今年はよく雪を見ます。箕面は思ったより雪降らないですけどね。

さて、本日はフラット35に関してです。

みなさんご存知かと思いますが、住宅金融支援機構というところが

やっている長期固定金利の住宅ローンのことです。

フラット35ですが、ここのところ物件価格の90％までしかローンを

組むことができませんでした。残りの10％は自己資金で・・・・

ということになっていました。これが今月より物件価格の100％まで

ローン借り入れ可能になりました。

実際、物件価格の90％までですと、購入時の諸費用も合わせると

約20％の自己資金がないと利用することができませんでした。

当社で取り扱う物件のメインの価格帯は2500～3500万ですので、

自己資金が500～700万ある方でないと利用できないという結構な

ハードルの高さでした。

今回の変更で諸費用分だけ自己資金があれば35年間固定金利

でローンが組めるようになりました。

これはかなり大きな変化だと思います。

当社でも以前に100％ローンが組めていた頃にはフラット35の

利用者があったのですが、最近はほぼ利用者がいませんでした。

さすがにそこまで自己資金持っているお客様は多くありません。

住宅用の資金を500万貯めるのは大変なことだと思いますよ。

多分、かなり利用者が減って支援機構もやっと気づいたのでは

ないでしょうか。私ども直接お客様と対応している者からすれば、

以前に100％だった上限を引き下げたときに、

もう一般消費者は使うな！

と言われているような感覚を受けました。

何か時代に逆行というか、一般消費者の実情が見えていないと

いうか・・・。そして、結局は元の状態に戻さざるを得ない。

誰が決めているのか、実態は知りませんが、もう少し市場をよく

見てから判断してもらいたいものです。

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業界の裏話。

隠したい話。

書きづらい話。

こんなところですが、あまりにヒドイ状態を見てしまったので

あえて書きます。

売主様がどこかの不動産会社に売却を依頼したらレインズという

不動産会社だけがアクセスできるネットワークに情報を登録します。

各業者は毎日それをチェックしてお客様の条件に当てはまる物件

情報を見つけてお客様にお届けしています。

しかし、一部の不動産会社（皆さんも名前のきいたことのある有名

な会社）が売主様から売却を依頼された際にこの基本的なルール

を守っていないことがあります。

レインズに登録された情報を見つけて詳細資料を取り寄せようとし

ても「商談中」と言われて他社が扱えないようにしているのです。

「成約した」と言えばウソになるので「商談中」と言うのがポイントなん

です。「商談中」という状態は、購入希望者が現れて売主と条件調整

をしている段階のことです。もちろん本来の商談中の段階であれば

他社に資料を送付したり物件を案内したりできるはずですが、絶対

にさせないのが特徴です。

商談中の場合、商談をしているお客様と成約に至らなかった場合に

は再度販売をやり直さなければいけないですから、キャンセル待ち

のお客様を受け付けたほうがいいと思うのは当たり前の話です。

ですから、商談中になったらからといってすぐに案内をストップする

のはおかしいわけです。

あくまでも推測にはなりますが、売り側・買い側の双方からの手数料

が欲しくて（いわゆる両手成約）商談中の客などいないのに商談中と

言っているのだと思います。

現に私が商談中と言われた物件で、その日から2週間に渡ってオー

プンハウスが開催され、その担当者が待機していました。もし、本当

に商談中ならば私にも案内させたほうが良いですよね、2週間もかか

るのであれば・・・。

この被害者は売主様なんです。

このような状態になっていることは知らないと思います。当然ながら

レインズの説明もされているでしょうから、レインズに登録してもらっ

て各社で取り扱ってくれていると思っているはずです。

専任で1社だけに任せた場合、ほかの不動産会社と話をすることは

ないですから、このような状況を知る余地もありません。

もちろん、それを承知している売主様もいるかもしれません。

依頼した会社にどうしても儲けて欲しいので、他社には商談中と

ウソを言ってもいいからあなたのところで売りなさい。という売主様も

いるかもしれません。

しかし、私の知る限りではほとんどの売主様は「誰が売るかとか、

不動産会社の儲けはどうでもいいから１円でも高く１日でも早く売っ

て欲しい」と考えているものです。

また知人等で本当に1社だけで売っても良いと言われるようなケース

（ほぼそんあことはないですが）では、レインズに登録しなくて良いと

言うはずです。レインズには登録しなければいけないけど、あなたの

会社だけで・・・なんて話はありまえん。

不動産業界にはこういう消費者には一見わからない部分が存在する

のは間違いないです。業界の人間として本当に情けない気持ちです。

当社では売却を依頼受けますとすぐにレインズに登録しますし商談

中とかウソは言いません。本当に商談中の場合にはキャンセル待ち

を受け付けます。

もちろん、当社だけでなくまじめにやっている不動産会社がほとんど

です。一部の悪質業者の被害にあわないように、どの不動産会社に

売却依頼をするかは慎重に検討したほうがいいと思います。

当社では売却をお預かりする際に「専任媒介」を強要しません。

「一般媒介」でも全く問題ありません。どちらでも一生懸命努力しま

すし、誠心誠意対応いたします。「一般媒介」で何社かの不動産会社

に依頼するのが一番安全な方法ではないでしょうか。

逆に「専任媒介」を押してくるようなところは、くれぐれもご注意ください。

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本日はお買い得物件の情報なんですが、単に安い！という話ではなく

