実家に帰るためにスタッドレスを買いに行きましたが
残りあと1セットをぎりぎり購入できました。

これで実家にも帰れますし、雪が降っても物件を見に行けます。

さて、石原式といえば地方高利回り物件を高稼働させることが
真髄ですが、他にもよくあげられるのがプロパンガス屋さんの
使い方です。

ご存知の方も多いと思いますが、プロパンガス屋さんは「何でも屋」
でもあります。

ガスと言えば、給湯器やガスコンロが思い浮かぶと思います。

それらを扱うということは、お風呂関係やキッチン周り、
つまり、電気や水の配管、内装なども扱えるということです。

そして、ガスやさんはいろんなものを卸値で仕入れることができる
ルートを持っています。

それをお客さんである大家さんは利用して安く工事をしてもらったり、
ときにはただで工事をしてもらったりすることができます。

もし、購入したときに耐用契約がない場合は、リフォームなどのときに
ガス会社の変更を念頭に相見積もりをとってみてはいかがでしょうか？

ちなみに先日のグループコンサルティングのお話では、バランス釜からユニットへ変更、
洗面化粧台、洗濯パン、洗濯用蛇口をつけて7万円の工事費だったそうです。

その他にも紹介料として現金がもらえたりすることもあります。

（1部屋14万円という高額なものもあり、驚きました）

プロパンガスの活用、ぜひ覚えておいてください。

よーし！満室にするぞ！

と意気込んでいた矢先に悲しいお知らせが・・・

「退去連絡」

しかも、同時に2件・・・

満室にすると意気込んで油断していただけにショックが大きかったです。

さっそく管理会社と打ち合わせを行いました。

ご提案していただいたのは３つ

・アクセントクロス

・賃料の値下げ

・フリーレントの増額

どれもお金のかかることばかりです。

しかし、大家は決断をしないといけません。

そして、一番リアルな情報を持っているのは営業の方。

それを信じて私は断腸の想いで、賃料の値下げを選択しました。

果たしてこの決断はあっていたのか？

賃料の値下げは最後の手段じゃないのか？

悩みはつきません。

いい結果を報告できるようにいろいろ考えたいと思います。

「価格が上がっている」

という印象を多くの方が持っているようです。

「インターネットで探していても利回りの高いものは
聞いたこともないような地域にしかなくて困っています」

という声もちらほら聞こえます。

確かに東京オリンピックが決まったことや不動産投資に参入してきている人が
増えてきているので、価格が上がっているようです。

木造は資産評価が低いので、どうしても積算評価だと物件価格より
低く出てしまい、購入は苦労します。

実際にそれで誰も買えず、価格が下がってくることも多いです。

今後もその傾向は変わらなさそうです。

石原さんにそんな泣き言を相談してみました。

「誰でも一度は通る道です」

と励まされました。

あれだけ金利交渉などを上手にしてきた石原さんもやはり何度も断られたり
してきたそうです。

それでも根気よく金融機関の開拓や交渉をしてきたそうです。

石原さんの周りにも40以上の金融機関を回って融資に応じてくれるところを
探し出した方も数名いらっしゃいます。

何よりもその気持ちが大事だそうです。

石原さんとお話をすると知識、経験もすごいですが、何よりも
なぜかできるような気にさせる「何か」があります。

ここだけの話、来年海外移住計画がある石原さんですが、
その「何か」をあとわずかな間に見つけ出したいと思います。

■今年もあとわずか！グループコンサルティング
日時：2013年11月16日(土)13時～15時

場所：恵比寿

詳しくはこちら↓↓
http://www.ebisunoi.com/bennkyoukai/

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それぞれ違う仲介業者にお願いしていましたが、融資に関しては
日本政策金融公庫をかなりプッシュされました。

