今月もあとわずかですね。3月は決算や人事異動などでお忙しい人も多いのではないでしょうか？私たちの会社も、新卒社員が4月に入社しますので（どこの企業も同じですね）

新しい研修テキストの作成やビジネス研修などの下準備に取り掛かっています。

入社してから何年も経ち、今では研修をする立場になりました。

自分達が入社した時も、先輩方に手取り足取り指導して頂いた事を思い出し、指導できるよう頑張らねばなりません！！ファイト！！

さて本題ですが、前回のブログから不動産投資へのリスクやメリットなどについて、経験を元に説明してきました。

今日からは各項目を具体的なお話を元に情報発信できればと思います。

■不動産投資をこれから始める人に「土地に関するリスク」

不動産投資には様々な種類の投資があり、投資から得られるリターンもリスクも異なります。

世の中では、多くの不動産投資セミナーが開催されたり、口コミによる評判などが広がっていますが、その中でも「土地購入に関するリスク」をご説明したいと思います。

基本的に「不動産」は「土地」と「建物」から構成されています。

不動産投資とは「不動産」を購入して投資を行うわけですから、投資を行う決断をする前に、
改めてこの「土地」と「建物」を購入する場合のリスクについて、きちんと知っておくことが大切です。

あたりまえのことを言っているように感じられるかも知れませんが、私も土地を購入する際は、実際に土地を仕入れている不動産投資の会社より土地を紹介して頂きました。

もちろん宅地建物取引業法に基づく重要事項説明など、法的なリスク説明義務がある項目もあるのですが、残念ながら法的な説明義務のある項目だけで、
不動産を購入する際のすべてのリスクがカバーできるわけではありません。

だからこそ不動産を購入して失敗した事例が世の中に多く存在するわけです。

不動産業者も大小様々な規模の業者がありますから、担当者自身や会社自体もリスクに関する認識が低く、消費者から聞く他社の事例の中には、十分なご説明をしないまま契約をしてしまっている例も見受けられます。

建物についても、長年運営をしていく「箱」となるわけなので地震に弱い構造であったり、手抜き工事の物件であっては本末転倒です。（新築の場合）

建築基準法その他関連法規について第三者機関の厳重なチェックのもと施工されているような建築物、法令に則った安全な建物であることが重要ですので、そういった視点を持ち、物件探しをしていきましょう！

土地購入時に検討しておくべきリスク要因は数多くありますが、ざっとご紹介するとすれば下記の通りです。

1.土地の権利に関するリスク
権利書が偽造されており、売買代金全額数千万を失ってしまう。
暴力団関係者から前の所有者がお金を借りており、トラブルに巻き込まれる。

2.土壌汚染リスク
土壌改良が必要になり数百万の改良費用が発生。
土壌汚染が理由で融資がつかず、転売できない。

3.軟弱地盤リスク
地盤を改良しないと建物が建てられない土地で、地盤改良費用数百万が必要に。

4.境界トラブルリスク
敷地が確定できず、建築自体ができない。

5.近隣リスク
近隣に大きな工場があり、騒音が大きく入居者が入らない。

6.地中障害物リスク
建築しようとしたら地下に大きな障害物が埋まっており、
撤去できないので建築ができない。

7.道路に関する使用承諾リスク
土地が面している道路が私有地で、通行や工事に際し許可が必要だが、
昔からのトラブルがあり、許可してもらえない。

などなど、購入前に確認しておかなければとりかえしのつかないリスクがいくつもあります。

実際に私が経験した内容ではありませんが、土地の紹介をして頂いた不動産会社の営業の方から聞いたお話です。

【失敗事例】Aさんのケース
業者から「良い物件があります。相場よりだいぶ安いですよ！」と勧められ、Ａさんは手付金300万円を支払って契約。

契約時に土地所有者の息子さんと契約することになり、ご本人でないことに少し不安になったが、戸籍謄本や身分証明書も見せてもらったので安心。

しかしその後、相続を巡って土地所有者の親族でトラブルが発生。
息子さんが代理人として契約したのは無効だと、親族から裁判を起こされる。
相続に関する協議が完了していないのをＡさんは教えられていなかった為、裁判が決着するまで、手付金は戻ってこなかったとか、、、

土地の権利関係を巡る代表的なトラブルですね。超高齢者社会といわれる現代では、
相続を理由として土地の売買が行われる事例が多くあり、Aさんのような「所有者様が亡くなられた後、相続登記前」の事案などは特に注意が必要だと教えられました。

