㈱Wing不動産流通の西田です。

今回は、ネットの一括査定をオススメしない理由に

ついてお話をさせて頂きます。

最近マンションのネットでの一括査定サービスを

利用した方からの相談をよく受けます。

共通してその内容は

いろんな条件で回答があって、どれが正しいか分からない

というものです。

せっかく一括で査定をしたのに、余計分からなくなる。

これじゃあ何の為にやったのか。。

しかし、私から厳しく言わせて頂くと

ネットの一括査定を利用すれば、混乱して当然なのです。

ちょっと分かりにくいと思うので、例え話でお話します。

例えば、あなたがある素晴らしい料理長の作った

絶品のフルコースを食べに行ったとしましょう。

そのとき、いっしょにこの食事にあうワインを飲みたいと

思ったあなたはソムリエを呼びます。

するとなぜか３人のソムリエが来ました。

オーナーシェフがテーブルに来てこう言います。

この店ではお客様のより高い満足の為に、

３人のソムリエをご用意しております。

この３人のソムリエのオススメワインの中から

１つお選びください

ソムリエＡ

この料理には〇〇地方の豊かな土地で

育った白ワインがオススメです。

ソムリエＢ

いやいや、メインの肉にはどっしりとした

赤ワインが通好みですね。

ソムリエＣ

やはりしっかり寝かせた２０年物の

コクが料理を引き立たせますよ！！

さて、あなたはどのソムリエの

オススメのワインを飲みますか？

もしあなたがワインについて詳しく、

味も知っているのであれば、

どのソムリエのワインが今から自分が食べる料理に合うかを

ソムリエのコメントから判断できるでしょう。

しかし、あなたがワインについて素人で、

この料理に合うワインを知りたいと思っていたときに、

この３人のソムリエの言葉を聞いたらどうでしょう。

・・・で、どれが一番いいの？

ようは、いろんな情報を得たところで、

その人自身に判断する「知識」や「経験」がないと

結局は「情報が多くなっただけで、余計混乱する」

ということになるのです。

そして、ネットの一括査定も同じような

危険性があるのです。

マンション売却に詳しい人であれば、

たくさんの情報を得ることで役に立ちます。

ただほとんどの方が当然マンション売却に詳しくはありません。

まして「初めて売る」という方にとっては、

一括査定でたくさんの情報を得ることは

混乱を招くだけと言えるでしょう。

では、正しい順番は？というと

①まずあなたの状況と、売ろうとするマンション

についての情報を用意する。

②第三者の専門的な知識で、

どういう条件で、どのように進めていくかのガイドラインを作る

③その後、不動産屋さんの査定を受けて

最終的な売り方を検討する。

これが一番正しいマンション売却の進め方です。

ですので、一括査定が必ず悪いのではありません。

使うタイミングが問題なのです。

そして、弊社が電話相談などで提供しているアドバイスは、

まさに上記の②にあたるのです。

ぜひ、あなたのマンション売却のガイドラインを作るためにも、

弊社との相談を活用してください。

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お気軽ににご相談下さいませ。

Wing不動産流通の西田です。

今回はマンションを売らずに持っておくリスクについて

ご説明させて頂きたいと思います。

売るか売らないかの狭間で

ここ数件続けて相談いただいている内容があります。

それは「売るか」「売らずにおいておくか」の相談です。

この不景気の時代によって

様々な理由で今のマンションから引っ越すけど、

そのマンションを売らずに置いておこう、

将来何かあったらそこに住もう。

そうお考えになる方が増えています。

でも、空家でおいておくのは部屋も傷むし。。

だから貸しておいてはどうだろう？

そうして弊社にご相談にくる方が増えています。

これについては個々人の経済状況にもよるので

一概に言え無い部分はありますが原則的には

「使わないマンションは売るべき」が弊社の考えです。

理由は今後の経済情勢を見る限り、

現金を持っておくほうが強いと考えるから。

先に売ってしまい、キャッシュにしておけば、

次に買いたい物件がでてくればにすぐにお金が出せます。

不動産で所有していれば、

その不動産が売れないと現金化できません。

いやいや、私のマンションはローンも払い終わってるし、

貸して家賃で儲けられるよ！！と言われる方もいるでしょう。

しかし今後日本の不動産業界の流れから見れば、

