https://ameblo.jp/yjmn/ マンション経営をすすめる会社の経営幹部の成功する不動産運用のホントの条件を考えるブログ ja
やっぱり非相続人にマンション買ってもらいます｡
また､１部屋２０００万円のマンション｡
ここまでは前回までといっしょですが､家賃です｡
これを相続人１人に対して贈与すること。
１部屋の月額家賃が８５，０００円なら年間約１００万円

贈与税の基礎控除は年間１１０万円｡

つまり家賃は非課税で､妻や子に渡しておける｡
相続税の納税資金準備にもなる｡

１部屋だけでなく相続人の数に合わせて準備することもできますね｡
妻・子・子の妻・孫って具合に、のこしてあげたいに人を選んで非課税で贈与が可能です！
(まあ､毎年継続で贈与する場合は､一括贈与とみなされることもあるようなので､注意が必要ですが・・｡)

ここまでですかね｡｡

次回はさらにミックスしていきます。

皆さんは､イキツクところまで想像してください｡ ]]> https://ameblo.jp/yjmn/entry-10531577325.html Mon, 10 May 2010 23:58:34 +0900 ｢争続税｣については、大変な問題だと思っています。
財産があるからこそかかってくる。
税金かかるくらいなんだからいいじゃないか！
って思う人もいるでしょう。そこに争いがおきるんです。

私自身は親が油田でも掘り当てない限り心配することはないんですがね。
だから兄弟して違う世界の話だと思ってますんで。

実際､かかわってく人は本当に深刻なんです。

そこで､争続にも､税にも効くのが､私たちのマンション経営なんですね。

方法はいくつか挙げられます｡

まず､

その１としましょうか｡
非相続人の方に前もってマンションを購入してもらいます｡
相続税などをお考えの方の大半は､被相続人が高齢であることが多いのですが､
相続開始３年前(要はお亡くなりになる３年前)の購入は､効き目がありません｡
かけ込み対策封じが妨げになります｡
これは､マンションの相続税計算上の評価の仕方になるのですが､
マンション１室２０００万としましたら､その評価はおおよそ
１／４になります。
これが､３年以内になりますと簿価評価されてしまいます｡

わかりやすく､たとえば被相続人の遺産総額が２憶円分あるとします｡
このうち１憶を現金でマンション購入した場合｡
マンション分の評価が２５００万円まで下げられますので､
遺産総額が１憶２５００万で計算されるということです｡
３年以内の取得の場合､変わらずの２憶円で計算されてしまう｡ということです。


以降､その２など､時期によるベストな相続対策について書いていこうと思います｡ ]]> https://ameblo.jp/yjmn/entry-10529477376.html Sun, 09 May 2010 01:28:31 +0900
また､いいこと書いてあったな｡


僕らの紹介している投資は､｢賞味期限｣があるってことですかね｡

生み続けるものというのはなかなか無いもので､

油田にでもあたらないと。。そうはいかない｡
油田でさえも無限ではないってことですよね｡

要は使う時期に合わせることですね。

そして準備期間ね｡

今日カラ初めていきなり効果抜群な投資ってないでしょうし､､

使う時期に合わせた分散投資は必要でしょう｡｡


そしてその新聞記事の同じページの問題。

｢相続税｣

ですね｡まず注目したのは､
"相続税の納税負担が生じるのは､被相続人全体の４％強"
ってところ｡今もそんなに多くの方が、「争続」だけでなく､"税"の心配も必要なんだなと｡｡

そこには､更なる負担増になるであろう､｢小規模宅地の軽減措置｣改訂！

が､ありました｡今までは心配することのなかった人たちが､相続税対象になる｡

大きな問題だと思います。
｢争続｣プラス"税"問題。

もう少しひっぱろうと思います。 ]]> https://ameblo.jp/yjmn/entry-10528736868.html Sat, 08 May 2010 01:12:12 +0900 とにかく､うるさいんですよ｡しかたないのでわかるんですがね｡｡

｢その件につきましては､所有者様に直接伺ってください｡｣
｢すでに所有者様に連絡済みなのですが･･｡｣

系の､個人情報過剰保護法のせいでしょうか｡｡

マンションで起きたこと｡入居者が起こした事故とかね｡

報告ないんです｡

私たちに｡｡いわゆる｢占有管理｣してるんですよ｡ぼくたちは｡
入居者探して､退去後リフォームして｡

でも､入居者からの建物管理会社への連絡は､オーナーに言っちゃうんです｡

オーナー様自身が住んでいないから､現場で起きたことわからないんですね｡｡

オーナー様が引っ越しなさっても､あいだに入って所有者住所変や引き落とし口座変更とか､できないんです｡
そこでスタートしたんです｡

トラブルの発生はないものの､オーナー様の不満にはなっているはずですよね｡｡
入居者様から見てもそうだと思うんです｡

より良い管理体制を築くことが､資産価値の維持につながると！

ご理解・ご協力をお願いいたします。
]]> https://ameblo.jp/yjmn/entry-10527859768.html Fri, 07 May 2010 00:10:23 +0900
かたまったよ。フリーズっていうんですか｡｡

