JUNJI NISHIKAWA BLOG https://ameblo.jp/westriver64/ 不動産と建築について ja リノベーションはブームなのか文化なのか

女子のバイブルである「an・an」6/12号の特集が「リノベルーム実例集」



ここ数年「リノベーション」という単語をよく耳にするようになりました。


ちょっと前までは感度の高い人くらいしか知らなかった単語が


ようやく市民権を得たように思います。


ただ、懸念としては「リノベーション」という単語だけが先走って


古くなった設備を変えて新築のマンションみたいにしただけで


「リノベーション物件ですよ～」とブームに乗っかれと云わんばかりに


感度が低い不動産屋が現れたりしてること。


「リノベーション」って明確に定義がないから難しいのですが、


blue studioの大島さんがカンブリアで仰られた言葉を拝借すると、

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【リフォーム】
形をもう一度作り直す

【リノベーション】
建物を超えて全体を再解釈する
---------------------------------------------

日本の人口は間違いなく減少します。


ちょうど今日厚労省が発表した合計特殊出生率は1.41。


人口を維持できるのは2.07。


人口が減少すれば生産力が落ち、さらに単純労働は労働力の安い海外へ移り


日本国内の所得格差がどんどん広がる。


そうなったら、新築の住まいなんて高嶺の花です。


これまでのようにスクラップ&ビルドを繰り返したとしても


人口的にも所得層的にも市場のパイが縮小していくから


デベロッパーもこれまでのように住宅を年間80-120万戸も供給することは


できなくなると思います。


リフォームなのかリノベーションなのかというのは


ユーザーの選択肢にはなるものの


社会的背景からストックを活かすことは必然的な流れだと思うのです。

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前回までは色々と考えた上でTwitterのみに連動させていたましが、
もう少し自分の考えを発信していきたいんでFacebookにも連動させることにしました。
]]> https://ameblo.jp/westriver64/entry-11545504600.html Wed, 05 Jun 2013 22:12:06 +0900 名刺について






毎日飛び交う名刺。


人によっては1日に何十枚も何百枚も交換することもあるかと思います。


そんな中でどんな名刺が印象に残るか。


いただいた名刺の中で印象に残っているものをご紹介。


Apple
名刺は一回り小さいサイズになっています。Think defferent感が伝わる。

SCANNER
2つ折り+活版印刷でインパクト大。

カタマリ
活版印刷と1枚1枚違う背景が素敵。何枚も欲しくなる。

無印
文字がグレー。企業の世界観が伝わってくる。

とある設計事務所兼施工会社兼不動産屋
自己紹介文が書いてある。人間性とか価値観が名刺から伝わってくる。

とある歯科医
名刺がキャバクラ嬢ぽい。しかも香り付き。大丈夫か??って思う反面印象には残る。

三井不動産
表(?)が日本語で裏(?)が英語。グローバル企業なんだな、と思う。


名刺ファイルは会社に置いてあるから今はこのくらいしか思い出せないんだけど、


91mm×55mmの中に視覚、嗅覚、触覚に働きかけて


印象づけることが可能なんだと。


聴覚や味覚に働きかけることもきっと可能ですよ。


「舐めたら味するんすよっ!」とか言われたら


その場では舐めんと思うけど、後でこっそり恐る恐る舐めるかもしれんし。


たぶん、ぼくなら舐めます。


聴覚は...


今のテクノロジーなら何とかなるでしょう。


書きながら思いついたんだけど、


蛍光塗料とかも面白いんじゃないかな。


ある日、残業してて、最後の一人になって、


電気消して帰りますかってなって、


ちょっと、引き出し開けたら「光ってるー」なんて。


まぁ、言わない限り発見される可能性は低いと思いますが。


でも、そーゆー遊び心的なのって、すごく素敵だし、


大げさに言うと世界を平和にすると思う。


寝たいんで、まとめると、


第一印象が大事とかってよく言うけど、


身だしなみとかはもちろんだけど、


もう少し名刺にも気を遣った方がいいと思いました。


コストかけてでも、その企業や個人のブランドイメージは


普通の名刺よりも何倍にもなるはず。


上に挙げた名刺はそのことに普通に気付いてるから。

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]]> https://ameblo.jp/westriver64/entry-11532600622.html Sat, 18 May 2013 00:53:23 +0900 リコースとノンリコース

