フィーリングリフォーム

空室対策アドバイザーの

蓮　依子です。

こんばんは。

今日は３０度越えでも

涼しく感じた１日でした。

家族に幸せのため

そして、年金もあてにならない

老後の資金として

始めた

不動産投資。

賃貸経営を始めたは良いが、

購入した当初は

満室で利回りもそこそこ良く

このまま順調に行けば安泰

次の物件を購入できるかも、

なんて思っているのもつかの間、

管理会社から退去の電話。

管理会社が次の入居者を

決めてくるだろうと

高を括って

１ヶ月が過ぎ、

２ヶ月が過ぎ

・

・

・

きゃー

６ヶ月

機会損失

もし、家賃5万円だとすると

5万円×６ヶ月＝３０万円

もし、それが３室空室だと

１５万円×６ヶ月＝９０万円

このままだと次の物件どころでは

なくなってしまいますね！

まず、この機会損失になる前に

何をすべきだったでしょうか？

それは、

物件のオーナー自身が

管理会社に任せっきりにせず

行動することが大事なのです。

今日はここまで

最後までお読みいただき

ありがとうございました。

空室対策アドバイザー

蓮　依子

『サラリーマン夫婦が
公開即日で満室になる
空室対策メール』の
メルマガ登録

https://manshitsu-fuufu.com/?page_id=305

空室をリフォームする

フィーリングリフォーム®️

空室対策アドバイザーの

蓮　依子です。

暑さも厳しくなってまいりました。

今日も前回の続きです！

物件の第１印象を

良くするための

＜１２項目の創意工夫＞

１）共用部とエントランスの掃除をする

２）部屋の空気を換気する

３）排水口部分にテープを貼る

４）トイレ・浴室などに清掃済みの表示

５）スリッパをおく

６）照明器具も設置する

７）POP

８）家具・家電を設置したモデルルーム 

９）ウィルカムバスケット

今日はここです

↓

１０）間取図・巻尺・筆記用具の３点セット

１１）入居のしおり

１２）オーナーからの手紙

内見先の物件に

間取図・巻尺・筆記用具の

３点セットが置いてある

これってとても

親切です。

なぜか？

間取図があると

２Dと３Dという

違った見方ができて

イメージが

しやすくなりますね。

一方、巻尺・筆記用具

これは内見に来た方が

ベットや家具の配置を

考えたい時に

すぐに測って帰れます。

もしくは自分が部屋に置きたい

家具のサイズを

測ってくる方も

いるかもしれません。

そんな時に

巻尺や間取図があったら

すぐに測れますね！

その場でリアルに計測できたり

お部屋のイメージを

感じることができれば

そのお部屋に対しての

親近感も覚えます。

巻尺で測った時

持ち込みたい家具が

きちっと収まったら！

こんな嬉しいことは

ありませんね^ ^。

ですのでこの

３点セットは

重要です。

もし

さらに一緒に置くなら

メモ用紙も置いても

いいかもしれませんね。

内見に来る

相手のことを考える

ここはしっかり

押さえておきたいですね！

お読みいただき

ありがとうございます。

あなたの空室が

1日も早く

埋まることを願っています^ ^。

空室対策アドバイザー

蓮　依子

空室をリフォームする

フィーリングリフォーム®️

空室対策アドバイザーの

蓮　依子です。

物件の第１印象を

良くするための

＜１２項目の創意工夫＞

１）共用部とエントランスの掃除をする

２）部屋の空気を換気する

３）排水口部分にテープを貼る

４）トイレ・浴室などに清掃済みの表示

５）スリッパをおく

６）照明器具も設置する

７）POP

８）家具・家電を設置したモデルルーム 

今日はここです

↓

９）ウィルカムバスケット

１０）間取図・巻尺・筆記用具の３点セット

１１）入居のしおり

１２）オーナーからの手紙

ウエルカムバスケットとは

色々な意味で捉えられますが

ホテルの洗面室に置いてある

アメニティグッズのような

物を差します。

最近では

結婚式などでも

ウエルカムボードの代わりに

ウエルカムバスケットを

使うカップルもいるようですね！

何はともあれ

大家さんである

あなたが置くとしたら

やはり

入居者が喜ぶような

ウエルカムバスケットを

作っておきましょう！

そして第一印象が

良さそうな場所に

設置しておきましょう。