ちょっと視点を変えて書いてみたいと思います。

本日おすすめするのはこちらの物件！

箕面市瀬川2丁目　新築戸建　3050万円

http://www.c21mino.jp/d27023200122010000000186

太陽光システム付の4LDK。石橋駅まで徒歩10分程度。

駐車スペースは2台（普通車＋小型車程度）

敷地は106.10m2（約32坪）

こんな物件です。

相場がお分かりの方はすでに安いと思っているかもしれませんね。

本日は賃貸的な発想でのご提案です。

この物件を35年ローンで購入すると月々の支払いは約8.6万円です。

駐車場付の4LDKの賃貸と比較すると安いのですが、そんな単純な

比較をするつもりはありません。

このエリアに15年以上住む予定の方。

是非購入ください。

このエリアの土地の坪単価は最低でも60万です。

この物件の土地は32坪ありますから、更地にして売れば1920万の

価値があります。現在、過去最低の相場でもこの価格で売れます。

となると、建物は1130万ということになります。太陽光パネル付で。

これを15年で割ってみてください。

1年あたり・・・75.3万

1か月あたり・・・6.3万

固定資産税が月1万は必要と考えても、7.3万でこの家に住めます。

多分、相当一生懸命探しても、このエリアでこの広さの賃貸で

駐車場まで借りたら、この金額では収まらないと思います。

『家を買ったら、修繕費用も必要では？』

と思っているしっかりした方！

新築物件なんで15年程度であれば、たいした修繕は必要ありません。

もし20年住めば、なんと1か月あたり5.7万になります。

もちろん固定資産税込みで。

ちなみに太陽光パネルついていますので、少なくとも通常の賃貸より

電気代は安くなります。まあ半分程度には十分。

そして住宅ローン控除もありますから、源泉で引かれた所得税返って

きますし、場合によっては住民税も返ってきます。

マイホーム購入を終の棲家と考えている方が多いのですが、

私は現在のような下落した相場の場合、違う考え方があってもいいと

思っています。

賃貸感覚で売ることを前提に購入するのもありではないかと思っています。

土地が本当に売れるかどうか心配な方は、当社以外の不動産会社に

同じエリアで32坪の土地を2000万以下で探してほしいと頼んでみれば

わかると思います。たぶん、やんわりお断りされると思います。

なぜなら、そんなの待っててもほとんど出てきませんから。

最後に。

今回の提案で1つだけ気を付けていただく点は、最終的な収益ではなく

毎月の支払いに耐えゆるのかどうかの判断。これは別問題です。

毎月8.6万＋固定資産税の支払いはありますので、その支払いに無理が

ある方にはおすすめできません。

今回の物件がすべてではありません。

私は今回のような考え方も、もう少し皆さんに理解してもらえれば

いいなと思っています。このような考え方で家を探してみようと思う方。

是非、ご相談ください。お力になれると思います。

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久々の更新は現状の不動産市場の報告やら、感想やら。

今の不動産市場の状況は「買うなら、今！」という状況です。

消費税が上がる前だからではありません。

そんなハウスメーカーの受け売りのようなことは言いません！

正確に言えば、不況だからです

不況のときって、マイホームは買い時なんですよ～知ってました？