多くの人が住宅ローンを組みますよね。


ローンを組んだら建物や土地が担保となって抵当権が設定されます。


日本の住宅ローンはリコース(=遡及型)ローンです。


一方、欧米はノンリコース(=非遡及型)ローン。


この違い、結構でかいです。


リコースローンの場合、任意売却でも競売でも、


その他何らかの理由で自宅を失った場合でも、


売却価格がローンの残債を下回ると、その差額分のローンは残ります。


債務がパーになることはありません。


逆に非遡及型のリコースローンは言葉の通り、


担保を手放せば債務はパーです。


今回住宅ローンの仕組みに焦点をあててみたのは


リコースが住まいの弊害になっているのではと考えたからです。


少々強引な論になるけれど、


リコースの場合は担保不動産の評価よりも借り手の属性の方が重要になってしまいます。


つまり、借入審査において重要なのは、担保不動産の良し悪しではなく、


その人がきっちり最後まで返済してくれるかということ。


だから銀行はとんでもない不動産(？)にも


上場企業や公務員の方々のように収入が安定している方には喜んで貸します。


逆に、収入が不安定な方だと、


どんなに優れた不動産でも貸してくれません。


要するに、リスクを全て借り手が負うリコースローンであるが故に


しょーもない開発が行われて、


しょーもない不動産がなくならないんだろうなと思いました。

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]]> https://ameblo.jp/westriver64/entry-11503372840.html Tue, 23 Apr 2013 17:29:43 +0900 資産価値と使用価値

これはと思ったマンションを見学してきました。


物件名を直接書くのはなんとなく気が引けるので…


都心5区、山手線内側、メトロ某駅徒歩5分以内、某大手ゼネコン施工。


設備仕様についてはタンクレスだったり、キッチンの天板が天然御影石だったり、


ミストサウナだったり、デベ界ではかなりいいねと評されるくらいのレベル。


これで@280/坪。


駐車場も機械式ではなく、平置き。


内廊下だけれども、窓を設けて空調は設けない。


オールタイル貼りの外壁。


修繕的にも余分な費用がかからないような企画。


営業の方へ「いい企画してますね」と言ったところ、


約3割の住戸を売主が所有し賃貸運用するとのこと。


なるほどね。


いただいた資料等から色々と分析、分析、分析...


十分投資で回せる結果になりました。


資産価値と使用価値。


このバランスは自分にとって非常に難しい。


御影石の天板なんてどうでもいいし、


ミストサウナなんて絶対使わないし、


タンクレスのトイレは...デザイン的にすき。


この物件は自分にとって使用価値は低いけれど資産価値は高い。


使用価値≒主観的評価、資産価値≒客体的評価


でも、例えばね、


中古を買ってリノベーションをするという手法は


使用価値的には非常に高いものができると思うけど、


資産価値的にはほとんどの場合で成り立たないと思うんです。


今の日本の不動産評価と区分所有法では。


築30年のマンションを買って、


800万円とかかけてリノベして、


使用価値を限りなく高めて、


それで数年後には建て替え検討します、って十分あり得る。


で、もしも建て替えが可能だったとしても


還元率にリノベ費用が考慮されるかというと、言うまでもなく考慮されるわけがない。


この本を読んで色々と考えさせられました。→「マンションは10年で買い替えなさい」


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]]> https://ameblo.jp/westriver64/entry-11499148695.html Wed, 27 Mar 2013 15:42:47 +0900 「建てる」「買う」「つくる」 行ってきました、House Vision。


蔦屋書店×東京R不動産の [ 編集の家 ] がとてもよかった。


個人的にリアルを求めていたので。


最近は家を「買う」ってよく聞きます。特に都市部で。


元来、家は「建てる」ものだったけれど、


住宅の工業化だったり、マンション化だったり、


いつしか、家は「買う」ものになってしまいました。


主要産業が1次産業から2次産業へ、そして3次産業へと


社会が高度化すればするほど、当然の流れなのだと思います。


「建てる」にはお金も時間もかかりますから。


だけれども、そうした流れが家を「消費財」にしてしまった一因だと思います。


「家の寿命の裏側にあるもの-5」で人口や世帯構造について書きましたが、


住宅が不足していた戦後から、今日までの住宅事情の変遷をマズローの自己実現理論に


置き換えて考えてみると、

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1.生理的欲求-Physiological needs【50～70年代】
→とにかく雨風を防ぐための家=住宅不足の解消(工業化による大量生産供給)

↓

2.安全の欲求-Safety needs【80～90年代】
→台風や地震など天災から身を守るための家=住宅の安全性の向上(旧耐震から新耐震へ)