そうすることで

内見に来たお客さんに

「ちょっと素敵」と

感じていただけます。

それだけで

内見時間が伸びる可能性も

ありますね！

あなたは

ウエルカムバスケットと聞くと

どんなものを

思い出しますか？

色々想像できると思いますが

ここでも大切なのは

ペルソナ設定です！

ただ置けばいいのではない

というメルマガを

５）スリッパを置く

↓

https://ameblo.jp/yorikohasu/entry-12382165004.html

のところでお話しましたが

ウェルカムバスケットでも

やはり同じです。

ペルソナ設定で

２５歳会社員の独身女性

としたならば

２５歳の女性が

嬉しがるであろう物を

プレゼントします。

例えば

ちょっと高級なシャンプーリンスや

入浴剤

見た目に素敵な

タオルなどです。

逆にペルソナを

１８歳学生の男性としたならば

ウエルカムバスケットには

綿棒やシェービング

シックなタオルや石鹸が

喜ばれます。

フィーリングリフォームは

住む人の気持ちを

徹底的に考えることです！！！

ですから

ウエルカムバスケットも

ペルソナ設定した

あなたのお部屋に

住む人が

「ちょっと素敵」

と感じてもらえる工夫をします。

そして想像します。

ちょっとした

あなたの

心遣いで

内見に来た方も

嬉しく感じますね^ ^

空室対策は

ノウハウももちろん大切ですが

住む人の気持ちを

考えることも

大切ですね！

お読みいただき

ありがとうございます。

あなたの空室が

1日も早く

埋まることを願っています^ ^。

空室対策アドバイザー

蓮　依子

空室をリフォームする

フィーリングリフォーム®️

空室対策アドバイザーの

蓮　依子です。

物件の

第１印象を良くするための

＜１２項目の創意工夫＞

１）共用部とエントランスの掃除をする

２）部屋の空気を換気する

３）排水口部分にテープを貼る

４）トイレ・浴室などに清掃済みの表示

５）スリッパをおく

６）照明器具も設置する

今日はここです

↓

７）POP

８）家具・家電を設置したモデルルーム

９）ウィルカムバスケット

１０）間取図・巻尺・筆記用具の３点セット

１１）入居のしおり

１２）オーナーからの手紙

あなたの空室には

POPが貼ってありますか？

もし貼ってないのなら

空室には

POPを貼りましょう

ＰＯＰは

第２の営業マンです！ 

玄関を開けて

6秒で素敵！だと感じることを

メッセージにしたもので

ペルソナ設定をした

POPを設置すると

様々なメリットがあります。

１）近隣の同じような間取りや

　家賃のライバル物件と

　差別化できる！

２）内見者がお部屋に滞在する

　時間が長くなり

　物件の印象が良くなる！

３）お部屋の良いところや

　不動産仲介業者さんが

　知らない良さを

　効果的にアピールできる！

４）住む人の生活スタイルや

　生活がイメージできる

　空間となり

　その未来を思い描ける

　内見者であれば

　成約率がUPできる！

５）不動産仲介業者さんが

　不慣れでも

　POPが丁寧かつ詳細に

　お部屋の説明をしてくれる！

６）そのPOPが手書きであったり

　かわいいフォントだと

　POPを見た時

　大家さんの温かみを感じる！

７）2～3枚ではなく

　沢山のPOPで（10～20枚）

　大家さんの想いを伝えれる！

そして

あなたの

理想のお客様が

お部屋を

気に入って

いただけるように

さらに

入居申込みを

いただけるように

どんなPOPの

内容を作成し

どのような

場所に

POPを貼れば

効果的でしょうか？

まず

あなたの

お部屋の玄関を開けたら

6秒で素敵と思って頂ける場所は

どこですか？

次にお客様が

お部屋を見て回る箇所は

どこですか？

そこがどこなのか

10か所

書き出してみましょう！！！

例えば

ちょっと素敵な

アクセントクロス

床板のフローリング

照明やシーリングライト

エアコン

キッチンやトイレ

洗面台、お風呂などの

水周り

さらに

大家さんしか分からない

部分やシューズボックス

収納なども

きちんとお伝えしたいですね！

それ以外に

大家さんしか

知らない情報や

物件の近くにある

美味しいカフェや

ペルソナにおススメの

情報などを

