yuni-usedのブログ

和室か洋室か

Tue, 22 Dec 2015 17:14:06 +0900

最初は「古民家でもないし、和を主張する造りでもないからオール洋室！」って思ってたんだけど、最近は部屋のメンテナンスや、予算の問題で和室もアリかなって。。

僕は社会にでてから旅館や小宿の支配人とかやってたんで、和洋どちらも客室清掃してましたが、楽なのは断然和室です。
洋室（ってかベッド）はベッドメイキングが大変で、どんなに慣れてても一部屋を仕上げる時間は和室の方が断然速かったです。
ある程度セルフでお願いするにしても、ベッドメイキングだけはセルフにはできない。
っていうより宿泊業なのに寝床であるベッドが未完成で売り物になんかならなくないですか？っていうのが僕の考え。
もちろん、この考え方だとじゃあ和室の部屋も布団敷きに行くべきでは？というジレンマもあるにはあるんですが、洋室はベッドという固定設備の元寝る部屋で和室は間取りにとらわれず好きなところで布団を敷き寝れるという、ある種お客さんにとって選択肢の有る部分なのでセルフは成り立つのかなぁと思ってます。

まぁ、収容人数を上げたいのであれば確実に二段ベッドドミトリーにするべきなんだけど、基本的には嫁さんと二人でやっていきたいので、和室の方が人権費かけずに回せそうだなー

追い風となるのか。。。

Sun, 20 Dec 2015 12:57:12 +0900

僕はギリギリ昭和生まれなのですが、僕の親世代の時には脱サラしてペンション開業するのがちょっとしたブームだったみたいです。
また、全国にあるペンションの居抜き物件は景気のよかった頃に建てられたらものも多く、造りがしっかりしているものも多いみたいです。
そういった物件も視野に入れて物件探ししていると、多くの不動産屋が「昔に比べて安くなった」や「億はかけて建てた物件だけど今はだいぶ値下がった」なんて言う。

確かに売却側したら二束三文の売値なのかもしれない。そうそう宿泊業やりたいって人もいないだろうしね。
それでも価格としてみたら2000万3000万はする。
たまーに1500万とかの物件もあるけど、リフォーム費や立地状況等考えると手が出しづらいものばかりだ。
だいたい、1500万でもポンっと出せる額なんかじゃないし…。

今はどうやらゲストハウス（開業）ブームらしいです。
いくつか要因があるんでしょうが、古民家や空き物件等を安く仕入れて手を加え、開業費も昔のペンションとは違って抑えられること、これが開業側からしたら最大のメリットになるんじゃないのかなぁ。
更に訪日外国人の受け入れ先としても人気があり、利用者にとっても宿の選択肢が増え需要がある。

だから、居抜きペンションはあっても居抜きゲストハウスはまだ市場には出てきてません。
ただこの先はわかりません。

僕はブームに乗ったつもりは全くないのだけれども、同じ志の方が多くいるっていうのは良いことなんじゃないかなぁって楽観視してます。
ただ、この先の動向なんて読めないし、ブームや流行りに左右されない様に気を引き締めていきたいと思います！

用途変更

Sat, 19 Dec 2015 12:04:09 +0900

延べ床面積100平米越える物件でゲストハウスを始める場合、用途変更をかけなくてはならない。

ちなみに、以前開業予定地の建築指導課の方に聞いた質問↓

Q：宿として使わないところを削って100平米を切るようにすれば用途変更かけなくてもいいんですよね！？
A：うん、まぁ…。ただ、「この部屋はプライベートで倉庫として利用する」ってやるなら、宿泊客が入れないように屋内のドアを無くして、屋外に勝手口を作らないとダメだよー。
Q：床の面積で決まるのなら、廊下幅をを石膏ボードかなんかで狭めて床面積を削るのはOK？？
A：それはダメです‥…。