自宅にしていた１部屋のマンションを収益用として

運用するにもリスクが非常に高いです。

これまでであれば、

マンションを貸せば賃料以外にも「礼金」や「敷引金」

更新料や原状回復の費用など

不動産オーナーにとっていい状況でした。

しかし、いまではどうでしょう？

いろんな判例で礼金や敷引、現状回復、家賃滞納者への

対応など不動産オーナーに不利ともいえる

情勢になりつつあります。

さらに、貸してしまえばもう「自宅」ではありません。

売る時は「収益物件」となり、

自宅で売るよりも厳しい評価となります。

売りたくなったら借主に出て行って

もらって売ればいいでしょ

将来自分が住むときにも、

出て行ってもらったらいいよ

と、言いたいところですがそれも難しい。

通常の賃貸では貸し手から『出て行って』といっても、

まずダメです。

もちろん借り手が「いいよ」と言えば問題ないですが、

もし「いやだ」となれば裁判しても勝てる見込みはほぼ皆無。

今の法律は「借り手有利」です。

こうしてトータル的に考えれば、

将来への不安でマンションを置いておくこと

自体にリスクがあるということも

ご理解いただけるのではと思います。

もちろんその背景には個人個人の状況がありますので、

「私の（マンションの）場は？」ということについては

個別に相談にお申込みいただくことをオススメします。

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お気軽のお問合せ下さいませ。

㈱Wing不動産流通の西田です。

今回のテーマは、

マンションを売る場合の早く動く事の大切さ

についてお話していきたいと思います。

マンションを売ろうとする場合に、

今は時期が悪いからとか、もうちょっと先になってから

すればいいだろうという事で売却の活動を

先延ばしにする方が多くいます。

弊社に相談に来る方も、話を聞いてみると

そんな事ならもっと早く動いていれば

良かったのにって事を

私がアドバイスする方がいます。

皆様思われるのは大体売りに出したら

とりあえずは売れるだろう。。

という事で非常に安易に考えてる方が多いんですね。。

これについては私は決してあなたのマンションが

売れないから早くしてくれって事を

言ってる訳ではないんです。

何故かと言うと、物を売るという事は

当然そこに買い手が必要な訳ですね。

皆様が売りたいと思ってる時に、

そのマンションを売り出す事は極めて簡単です。

何故ならそれは売主さんであるあなたの都合だけで

売りに出せばいいからですね。

但し、これに買い手がつくと言うと条件は変わってきます。

買い手さんの都合がそこに表れてくる訳です。

売りに出すだけであれば自分の都合で売りに出せる訳ですよ。

ですから、早く売りに出す事が大事なんですね。

あなたが売却をしようと思っている都合に合う

買主さんを探す必要があるからです。

例えば家が３０００万円で売れなくちゃいけない。

その時に、その家を３０００万円ぐらいで

買いたい人が現れないと当然、売買は成立しない訳です。

これは非常に当たり前の話なんですけども、

その為にも早く市場に出して自分のマンションが売ってるよ

という事を沢山の方に知らしめる必要がある訳ですね。

ですから早く売りに出して、その買主さんを見つける

作業というのは早ければ早いほど沢山の人に

情報が広がるからいい訳です。

でも中には、「いやー実は売りに出したいんだけど引き渡しが

できるのがだいぶ先なんだけどな」って方もいる訳ですよ。

だけど、そこは安心して下さい。

売りに出す時に引き渡しの条件というのは付けられます。

例えば、皆様が今9月ですよね。

9月に売り出したけどもマンションを

引き渡しするのは１２月末なんですよ

っていう事が都合としてある場合。

例えば、転勤とかで

子供の学校が変わるという事で

１２月ぐらいにしたいなあっていう方もいると思うんですね。

その場合は、売りに出す時に

このマンションは３０００万円です。

但し、引き渡しができるのは１２月末なんですよ。

って事を示す事は可能ですし、

それを条件にする事は何ら問題はありません。

ですから、皆様は先日付で引き渡す場合においても、

どうしようか悩んでる場合であっても、

まずは売りに出す事を前提に考えて、早く動く事が大事です。

その為にもですね、マンション売却に詳しい人に相談をして、

どれぐらいの金額で売りに出せばいいのか、

形で売りに出せばいいのかって事を早く知る事が必要。

