どのように利益が発生してどのような費用が必要になるのか、

どのような目的でマンション経営をする人がいるのかという基本的な知識についてご説明してきました。

大切なことは細かいことまでを完璧に理解することではありません。

実際、不動産投資をして収益を上げている人の多くは、

細かい法律や手続きを最初から理解しているわけではありません。

自分が不動産投資をするのかしないのか、

するのであればなぜ、

何のために不動産投資をするのかを判断できる最低限の知識を身につけることです。

基本的な知識が身に着けられればひとまずはそれで十分です。

これまでのブログではそのポイントを押さえた内容にしてきたつもりです。

さて、いよいよお勉強ではなく「自分のこととして」

マンション経営の可能性を考えてみる段階にきました。

どれだけ一般論を並べても、

結局は個人によって望むことや条件は異なるため、

最後はやはり自分で考えなければならないのです。

しかし、何度もご説明してきました通り、

信頼できる不動産投資会社がいれば一人で悩むことは減るはずです。

良い不動産投資会社は、あなたにとって最適な提案はしますが、

決してあなたに無理な負担を背負わせるような提案はしません。

パートナーとしてお客様の課題にともに向き合い、

結果としてお客様の利益を最大化することが、

次の仕事に繋がると知っているからです。

最後に、基本に戻って、再度、記載させていただきます。

不動産投資をする一番の目的はなんでしょうか？もちろんお金を稼ぐことですよね。節税対策や年金対策といったことも含めて、結局は金銭的な「お得さ」を求めて投資します。

あなたは何のために、なぜお金がほしいですか？

そのお金を得るための方法としてマンション経営を選んだ場合、

メリット、リスクは何がありますか？

今のあなたなら、これらの質問に答えることができるでしょう。

さあ、自分の不動産投資を、始めましょう。

「不労所得が欲しい」

「不動産の売買でお金を増やしたい」

「年金対策」

の3つをご紹介してきました。

そして、今回説明させて頂くのが

「節税」です。

マンション経営をする際の「節税」には2つの意味がありますので整理しておきましょう。

1つ目は、

「マンション経営をした方がマンション経営をしない場合よりも納税額を抑えることができる」

という意味の節税。

そしてもう1つが、

「マンション経営によって得られた利益に対する税金をできるだけ抑える」

という意味の節税です。

今回のブログでは前者について説明させて頂きます。

それではなぜ、マンション経営をすることで節税になるのでしょうか。

サラリーマンは会社からの給与所得があり、それに対する所得税が発生しています。

しかし、不動産投資が赤字になっていると、全体の所得が少なくなるため税金が安くなるのです。

（例）

●不動産投資をしていない場合

　→給与所得500万円にまるまる税金がかかる

●不動産投資で赤字になっている場合

　→給与所得500万円 − 不動産投資での赤字100万円 ＝ 400万円にのみ税金がかかる

しかしこれはマンション経営が赤字になっている前提です。

赤字を狙ってマンション経営をする人などいません。

それよりもマンション経営による節税が有効なのは、実は相続税です。

マンション経営が相続税の圧縮に繋がる理由。

それは、現金よりも不動産の方が課税評価額が低く見積もられるからです。

（例）

●現金のまま相続する場合

　→相続する1,000万円にまるまる税金がかかる

●不動産に置き換えて相続する場合

　→税金がかかるのは不動産価値のうち500万円〜800万円程度

細かい計算方法はいろいろとありますが、

とにかく不動産にしてから相続した方が税金が安くなるということです。

また、マンション経営用の法人を作って、その法人の価値が低いうちにすぐ譲渡してしまえば、

わずかな贈与税だけで実質的には相続ができてしまいます。

不動産は法人のものなので、それに対して別途相続税がかかることはありません。

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これから先、年金支給額はどんどん減り、受け取り開始年齢も引き上げられていくでしょう。