ということで僕は用途変更を決意しました。
※各自治体や担当者によってこの辺の判断は変わってくるみたいですよー

じゃあ、用途変更するとして具体的に何をするの？
※ここでは用途変更とは？の事前知識については割愛します。

用途変更をするには、まず対象の物件が「旅館」の用途をとれる地域かを調べます。
僕のところは都市計画区域外で、近隣に学校等もなかったのでその辺は大丈夫でした。

次に物件が確認申請＆検査済証をとっているか調べます。
これは不動産屋に聞いてもいいのですが、間違いないのはその物件のある役所（建築関係の課）に行って聞くと一発です。
僕なんかは不動産屋に検査未済と聞いていたが役所で調べてもらったらちゃんと検査済証出てました。
これらの申請がとれてない場合は建築士の方と要相談になります。
この確認申請と検査済証とか、やっかいなのが物件を建てたときに当時の建築基準に沿って建てましたよーと証明するものなので、申請されてなかったりするとすげー面倒くさいです。
基本的には建ててすぐにしか申請できないものなのらしいので。。
費用はかかりますが、建築士の方と相談してなんとかなる可能性もあるみたいなので、もしそういった場合は建築士にご相談ということで。。
ちなみにこれらの申請がされてても安心はできません！
建物を建てたときには勿論、各種設計図面が必要になります。
工事が終わったらこれら設計図書は、原本が工務店等の請負業者、複製が物件所有者に渡され各々保管します。
あとは一定期間、役所の方でも保管されているみたいです。
この設計図書が用途変更する際に必要になってきます。

物件によっては前の物件所有者が図面を紛失し、当時の業者もわからない、役所にもない事があります。
僕もそうでした。
このような場合も、建築士の方と要相談してください。
たぶん、建築士の方が役所調査を行ったり、現物から図面をひいたりして、対象してくれるはずです。費用はかかるけどね。

補足ですが、こういった手間のかかる案件を引き受けたがらない建築士の方もいます。
事実、最初に訪ねた建築士の方には「設計図書がないなら無理だね～」と門前払いを食らいました。

色々な壁があるとは思うので、柔軟に対応してくれる建築士を探すことは大事だと思います。

さて、ここまできたら最後、見積もりをあげてもらいます。

まずは建築士、次に建築士の方が作った図面を施工する各業者という順番かな？

僕は今ここで足止めを食らっているのでこの先についてはリアルタイムで報告していきたいと思います！

かなーり大雑把ではありますが、用途変更はこんな流れになります。

費用面は本当に、その物件の広さやどこまで改修が必要なのかによって変動するので一概には言えません。

また僕なりの解釈で記載しているので間違っている部分もあるかもしれませんが、何かの参考になればと思います。

次回は何について書こうか決めてないですが、お付き合い下さいー(笑)

物件②

Fri, 18 Dec 2015 12:26:28 +0900

どこでも書かれてますが、ゲストハウス（宿泊業）を始めるには３つの難関があります。
①建築法
②旅館業法
③消防法
※正式名称ではないですが、面倒臭いのでこのままいきます(笑)

①～③はそれぞれ管轄が異なり、宿泊業をやるのに最低限守ってね？という内容が決められてます。
すべての窓口で許可を貰い、晴れて営業ができます。
これらは営業をする物件に対しての決まり事になります。
そして何よりも①が非常に厄介なのです。

これは宿泊業に限ったことではないのですが、延べ床面積が100平米を超える建物は特殊建築物となり用途の届け出が必要になります。
もし狙っている物件の用途が「旅館」であるならば、かなりラッキー！
開業までの費用と時間が大幅に削減できます！
ですが、そんな物件なかなかお目にかかれません。
そうなってくると、用途変更が必要になります。
さぁこれは大変になってきましたぞ！

…、さてここまででお気付きの方（或いはもう知ってる方）もいるかと思いますが、

こーんな面倒臭い＆頭使う＆手間のかかることしなくたっていいんじゃね？？
延床面積が100平米切ってればいいんでしょ？？

ってことに。。。

そーなんですよ！
今までの話はすべて特殊建築物で宿泊業をやろうとしてる場合の話で、そうじゃなければ用途変更の手続きなんかしなくたっていいんです！
いやー、良かったですね～

結構ここで話が終わるブログ多くなかったですか？
僕が調べて思ったのが、その先を書いてくれているブログなり情報が少ないなぁってこと。

おそらく多くの方は100平米未満に抑えた物件を見つけたんでしょう。

ただ、僕が見つけた物件は残念なことに延べ床面積200平米を越えるもの。。
じゃあ実際に用途変更かけるとどうなるの？ってことを次回以降わかる範囲で書いていきたいと思います！

