とある築100年を超える古民家のお宅に、お誘いを受け、参りました。

このような背の高い柚子の木が2本「たわわに」実っていました。

脚立によじ登り、高枝切りばさみをいっぱいのばしてたくさん収穫。

柚子の木はとげがあり、痛い痛いと言いながらも採れる範囲で

いただきました！さずがに木の上の方は採れないのですが、

とげがあっても秋が深まると、お猿さんが、取りに来るそうです。

1輪車3杯分くらいかな

せっかくなので、みんないただきました！

渋柿、かりん

頂戴したものは、

絞って、ポン酢を作ったり

　賃貸経営において、キャッシュフローを最大化することの重要性は論を待ちません。

　単純に言ってしまえば、

収入を最大化

して

経費を最小化

　することが、賃貸経営の大切なポイントになります。

　賃貸経営において大切なポイントを偏りなく押さえるための全体像を理解しておくことが

「経営」の第1歩といってもよいでしょう！

　大きな幹をおさえるために「キャッシュフローツリー」の理解が役に立ちます。

　キャッシュフローツリーは、財務諸表としては、賃貸経営における損益計算書に近いものといってよいでしょう。

　ここでは、幹を理解することを主眼にするため、税引後のキャッシュフローは割愛します。

　キャッシュフローツリーの「実効総収入」を最大化することこそが、収入の最大化に直結します。ここでは中でも大切な要素である、「総潜在収入」「リース損」「空室と未回収損」「雑収入」の理解をしておきます。

■総潜在収入とは

　通常1年間における市場相場家賃で稼働率100％の場合の家賃を言います。

　例えば、2DK 8世帯 市場相場家賃が5万円のアパートを想定します。

8世帯 × 市場相場家賃5万円 × 12か月 ＝ 480万円（総潜在収入）

単純な「満室賃料」と区別しなければならないのは、「市場相場家賃」との違いです。それが次の「リース損」です。

■リース損

　先ほどの、2DK8世帯の例を使用します。

　市場相場賃料が5万円のところ、早く入居付けしたいため、仲介店からの要望により5,000円値引きして入居付けしたとします。

　50,000（市場相場賃料） － 5,000円 ＝ 45,000円

　年間換算（×12）　=　60,000円がリース損になります。

■空室と未回収損

　空室は、賃貸できるのに占有されていないお部屋と考えます。

　未回収損は、主に

　・回収することができない家賃

　・フリーレントなど入居付けするために提供した家賃の割引

■雑収入

　総潜在収入は家賃に関する収入に限定していました。多くの場合賃料収入以外にも

収入源があるものです。それが雑収入です。例えば、

　・駐車料金

　・自販機の収入

　・携帯基地局収入、広告　　等

が該当します。

【まとめ】

以上から、収入を最大化してキャッシュフローを大きくしていくことについて整理しておきます。

①総潜在収入（GPI）最大化のために市場相場家賃を知ること

　⇒家賃の値引き（リース損）は、入居付けの現場の現実としてありますが、それが

　　市場相場賃料とは区別されるものである、という理解は、キャッシュフローの最大化

　　に役立ちます。また安易な値引きをせずに済むことも市場相場家賃を把握することの

　　効果です。まずは、物件の現状把握（特に賃料）が大切であるということです。

②空室期間を短くする

　⇒適切な空室対策を行い、空室期間を短縮化することがキャッシュフローの最大化に

　　大きく貢献します。現状回復（美装等）や適切な「商品化」を行い、迅速に広告していく

　　ことが求められています。

③賃料以外の収入の可能性の把握

　⇒空いているスペースの活用などの検討により、賃料以外の収入の余地を検討する

今回は、主に収入面の最大化を取り上げました。

次回は経費を最小化することにフォーカスします。

本日は以上です。ここまで読んで下さりありがとうございました。

　今日もまた、ワクワクしないトピックですが、

先月国交省から上記ガイドラインが、発表されてます（21年10月8日発表）ので、

簡単にまとめてポイントを理解しておきたいと思います。

時間のない方は、最後にまとめをつけていますので、ページの最後をご覧ください。

【ガイドライン概要】https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001427709.pdf

【ガイドライン】https://www.mlit.go.jp/report/press/content/001426603.pdf

■背景/現状

　不動産取引（賃貸借・売買）において、対象の不動産で生じた人の死について、適切な調査や告知の判断基準がないため、所有者はすべて事故物件として取り扱われるのでは、と懸念され、特に単身高齢者の入居が困難となっている現状があります。