一方で、平均寿命は伸びていくため、

おそらく多くの方は定年退職してから20年〜30年くらいの老後生活を送ることになります。

そんな中で将来に向けたお金の計画を考える方が増えています。

最も簡単なのは預金しておくことですが、

銀行よりも高い利息を受け取れる個人年金も人気です。

そして、みなさんにはぜひ知っておいて頂きたいのが、

老後を見据えた上での

「マンション経営」

という選択肢です。

個人年金は、毎月保険料を支払い、

老後になってからそのお金に利息がついて返ってきます。

一方で不動産投資は、毎月家賃収入を受け取ることができ、

ローン返済後はさらに毎月の収入が多くなります。

また、個人年金は自分が死んでしまったら家族が本人に代わってお金を受け取ることはできませんが、

マンション経営なら土地や建物が残るため、

家族はそれを活用して収益をあげていくことができます。

その際、団体信用生命保険に加入していれば、なんとローンの返済は残らず

（保険会社が支払ってくれます）、家族は不動産だけを引き継ぐことができます。

サラリーマンが副業として不動産投資をする場合は、

インカムゲインを狙うことがほとんどですが、

キャピタルゲイン狙いで不動産投資をされる方も、もちろんいます。

最終的に売る気があるのかないのかで物件の選び方も異なってくるので、

自分が不動産投資をする目的は最初に明確にしておきましょう。

どちらが優れた年金対策なのかは、一目瞭然ですよね。

では年金対策としてマンション経営をする際のポイントはなんでしょうか。

それは長年所有して少しずつでも確実に収益を出せる物件を選ぶということです。

つまり、短期的なトレンドを追うよりも、

いつの時代でも一定の層から選ばれるような物件であることが大事です。

また、長年使っていれば老朽化に伴う修繕が必要になりますし、

家賃変動・ローン金利変動・家賃滞納・震災といったリスクもその分負うことになります。

年金対策を考慮される場合は特にこの点を考慮し、

逆に負担とならないように長い期間利益を出していける計画を作るようにしましょう。

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毎月の家賃から収入を得る「インカムゲイン」、

そして買った価格よりも高く売ることで差額を儲ける「キャピタルゲイン」です。

今回は、後者のキャピタルゲインについてのポイントをご説明します。

サラリーマンが副業としてマンション経営をする場合は、

インカムゲインを狙うことがほとんどですが、

キャピタルゲイン狙いでマンション経営をされる方も、もちろんいます。

最終的に売る気があるのかないのかで物件の選び方も異なってくるので、

自分がマンション経営をする目的は最初に明確にしておきましょう。

さて、キャピタルゲインを成功させるポイントですが、シンプルに考えれば

●できるだけ安く買う

●できるだけ高く売る

の2つにまずは分けられます。

「安く買う」については、自分で掘り出し物のような物件を探すのも大事ですが、

そもそも売りに出されている物件が「お買い得価格」なのかどうかを判断するのは難しいため、

かなり相場観を磨いておく必要があります。

もしくは、信頼できる不動産投資会社の担当者とリレーションを築いて、

良い物件を紹介してもらいやすくしておくというのも一つの手です。

また、「高く売る」に関してですが、大事なのは自分ではなく、

他の人がその物件を良いと思っているかどうかです。

どんなにその物件が素晴らしいと自分が思っていても、

他の人から見て「買いたい！」と思える要素がなければ売れません。

なお、実際には不動産を購入してすぐに売るというわけではなく、

しばらく家賃収入でインカムゲインを得て、

程良い（と判断した）タイミングで売ってさらにキャピタルゲインも得ることになるかと思います。

しかし、インカムゲインが下がって物件自体に魅力がなくなってから売ろうとしても、

当然売れません。つまり「いつ売るか」というタイミングの見極めも非常に重要なのです。

相場は変動するものですが、

その変動まで見越した計画を立てておくことが成功のカギとなります。

インカムゲイン狙いの不動産投資と違い、