司法書士から聞いたもっとひどい話では、土地の権利書（登記原因証明情報）を偽造され、
売主と司法書士もグルになって土地売買詐欺を行ったというトラブルもあるそうです。

怖い・・・・・

【失敗事例2】Bさんのケース
インターネットで物件を検索し、割安な物件を見つけたBさん。直接業者に問合せたところ、「その物件あります」ということで直ぐに購入申し込み。しかし不動産投資の本に、「価格交渉が大切」と書いてあったことを思い出し、更に値引きを申し入れたところ、「決済（代金支払い）を1ヶ月以内にしてもらえれば、50万円引きます。」という業者からの回答。

そこで決断し、とんとん拍子に契約をしたそうです。
割安な物件で、すぐに支払う必要もあったので親御さんからお金を借りて、代金を支払い、登記も無事完了。

「いよいよこれからだ！」と思い、アパートの建築見積をとろうと意気込んだBさんに大きな障害が立ちはだかります。前面道路は私道なのですが、他の権利者から通行や工事に関する同意がとれなかったのです。

直接私道の所有者に交渉に行きましたが、「あなたの持っている土地の所有者とは、先代の頃にトラブルがあったので、印鑑は押しません。」の一点張り。
交渉を重ねていますが、解決のめどが立ちません。

このまま交渉すべきか、それとも売ってしまおうか。
Bさんは悩んでいます。

私道のみに接道している物件の中に、割安なものがあるのは事実でしょう。

（そういった土地の案件も過去に紹介されたことがありました）
ただしBさんのトラブルのように私道の通行や工事について他の所有者とトラブルになるケースもあるため、こういった部分は重要なチェックポイントのです。

また近隣の方とのトラブルには「感情論」がつきものです。
収益物件として不動産を購入する場合、数字にだけ目を奪われがちですが、
「建築ができない」「入居者に嫌がらせをされる」といったトラブルになってしまっては、
どんな高利回り物件も「絵に描いた餅」になってしまいます。

ご紹介した失敗事例はごく一部でしょう。（私の情報量は微々たるものですし）

特に不動産に関する知識をお持ちでない、一般の会社員・の方は上記のようなポイントに陥りがちです。

「売主にしっかりと責任の所存が問えるような人、もしくは不動産業者」とうまく巡り合って頂きたいですね。
 

「直接買えて割安だから」「不要なコストがかからないから」
などという甘い言葉に騙されて失敗することの無いよう、
十分リスク検証を行ったうえで不動産購入をご決断頂くようお勧め致します。
 

今日は土地に関するリスクについてご説明しました。

何かご質問などがあればメッセージください。

一昨日までは暖たかく過ごせたのですが、週末にかけてまた冷え込みましたね。

本日は初心者の方に少しでも理解して頂ければと考え、

「不動産投資におけるメリット」のご解説をしたいと思います。

不動産投資はミドルリスク、ミドルリターンの投資先として、高い人気を集めています。

またリスクに関しても追々、お伝えしたいと思います。

・働かなくても家賃収入により不労所得が得られる
・老後の私的年金のとなる
・少額の資金で始められる（パートナー選びをする事業会社によって条件は異なる）
・生命保険代わりになる（団体信用生命保険）
・インフレ対策になる（今後の日本の景気による）
・相続税対策として有効に活用できる

・資産形成が可能（土地や建物を資産として残せる）

上記のように不動産投資のメリットは多々あります。

しかし、最大限生かすためには、どんな不動産でもよいわけではありません。

また取り組みをする方によって、不動産投資をする上でのメリットの比重は変わってきます。

（優先度は異なる）

資産分割法とは？？

1.　不動産投資の仕組みは？

不動産投資で利益を得るためには二つの方法があります。
・家賃収入・・・賃借人に賃貸物件を貸し出して、入居者から家賃収入を得る。

・売却益・・・投資用不動産の売却することによって得られる利益のこと。

※2010年前後に物件を売却して現在売却益を得ている方は多数いらっしゃいます。

ただこれにはリスクが伴います。将来値上がりが期待される物件を選別することや市況を見極めることが必要になりますので、本業をしながら不動産投資を行う方にとっては至難の業になるでしょう。サラリーマンでも過去に売却実績や信頼できる管理会社等があればまだ、