それぞれ懇意にしている支店・担当の方がいるようです。

片方の業者は打診して1時間で回答がくるとまでおっしゃっていました。

業者ごとにいろんな特色を出して顧客の囲い込みに努力してるんだなぁと
感心しました。

いろんな業者の方にお会いしているといろいろな情報が集まります。

貴重な休みを利用して行動する意味はあると思います。

タイトルはずばり

「底辺から年収1,000万超の不動産投資術～「資産」より「仕組み」を買え!」

です。

実は発売前に読ませていただきました。

というのも、今回の本の一部に５人の体験談が掲載されているのですが、
その中の一人として私もちょっとだけ登場しています。

その関係もありまして、先に本をいただきました。

さっそく目を通してみましたが、さすが石原さんの半年の
努力の結晶という感じでした。

そして、グループコンサルティングで聞いたなぁというお話が
盛りだくさんでした（笑）

石原さんは仕入れた情報などはすぐに共有してくださるので
毎月開催されているグループコンサルティングでは最新情報を
すぐにお話してくださいます。

執筆のためにいろいろ調べられていたことがひしひしと伝わってきました。

特に不動産投資を始められたばかりの方にはすばらしくわかりやすい
内容となっていると思います。

最近特に多い質問が、「買ってはいけない地域はどこですか？」、
「買ってはいけない物件とはどんな物件ですか？」、「管理会社との
お付き合いの仕方は？」などが多いです。

そんなご質問の回答をちゃんとわかりやすく解説している内容と
なっています。

グループコンサルティングのレベルがぐんと上がるような気がして、
私も楽しみです。

よろしければ本を手にとってみてください。

そして、もし暇な方がいらしたら私がA～Eさんの誰かを当ててみてください。

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講師の方は有名な方ばかりでしたので
非常に楽しみにしていました。

もちろん石原さんの特別公演もありました。

そんな楽しみにしいたセミナーだったのにもかかわらず
二日酔いで挑んでしまい、気持ち悪いと思いながら、ダカラを
ペットボトルで4本も飲みながらセミナーを受けていました。

そんな状態で受講していたにもかかわらず、ある講師の方の
気になるキーワードが頭に残っています。

「土地値に近い価格で物件を仕入れる」ということです。

確かに、土地値で物件を購入することができれば、利回りも
非常に高くなりますし、何よりも空室が埋められず、どうにも
ならなくなったときに更地にして売るということもできます。

これが非常に大きいリスクヘッジになるということです。

ただ、その話題を他の受講していた方と話していましたが、
「どうやったら土地値に近い価格で物件を仕入れられるんでしょうねー」
という話になりました。

その答えの１つとして、「ボロ物件」です。

石原さんが購入した物件の中に、「残置物が盛りだくさん」
「部屋がボロボロ」などのものがあったそうです。

しかし、だからこそそれを根拠に指値が通りやすくなったそうです。

ボロ物件で安く仕入れる。

チャレンジ精神がある方は新しい幅が広がるんではないでしょうか？

個人的には１棟目にボロ物件は正直なかなか一歩踏み出せないと思いますが、
ちょいボロでちょっと指値でもいいと思います。

「土地値に近づける」

新たなキーワードになれば幸いです。

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日時：2013年11月16日(土)13時～15時

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石原さんのご好意で2日にわけて開催されることになりました。