惜しみなく

POPにして

おきましょうね！

もちろん

入居された時の特典や

プレゼントメッセージも

伝えたいですね！

そのメッセージ内容を

考えてみると

よりあなたの

物件の良いところが

見えてきますよ！！！

お読みいただき

ありがとうございます。

あなたの空室が

1日も早く

埋まることを願っています^ ^。

空室対策アドバイザー

蓮　依子

空室をリフォームする

フィーリングリフォーム®️

空室対策アドバイザーの

蓮　依子です。

物件の

第１印象を良くするための

＜１２項目の創意工夫＞

１）共用部とエントランスの掃除をする

２）部屋の空気を換気する

３）排水口部分にテープを貼る

４）トイレ・浴室などに清掃済みの表示

５）スリッパをおく

６）照明器具も設置する

７）POP

８）家具・家電を設置したモデルルーム

９）ウィルカムバスケット

１０）間取図・巻尺・筆記用具の３点セット

１１）入居のしおり

１２）オーナーからの手紙

今日は

５）スリッパを置く

こちらを

お伝えしますね

あなたの物件の

第一印象を良くするために

まず玄関には

スリッパを

置きましょう！

例えば暑い夏の日に

サンダルで

内見にみえた方が

素足にさらさらのスリッパを

履くことができたら

感激します。

だって

暑い夏の日ですよ！

足の裏に

少し汗をかいただけでも

フローリングを歩くと

何だか嫌な感じが

しませんか？

例えば

寒い冬の日に

内見にみえた方が

足の冷たさを感じながら

室内を内見するのと

スリッパを

玄関で履いて

内見をするのとでは

内見時間に

大きな差が出ることは

あなたも

お分かりだと

思います。

しかも

その冬の日のスリッパが

フワフワで

とても暖かい

スリッパだったなら…

考えただけでも

脱ぎたくなくなりますね。

実は

玄関のドアを開けた

その瞬間で

内見者の

「このお部屋に入ってみたい！」

という気持ちは

決まります。

その時間

６秒！！！

だから玄関は重要です

ここで

あなたの物件には

どんなスリッパを

何足置いていますか？

そしてそのスリッパは

どのように

置いてありますか？

やっぱりここでも

ペルソナ設定が

大切です！

なぜ？って

ペルソナによって

スリッパの

数も大きさも

変わってきますね。

そういえばペルソナって

何だったかな？

という方は

こちらをどうぞ

↓

https://ameblo.jp/yorikohasu/entry-12381876603.html

あなたの

物件のペルソナは？

ファミリーですか？

男の子ですか？

それとも女の子？

小学生なのか？中学生なのか？

ひょっとしたら

新婚さんやカップルかも？

いやいや

単身男性向け？

ペルソナが決まると

どんなスリッパを

何足置くかが

まず決まりますね！

そして

・

・

・

・

・

ここで終わりでは

ありません！！！

もう1ランク上げて

考えてみると

スリッパは

ペルソナに合わせて

置くだけでは

ないのです！

それは

内見前のスリッパは

こんな感じで配置しても

内見後はこんなふうに

散らかってはいませんか？

これもやっぱり

残念ポイントです！！！

どうしてこんな風に

なってしまうのか？

それは

スリッパの定位置が

ないからなのです！

ですから

スリッパを設置したら

スリッパの定位置は

必ず決めておきましょう！

例えば玄関スペースが

狭い場合は

こんな感じで

ＢＯＸを置いて

整理整頓しておきます。 

もう少し

玄関にスペースがあるならば

スリッパ立てでも

いいですね^ ^

分かりやすい場所に

スリッパの定位置があると

スリッパを

元あった場所に

戻したくなるのが

人の気持ちです。

第１印象が

６秒で決まるのならば

ぜひ玄関には

ペルソナと

季節に合わせたスリッパを

定位置に

置いておきましょう！

成約率ＵＰに

つながりますよ！

今日もお読みいただき

ありがとうございます。

あなたの空室が

1日も早く

埋まることを願っています^ ^。

空室対策アドバイザー

蓮　依子

空室をリフォームする

フィーリングリフォーム®️

空室対策アドバイザーの

蓮　依子です。

物件の

第１印象を良くするための