不動産価格は経済の状況に比例します！

なんか難しい話になりそうですね・・・そんな難しい話ではありません。

非常に簡単な原理です！

経済が悪くなると給料が下がったり、ボーナスが下がったり不安になります。

そうなるとみんなマイホームを買うのを控えたり、予算を下げます。

すると家の売れ行きが悪くなります。市場が冷え込むわけです。

↑現状はこんな状態です。

さあ、こうなると何が起こるでしょうか？？？

①売れないので新築の販売価格が下がります！

良く見てください。完成している新築をどんどん値引きしていませんか？

急に建築コストが安くなったと思いますか？そんなわけありません。

利益を削って売っているのです！場合によっては原価で・・・なんてところも。

販売価格から400万くらい値下がりすると・・・もう利益はほぼありませんよ

②次に中古の販売価格も下がります！

新築が安くなれば、必然的に中古の査定額が安くなります。これも仕方ない。

新築と築10年の物件の価格差がないと売れないのは目に見えていますから。

③家が売れないと住宅ローンの金利が下がります！

多くの銀行は現在、住宅ローンを商売の軸に考えています。

住宅ローンは企業向けの融資より安定しているからです。

銀行も商売なので、軸となる商品が売れないとセールをするんです！

現在、完全にセール状態です。しかも過去に例を見ないセールです！

現在、一番低いレートで借りている方は金利0.775％です。

しかもかなりの方がこの金利で借りられます。大盤振る舞いです！

④この状況だと国も優遇施策を継続します！

わかりやすいのが住宅ローン減税。何度「終了」って聞いたことか・・・。

毎度の延長です。そして拡張です。

不景気はマイホーム購入のチャンスです！！

まだどうなるかわかりませんが、一応景気は上向いているようです。

何が言いたいか、わかりますよね・・・

チャンスが終わりに向かっているということですよ。

不動産って面白いもので、同じ大きさの土地で同じ規模の建物の価格が

大きく変動するんです。景気が良くなれば、同じ商品の価格が上がります。

生ものみたいですよね。不動産って。

私は無理してマイホームを購入することには反対です。意味ないです。

でもいつかは購入したいと思っている人がこのチャンスを利用しないのは

あきらかにもったいないと思います。

数十年にわたって住む家です。景気の良い時も悪い時もあります。

一番景気が悪い時に支払っていける家を買えば、やっていけるでしょ？

しかも景気が良い時には買えないような家が安く買えるかも？

そんなことを思うと、やっぱり「買うなら、今！」なんですよね。

どうしても売っている人がこんなこと書くと

「どうせ売りたいだけだろ！」

と突っ込まれそうですが、

「売られても得するなら文句ないだろ！」

と言い返してやりたい今日この頃です。

最後は冗談っぽくなりましたが、結構マジメに書いてます。

誰か一人でもお役にたてばいいのですが・・・。

株式会社バリュープロ

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＜朝日新聞デジタルより＞

三菱東京ＵＦＪ銀行は９月１日から、住宅ローン金利を引き下げる方針を固めた。１０年固定の最優遇金利の場合、これまでの年１・７０％から、０・２０％幅低い年１・５０％にする。日本銀行の４月の金融緩和後に長期金利が上昇し、住宅ローン金利も上がったが、最近は長期金利がやや下がり、住宅ローンも下がっている。