ですからあなたにとって今マンションを売りたいという事を

少しでも考えているのであれば、

まずはマンション売却の専門家に相談を今すぐする事です。

それが皆様のマンション売却を成功させる一番大切なポイントです。

皆様がマンションを売リ出す時には

先になればいつでも売リ出せます。

だけど、売りに出す事はできても買い手が付くかどうか別です。

ですから、早く動く事が大切という事を今日は

お伝えしたいと思います。

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㈱Wing不動産流通
　　　　西田浩平

㈱Wing不動産流通の西田です。

先週末にご相談があったＮさん。

３年住んだマンションを売却することになりました。

ご夫婦の勤務先や、お子様の学校区のことから

住み替えを考えたのです。

そして、ＮさんはテレビＣＭでもおなじみの

とある不動産屋さんに売却を依頼、しかし売却開始から

３ヶ月たった現在でも反応がなく非常に不安を感じています。

そんな中、インターネットで弊社のホームページを

見つけ相談に参加されました。

相談の中で、いままで不動産屋さんがどのような販促活動を

しているのかを聞きました。

インターネット広告はすでに行っているとのこと。

ではチラシはどんな感じですか？と聞いたところ、

こんな答えが。。

撒いてくれているようですが、

うちとは離れた地域で撒いているようです

売却を依頼した不動産屋さんの事務所は

Ｎさんのマンションから離れていました。

同じ区内ではありますが、学校区も地域の雰囲気も違います。

そしてよくよく話を聞けば

チラシは撒いているが、不動産屋さんの事務所の周り

の地区に撒いている。

マンションの周りには、ほとんど撒かれていない

とのことでした。

私はＮさんに言いました。

ダメですね、それでは売れるマンションも売れにくくなりますと

なぜ、私が不動産屋さんのチラシの撒き方にダメだしをしたのか。

それは今の状況が、「チラシを渡すべき人に渡っていない」からです。

世の中には「ステータスで住みたい町」というものがあります。

例えば東京の世田谷区、芦屋等々。。

そういったネームバリューのある地域であれば

離れた地域に住む方でも購入者が現れる可能性があります。

だからたくさんの地域にチラシを撒いても効果が

あるかもしれません。

しかし世の中のほとんどの地域は「ステータスで住みたい町」

ではありません。

それよりも「生まれ育った」「縁（えん）がある」

「思い入れがある」こうした「住み慣れた町」です。

そして、そうした町で売り出されたマンションを

買う方は、やはり圧倒的にご近所の方が買われることが多いのです

「よって今回のようにご近所にチラシを撒いていない」というのは

チラシを撒く上で致命的な失敗をしていることなのです。

そういった意味でも「ご近所に秘密に売る」というのは

「可能」ですが売るのを非常に難しくする要因でもあるのですね。
　
これは過去の私の経験上からも間違いないです。

まずチラシを撒くのは近所、同じマンション。これ鉄則です。

「同じマンションの人なんか買わないでしょ」

と思ったら大間違い。

子供夫婦を同じマンションに住まわせたいっていう

親も多いのです。
　
売れるようにチラシを撒いている。

しかし反応がない。

当然値段とか物件の立地も原因があるかもしれませんが、

こうした「不動産屋さんマーケティング」

がそもそも間違っていることもあるのです。

売れない理由はこんなところにあったりするのです。

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ご相談、心よりお待ちしております。

㈱Wing不動産流通
　　　　西田浩平

今日から３回に亘りまして「マンションが売れない理由」

これについてお話をしていきたいと思います。

このテーマはですね。

やはり今売りに出してる人にとっては非常に深刻な話、

マンションが売れないというのは深刻な話ですので今日はですね。

今日からというか今日から３回に分けましてですね、

この話をしていきたいと思います。

第１回の今日はですね価格、値段です。

「マンションの値段」これが理由で売れないという

話をしていきたいと思います。

マンションの価格、不動産の価格には市場価格

と言うのがあります。

この市場価格より高いと売れないんです。

これは当たり前の事なんですけども、

逆に安い分に関しては売れます。

その物件がそう欲しくない人でも「そんだけ安いんだったら