キャピタルゲインを狙っているのは生き馬の目を抜く業界に生きているプロがほとんどです。

おそらく不動産投資会社のほとんどはキャピタルゲインだけを狙う投資をお勧めはしないでしょう。

どうしてもキャピタルゲインだけを狙うというのであれば、

相場予測から物件売買もサポートしてくれるような不動産投資会社を探してみてもよいでしょう。

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どのように始めればいいのか？

メリットとデメリットは？

といった基本的な内容をお伝えしてきました。

今回からは、やや実践的な内容として、目的別の投資方法のポイントについてご紹介していきたいと思います。

まず、今回ご紹介するのは「不労所得が欲しい」という目的で不動産投資をする際のポイントです。

ご紹介させて頂きました通り、マンション経営によって収入を得る方法の一つが毎月の家賃収入です。

そして、ほとんどの場合、所有している不動産の管理（入居者募集から修繕まですべて含む）は業者に依頼するため、実質的にやることと言えば、毎月の家賃がきちんと振り込まれているのかの確認や、収益が出ているのかの計算くらいです。

つまり、「不動産投資をする」ということ自体がそもそも不労所得を目指していると言っても過言ではありません。

その際、ポイントとなるのは、きちんと毎月の利益が出るように不動産を選んだり、コストの計算をしたりしておくことです。

通常、利益は「毎月いくら」といった金額だけではなく「利回り」と呼ばれる数値で表されますので、今回は利回りについて覚えておきましょう。

まず、一番簡単なのが「表面利回り」です。

マンション経営も投資ですので株式投資などと同じく良い点ばかりに注目するのではなく、そのリスクまで理解しておき、ただ不労所得の夢を見るのではなく、きちんとリスクを計算して適切な予防策・対応策をとることが成功のカギとなるのです。

●表面利回り＝家賃収入／不動産購入費

不動産の購入費に対して毎月家賃をいくら得られているのかを示した、シンプルな指標です。

ただし、実際には各種費用の支払いがありますので、初期の負担は増え、毎月の手取りは減ります。それらも考慮したのが「実質利回り」です。

●実質利回り＝（家賃収入 − 運用費用 ）／（不動産購入費 ＋ 諸経費）

さらに、ローン返済まで考えた本当の意味での手取り収入を考えると、以下のようになります。

●ローン返済後利回り＝（家賃収入 − 運用費用 − ローン返済額）／（不動産購入費 ＋ 諸経費）

不動産投資の資料を見たり提案を受けたりする時には「利回り」という言葉が出てきますので、必ずどの利回りのことを言っているのかを確認するようにしましょう。

不動産投資による不労所得を実現させるためには、正しい知識と、精度良く計算された収支計画が重要です。

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・マンション経営では、家賃収入、売却収入を得られる。

・マンション経営は、お金がなくても始められる。なぜなら銀行が貸してくれるから。

・信頼できる不動産投資会社に任せておけば、面倒なことは考えなくてもいい。

これらは全くもってその通りなのですが、不動産投資にリスクが一つもないかと言われれば、もちろんそんなことはありません。

マンション経営も投資ですので株式投資などと同じく良い点ばかりに注目するのではなく、

そのリスクまで理解しておき、ただ不労所得の夢を見るのではなく、

きちんとリスクを計算して適切な予防策・対応策をとることが成功のカギとなるのです。

それぞれのリスクの内容は難しいものではありませんので、簡単に箇条書きで示したいと思います。

不動産投資のリスク一覧

・買ったマンションが、不良物件”かも知れない”

・誰も入居してくれない”かも知れない”

・入居者が家賃を滞納する”かも知れない”

・建物の価値が下がり、売れなくなる”かも知れない”

・ローンの金利が上昇する”かも知れない”

・地震や火事で建物を失ってしまう”かも知れない”

・家賃相場が下落してしまう”かも知れない”

・物件が壊れて修理が必要になる”かも知れない”

・入居者とのトラブルが発生してしまう”かも知れない”