可能です。しかし、短期間の売買では所得税率も高く、仲介手数料も必要になるため、

思ったほど手元に利益は残りません。

これから不動産投資をはじめられる方は、不安定な売却益よりも、いかに安定して家賃収入をとれるかを目的にして、投資をスタートしましょう。

2.　働かなくても収入が入ってくる不労所得が得られる

それでは、ここからは不動産投資のメリットについて、ひとつずつ確認をしていきます。

不動産投資の一番のメリットは自分自身が働かなくても入ってくる不労所得を作れるということです。

不労所得ですから、あなたが病気や怪我、家族の介護で働けなくなった場合にも、関係なく毎月通帳に家賃が振り込まれます。

また、他の投資と比べてもはるかに手間がかかりません。株式投資で利益をあげるためには、銘柄や業界研究、日々の経済ニュースに目を光らせ、売買の タイミングを見極める必要があります。不動産投資の場合、いったん投資用不動産を購入してしまえば、あとはなにもしなくても家賃がはいってきます。

入居者の募集や入居者からのトラブル、クレーム対応、家賃の集金は賃貸管理会社に依頼をすれば手はかかりません。

3.　老後の年金の代わりになる

不動産投資で得られた家賃収入は老後の私的年金として活用することができます。

高齢になれば現役時代と体力の衰えもあり、現役時代とおなじようには働くことはできません。そのため、将来不足する公的年金は働かなくても入ってくる不労所得が最適です。家賃収入は不労所得であるため老後の年金の代わりとして活躍してくれます。

4.　少額の資金で始められる

投資用不動産を購入するだけの手元現金がなくても、ローンを利用でき不動産投資をスタートすることができます。これも不動産投資のメリットの一つです。

4-1　資産価値があるからローンが利用できる

不動産投資は他の金融商品と異なり、高額が投資商品です。不動産投資のなかでも比較的価格が手ごろな中古ワンルームマンション投資でも、地方で数百万円、都内では1,000万円～2,200万円程度です。

ただ、不動産投資の場合は現金がなくても、投資用ローンを活用できるので、少額の資金からでもより大きな投資を実践することが可能です。
これは、投資対象自体に安定した資産価値がある不動産投資ならではの特徴です。

4-2　1,000万円貯めるよりも1,000万円のマンションのほうが早く手に入る

現金を1,000万円貯めるよりも、1,000万円の投資用マンションのローンを完済するまでの期間を比較すると、ローン完済のほうが早くなります。

具体的に貯金と投資用ローンの返済を数値で比較シミュレーションしてみます。
毎年の貯金額と繰り上げ返済はそれぞれ60万円ずつで、資産形成にあてる金額は全く同じです。

≪貯金≫

毎年60万円/年

≪投資用ローン≫

• 毎年60万円の繰り上げ返済
• 価格1,000万円
• 手取り家賃5万円/月
  （60万円/年）
• ローン：1,000万円/2.5％/毎月返済額5万円

すると、1,000万円の貯金を作るためには、16年8か月がかかります。一方で、1,000万円ンのローンを完済するまでの期間は、わずか9年10か月です。

おなじ額の資産を作るにしても、実に6年10か月もマンション投資のほうが資産形成に有利に働きます。貯金はあなた一人で作っていましたが、投資用マンションの返済はあなたと入居者の二人でおこなったためこれだけの差がついたのです。

不動産投資はローンが利用でき、そのローンを入居者から受け取る家賃収入で返済できるということは、これだけ資産形成に有利に働くのです。

5.　生命保険のかわりになる

投資用ローンは、自宅のローンとおなじように団体信用生命保険が適用されます。
そのため、あなたに万が一のことがあった場合、団体信用生命保険のおかげでローンのないマンションを家族に遺してあげることができます。

ローンがなくなった投資用不動産からは家賃収入がまるまる手元に残るので、このお金は遺族年金として活用できます。また、まとまった金額が必要であれば、売却して現金を手にすることができます。

一般の生命保険がお金を支払って万が一の保障を得るのに対して、不動産投資の場合、家賃収入を得ながら、万が一の保障を作ることが可能です。

6.　インフレ対策になる

不動産の価格や家賃は物価の上昇とも連動するので、インフレ対策にもメリットがあります。

たとえば、これまで100円で購入できていたものが、インフレになって物価が上昇し200円になった場合で考えています。
これは物価が上がったという見方もできますし、一方ではお金の交換価値が下がったともいえます。つまり、インフレはお金自体の価値下落です。

現在、日銀が物価上昇率2％を目標に掲げて、金融緩和を続けています。もし、これが達成するようであれば、お金を貯金したままだった場合、2％分だけお金が目減りすることになります。

それに引き替え、不動産は実態のある実物資産ですから、インフレになってお金の価値が下がったとしても、不動産自体の価値は下がらないので、インフレにも対応することができます。