三井住友信託銀行は、年１・３５％から０・１０％幅引き下げて、年１・２５％にする。他の大手行も引き下げる可能性がある。

各銀行は、長期金利の低下に加えて、来年４月に予定されている消費増税を前に住宅の駆け込み需要が増えているため、ローン金利の引き下げで顧客獲得を競っている。

--------以上。

みなさん、一応に記憶があるのではないでしょうか？

アベノミクスで住宅ローン金利が上昇するといったニュース。

現に金融緩和政策発表後、長期金利は上昇しました。

この頃、よくお客様より「金利はこのまま上昇続けるのか？」みたいな

話を聞かれました。もちろん「可能性、低いと思いますよ・・・」と答えてました。

不動産価格、ローン金利、実際の景気は連動します。

不動産価格の伸びなし、実際の景気は良くなっていない（体感していない）、

こんな状況のまま、金利だけが上昇し続けることはありません！

これは断言できます。

不動産営業という売らなければいけない立場を抜きにして、今は買い時です。

迷うことがないほどの買い時です。消費税があがるからではありません。

①史上最低の不動産相場

私が不動産に携わってきて、間違いなく過去最低です。

書くと長くなりますが、これ以上大きく下げられないほどの相場です。

②史上最低のローン金利

本日もとある銀行の担当者より「来月から優遇金利、派手にやります」と

連絡がありました。金利相場も過去最低の状況です。

③優遇施策継続中

不動産市場の動きが悪い時は国が色々な優遇施策を行います。

現在も色々と継続中です。

なかなか伝わらないと思いますが、現状マイホームを購入すると

リスクが少ないです。これを是非わかってもらえればと思います。

久々の更新、失礼いたしました！！

株式会社バリュープロ

谷森慎介

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所属している宅建協会からの派遣です。

予約制で2時間（30分×4組）を対応します。

本日は満員御礼。4組の相談をお伺いしました。

4組中2組は賃貸のトラブルでした。

宅建協会大阪本部での相談でも結構多いんです。賃貸トラブル。

大きく分けると3つの問題に集約できるような気がします。

①入居者とオーナーのトラブル

②入居者同士のトラブル

③業者のミスによるトラブル

今回は①と③でした。

そして皆さん意外と知らない事実。

①のトラブルは宅建協会としては取り扱いにくい問題なのです。

なぜか。

賃貸業（オーナー業）って宅建業に当てはまらないのです。

売買に関連する業者はもちろん全て宅建業。

賃貸も仲介する業務は宅建業。

でもオーナーは違うのです。ある意味、無免許。誰でも出来ます。

なので、宅建協会としては指導できない分野みたいなんです。

本日の相談の方にも上記の内容をお伝えした上で、あくまで参考として解決に

向けてのアドバイスをさせていただきました。

それでも解決しない場合は・・・弁護士さんにお願いする範疇になりそうでした。

しかし、毎月たくさんの方が相談に来られます。

場合によっては断っている月もあるそうです。

皆さん同じようなことをいうのは

「こういう相談、どこにしたらいいのか分からない」

ということです。

そして、いつも驚かれるのは

「私は近所の不動産会社の者です。そこに来てもらったらいつでも答えます」

皆さん、宅建協会の相談員＝不動産屋の人というのが結びつかないようです。

どうしても不動産会社は入りづらいイメージがあるのでしょうね。

もっと相談しやすい窓口を作れないものだろうか・・・・

いつも相談員でいくとそのようなことを考えます。

なかなか結論は出ないんですけどね！

当店に来店された方は絶対に笑いながら話を進めていく自信あるんですけど。

【絶対にすべらない不動産屋】っていう看板でもつくろうかな・・・

こんな無駄なイメージしか浮かばない自分が情けない

本日は自分たちの仕事の重要性を再認識した出来事のお話です。

先日より不動産のトラブルに関してご相談を受けている件がございました。

様々な事情があってトラブルになるのですが、その根本の理由が実に情けない。

『担当者のレベル不足』が原因です。

その方は建築条件付宅地を購入。半年間をかけて今月いよいよ引渡し。