■調査の対象・方法

　・宅地建物取引業者が媒介を行う場合、売主・貸主に対し、告知書等に過去の事案につい　

　ての記載を求めることで、通常の情報収集の調査義務を果たしたとする。

　・原則として、宅地建物取引業者は、周辺住民に聞き込みをしたり、インターネットサイトを調査するなどの自発的な調査をする義務はなく、調査をする場合でも、亡くなった方や、ご遺族等の名誉、平穏な生活に配慮する必要がある。

　大家さんとしては、そのような事案があれば、告知しておく必要がありますね。

■告知について

【原則】「宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合には、これを告げなければならない」

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

【告げなくてもよい場合】

①対象不動産で発生した自然死・日常生活の中での不慮の死（転倒事故、誤嚥など）

②対象不動産の共用部分で発生した①以外の死、特殊清掃等が行われた①の死が発生し、　　

　発生からおおむね3年間が経過した後

③隣接住戸

ただし、②③でも、事件性、周知性、社会に与えた影響等が特に高い事案、また買主・借主が把握しておくべき特段の事情がある場合は告げる必要あり。

告げる場合は

・発生時期

・場所

・死因

・特殊清掃等が行われた場合はその旨

を告げる

以上が、「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」の骨子です。

■まとめ

・告知の判断基準がなかったため、ガイドラインを策定した

・基本的に、自然死・日常生活の中での不慮の死は告知しなくてよい

・基本的に、宅地建物取引業者は、大家さんに告知書の記載を求めるだけで、調査を

 する義務はない

・ただし、社会的な影響が大きく、買主・借主が把握しておくべき特段の事情がある場合

 などは告知する必要がある

・告知する場合は、時期・場所・死因・特殊清掃がある場合はその旨を告げる

賃貸経営の日常を備忘録として書き残していきます。結果、多くの大家さんの

お役に立てましたら幸いです。

　昨日訪問した管理会社さんから、大手サブリース会社さんが

例えば、エアコンなどの設備が使用できないなどの

「一部滅失等による賃料の減額」について、動きが出ているので

倣って、そのような動きを取っていくというようなお話がありました。

２０２０年４月から施行された改正民法のお話ですので

すでに対応されている大家さん、管理会社さんも多いように

思います。

【事例】

管理会社：「〇〇大家さん、△△ハイツの給湯器が壊れたようで、お風呂に入れない、

　　　　　　　と入居者さんから連絡がありました。取り付けてから１５年も経過しているもの

　　　　　　　でしたので、交換の手配をしました。

大家さん：「わかりました。よろしくお願いします」

　　　　　後日

管理会社：△△ハイツの給湯器は、特殊な給湯器で、モノが入ってくるまでに１０日以上

　　　　　　　かかるとのことで、入居者さんが困っておられ、昨年に民法が改正されたこと　

　　　　　　　で、賃料を減額するように言われています」

大家さん：「えっ、なにそれ？？」

背景

【改正民法６１１条】賃借物の一部滅失による賃料の減額請求等

賃借物の一部が賃借人の過失によらないで滅失したときは、賃借人は、その

滅失した部分の割合に応じて、賃料の減額を請求することができる。

２（省略）

法律の細やかな運用・適用はいったんおいておきますが、

従来の民法では、「減額請求できる」とされていたものが、改正民法では

「減額される」となったことが大きなポイントです。

いくら減額されるのか

目安として、「財団法人日本賃貸住宅管理協会」による

「貸室・設備の不具合による賃料減額ガイドライン」 があげられます。

https://www.jpm.jp/pdf/gengakuguide2.3.19.pdf

このガイドラインを目安にするとすれば、

先ほどの給湯器故障によってお風呂に入れないという事例で言えば、

B群の「風呂が使えない」に該当します。

【計算式】月額賃料１０万円、12日間お風呂が使えないと想定

　月額賃料100,000円×賃料減額割合１０％×（1２日-面積日数3日）／月30日

　＝3000円　の賃料減額

これがガイドラインによる目安となる、ということになります。

（※ガイドラインにもありますが、これは目安を示しているものであり、必ず

　使用しなくてはならないものではありません）

昨日訪問した管理会社さんとして、わたしに言いたかったことは

「壊れてから」なおすのではなく

「壊れる前に」なおしておいてほしい

ということだと思います。

早速、とあるわたしの物件で、取り付けてからの年数（給湯器）を調べてみました。

給湯器で16年以上も使用してもらっていることに感謝するとともに、

交換しておこうかと検討を始めることができました！！

「ワクワク賃貸経営大家」の初めてのブログにしては、

ワクワクしない記事からの発信となりましたが、

このブログが大家さんの賃貸経営の一助になれば幸いです。