再開は休み明けの５月６日からの予定です。

適用できる税金面での優遇、軽減は

【住宅ローン控除の適用可】

人気の要因としては

①買主様の雇用形態・勤務先。勤続年数を問わないです。

②民間の住宅ローンなら特に厳しい個人事業主に強いです。

③買主の年収と住宅ローンとの割合をみる返済比率を満たせばほぼ審査はとおります。

僕が知っている事例でも、民間の住宅ローンで否認された方でもフラット３５で審査がとおった例もあります。一度ご検討してみて下さい。

今日の事業仕分けでフラット３５は仕分けされなくてよかったです。

以前でしたら、住宅ローンの審査の基準は返済比率でした。

これは、住宅ローンの年間の返済額が、借りる人の年収のどのくらいを占めているかということで、大体３５%～４０％までが基準でした。

返済比率の計算は金融機関は通常の住宅ローンの金利より少し厳しくみます。そのためこの厳しい基準で返済比率が３５％～４０％以内ならほぼ大丈夫だろうという考え方です。

ですので、不動産業者の営業マンも電卓で簡単に計算できるのです。非常にわかりやすい。

でも、最近は返済比率がとおっていても審査で否決ということがよくあります。

なぜかは詳しいことはわかりません。不動産業者の営業マンも電卓で判断できにくくなりました。

これから、不動産を購入しようと思っておられる方は、物件が完全に決めてなくて、まだ迷っている状態でも、住宅ローンの事前照会だけでもうけてみることをお勧めします。

事前照会は無料でうけることができます。

色々物件を探して、いざ購入しようと思ったとき、住宅ローンがとおらなければ、探していた時間が無駄になってしまいますもんね。

①買主が住宅ローンを借りている金融機関、もしくは買主の口座がある金融機関に集まる。

出席者は売主、買主、登記を代行する司法書士、不動産業者の営業マンです。

②司法書士は登記に必要な書類の確認。

登記の代行で法務局に行くのは司法書士なので、司法書士の委任状もここで売主、買主双方記名押印します。

③金融機関に売買残代金、その他買主の諸経費の出金、売主口座への入金の指示。

売買の諸経費については別の機会にお話しします。

④入出金できたら、物件の鍵の引き渡し。

売却物件に住宅ローン等の抵当権が残っている場合は次の⑤があります。

⑤売却物件の抵当権の抹消のため、売主口座に入金確認後、売主（それと司法書士）が金融機関に指定されたところで抵当権抹消書類の受け取り。

⑥司法書士は書類を法務局に提出。

これが売買残代金決済（通常は単に決済という）です。

なお、買主の名前で法務局の謄本に記載されるのは法務局の手続き上決済から１０日くらいかかります。

でも所有権移転の日付は決済の日になっています。

大体、こんな手順です。

①契約当日、契約時間に売主、買主が来ます。

当たり前ですよね。

場所は仲介した不動産業者の事務所です。売主、買主は顔を合わせます。

②宅地建物取引主任者が重要事項説明書の説明

重要事項説明書については４月１５日のブログをご覧下さい。

契約日前までに買主に済ましておいてもかまいません。

③契約書の読み合わせ。

不動産業者の営業マンが読み、売主買主お互いの最終確認です。

④重要事項説明書、契約書等の記名押印

⑤買主から売主へ手付金の交付。売主から買主へ手付金領収証の交付。

こんな手順です。

もちろん例外もありますし、④の等というのは、他にも記名押印いただく書類があるからです。

前々日のブログをご確認いただきたいのですが、住宅ローンの申し込みは契約後となります。

じゃあもし住宅ローンを申し込んで金融機関の審査の結果、住宅ローンがおりなかったらどうなるのでしょう？

そのためにローン特約(契約書では大体融資利用の特約と記載されています)があります。

これは、もし住宅ローンがおりないときは白紙解約といって契約したことは最初からなかったこととなります。それまでに売主に渡している手付金も返還されます。

ただ、何カ月も待っていきなり白紙解約では売主が困ります。そのため買主は契約後遅滞なく住宅ローンを申し込んで、１カ月以内くらいに住宅ローンの内定を取って下さいという期間が決められます。

合わせて契約前に金融機関に住宅ローンの事前の審査（これは契約しなくてもできます）の依頼をかけて、金融機関の事前の審査がとおってから契約することがほとんどです。

昨年くらいから住宅ローンの審査が厳しくなっている傾向にあるので注意が必要です。

【売却物件に住宅ローンなどの抵当権がない場合】

　　売却を任せる不動産会社を選ぶ

→不動産業者と媒介契約（売ります。売りを任せますという契約）締結

→不動産業者が広告などで買主を探す

→買主が見つかる。購入依頼書をもらい、不動産業者を通して諸条件のすり合わせ。

→買主と不動産売買契約（もちろん不動産業者も立会います。）

→居住中の場合は引っ越し（例外もあります）

→売買残代金決済。鍵の引き渡しなど（決済は昨日のブログをご覧ください。また後日にも詳しく説明します。）

【売却物件に住宅ローンなどの抵当権がある場合】

　　売却を任せる不動産会社を選ぶ

→不動産業者と媒介契約（売ります。売りを任せますという契約）締結

→不動産業者が広告などで買主を探す

→買主が見つかる。購入依頼書をもらい、不動産業者を通して諸条件のすり合わせ。

→買主と不動産売買契約（もちろん不動産業者も立会います。）

→抵当権のある金融機関に抵当権抹消の届け出

→居住中の場合は引っ越し（例外もあります）

→売買残代金決済。鍵の引き渡しなど（決済は昨日のブログをご覧ください。また後日にも詳しく説明します。）

じつはほとんど同じなのです。