問題が起きた？発覚したのは住宅ローンの手続きが発端です。

フラット35で申請を希望していたようなのですが、いざ準備に入ると銀行より

「決済日から逆算すると、もう間に合いませんよ！」

との返事。住宅ローンの手配はもちろんその担当者の仕事です。

次に建築の担当より信じられない言葉が。

「フラット35を利用すると聞いていないから申請を出していない」

住宅ローンにどのくらいの時間が必要なのかは当然逆算して取引を行ないます。

フラット35を利用の場合は、通常の銀行ローンよりも時間がかかるのは業界では

常識です。また、フラット35を利用する場合、適合証明が必要になりますので、

それに向けた準備が必要になるのも常識です。

その担当者はこの2つの常識を理解できていなかったようです。

その他の問題点もあり、担当者の上司を捕まえて話をするも、上司が聞いて

いないことばかりだったようです。

こうなるとお客様には不信感しかありません。

多分、建築はしっかりしていると思いますが、それも信用できなくなります。

会社がまともなことを言っていたとしても、それも信用できなくなります。

数千万円支払って、信用できない家に住むわけです。

さすがに上記のミスだけでは解約は不可能でしょうが、お客様の気持ちを考える

と本当にぶつけようのない怒りがこみ上げてくると思います。

同じ不動産業界でお客様を担当するものとして情けないですし、腹立たしい。

せっかくのマイホーム、新生活のスタートに泥を塗ったわけですから。

お客様も言われていましたが、気に入った場所で気に入った建物だけではダメ。

大きな買い物だけに、それを扱う不動産会社・担当者は、立地や物件と同等に

選ぶことが大切とのことです。それによって満足度が違ってきますから。

当社としては伝えたくとも、なかなか伝わらない部分です。

こうやって嫌な思いをしてから気づいても本当のところ遅いからです。

すこしでもこういった被害者が減ることを祈ります。

あっちなみに、この会社は現在も箕面で販売中です。お気をつけあれ！

株式会社バリュープロ

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本日は皆さんにお気をつけ頂きたい内容です。

現在、ほとんどの方が携帯電話をお持ちだと思います。

しかもほとんどの方はスマホでしょうね。

色々な意味でマイホーム探しも便利になりましたが、今日のポイントは

物件探しの携帯電話利用とはちょっと違います。

スマホなど最新機種は非常に高額で、ほとんどの方が分割で支払っている

と思います。この支払いって個人信用情報に載るって知っていますか？？

業界の方以外、意味が分からないですよね・・・

『ブラックリスト』って聞いたことありますよね。

これはローンやクレジット等で支払いを滞納し、ローン等が組めない人のこと

だと思われていると思います。もちろん間違いではありません。

色々な銀行やローン会社があるのに他社のことまで普通はわからないのに？

って思いませんか？？

実は多くの金融機関が登録している個人信用情報機関というものがあります。

ここに各自の情報が集まります。個人情報の同意書などにここに登録する

ことやここの情報を見ることを書いてあります。

この個人信用情報には、どこでお金を借りているとか、いくら借りているとか、

支払いが遅れたとかの情報が書かれてあります。

そこで話を元に戻します。携帯電話のことです。

スマホなどの高額な商品を分割で購入すると、この個人信用情報に登録

されています。それ自体は全く問題ないのですが、何気に毎月の電話代を

支払うのを忘れてしまうと・・・、なんと個人信用情報に問題が発生します！

そう、簡単にいうと、ほかのローンが組みづらくなります！！！！！

以前の携帯電話って機種代タダだったり、安かったので一括で支払って

いましたよね。このときの毎月の電話代は少々遅れたところで、止められる

前に支払えば大きな問題はありませんでした。通信費はクレジットではない

ので個人信用情報には載りませんでした。

ただ現在の機種代を分割で支払う仕組みになると、これは個人信用情報に

載りますので、気軽に支払いを遅らしていると気づかないうちにローンが

組めなくなった・・・ということになりかねません。

車のローン等は分かりやすいので「遅れないように」という意識が働くの