※専門家ではないので色々と間違っているかもしれません。あくまで参考程度に見ていただけると幸甚です。

物件

Thu, 17 Dec 2015 12:37:02 +0900

最近は各自治体も空き家物件に頭を抱えているみたいです。
特に地方では移住者へのアプローチとして破格で空き家を斡旋したりと、あの手この手で誘致しています。
そんななか古民家をリノベーションして商いを始める方も増えているようですね。
基本的には安い＝築年数が高い物件になります。

自治体によっては、移住者に対して手厚い助成金を出してくれるところもあります。
僕が最初に話を進めていたところは、総額600万以上の助成金が出るところでした。（もちろん条件は幾つかありますが）

ただ、それだけ高額の助成金を出してまで地域再生をはからなければならない自治体なので、商売をやるには条件が厳しい環境です。
人口も少ないし主だった観光資源もなく、店を始めることはできるかもしれないけど、生計をたてていけるか不安になり断念しました。。
ただ、自治体が移住者を募ったり人口流出に歯止めをかける政策をしているので、伸びしろのある地域だとも思います。
また、「私はこの町が好きでこの場所で商売をして一緒に町を盛り上げるんだ！」とか「私の経営プランは場所に左右されずにやっていける！」という方なんかは初期投資が少なくなるので良いと思います。

開業するにあたって、今まで知らなかった地域を調べてみることが物件探しの第一歩なのかなぁと思います。

イマココ

Wed, 16 Dec 2015 13:10:17 +0900

あくまで僕の場合なんですけど、ゲストハウス開業にあたっての大まかな流れってこんな感じってのを書いていきます～

①まずモヤモヤする
②ネットで軽く情報収集してみる
③物件もさがしてみる
④良さげな物件の視察をする
⑤ざっくりの予算が決まってくる
⑥資金繰りについて悩まされる
⑦営業許可について悩まされる
⑧改修が必要なので見積もりをとる←ｲﾏｺｺ!
⑨物件取得＆工事
⑩営業許可申請
⑪晴れて営業！

おそらく①～⑧で何かしらの壁にあたり、この作業をループする人が多いと思います。
もちろん、⑨以降もすんなりいくわけでは無いのですが、物件を取得したあとなので、ここで大きく軌道修正かけるようなことになれば出費が大きくかさんでしまいます。
なので、希望の物件が法的に、現実的に営業できるものなのかを調べる事が一番時間と手間がかかるのです。

僕自身、今⑧の状態なので見積額次第ではまた振り出し（①）に戻る可能性があります。
事実僕は①～⑧を数回ループしました。

僕が思うにゲストハウスを始めるのって、かなり物件に依存してると思うんですよ。
オーナーが思っているコンセプトを実現できるかどうかは、物件の大きさや土地の用途や賃料or購入費の値段、こういった部分をクリアできる物件であることが前提だと思ってます。
もちろん、新築で建てたり、改装費に回せるお金がいっぱいあるのであれば良いのですが。。。
なので、物件取得前の過程が一番大変なんですねー

まるで他人事の様に書いてますが当の本人が一番モヤモヤしてます！(笑)

開業に向けて

Wed, 16 Dec 2015 00:59:27 +0900

はじめまして！

只今ゲストハウス開業に向けて奮闘中の者です。

秋ごろから本格的に動いて来たのですが、

現実的な話になるまでは誰にも言ってきませんでした。

そして今現在も物件取得の前段階です。

ですが各業者の見積もり待ち等の現状維持状態が続きそうなので、

「空いた時間にブログ立ち上げるか！！」と一念発起！！

頑張っていきますね～

実は、今の状況に至るまでに僕自身「ゲストハウス　開業」といった

検索ワードで様々な先人達のブログを見て勉強しました。

(ってか現在進行形ですね)

もしかしたら今更僕が書いても、見てくれる方たちには周知の内容かもしれない。

ただ、同じ目標に対してのアプローチの仕方は十人十色だと思っているので、

少しでも参考になるようなことを綴っていければと思っております！！

まぁ、本音言ってしまえば自分自身の備忘録変わりに書くつもりなんですがね。。。

ではでは、次回からそれっぽい内容を絡めていきますのでお付き合いくださいませ～