↓

3.所属と愛の欲求-Social needs / Love and belonging【90～00年代】
→立地の選択=ドーナツ化減少から都心回帰へ

↓

4.承認の欲求-Esteem【00～現在】
→社会的ステータスの顕示=タワーマンションブーム

↓

5.自己実現の欲求-Self-actualization【今後～】
→自己の価値基準で住宅を「つくる」時代へ

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と、こんな感じでしょうか。


これからは「つくる」時代としましたが、


「つくる」=(「建てる」+「買う」)×1/2


みたいなニュアンスです。


だから [ 編集の家 ] にとても共感したんだと思います。

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]]> https://ameblo.jp/westriver64/entry-11488930218.html Tue, 12 Mar 2013 18:23:14 +0900 つくば方式 前回の「家の寿命の裏側にあるもの-5」では、これからの人口や世帯構造などから


ユニバーサルプランなんて存在しないんだっていうことから


全ての集合住宅をSIでつくってスケルトンを社会インフラとして捉え


スクラップ&ビルドから脱却しませんかっていうような内容を書いてみました。


そしたらコメントがきて、内容的にはこんな感じ↓↓

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306さんのコメント

２０年前の分譲マンションが、スクラップ＆ビルドの対象になるのは、どうかなーって思

う反面、@300エリアで200㎡の築20年のマンションを買う人いんのかなーってのもあっ

て、寿命はマンションの物理的な寿命じゃなくて、社会的寿命（マーケット的需要）で、

今後は決まるんじゃないかと思ってしまう。

んで、バブルの時につくられた、今のマーケットから大きく外れてる、当時の億ションが

立て替えられるケースってのは、増えてくる気がする。

築20年、、、30年住んだら、築50年、資産価値、、、、。

30歳で買ったら、60歳、資産、、、、。
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わたしの返信

区分所有という所有形態自体に限界があるんだと思うんです。

建て替えるにしても合意形成をとるのは非常に難しいと思いますし、マーケット的需要と

なる余剰床を生み出すことができるマンションがいくつあるのかと。

個人的には底地をデベロッパーが所有した建物譲渡特約付の定期借地のマンションなんか

は非常に有効的かなと。

スラム化したマンションの区分所有権をもつリスクを考えると、定借で割り切ったほうが

気が楽ですし、どうしても土地を所有したい人はマンションと同じ予算で戸建を買うほう

が英断だと思います。
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コメントに対しての回答になってないじゃんっていうことはご容赦ください。


一応上半分くらいで答えてるつもりです。


ここまで読んでいただいて、建築を学んだことがある方は


ピンときた方もいるかもしれません。


建築学以外を学んだ方でももしかしたらピンときた方もいるかもしれませんが。


わたしのコメントの内容はタイトルの「つくば方式」の概念に似ています。


コメントを書いてるときには気付かなかったというか、


学生時代にそこまで深く「つくば方式」について勉強していなかったし、


たとえ勉強してたとしても、借地だとか、定期借地だとか、所有権だとか、


建物譲渡だとか、そんな法律的なことわけわかりませんっていう感じだったと思います。


そんなこんなで頭の片隅にあった「つくば方式」だったわけですが、


このコメントがきっかけでちょっと調べてみました。


以下、「新・集合住宅の時代」ー小林秀樹著より引用

-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
①
まず、借地にスケルトン構造の住宅を建設する。スケルトン構造の住宅とは、建物を長持