・不動産の管理を任せていた会社が潰れてしまう”かも知れない”

不動産には、こういった様々なリスクがあります。

そして、これらのリスクを知った時の選択肢は3つしかありません。

「リスクがあるからマンション経営はやめる」

「リスクは無視して、とにかく不動産投資を始めてみる」

「リスクを上手くコントロールするために、予防策・対応策を考えた上で、マンション経営を始める」

です。

３つ目の選択肢をとるために自身で勉強して予防策・対応策を考えておく、ということはできます。

とはいえ、自身ですべて予防し、対応することは難しいですし、不安もあると思います。

自身の予防策や対応策だけでなく、信頼できる不動産投資会社を見つけ、サポートを受けるということもリスクへの対応策として検討しておくとよいでしょう。

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実は、不動産投資をする方も、全く同じように「個人」か「法人」かで悩むことになります。

副業として不動産投資を始める方も、です。

結論は、すごくざっくり言ってしまうと

「細々と少しの利益を狙うなら個人」

「所有する不動産を増やして利益を増やすなら法人」

ということになります。

ただし、最適な選択をするためには、かなり多くの要素を考慮しなければならないため、最終的には税理士にご相談するのがお勧めです。

とは言え、「個人」か「法人」かを選ぶ上での主なポイントは、知っておくようにしましょう。

●税率

なぜ「個人」か「法人」かで迷うのか。

それは、言ってしまえば全て節税のことを考えているからです。

そして、納税額を決める最も大きな要素が、税率です。

個人の税率と法人の税率は異なり、ある一定以上の利益が出るようになると、法人税の方が税率が低くてお得になります。

詳細は割愛しますが、最高税率だけを見てみると「個人」は50％で「法人」は約38％です。

しかも、近年は個人の税率（所得税）はさらに上がり、法人税はさらに下がる傾向にあります。

●所得分散

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なぜなら、購入するマンションを紹介してもらうのはもちろん、収支計画を作ったり、ローンを組んだり、各種書類を用意したりする時も、この分野のプロである「マンション経営コンサルタント」が適切なアドバイスやサポートをしてくれるからです。

マンション経営が上手くいくかどうかは、良いマンション経営コンサルタントを見つけられるかどうかによって決まると言っても過言ではありません。

それでは、具体的に不動産投資会社はどのような役割を担っているのか、確認していきましょう。

●物件の紹介

売買が行われている不動産の情報は、ほとんど不動産会社（投資に限らず入居者向けに案内している会社も含む）を通じて流通しています。

自分の持っている土地や建物やマンションの一室を売りたいと思った方が現れると、売主と契約している不動産会社が、その情報をプロのネットワークに流すのです。

もちろん、個人でインターネット上の情報を集めて投資マンションを決めることも不可能ではありませんが、ある程度の目利きができなければ、良い物件であるかどうかを判断することは難しいというのが正直なところです。

●収支計画の作成

現在の年収や貯蓄を踏まえて、そしてどのような目的でマンション経営を始めるのかに合わせて、具体的な収支計画表を作る必要があります。

いくらくらいの物件を購入するのが現実的なのか、どれくらいの家賃が見込めるのか、入居率はどれくらいになりそうか、将来の価格変動はどうなるか……

マンション経営コンサルタントが、こういったあらゆる要素を考慮した上で、最適な収支計画を作成してくれます。

●ローン申し込みを始めとする各種手続きの案内

不動産売買の契約を結んだり、ローンを組んだりと、マンション経営を始めるまでには、かなり多くの書類手続きが必要となります。

ご自身でゼロから調べていくのはとても手間がかかり、場合によっては再提出を繰り返すようなことにもなりかねませんし、その契約内容で自分にリスクがないのかの不安もあることでしょう。