どっこも､いくら待っても音沙汰ないんです。

仕方なく電源ボタンおしっぱにしたら､､､

今度はきちんとさいきどーしないねー。

で､再インストールしたよ。

なんか自動でバックアップしてくれてんのかなーと思ったら､

なんにも残ってないねー

思い出まで消えたねー

自宅のパソコン安いから気をつけよー

明日から再開！ ]]> https://ameblo.jp/yjmn/entry-10527730363.html Thu, 06 May 2010 23:58:56 +0900

そもそも､ナニかというと､僕らの業界では
｢管理会社の変更｣
になるんです。

今から・・そう、、７・８年くらい前かな。このころから盛り上がってきたと思う。

今まで、管理会社の管理戸数ランキングは、ダントツで、｢大京管理｣さん
今は社名変わってますけど､まず､供給ランキング全国トップ
ライオンズマンションシリーズの大京。

その大京の子会社､大京管理が建物管理をする。
売った会社と管理の会社同じ。あたりまえだけど､独壇場と言いますか、、。

この風潮が変わってきたんですね。大京さん否定ではなく、
販売＝管理ってところに味噌が詰まってて、
損してる人たちいっぱいいたんです。

「管理会社変えたら同じ管理費でたくさんサービス増えた！」
「違うところに見積もり頼んだら管理費安くなった！」

これが７・８年前だったかなと。

専門のコンサルティング会社とかも誕生したり。
このころから、"本来の管理会社の姿"っていうか、マンションは所有者＝管理組合員のもの
って考えがしっかりしてきたんですね。
毎回の(最低年１回の)総会で、みんなの意見を真剣に取り入れ､資産価値の維持・向上に努めようとした。

結果管理会社の変更につながる管理組合＝マンションが増えていったんです｡
"使途が不明な費用が出ている｡無駄がある｡適切な業務をしていない｡"

こういった不満とかが質の高い管理体制を築いたんですね。

そしてウチです。もうひとつ重要なことがあって､リプレース中なんです。

そのマンションに､所有者が住んでいないケースですね｡ウチの場合。。

]]> https://ameblo.jp/yjmn/entry-10523528640.html Sun, 02 May 2010 11:26:41 +0900
ね､この会合｡｡月1回あるみたいですけど｡
０．１％って､他の国どうなってんですかね｡｡

｢物価｣とかいろんなことがからんでるんでしょうけど､､
これまでの記事と密接な関係があることわかりますよね｡

金利低いままずーっときてんのは日本だけですよね｡
サブプライム問題いわれた２００７年秋口からですかね｡
まずアメリカが金利下げ始めて｡｡対応早かったな｡あたりまえだけど｡アメリカで起きたもんだから｡
遅れてイギリスとか｡ﾄﾞﾝﾄﾞﾝ下げてきたかな｡

そんな時の日本ですよ｡
２００７年夏､アメリカ･イギリス５％超えてたのに､日本すでに０．５％･･･

対策しようがねー!ですよね｡


こういうことも､敏感になっておこう!
とおもう｡｡

南ｱﾌﾘｶ2007年12%!!今6.5%･･･



ん..?･･おっと､メール北!...






｢ただいま帰社中です!瀬戸大橋線からの朝日最高に綺麗です!｣

ローン業務課のポーカーフェイスより業務報告 ]]> https://ameblo.jp/yjmn/entry-10522557571.html Sat, 01 May 2010 10:00:57 +0900 足元みすえんと!

予測を考えてみましょう｡

今ある｢安定な利回り商品｣のなかでは､５％の不動産運用って言うのは魅力だな｡

この１棟マンション１０億なら利回り５％になるから魅力あるな･･ってことで､買い手が現れるだろう!
って言って売り出すわけですよね｡売り手さんは｡

問題は､買い手の考えることになりますが､｢このマンション１０億で買えれば利回り５％だからいいなあ｡｡｣
から入って､
｢５年後も今のままの家賃だったら､１０億で買い手現れるだろうか?｣

ということです｡ここで､｢５年後はどうなっているだろうか?｣と考えます｡みなさんもココ重要ですから予測してみてください｡

長く続いた平成不況??を､引きずって､この先も大して金利も､もっと単純に景気も変わってないんじゃないかな｡スーパー定期も国債も､利回り水準変わってないんじゃないかな｡だとすれば､５年後､このマンション利回り５％だったら､じゅうぶん魅力ある投資対象だよな｡｡だったら今日１０億で買っておいてもいいぞ!!