7.　相続税の節税に有効活用できる

現金をそのまま保有するのではなく、その現金で不動産投資を始めた場合、相続税評価額を大きく圧縮でき、相続税を節税できるというメリットがあります。

7-1　不動産投資が相続税の節税になる仕組み

不動産投資が相続税の節税になるのは、評価額の計算方法に理由があります。

現金は額面金額そのままが相続税の計算の基準となる、評価額として扱われます。
一方、不動産投資の場合は土地と建物をそのままの時価では評価せず、割り引いて評価額を計算するため、結果として相続税が安くなります。

現金を投資用不動産に変えることで、評価額は3分の1から4分の１にまで圧縮することが可能です。

7-2　相続税の節税だけに目を向けると不動産投資で失敗する

節税対策だけが相続対策ではありません。円満な相続を実現するためには、節税に加えて、分割対策、納税対策にもしっかり対応しておくことが欠かせません。

たとえば、不動産投資のなかでも1棟アパートマンションのように大型投資物件になると、ひとりの相続人に財産を残すのではなく、何人かの相続人で共有名義になりがちです。
いったん共有名義になってしまうと、売却するには過半数の同意が必要です。
共有名義にしてしまうと、不動産経営の方針が定まらず、売るに売れない、かすに貸せない不良資産になる可能性があります。

また、地方の不動産のように流動性が低いものは、すぐに売れず、納税資金として活用できないこともあります。

このように、不動産投資だからすべての相続対策に適しているわけではありませんので、注意が必要です。

8.　計画的に資産を作っていくことができる

不動産投資から得られる家賃収入は毎月入ってくる定期収入です。株式投資やFX取引などと違って、売買によって利益を作る必要はなく、なにもしなくても入居者がいれば利益である家賃が入ってきます。

毎月の収入金額を予想しやすいので、資産形成のための計画も作りやすく、着実に資産を拡大していくことが可能です。これが利益の発生が不定期であれ ば、資産拡大計画を作ることは難しいでしょう。不動産投資なら、定年後までに家賃収入30万円を作る、そのために毎年100万円繰り上げ返済を続けるとい う形で具体的な将来像が見えてきます。

これは毎月安定して家賃収入が入ってくるという不動産投資ならではのメリットです。

9.　不動産投資のメリットを最大限生活かす不動産投資手法

不動産投資のメリットを最大限に活かすためには、どんな不動産でもよいわけではありません。ここでは不動産投資のメリットを引き出すために必要な不動産投資手法について確認していきます。

9-1　立地は大都市圏の徒歩10分圏内

投資用物件の立地は東京23区内のように大都市圏の徒歩10分以内で選ぶことで、不動産投資のメリットを最大限活かすことができます。

不動産投資が不労収入である家賃を得られるといっても、それは入居者があってのものです。販売物件情報をみると、どの投資用不動産でも利回りが計算 されていますが、これはあくまでも年間を通して満室であることが条件です。空室になってしまうと、当初の利回りは実現できません。

そのため、人が集まり賃貸需要の旺盛な大都市圏の徒歩10分以内を選ぶことで、空室リスクを抑えることが可能です。

9-2　初心者はワンルーム、セミプロ以上ではじめて1棟アパート

投資用不動産にはワンルームマンションやファミリーママンション、1棟アパートなど投資対象となる物件は様々です。不動産投資のメリットを享受するには、ワンルームマンションを選ぶことです。

1棟アパートでもローンを利用することはできますが、もともとの投資対象となる不動産の金額が大きいため、自己資金額も高額になります。また、売却しようとしても、簡単には売れず、換金までに時間がかかります。

その点、ワンルームマンションであれば自己資金も少額で済み、都内の物件であれば、1ヶ月もあれば換金することが可能です。

1棟アパート投資を成功させるためには、ノウハウや知識が必要になりますので、初心者はワンルームマンション投資からスタートすることがおすすめです。

9-3　新築にこだわらず中古に投資する

物件を購入する際には、新築ではなく中古を狙うことです。
中古物件は買い手と売り手の思惑が一致した価格で取引されます。一方で、新築物件の価格は、建築費用、販売会社の利益だけでなく、マンションの販促費用も価格に上乗せされるので、需給関係とは別に決まります。

そのため、新築物件と中古物件の投資利回りを比較すると、中古物件の利回りのほうが高くなります。新築と築年数の浅い中古でや、家賃はほとんど変わりませんので、新築物件にこだわることもありません。