買っておこうか」っていう事になる訳です。

当然、その人達は買って売却すれば利益が出る。

転売による利益が得られると思えば、当然そのマンションは売れます。

ただ皆様がマンションを売る場合には、そういった価格で売る事

というのはまずほとんどないと思うんですね。

普通の値段で売りたいという事で売り始めると思います。

売れないという大きな理由にこの価格というのが

関係してくる訳です。

じゃあ、自分のマンションが価格で売れてないというのを

どうやって見極めるか、これが大切な訳です。

その方法は、不動産屋さんから問い合わせがあるかどうかです。

例えば、皆様がＡという不動産屋さんに売却を依頼している。

その物件をインターネット上の業者間の広告等出してもらってる

けど全然反応はない。

その場合値段が適正、若しくは少しでも安いなという事であれば

不動産屋さんは問い合わせをしてきます。

何故かと言うと、そのご依頼したＡ不動産屋さんが出した情報を

見て「あっ、これなら売れそうだなあ。お客さんいそうだなあ。」

と思うと、当然それを自分のお客さんに紹介したい。

Ａ不動産屋さんに電話して「この何とかマンションはまだありますか？」

と問い合わせます。しかし、これが市場価格からもう外れて高いという事であれば

「まあ、この物件はいい物件だけど高すぎて商売にならないな」と思いますから、

不動産屋さんはＡ不動産屋さんに問い合わせをしてきません。

要するに、皆さんの価格がマンションの価格が高すぎれば当然、

他の不動産屋さんも見向きもしない。よって、お客さんも見向きも

しないっていう形になる訳ですね。

ですから、まずは問い合わせがない。

これはですね、まず価格を見直した方がいいと言うこと。

まず不動産の場合で売れない第一の理由は価格である。

そして、その価格が正しいかどうかに関しては自分が売却を依頼

した不動産屋さんに対して他の不動産屋さんから問い合わせが

入ってるか入ってないかを聞く。

入ってなければ、やはり早めに価格を調整をしておく。

こういった事を心がけて、まず価格というのが大事なんだ。

売れない理由はまずは価格なんだという事を知って頂きたい。

もしかしたら不動産屋さんの売り方が悪いという理由も

あるかもしれません。

しかしどういう形であれインターネット上のレインズに出してる

場合でなかなか情報がこない、問い合わせがこないという場合は

価格が間違っているって事が考えられますので、

まずそこを知って頂きたいと思います。

次回は「売れない理由　需要」　

についてお話させていただきます。

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㈱Wing不動産流通
　　　　西田浩平

【相談内容】

現在ある不動産屋さんに売却を専任媒介契約で依頼しています。

希望としてはあと一月ほどで売ってしまいたいと思います。

売り出しているマンションには内覧は多いのですが、

話が進みません。時間もあまりないので不動産屋さんを変えようと思いますが、

その際に注意点はありますか？

【ウイングの回答】

まず第一段階として「専任」をやめて「一般媒介」にする方法があります。

もし不動産屋さんが拒んだとしても、売主の立場としては「売れる」ことが第一前提です。

不動産屋さんに気遣うことも

大切ですが、そこはビジネス。割り切って考えることが大事です。

しかしその際「もう、今日で辞めます」と今依頼している

不動産屋さんに言うと、よくないです。

できれば「ここ〇ヶ月様子を見てきましたが、厳しそうですね。

私も売り急いでいるのはご存知のことと思います。

よって近々結果がでないようであれば今までお世話になっていますので

心苦しいのですが不動産屋さんを変えるか、一般媒介にしようと思います。　

とりあえずあと〇週間（２週間程度が妥当でしょう）様子を見て、

売れないようであれば専任の契約を一旦やめたいと思います」

とこんな感じで持ちかけてください。

この時の反応で不動産屋さんの「一生懸命やる！！」という気持ちも見えるものです。

今まで何にもしてくれなかった不動産屋さんであれば、

「辞めます」でいいですが、ちゃんとお世話をしてくれていたけど売れない場合もあります。

不動産屋さんを変えるときは、円満に変えることを

心がけてくださいね。

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㈱Wing不動産流通
　　　　西田浩平