って結論付けられるはずなんです｡

また､｢このマンションの家賃､殆どの部屋が､最近付いたとか更新したりで､相場から見ても安い!ということは､今､年間５０００万の賃料収入だけど､５年後には入れ替わりで家賃も上がっていて｡５５００万くらい取れるはずだ!だとすれば､利回り５％で金額戻せば１１億も夢じゃない!｣
とか､
｢リフォームすれば確実に家賃高く貸せるぞ!｣ってな確信めいた予測もあるでしょう｡

つまり予測｡大方の予測なんですよ｡｡

ではなぜぶれたかですね｡予想が思惑通りにならなかったから､ミニバブル発生の崩壊発生?なんです｡



そもそもサブプライム⇒リーマンショックとか関係なかったんですね｡｡
成功者は!

]]> https://ameblo.jp/yjmn/entry-10520530241.html Sat, 01 May 2010 00:40:57 +0900 リスク高そうでいやな感じをウケルと思うんですけど
実は低いんです｡

と､いうのも､出資者が例えばあなただとしたら､､
本人が全額１０億円負担するのと､３億円負担するのって､
どっちがいいでしょうか!ってことにもなるんです｡単純にね｡
だから低いんです｡
本当に低いんです｡

なぜなら､残りのローンは責任取らないんです｡
そういうローンなんです｡
だから負担リスクは３億でいいんです｡
このままこの話し続けると長くなるので今はここまでにします｡
知りたい人は誰かに聞いてくださいね｡

私は教えません｡

で､条件ってこと書く条件だったんですけれども､
お金借りて払う金利より､貸して得る利回りが高いからです｡

･


終わりです｡



条件て｡｡



それが日本だっつーことですよ｡


これが資金の調達レートより賃料収入利回りが低かったら､
意味無いじゃん｡です｡

わかりますね｡

先進国の基準金利って言うんですかねふぇでらるふぁんど金利とか
いろいろあるじゃないですか｡
アメリカとかたかいんですよ｡イギリスとかも､､､
住宅ローン金利６パーとか｡

で､貸した時の家賃､利回りで６％とか､イってコイです｡

ミニバブルだとか崩壊とかなんてなけりゃよかったんです｡
まあ､崩壊したんだから｡｡今はいいってことですよね｡
で､下げ止まってんだから｡
買い時感増してんだから｡
今です｡


なんとなく解ってもらえますかねぇ｡｡
今､魅力的なんですよ｡金利低いんだから｡サヤを得られるんです｡
わかりますよね｡｡あとはしっかり家賃取り続けられるか!?です｡

そして予測です｡思惑です｡はずさないことですね｡


]]> https://ameblo.jp/yjmn/entry-10520488653.html Fri, 30 Apr 2010 01:15:28 +0900
それで､なぜ計算が成り立つかってことになるんですが､
｢そもそも､５年後に同じ金額で売れるわけない｡｣
とか思うじゃないですか!?ですよね｡一般的にはそうですよね｡

そこにカラクリといいますか､良さが潜んでいるんですよ｡

行きます｡まずですね､不動産が金融商品化したってことが大きいです｡
金融商品化したってことで､グローバル化したわけです｡
｢世界の金融(商品)市場の中の日本の不動産｣
って位置付けとも言うことです｡

あらゆる｢メリット商品｣は､
裏腹に覚悟しなければならない｢リスク｣｡
そして我慢しなければ､とか乗り越えないといけない｢デメリット｣
ってもんがあります｡
通常､リスク(危険)とリターン(ｺｺでは利回りの意味で｡)の関係で､
お金は動いていくものです｡


不動産の証券化商品はまさに証券で､"紙"の感覚です｡


同じリスクなら､リターンの高いほうがいい｡
同じリターンなら､ﾘｽｸの低いほうがいい｡


ここに､日本(東京??)不動産に人気が集まる理由があるんです｡
例えば､前述の利回５％｡｡
安定性が高く､５％取れれば､郵便局の貯金よりいいじゃないか!
ってことです｡

グローバル化なんてカッコつけましたが､そういうとらえ方です｡

そこでなんで｡比較するものが､ローリスクの中で､考えたとき､ハイリターンであれば､
お金は流れ込みます｡

年５％の利回りってハイリターンとは言わないと私も思ってます｡ここまではね｡
ここからです｡先の１０％のしくみも理解していただけたところで､
｢レバレッジ効果｣
につながっていくんです｡

なぜローン使ってまで取得していくのか､テコの原理を不動産に応用しているわけです｡

そのレバレッジが効く!条件なんです｡次回は｡
ちょっとだけお話すると､イールドギャップが高いんです｡そのことによって
ＬＴＶ比率が高ければ高いほど､
ハイレバレッジ＝ハイリターンになるんですね～｡ ]]> https://ameblo.jp/yjmn/entry-10520403633.html Thu, 29 Apr 2010 01:46:33 +0900