物件は私が住んでいる地域になります。築10年のRC、ファミリー12部屋、駐車場が1部屋に付き2台分有ります。積算も売値を上回っていましたし、エレベーターもないので購入することにしました。

実は1年前からこの物件は狙っており、銀行に打診したところ、担当者と面談し融資期間を35年でお願いできないか申し出たところ、却下ではなく検討しますとのことでしたので、融資期間35年の共同担保有りのフルローンでいけるものと思い試算しておりましたが、銀行の上部から期間は30年しか出来ないとの返答であった為キャッシュ的にちょっと厳しいため購入は見送ることにしました。（銀行の担当者にはなぜ35年にならなかったのか、かなり詰めて聞きましたがすみません、出来ませんの一点張りでした。）

その後も色々な物件を探していたのですが、なかなかいいのがなく去年の7月頃に同じ物件を問い合わせたところまだ残っており、入居状況も退去があっても1，2ヶ月で埋まっている状態だったので、購入を決意し再度金融機関に申し込みフルローンの回答を頂いたので購入しました。

銀行からは1.3億（共同担保有り）フルローン期間30年金利1％、元金均等で融資を受けています。利回りは満室で7.5％です。

10年、15年後でも売却出来るかなと思い満室経営を続けていきたいと思います。

去年の11月に、火災警報器の取り替えをします。と大阪ガスの方から連絡があったので日程を調整し取り替えてもらうことにしました。

その際に、給湯器が古いので取り返しませんか？といわれました。前回の時は妻が対応し私に相談があり断っていたのですが、今回は私も同席していたので、担当者の方がエネファームのことについても説明しますよ。ということでしたので、後日説明に来てもらうことにしました。

その時に費用を聞くとガスの配線飲みの費用を言われたので、（確か2万3万ほど）その費用で収まるのかと思っていました。

後日説明を受けると、エネファーム自体の費用は蓄電池も合わせて240万でした。分割でも月々2万弱です。

新築の家につけるのなら家のローンに組み込むことが出来ると思うのですが、私のように家がすでに有りエネファームを取り付けるのは得策でないように思います。電気はかなり安くなりますが、ガスを使用して発電するので、ガス代は高くなるようなので。メリットはないと感じ、キャンセルの電話を入れることにしました。

長くなりそうなので続きは次回にします。

3年ぶりですかね。

前回の記事を見直していたら。トランクルームの開業前でした。

その後無事に2019年4月にオープンし、1年後の2020年の4月に満室になりました。

満室になった後も空室はありませんか？との問い合わせを2，3ヶ月に一度ほど頂いていましたので、退去があってもすぐに空室は埋まっている状況で、現在も満室です。

トランクルームの投資自体には330万程かかりました。満室の賃料は12万ですので、利回り的には44％程になります。

店舗の改装がやはり一番大きかったですね。70万弱かかりましたので、その部分がなければもう少し利回りが上がったですが、、

今後は不動産投資と私生活で気になったことをアップしていこうと思います。

去年1棟購入しましたので、その経緯も記載していきますね。

ではでは

徳島の店舗ですが、トランクルームにする際レンタブル比を考慮して、トイレと洗面台

を撤去した方が貸し出せる範囲が増えるので、撤去しようと考えていたのですが、

その撤去の見積もりを取ったところなんと38万円もかかるとのことでした。

撤去しても貸し出せるのはとランクルルーム、２，３室なので、費用対効果

があまりないので撤去せずに、レンタブル比を落として貸し出すことにします。

パーティションも見積もりもこれから取っていこうと思います。

ではでは

昨日は昼からリーマンの仕事の半休を取って今取引のある銀行の担当者が移動になったので

その挨拶に行ってきました。

担当は以前紹介いただいた次長の方と次来られた支店長代理の方でした。

支店長代理の方は私と同い年で子供も3人という事でいろいろ話が合いましたね。

店舗をトランクルームにするといった話をすると、その資金は融資した方がいいのですか？

といったことを言われたので私の方はそのつもりは全然なかったのですが、融資して頂けるなら

有り難いと思い、見積書、想定の収入、利益等の構図をまた持参させてもらいますとお答えしました。

相手からするとその資金のお願いに来たと思われたかもしれませんね。

その後は、以前個人で融資を受けていた信金の担当者も異動で変わっていたので、挨拶しに行ってきました。

信金としては不動産投資の融資を絞っているわけではないが、投資に値するような物件がないので融資をしていない

状況とのことでした。

10億で購入したビルを外資が30億で購入したりと、まだまだバブルのようですね。

ただもうそろそろはじけると思うのですが、いつ頃かこればかりは誰にもわかりませんね。

その後は、夕方から初めてスカイプによる面談を講師の方とほぼ2時間行いました。

トランクルームの物件はあるのですが、何から取り掛かっていいのか分からなかったので

最初にやるべきことがはっきりしましたね。

少しづつ進む感じですが、オープンさせて満室にするには相当時間はかかりそうです。

ではでは

土曜日に現地の写真を撮り、内部の写真とともにコンサルの先生に

送ったところ、場所、需要等精査してもらったところ、需要はあるのと

判断でしたので、スカイプ面談をすることになりました。

が、スカイプの使い方がいまいちまだわかっていません。

カメラ付きのノートパソコンでやろうとしているのですが、先生のID

を入れてもヒットしません。

何がだめなのかよくわかりませんが、スカイプ面談しなければ先にも進めませんので

色々調べてみたいと思います

ではでは

今日は現状所持している物件の入居状況について書いてみたいと思います。

現状は以下のような感じです。

相続物件満室

徳島1号、2号物件満室

徳島3号物件21室中4部屋空き、そのうちの店舗はトランクルームに、1室はシロアリの被害あり

堺物件11室中3部屋空き、2部屋は今月退去

津山物件10室中1室空き

といった感じです。

入居率は90％といったところでしょうか。今月堺、津山の退去が相次いだのでちょっとテコ入れをして

入居促進につなげたいと思います。

ではでは