＜１２項目の創意工夫＞

１）共用部とエントランスの掃除をする

２）部屋の空気を換気する

３）排水口部分にテープを貼る

４）トイレ・浴室などに清掃済みの表示

５）スリッパをおく

６）照明器具も設置する

７）POP

今日はここです

↓

８）家具・家電を設置したモデルルーム 

９）ウィルカムバスケット

１０）間取図・巻尺・筆記用具の３点セット

１１）入居のしおり

１２）オーナーからの手紙

まずここで言う

家具・家電とは

あくまで

住む人の気持ちを考えた

家具・家電です

ですから

物件の

第一印象を

良くするための

家具・家電

決して

洗濯機やベッド

テレビや電子レンジなどでは

ありません！

例えば

ペルソナ設定をした時に

洗濯機やベッド

テレビや電子レンジが

必要であれば

設置しますが

住む人の気持ちを考える

フィーリングリフォームでは

「なんかちょっといい感じ」

という

フィーリングを大切にするので

お部屋を素敵に照らす

照明であったり

くつろぎをイメージできる

簡単な家具になりますよ。

一方

大きな家具家電の

メリット・デメリットは？

入居者のメリットとしては

初期費用が

抑えられたり

気楽に引っ越しが

できることです。

家具家電にかかる費用は

かなりの負担になります。

しかも

買う手間や

退去時の処分を考えても

家具家電付きは

大きなメリットになりますね

一方デメリットは

家賃が割高になったり

自分好みの部屋が

作りにくかったり

壊してしまうと

修繕費用が必要だったりします。

ですので

初期費用は安くても

長期で考えると

結果的に損をしている！

ということも考えられます。

一時的な入居なら

良いかもしれませんが

学生さんのように

4年間は住む！のであれば

考えたいところですね。

ただ

フィーリングリフォームの

家具・家電は

住む人の気持ちを考えて

設置する！！！

ここを忘れないでくださいね^ ^

お読みいただき

ありがとうございます。

あなたの空室が

1日も早く

埋まることを願っています^ ^。

空室対策アドバイザー

蓮　依子

空室をリフォームする

フィーリングリフォーム®️

空室対策アドバイザーの

蓮　依子です。

いよいよ梅雨入りしましたね！

前回は

ペルソナ設定の

お話をしました。

バックナンバーは

こちらです

↓

https://ameblo.jp/yorikohasu/entry-12381880836.html

今日は

満室大家さんがしている

具体的な

ペルソナ設定について

考えてみます。

まずは

管理会社さんや大家さんから

周辺状況のヒヤリング！

そして

家賃からペルソナの

年収などを決定します。

その時考える

ペルソナ設定の項目を

例えば以下のように

してみます。

１）性別

２）年齢

３）職業

４）年収

５）既婚or未婚　家族設定

６）勤務体制

７）趣味・嗜好

８）１日のタイムスケジュール

９）休日の過ごし方

１０）コミュニティ

これに沿って

ペルソナを考える場合

どうなるのか？

１）女性　

２）２７歳

３）OL５年目

４）年収２５０万

５）未婚だが、彼氏はいる

６）９時出勤１７時帰宅

７）料理が趣味（彼氏にもご馳走する）

８）起床６時→就寝１２時・起床後朝食はスムージーを飲む・帰宅後は食事の準備と洗濯・食事後はテレビを見ながらのんびり過ごす・お風呂は長風呂が好き

９）彼氏とデート・デートしない日は友達とショッピングやカフェ巡り・自分磨きのために、ネイルに行ったり、エステにも行く

１０）近くには女友達も住んでいる

例えばこのように

考えます。

そうすると

１）女性→１階よりも２階を好む傾向　

２）２７歳→そろそろ結婚も意識している

３）OL５年目→職場での仕事も慣れてきてお姉さん的存在

４）年収２５０万→約６９０００円まで家賃収入として払える

５）未婚だが彼氏はいる→前回ワンルームだったが彼氏ができたので、広めの部屋に引っ越したい

６）９時出勤１７時帰宅→生活リズムは整っている

７）料理が趣味（彼氏にもご馳走する）→キッチンは充実していると嬉しい

８）起床６時→就寝１２時・起床後朝は朝食のスムージーを、テレビを見ながら飲む・帰宅後は食事の準備と洗濯・食事後はテレビを見ながらのんびり過ごす・お風呂は長風呂が好き→割と女子力が高い