今回は簡単なミニセミナー90分、あとは各参加者からの
ご質問内容を90分と合計3時間行われました。

今回2日間とも話題になったのは地方での融資についてです。

公庫での融資は事業性が高く評価されるという話題になりました。

基本的には公庫は積算評価なのですが、事業性によっては
若干上乗せもあるということです。

融資期間についても昔は10年というのが当たり前で、
15年という設定はあったものの、13年でれば相当
すごいということでした。

しかし、今は、15年や長い場合は20年というお話を聞きます。

固定金利で20年も借りることができれば、今後の金利の上昇なども
気にせず、かなり安心できます。

公庫もいい支店、いい担当者にめぐり合えれば事前に
物件の評価をしてもらうことも可能です。

私も以前は物件資料を送って、会社を休んで面接に行って
結果ダメでした・・・なんてことばかりでした。

しかし、今は面接に行く前に事前に評価をしてもらえるので
評価をしてもらうためだけに面接に行く手間がなくなりました。

もちろん物件評価が購入できそうな場合は面接が必要です。

金融機関の開拓というのも大事ですね。

先日ご紹介したSBJ銀行も積算のみの評価です。

スルガと違い木造を融資しないわけではないですが、
評価がどうしても低くなるので、購入できないという
ことが多いそうです。

そうすると結局、鉄骨、RCになるようです。

石原さんに

「今から物件を購入するとしたら？」

という質問をしたところ、

「木造アパートです」

とのことです。

いかに木造で購入していくかがポイントになりそうです。

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石原さんの教材（第1弾）もよく売れているのですが、ここのところ
シミュレーションのソフトに関しての問い合わせが多くなっています。

教材で使用していたときのシミュレーションソフトをもらえませんか？
という問い合わせだったのですが、お断りをさせていただきました。

なぜかというと、ざっくりとした計算ができるエクセルの表はあるのですが、
どうも正確な計算ができないんです（日々、改良してるんですが・・・）

正直、それに対して責任が取れないからです。

責任を取らなくても構わないと言う風に言われるかもしれませんが、
そうはいっても、提供してる側の立場だと間違いがあったときに
関係ないとはいえません。

ということでお断りさせていただきました。

世の中には無料のいいシミュレーションツールもたくさんあると思います。

正直、かゆいところに手が届かないこともありますが

ざっくりとは計算できると思います。

もちろん有料のものであればなおさらしっかりとしています。

不動産の収支計算なら不動産投資収支シミュレーター
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このソフトは何棟も物件を所有している大家さんが作った

シミュレーションツールなのでかなり信頼性も高いです。

私がざっくり使用しているエクセルともかなり近いです。
（私のツールが適当なのでぴったりとは合わなかったです）

収支計算の表記はすごく細部まで表記されていて勉強になるなぁと

いう感じです。

ただ、私みたいなあまり詳しくない人間としては結局

どこをみればいいのか最初少し戸惑いました。

私がチェックしているのは実際の家賃年（売上高）、

収各年毎のCF（CF合計）、累積CF（現預金）くらいです。

これから物件を購入するという方にはシミュレーションツールは

必須だと思います。

客観的に数字で良し悪しが判断できるからです。

数字を見てどのくらいのリスクがあるのか？

逆にどのくらいのマージンがあるのか？
を判断するのに絶対に必要です。

無料のものでも構いませんので、ぜひ探してみてください。

来月のグループコンサルティングは残り1名です！
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ＳＢＪ銀行

フルローンを出しているというお話を聞いています。

基本的な条件としては
一都三県で市街化区域の場合、
住宅ローン35年最長、融資実行手数料1.575％　

それ以外の地域では、一般ローン15年最長、仮審査後（費用5250円）、
評価は不動産鑑定会社に依頼20万円かかる、ただし融資実行手数料はかからない

金利3%前後で変動です。

市街化調整区域はとにかく評価が出ないので、融資はあきらめてください。

私は調整区域としらず何度か融資の打診をして、お手数をかけてしまいました。

金融機関は常に積極的だったり、そうでなかったりします。
使えるときに使えるように心がけたいですね。

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属性の良い方や自己資金を持っている方ならいざ知らず

普通のサラリーマンが何棟も買い進めていくにはそれなりに

必要なこともあります。

短期間でかなりの額を買い進めていくならなおさら計画的にしないと

いけないかもしれません。

しかし、じっくり10年くらいの計画でそこまでの金額の借入を考えていないのなら

とりあえず早く始めてしまう方がいいのかもしれません。

理由はいくつかありますが、１つは実績を作れるということです。

不動産投資賃貸業を早く始めれば、経験とノウハウ、そして

うまく運営できていればそれなりにお金も貯まります。

安定した運営をしてきた実績と増やした自己資金で購入のハードルが下がります。

最初の一棟目を買えない人はやはり完璧を追い求める傾向にあるので

買えないという落とし穴によくはまります。

かく言う私も2棟目で利回りの非常に高いものを目指していて購入できて

いないのかなと反省しています。

手ごろの価格のものを探して今年中に必ず一棟買います！