その点、マンション経営コンサルタントは、ただマンションを売るだけでなく、あらゆる手続きをサポートしてくれますので安心してマンション経営を始められます。

これらは、いずれも「良い不動産投資会社に巡り逢うことができれば」という内容です。

残念ながら、会社都合での営業をしてしまうところや、能力不足でお客様に良いアドバイスができないマンション経営コンサルタントもいるかも知れません。

まずは複数のマンション経営コンサルタントと会ってしっかりと話をして、

「この人なら信用して任せられる！」

という人を見つけるようにしましょう。

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過去3回のブログでは、マンション経営に関するお金の出入りについてお話してきました。

特に、前回お伝えした「貯蓄がなくても始めることができる」というのは重要なポイントでしたね。

さて、今回は、不動産投資がどのような流れで進んでいくのかをご紹介したいと思います。

多少の前後はありますが、一般的には以下の流れで進んでいきます。

●情報収集
まずは、大まかにで構いませんので、不動産投資の概略を理解しておくと良いでしょう。

●目的の明確化
何のために不動産投資を始めるのか、できれば「毎月数万円のお小遣い稼ぎをしたい」

「後で高く売りたい」「節税したい」「老後のための貯蓄代わりにしたい」など、目的を具体化しておくことをお勧めします。

●不動産投資会社を見つける
信頼して任せられる不動産投資会社を見つけましょう。

●収支計画の作成
不動産の購入費や、諸経費、毎月・毎年発生する運用費用などを見積ります。

さらに、入居者がつく確率を踏まえて、どのくらいの収支が見込めるのかを計算します。

後で「こんなはずじゃなかった！」とならないよう、考えうる全ての要素を入れ込んでおくことが重要です。

●物件の情報収集
目的や制約条件を踏まえて、物件を探していきます。

通常は、不動産投資会社が提案してくれますので、ご自身で物件を探す必要はありません。

●物件の確認
不動産を購入しても、入居者がつかなければ収益は出ません。

最低限、以下の項目はチェックするようにしましょう。

●不動産投資会社を見つける
信頼して任せられる不動産投資会社を見つけましょう。

・築年数

・間取り

・設備

・耐震性

・最寄り駅からの距離

・周辺施設（学校、病院、コンビニ、スーパー、飲食店など）

・治安や雰囲気

・近くにある似たような物件

●購入の申し込み
買付証明書を提出し、物件を購入する意思があることを示します。

●ローンの申し込み
収支計画と自己資金を踏まえて、金融機関へローンの仮審査を申し込みます。

●管理会社の選定
通常、所有した不動産の管理は、プロの管理会社に任せることになります。

物件を紹介してくれた会社が管理業務も行っていることが多いでしょう。

●売買契約
売主と売買契約を結び、物件を購入することを確定させます。

●金消契約
ローンが通りましたら、金融機関と金消契約（正式には金銭消費貸借契約）を結ぶことになります。

これは簡単に言うと「不動産を購入するという前提で、そのためのお金を貸しますよ」という契約です。

●決済（購入）
売主、もしくはその仲介業者に、不動産の購入費用を振り込みます。

●不動産登記
司法書士に依頼して、物件の所有権が自分に移ったことを示すための手続きを行います。

●運用開始
いよいよ、購入した不動産の運用を開始します。

入居者の募集告知などは、全て管理会社が行いますので、運用開始後に何かをする必要はありません。

●インカムゲイン受け取り
入居者がつけば、インカムゲインが発生し、収益を受け取れるようになります。

いかがでしたでしょうか。

大まかなイメージをお持ちになりましたら、まずは情報を集め、なぜ自分は不動産投資をするのかという目的を明確にしていきましょう。

そして、ポイントとなるのは、できるだけ早めに「信頼できる不動産投資会社」を見つけることです。

そうすれば、後はご自身であれこれ考えなくても、必要なことは全て不動産投資会社が案内してくれます。

もちろん、受け身ではなく、ご自身が気になることは遠慮せずに不動産投資会社に相談することも大切です。

次回は、この「不動産投資会社」の役割について説明したいと思います。

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