９）彼氏とデート・デートしない日は友達とショッピングやカフェ巡り・自分磨きのために、ネイルに行ったり、エステにも行く→自分に興味がある

１０）近くには女友達も住んでいる→服やカバン、靴などの持ち物が多いから収納は沢山あったほうがいい

ここまで見えてきたら

後は

この条件に沿って

リフォームをしたり

モデルルームを作ったりします。

女子力が高くて

彼氏もお部屋にくる

シャープなお部屋よりも

柔らかくて

女性らしい

お部屋がいいかもしれない

長風呂が好きなら

お風呂には

何か特別な工夫を凝らす

他にも

持ち物が多そうなので

色々な場所で

細かい収納をつけたり

クローゼットを

充実させるのも

いいですね！

何も目的をもたず

ただリフォーム

するだけでは

空室は埋まりません。

それは

生活するイメージが

持ちにくいからです。

一方

ペルソナ設定されている

部屋ならば

玄関を開けて

なんかいい感じ

フィーリングが合うことで

「ここに住みたい！」

という気持ちも

高まりますね！

具体的にとは

本当に詳しく

ペルソナを設定することですよ。

お読みいただき

ありがとうございます。

あなたの空室が

1日も早く

埋まることを願っています^ ^。

空室対策アドバイザー

蓮　依子

空室をリフォームする

フィーリングリフォーム®️

空室対策アドバイザーの

蓮　依子です。

あなたは、

ペルソナに沿った

リフォームを

考えたことがありますか？

あなたは

リフォームをする時に

どんなことを考えて

行いますか？

例えば

２００万の予算をかける時

大切なのは

この２００万を

家賃で考えることです

５万円の家賃だったら

１２ヶ月で６０万

２００万の予算なら

３年４ケ月です。

３年４ヶ月分の家賃２００万を使って

リフォームするので

毎月５万の家賃を

しっかり払える

入居者さんでなければ

なりません。

では月々５万円の家賃を

ちゃんと払える

入居者さんは

どんな人でしょう？

そこで

ペルソナ設定です！

まず候補に上がるのは

家賃の３倍の１５万が

月収の人

例えば

高校を卒業したての

入社１年目

OLさんやサラリーマン

他にも

学生さんでも

割と裕福な生活をしていて

親が家賃をみてくれる方

という考え方も

できるかもしれませんね。

それらの人が

どのように

あなたの

お部屋で生活するのか？

お部屋の

フィーリングを

考えます。

それでは次回は

ペルソナ設定を

具体的に行ってみましょう！

お読みいただき

ありがとうございます。

あなたの空室が

1日も早く

埋まることを願っています^ ^。

空室対策アドバイザー

蓮　依子

空室をリフォームする

フィーリングリフォーム®️

空室対策アドバイザーの

蓮　依子です。

思いつきや

行き当たりバッタリで

リフォームをしてしまい

結果

リフォームしたのに

結果が出ない！

もしくは

費用対効果を考えず

住宅設備機器を交換したり

和室は今時じゃないからと

フローリングに交換する

なのにやっぱり

空室はうまっていない！

そんなことは

ありませんか？

そんな時こそ

３つのメゾットに基づき

住む人の気持ちを考えて行う

フィーリングリフォーム®

①　現状把握

②　ペルソナ設定

③　物件広告

この3つのメソッドに基いて

徹底的に

住む人の気持ちになりきって

住みたい部屋を考えることで

お客さんが

住みたいと思える部屋を創り

空室が埋まる

というセオリーをお伝えします。

今日は　①　現状把握

あなたの

アパートやマンションの

現状の把握をしてみましょう

まず、３大ポータルサイトと言われる

・HOME’S（ホームズ）

・SUUMO（スーモ）

・at home（アットホーム）

検索した時に

こちらのサイトに

あなたの

物件情報は

掲載されていますか？

もし掲載されていないのであれば

真っ先に掲載しましょう

これらのポータルサイトには

個人では登録できません

募集を依頼している

不動産業者に連絡しましょうね

特に追加料金もなく

通常の広告費１ヶ月分で

掲載してくれるところが

ほとんどです。

万が一ここに

掲載されていないということは

そもそも

賃貸市場の

土俵に上がっていないのと

同じことですよ！

まずは急いで

あなたの物件を

検索してみましょうね！

お読みいただき

ありがとうございます。

あなたの空室が

埋まることを願っています^ ^。

空室対策アドバイザー

蓮　依子