その最たるものが業界独自の「囲い込み」です。

今後、不動産の売買をされる方は絶対に知っておいて

いただきたいことです。

例えば、ある不動産業者がお客様から不動産物件の売却を

依頼されたとしましょう。

本来、その物件の情報は不動産業界全体で「共有」して、

どのの不動会社でも販売できるようにしなければなりません。

依頼をされた不動産業者だけがその情報を独占することは

法律（宅地建物取引業法）で禁止されています。

売却の依頼を受けた物件は、不動産取引情報を掲載している

「レインズ」という業界内へのデータベースに登録することを

義務づけられています。

不動産業者はこれを見て売却不動産を探し、

お客様へ情報を提供するわけです。

いうまでもなくこれは、売却物件に対して、

より多くの買い手手アクセスできるためのシステムです。

これによって、適正な価格で不動産を売却ができるわけです。

またこれによって大手不動産業者だけでなく、

小さな不動産産業もさまざまな物件を広く

お客様に紹介介できるというメリットもあります。

ところが、これを無視して情報お独り占めするのが

「囲い込み」です。

最近Yahoo!ニュースで取り上げられた関係上、

多少改善の動きもありますが、

実際にまだまだ横行しているのが現状です。

不動産をこれからご売却しようと思っている方は、

十分にご注意して売却を任せるか判断して下さい！！

物件資料を送ってくる方がいます。

購入希望の方でも、

「自分はこんな物件がほしい」

と一方的に言ってくる人がいます。

そして、こちらから連絡を取ろうとしても

査定依頼した人は、

「金額だけ教えてくれればいい」と言い、

購入希望の方は、

「物件情報だけくれればいい」と言います。

このような一方的な感じの人は

そのご要望にお応えすることができません。

というのも、不動産を買ったり

売ったりすることは

双方向のコミュニケーションが大事です。

高額な不動産取引を多くしてきて

コミュニケーションが成立していない人と

取引することは非常に難しいです。

例えば、買い付けを書いてもらって

物件を抑え、契約に進んだとします。

融資特約といって、

融資が通らなかったら契約は

白紙撤回とする特約ですが、

これはその融資を申し込んだ人が

どんな属性の人なのか？で

絶対に通らない人はほぼわかります。

なぜなら、毎月10件以上の不動産を

当社では売買している訳で、

これだけ多くの不動産を扱っていれば

ちょっとその人の年収や資産背景を

見ただけでおおよその融資に通るかどうかは

わかってしまう訳です。

そして当社のような仲介を

メインで行っていると

売主さんのことも考えなければなりません。

つまり、融資に絶対に通らないような人の

買付証明で、物件を止めることは

売主さんが損害を被るだけなので、

出来ない訳です。

だからこそ、物件の情報が欲しい人には

その人とコミュニケーションが取れることで

初めて物件情報を出していけますし、

これは物件を売って欲しいと言ってくる人にも

同じようなことが言えます。

例えば、物件を売却したと依頼してきて、

「査定だけして」

という言い方をしてくる人は

やはり契約時にトラブルになる

要素が少なからずあります。

もちろん、色々なところに査定依頼して

少しでも物件を高く売りたい…

と考えているのもわかりますが、

仕事で弾く受ける以上は

今度は買主さんに迷惑が掛かるような

そんな売主さんはお断りしたい訳です。

ですので、当社にはたまに

「物件の資料だけ欲しい」とか

「物件の査定だけしてくれ」

という一方的な依頼があったりします。

そして、個人情報を求めると

「それは出さない」

といった返事がくるような人だったりします。

まあ、このような一方的な人は

売主さんでも買主さんでも

例え、売買が成立したとしても

トラブルになる要素があるので、

ご遠慮させて頂いています。

やはり、最低限のコミュニケーションが取れることが

不動産売買されるお客さんには必要で、

それが無いと売買される相手方に

迷惑が掛かってしまうからですね。

だからこそ、一方的な物言いの人は

全てお断りしている訳で、

しっかりとしたコミュニケーションが取れる人が

当社ではお客さんの最低限のマナーですね。

住宅ローンで買ったマンションを売却するときには、

残っている住宅ローンを全て返済しなければいけないのですか？

というご質問を受けます。

この答えについてですが

〇法律的に言うと、返済する必要がない。