ちさせるために、スケルトンとインフィルを明確に分け、スケルトンは広さと耐久性を、

インフィルは入居時および将来の変更のしやすさを重視して設計された集合住宅のことで

ある。

②
約30年間は、土地は借地で、建物は持家になる。毎月、地代を支払う。

③
約30年間が経過したら、建物譲渡特約にしたがって、地主に建物を売る。これによって借

地契約は終了し、それ以降は賃貸住宅に変わる。

④
住み続ける場合は「家賃相殺契約」が適用される。これは、建物の譲渡金を地主に預託

し、その返済金と家賃の一部を、その後20－30年間にわたって毎月相殺するもので、これ

により、安い賃貸で住み続けることができる。

⑤
約50－60年の経過度は、預託金がなくなり家賃相殺契約が終了する。それ以降も住み続け

る場合は、一般の賃貸住宅として新規に契約することが必要となる。

⑥
一方、31年目以降に退去する場合は、預託金の残額を受け取る。インフィルは除去する必

要があるが、地主が希望すれば除去の免除や売買もある。

⑦
なお、地主が30年後に建物の買取を実行しなかった場合は、そのまま、約50－60年後ま

で、一般定期借地権が継続される。
-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

ざっくりこんな感じです。


まぁ、わたしのような凡人が考えることはとっくに事業化かれているわけで。


とは言うものの、1996年に第1号が完成して以来何棟か実現しているけれど


全く主流にはなっていないんですよね。


このブログで初めて耳にする方もいるかと思います。


なぜでしょう。


①定期借地権という概念にアレルギーがある。


②「つくば方式」の素晴らしさが実証されるのが少なくとも


　30年後以降(1996+30=2026年)。


③ほとんどの「つくば形式」がコーポラティブ形式で建設組合組成から


　入居まで2年くらいはかかる手間。


④それだけの労力を費やしてまで「つくば方式」をやりたいと思う


　コーディネーターやコンサルタントがいない。


と、こんなところでしょうか。


上記にあげたのはあくまでも推測です。


でも、素晴らしい仕組みだと思うし、


区分所有とか一般定期借地よりかは、とても可能性を感じる。


なので、どうして普及しなかったのかもう少し勉強します。

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]]> https://ameblo.jp/westriver64/entry-11480692881.html Thu, 28 Feb 2013 22:49:02 +0900 家の寿命の裏側にあるもの-5

世帯人数は平均2.42人。


ちなみに、50年代は4-5人。


60年代から80年代は3-4人。


90年代に3人を下回ります。


世帯構成は単身世帯が32%、夫婦のみ世帯が20%、


夫婦と子世帯が28%、ひとり親と子世帯が9%、その他が11%。


総世帯数は約5000万世帯。


ちなみに、1970年は単身世帯が20%、夫婦のみ世帯が10%、


夫婦と子世帯が41%、ひとり親と子世帯が6%、その他が23%。


総世帯数は4681万世帯。


世帯数は2015年にピークを迎えます。


人口は00年代後半から減少しています。


とんでもないことが起きない限り、今後増えることはないでしょう。


なんでこんな話を出したかというとですね、


分譲マンションにおけるユニバーサルプランとはなんなのかと。


たぶん定量的なものから定性的なものまで多様化している今日、また今後において


そんなものはないんでしょうね。


だとするとどういうものを供給するべきなのか。


分譲マンションは全てスケルトン・インフィル(以下、SI)でつくるべきだと思うんです。


100年も耐用性がある躯体であれば、SIにしなければ意味がないと思うんです。


躯体は社会インフラとして考えなければならないと。


でも人口も世帯も減少することを考えると


100年間住宅としての用途だけでは限界がくると。


そこで


戸境壁も耐力壁じゃなくて乾式にして純粋にラーメンだけでもたせて、


空間をエラスティックにしてあげれば用途転用も容易になるけど...


たぶん今の区分所有法やその他諸々の関係法規に問題ありありだと思いますが、


ちょっと今の知識ではどこが問題かもわからないんで


まずは区分所有法についてしばらく勉強してみます。
]]> https://ameblo.jp/westriver64/entry-11474826919.html Wed, 20 Feb 2013 21:06:20 +0900 家の寿命の裏側にあるもの-4.2 前回に引き続き「精神的」な豊かさと「物質的」な豊かさ、


そして、住まいと愛着の関係について。


例えばジーンズ。


新品で買って、何年も履いて、色落ちさせて。


そういうジーンズって愛着がわく。


例えばヒートテック。


わたしも愛用しています。


毎年アップデートされていく商品、企業努力には脱帽です。


でもヒートテックに愛着はわかない。


使いこむことで味わいとか深みとか、そういうのが感じられるのが


「精神的」な豊かさ。


新品のときが一番と感じられるのが


「物質的」な豊かさ。


家にもね、そういう感覚って大事だと思うんですよ。


大量供給される家は、いかに新築の状態を保てるか、みたいな素材が採用される。


そういう素材で固められた家って、


ちょっと傷がついたりなんかしたら、


もうどうでもよくなっていく感覚になると思うんだ。


さっきの例でいくと


穴のあいたジーンズは捨てないけど、


穴のあいたヒートテックは捨てると思うし。


ほら。


そういうのってすぐ捨てられちゃうんです。

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]]> https://ameblo.jp/westriver64/entry-11469944168.html Wed, 13 Feb 2013 22:36:05 +0900 家の寿命の裏側にあるもの-4.1 前回の「家の寿命の裏側にあるもの-3」では新設住宅と既存(中古)住宅の


取引量に焦点をあてて書いてみました。


今回は住まい手の意識について書いてみようと思います。


ちょっと前に「物質的な豊かさと精神的な豊かさ」というタイトルで


すごーく抽象的に、簡単に、自分の考えを書いてみました。


今回はもう少し掘り下げて。

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「住宅リテラシー」という言葉があります。


言葉の意味としては


「理想とする空間のイメージを明確にもっている」という感じ。


例えばファッションとか音楽って、


割と自分の好みがはっきりしてる人って多いと思うんです。


でも、空間ってなるとどうだろう。


ファッションとか音楽は多様化してるのに、


空間(とくに居住空間)はとても均質化されてると思うんです。


ライフスタイルは働き方も含めてこの10-20年間くらいですごく変わった。


だけど、空間はあんまり変化がない。


それって「住宅リテラシー」が低いから??