ですが、携帯の場合少々遅れても支払いの督促ハガキが来て、それで

支払えば特に問題もないし・・・と安易になりがりです。

これは本当に意識、認識しておかないと怖いことになりますよ。

マイホームが欲しいと思ったときに住宅ローンが組めない！

車もキャッシュで買ってるし、カードもほとんど使わない、お金を借りたこと

なんて一度もない。なのに、なぜ？？？

こんなことになる可能性も。

誰でもが気軽に持っている携帯電話だけに、特にお気をつけ下さい！

本当に取り返しのつかないことになりますよ。

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いつもの谷森です。

昨年末あたりからでしょうか、

「消費税が上がる前に家を買おうと思いまして・・・」

という相談が増えてきています。

メディアの影響力はすごいですね

「どう思われます？」

ってよく聞かれますので、私なりの意見を書かせていただきます。

「消費税が上がる前に買ったほうが得かどうか？」

という質問。単純に考えれば買ったほうが得なのではないでしょうか。

そりゃ税率が上がるわけで、同じ家を買うのに高い税金を払う必要はありません。

ただし・・・

「消費税が上がる前に前倒しして買うべきか？」

と言われると答えは変わります。

当分家を買う予定がなかったものを消費税が上がるからその前にというのは乱暴です。

そこまで大きな変化ではありません。←詳しい内容はここでは書きません。

人生で一番高額な買い物です。

消費税が上がるだけで人生設計を変えるのは無謀です。

これはメディアに踊らされているだけです。

更に本音を・・・

実際には「消費税が上がる」よりも重要なポイントが２つあると思います。

「消費税があがるから」ではなく「以下の２点があるから」早めに買うべきです。

もちろん家をいずれは買おうと思っている人限定ですが。

①相場が安いうちに

現在、史上最低の相場が続いています。多分、これ以上大幅には下がりません。

※これも理由がありますが、長くなるから省略します。

消費税が数パーセント上がることよりも土地相場が上がるほうがあきらかに痛いです。

同じ立地で同じ面積の土地が軽く100万200万変わってきます。

土地相場は坪単価で計算されることが多いです。

箕面では30～50坪くらいの取引が主流です。

坪単価が上がった！って1万単位で動くことなんてありません。

上がれば3～5万です。

30坪の土地の坪単価が3万上がれば90万土地価格が上昇します。

5万だと150万。45坪の土地だと135～225万です。

消費税が上がって急にここまで予算が高くなることはないでしょう。

でも土地は可能性があります。

今が史上最低であるからこそ、上がる可能性も高い。

ならば上がる前に。これ、基本です。

②金利優遇が多いうちに

現在、住宅ローン金利も史上最低の相場が続いています。

特に重視したいのは「優遇金利」。

銀行が出してくれるいわゆるボーナス（値引き？）です。

現在、変動金利の基準金利は2.475～2.675％。

でも実際に適用されている金利は1％前後。約1.5％のボーナスをくれるわけです。

これは借りている期間、ずっと適用です。

もし3000万円を35年間ローンを組み、金利が1.5％違うと・・・

総支払額は、なんと1000万違ってきます！！！！！

金利が0.5％違ってきても、約300万は利息が変わってきます！！！！

このボーナスがいつの段階で決まるか・・・。借りるときです。

私がこの業界に入った当時、このボーナスはありませんでした。

このボーナスは借りるときに適用され、借りた期間ずっと有効です。

ならばこの制度があるうちに。またこのボーナスが多いうちに。これ、基本です。

この２点のほうが消費税があがることよりもずっと重要なんです。実は・・・。

なかなかこういうこと、伝えられないんですよね。

もっと色々な側面からお話もできますが、長くなるのでこんなところで。

家を買うべきかどうかの段階でご相談頂ければ、その方に合わせたアドバイスが

できると思います。そういう話をもっとしていきたいなと思います。

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