〇しかし実際には返済しないと売れない。

これが正しい答えとなります。

どういうことか？

まず、住宅ローンを借りてマンションを買うと、

マンションに「抵当権」というものがつきます。

これは銀行があなたのマンションに設定するものです。

住宅ローンのお金貸すけど、担保としてマンションを

とっておくよということを第三者へ証明する為に

抵当権を設定します。

よって住宅ローンの返済ができなくなると、

銀行はこの「抵当権を実行する」というカタチで

競売を申し立てします。

この抵当権を抹消してもらうためには、

住宅ローンを全て返済しなければいけません。

書いての立場から言えば、買ったのに抵当権が残っていて

売主が返済すべきローンを返済せず抵当権に基づいて

競売を実行されたらたまったものではありません。

よって一般的には、買主の保護のためにも売買の時には

同時に抵当権を抹消しておくことが売主に義務付けられる場合が

ほとんどです。

しかし先ほども書いたとおり、

必ずしも抵当権を抹消しない限り売ることが

できないのではありません。

買主が納得していれば、抵当権付きで売買することもできます。

ほとんどの場合ありませんが・・・

兄弟間、親子間売買などでは

抵当権付で売買することもありますね。

そしてこの抵当権抹消の為に住宅ローンを

一括で返す必要があります。

しかしそんな返済資金を持ち合わせていない売主さんがほとんど。

よって、一般的には売買のときに

「同時抹消」というカタチで行います。

これは簡単に言うと。

１、買主から売買代金を受け取る。
（ローン支払いの口座に振り込む）

２、金融機関がローンの残代金を引き落とし。

３、抵当権を抹消

このような流れです。

よって、ローンが１０００万円残っていて、

それを全額返すお金をもっていなくとも１２００万円で

マンションを売って、そのうちの１０００万円を返済に

充てることで売買と同時に抵当権を抹消し、

問題なく売却することが可能となります。

もっと簡単に言うと「売ったお金でローンを返す」

という感じですね。

しかし問題なのは「売ってもローンを全額返済するのに足りない」という場合です。

例えば１０００万円で売れるマンションでも、ローンが１５００万円残っていたら

５００万円足らないという状態です。

この場合、５００万円は別途用意する必要がでてきます。

マンションを売る場合にローンを全額返済する必要があるのか？

という質問ですが

売ったお金でローンを返せるのか？足りないのか？

が問題となります。

かわいい孫と娘夫婦と一緒ににぎやかな暮らしをAさんは、
とても楽しみにしています。

そのために、今所有しているマンション（築5年、購入金額2,200万）
を売却したいと考えていました。

そこで3社の不動産屋に査定を依頼しました。

そのうち一番番低額を出してきたのがJ社。

それはAさん自身自分でネットなどで、調べて、
「相場ははだいたこれぐらいかな」と見積もっていた額と
ほぼ一致していました。

ところがK社の出してきたのはそれより200万円高い額、

さらにL社が出してきたのは、それよりもさらに300万円も高い額です。

L社の営業マンは「うちだからこの価格で取引できるのです」
「当社は、全国ネットワークだから安心です」と胸を張ります。

不動産を売却した経験がないAさんは、
あすがL社は大手だけあるな。

「高く売ってくれるのならそれに越したことはない」と
L社に依頼することにしました。

それもL社以外では販売のできない
「専任（専属専任媒介契約）」での契約です。

ところが実は、ここにとんだ「落とし穴」があるのです。

実は、不動産屋の査定は、いわば戦場そのものです。

多く不動産屋の中から自分の会社で売却をしてもらうために、
査定を担当する営業マンも必死なわけです。

だからこそ、、売れるはずのない査定金額をまず提示し、
まず自分の会社で契約を結ぶという手口です。

高額な査定をされれば、気持ちはいいですし、
その不動産会社に任せようと思うものです。

しかし、騙されてはいけません。

「高額査定」は、「いわゆる囲い込み」と
セットになることが多いのです。

結局、Aさんは、3月に娘夫婦との同居ができませんでした。

しかも、一番低額を提示してきたJ社の査定金額を大きく下回り、
泣く泣く売却をする形となってしまうのです。

一見すると、喜ばしい高額査定を鵜呑みにしてはいけません！！

ぜひ高額査定にはご注意下さい。

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