録すれば

年500万づつ減価償却を経費にできる。

4年で1000万経費にできるので、

断然お得。

中古の売買なので

不動産屋さんに落ちるお金は

適正な3〜6%というところ。

結論、節税のためにワンルームを

勧める営業は無視すること。

節税のために不動産始めるなら

中古築古からかもしれない。

リーマンショック直後に株価が落ちて

資産目減りした状態の時に、

金持ち父さんを読んで

思い描いた10年後の目標

2019年までに純資産1億円、

今振り返ると全く予定通りに達成。

株や投資信託で資金が増えると

安定的にキャッシュフロー

が得られて、資産価値の目減りも

限定的で予測できる不動産に

資産を移し、融資を使って

不動産購入。

サラリーマンの本業は続けつつ

不動産からキャッシュフローを得ながら

徐々に返済も進めていくことで

資産の増加スピードが段々と

早くなっている。

株、投資信託も家賃収入と

サラリーマン収入の余剰分で継続

して、全資産の平均利回りを

安全に上げていく。

株式投資は世界的に大きな

ショックで大きく目減りした後に、

不動産投資でも、色々な

銀行や不動産会社の問題が

発覚して融資がつきにくく

なった時期に、むしろ

積極的に投資を継続することで

割安になった資産を手にして

いくことができると思う。

誰も買えないような時に

冷静な判断と、支払える資金が

まだあるか？でその後の

資産の伸びが大きく変わる。

不動産も2013年に30万円ほど

セミナーでお金を払って学んで開始

してから、安定的に増加、

今では毎月月給の3倍の家賃収入

を手にしている。

なお、生活費はサラリーマン収入の

1/3でやっていけるので、

チマタで最近話題のFIREの基準は

とうに達成していると思う。

こうなるといよいよリタイアに

向けた消化試合のようになりそうだが、

世の中はコロナ禍で、自由に

遊び回れない事情もあり、

また、投資で何かしら資産目減り

が発生しても困るので、

次の目標を作った。

“純資産倍増計画”

目標を1億から2億へ

2019→2024の5年間で

達成する目標！

現在2021年9月、

今は純資産ベースだと

1.3億円ほど。

一年後には1.5億にする。

このような資産増加も

サラリーマン収入と

不動産収入という収入の

予測のできる組み合わせ

だから、計画的に達成できる。

コロナ禍の行動規制はまだ

数年続くかもしれないので

その間は仕事と資産形成に

注力して、単にFinancially 

Independent なだけじゃなくて

もう少し余裕で使える資金を

作ってしまう計画。

倍の資金を作ってからリタイアすれば

同じ利回りで運用しても、

倍の年収となる。

もちろん純資産が増えれば

その資産を効率的に活用しないと

良い利回りは達成できない。

だからその分不動産や株式を

厳選して購入してゆく。

十分に純資産を増やしてから

リタイアすれば、

生活費を絞った生活をせずに、

普通に旅行やレジャーに

お金を使うこともできる。

サラリーマンはそれなりに

収入があるのでなかなかやめられない

けれど…

“サラリーマン収入？

ああ、別に要らないよぉ”

と言えるようになったらさすがに

辞めます。

純資産倍増計画を果たした後、

3年後の2024までには

そうなっていると思う。

2019年にリタイヤを夢見て、一億円の
純資産を目指して、2013年から不動産投資
を行い、実際に2019年中に純資産
一億円を達成したのにまだリタイヤ
はしていない。

その理由の一つが資産増加のベースが
良いこと。

今ではサラリーマン年収の2倍のペース
で純資産が増加する状況。

このまま物件の追加購入をしなくても
2021年8月に純資産1.3億に到達,
2022年8月には1.5億に到達見込み。

サラリーマンのラストランで資産増加を
加速させている感覚。

リタイヤするにも、手元により資金が
あったほうが安心してリタイヤ出来るかも。

更に、コロナの影響で自由に遊び歩く
状況ではなくなり、後一、ニ年は
仕事に打ち込んでも良いと思わせる
環境もある。

資産増加要因は3つ

一つはサラリーマン収入、意外にも業績好調
二つ目は家賃収入から来るキャシュフロー
三つ目は融資の元本返済による借入金の減少

現在これらが似たような額で
純資産増加に貢献する状況に
なってきている。

もちろん生活費や税金などもあるので
それで使った残りが純資産増加に
貢献している。

生活費は夫婦二人のアパート暮らしで
これだけ資産が増えたあとでも
それほど増えてはいない。

サラリーマン収入の小さなタネ銭から
作り上げた資本が、だんだん大きくなり
サラリーマンの労働収入以上の収入を
もたらしてくれている。

2013年に夢見ていた2020年オリンピック
前にリタイヤして、
悠々自適でオリンピック観戦
するという他愛もない夢は
コロナ禍という異常事態によって
びっくりがえってしまったけれど、
相変わらず、目標に設定した
純資産額はクリアしつづけている

不動産投資は最初にしっかり
シュミレーションしておけば
ほぼその通りに資産形成が進む。

やはり、元々の資産家や
富裕層だけのものにはしたくない。

タネ銭を作り、知識を得れば
誰でもとは言わないけれど
ある程度収入のあるひとなら
堅実な生活をしつつ実行出来る。

他の投資も同じだけれど
業者の言いなりにならず、
自身の判断基準をしっかり確立して
から投資すれば騙されることが
少なくなる。

そうした判断基準を確立できる
ように有償のセミナーでお金を
使うことも投資と考えている。

コロナ後にもう一度
世界の人が訪れたくなる国
住みたくなる国にして、
景気を浮揚させ、
人口問題やそれによる
空室問題の解消を
図りつつ、
住み良い日本に大家として
貢献できれば良いと思う。

今後の荒波を乗り越える
ためにも、ここ数年で
ある程度純資産を増やして
リタイヤ後の安定感のある不動産経営を
実現しつつ、コロナの制限がなくなった
後にリタイヤ生活を思い切り楽しみたい。

景気停滞、異常気象、大地震、人口減少、
など不動産投資も不安をあげればキリがない。

でもこの不安、住宅ローンを組んで
サラリーマン収入だけに頼って暮らす
ことに比べてどれだけリスクが高いの
だろうか？といつも思う。

将来が不確かな企業に人生を預けて
その会社から得る将来収入までを見込んで
住宅ローンを組むような昔ながらの
幸せは、同じくリスクのかたまりだ。

同じリスクを取るなら、
もっと利益を取る方に重心を
おいたほうが良い気がする。

同僚には不動産投資は内緒だけれど
投資を続けたほうが良いよと話している。