床暖房とかユニットバスとか食器洗浄機とか給湯器とか、


そういう「物質的」なものはどんどん進化してるけれど、


「精神的」なものはどうも進化していないように感じてしまう。


マンションとか建売りの戸建とかって、


誰が買うのかなんて決まってない状況で企画してるわけだから


どうしても「精神的」な部分は平均点を目指したものをつくらなければいけない。


でもね、本屋さんには建築やインテリアの本がたくさん並んでるし、


マックの何倍もお金出しておしゃれな空間のカフェでお茶する人が多いし、


日本人って結構「住宅リテラシー」って高いんじゃないかなとわたしは思ってます。


だから最近こんなにリノベーションが脚光を浴びてるんだと。


だけれども圧倒的な供給数を誇るデベロッパーやビルダーは


「物質的」な豊かさを追い求めていた時代の供給方法のままだから


空間の「精神的」な豊かさが置いてけぼりになってる。


で、「精神的」な豊かさを欠いた空間ってどうなるのか。


それって空間への愛着の欠如を招くと思うんですよね。


来週は「愛着の欠如」について。

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 ]]> https://ameblo.jp/westriver64/entry-11464149740.html Tue, 05 Feb 2013 13:49:34 +0900 家の寿命の裏側にあるもの-3 前回の「家の寿命の裏側にあるもの-2」では流通方法を焦点として書くつもりが


結果的に対象物は同じでも不動産視点による評価と建築視点による評価が異なることが


スクラップ&ビルドの一因なのではとの内容になってしまいました。


今回は新設住宅と既存(中古)住宅に焦点をあてて書いてみます。



まずは客観的データを。


日本における新設住宅着工戸数(※自己居住以外も含みます)は、


2000年以降概ね80-120万戸が年間に供給されています。


対して既存住宅の流通量は…


この数字は「住宅・土地統計調査」や「FRK既存住宅流通指標」や


「不動産流通近代化センター」によって発表されていますが


ばらつきが大きくどれを正しい数値と判断すればよいか悩みます。


とは言うものの、内容を進めないといけないので、


一番流通量を多く見積もっていると思われる「不動産流通近代化センター」では


2000年以降概ね40-50万戸が年間流通量と発表されています。


新設と既存の年間平均値を100万戸と45万戸とすると


既存住宅流通比率は45/145=31%となります。
※因みに「住宅・土地統計調査」が発表している数値を用いると13%程度になります。


欧米では既存流通比率が70-90%です。


日本はかなりの新設偏重です。


戦争により焼け野原になったこと、平和がもたらした人口の増加、


経済成長による都市部への人口流入など、


色んなことが重なって量を供給することが最優先の世の中でした…が、


戦後の数々の好景気、バブル崩壊、失われた20年などを経て


少子高齢化、人口減少。そして近い将来は世帯数も減少。


人口が減れば市場のパイは縮小し、少子化が進めば相続人が減るから


自分で家を買わなくても家が手に入る人が圧倒的に増える。


そう考えると今はもうかなりのストックが存在するし、


新設の住宅って今後は100万戸も必要ないんだよね。


どんどん空家も増える。


ストックを活かす文化・価値観を育てないと、荒廃していく街が増えていく。


たぶん現状の区分所有法のままだと俗にいう「マンション」は


これから大きな問題に直面することとなるはず。


国もこの深刻な状況はわかってて、いろんな対策に乗り出してる反面、


経済を活性化するために、様々な税制優遇を打ち出し、
※既存住宅を売買した場合でも様々な税制優遇はあります。


開発手法によっては容積率のボーナスまでくれる。


ここまで書いてて結論的なのは導けそうにないです。ぎぶ。


新設は悪だとか言うつもりもないし、欧米が全て正しいとも言うつもりもない。


ただデベロッパーに従事する身として現時点で自信を持って言えることは、


新設する場合は“良質なストック”となる不動産をつくらなければならないということ。


もう問題を先延ばしにできない転換期にきてると思います。



ブログの内容は不動産と建築をちょこっと知っている20代若造のちょー持論(自論)なので


「いやいや違うでしょ」とか「その考えは偏り過ぎてるよ」とか、


いろんなご意見いただけるありがたいです。


もちろん賛同意見も。

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