はたらくママ大家です

今日は、空室対策協会１級アドバイザーとして

お知らせがあります

家賃を下げたくない大家さん必見

ちょっとしたアイデアで

劇的に変化する

空室対策５日間チャレンジ

の開催が決まりました～

チャレンジのスタートは、

10/13日（木）～ですが、

それまでにも対談LIVEなど

楽しいイベントを企画中です

前回の記事でも、

賃貸経営初心者の大家さんにとって、

空室対策を学ぶことは

賃貸経営の第一歩になるかも！

とお話していました

今回のチャレンジ企画は、

初心者大家さんだけでなく、

ベテラン大家さんにも

たくさんの気づきや発見があるはず！

という企画になっています

なぜかというと、

他の大家さんたちの体験事例を

たくさん聞くことができるからです

空室対策協会では、

「集合知」を大切にしています。

この集合知のパワーはすごいんですよ～！

集合知というのは、

多くの人の知識が蓄積したもの！

一人ずつの知識や経験が集まることで、

私たちはそれを

疑似体験していくことができるのです

５日間の無料チャレンジ

まずはこちらからお気軽にご登録ください

https://www.agentmail.jp/form/ht/40733/2/

今はどんなお話ができるか

ワクワク準備中

どんな５日間になるのか、

またお知らせしていきますね

チャレンジが始まるまでは、

こちらで対談ライブがあるかも！

▼▼山岸加奈さんのFacebookはこちら▼▼
https://www.agentmail.jp/ln/10/3/48872/582816/4760864/2/

ぜひお立ち寄りください～

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※このブログの不動産購入活動に関する

登場人物や場所、団体名は全て仮名です。

1年間頭を悩まされ続けた

お家賃横領問題もやっと決着

このころお家賃入らない問題と並行して

もう一つ悩んでいたのは

物件のリフォームでした。

当時4部屋ある空室のうち、

3部屋をリフォームする必要がありました。

リフォームに関して悩んでいた理由は

色々あるのですが、

その最大の理由は、

依頼していた業者さんが、

お家賃を流用していた管理会社さんの系列の

リフォーム会社だった

ということに尽きるのかなと思います。

（管理会社のお家賃流用事件については

下のリンク参照ください）

本体の経営がそういう状況なので、

工事の資金だって潤沢なはずないですよね。

だから工事がなかなか進まなかったんです

売買の取引の時点で川村さんから、

100万円分は工事をすでに頼んであります

100万円あればかなりいろんなことできます

とのことだったので

素人の私はまたしても

「ふ〜ん、そうか！なら安心か」

ぐらいの感じで呑気にしていました

今のように仲間がいれば。。。

見積のこと相談に乗ってもらったりできたのに

当時は空室だって

管理会社に任せておけば大丈夫

と思っていました。

というか初期の頃は

2ヶ月で満室にできます

という社長の言葉を信じきっていたので

（お家賃流用されているのに）

ただただリフォームも進んでいると思って

のんびりしていたような気がします。

購入してから2〜3ヶ月たった頃、

ところで、リフォームは？

当時の私のアクションの遅さ！！！

だって管理会社さんがしっかりしているから

任せておいて大丈夫って思ってたんだもん〜

売買の時の川村さんから

何もしなくていいって、

聞いてたんだもん〜

そんな他力本願な賃貸経営、

ダメ絶対

というわけで、

私のおバカな賃貸経営黒歴史、

次のシリーズは初期リフォーム編、

でいこうと思います

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管理会社のお家賃流用事件については

こちらの記事を参照ください

『賃貸物件珍事件 その１(待望のお家賃)』はたらくママ大家です※このブログの不動産購入活動に関する登場人物や場所、団体名は全て仮名です。  さて大家さんになって嬉しいことといえばお家賃をいただいた時で…ameblo.jp

『賃貸物件珍事件 その１(管理会社の言い訳)』はたらくママ大家です※このブログの不動産購入活動に関する登場人物や場所、団体名は全て仮名です。  物件を購入して以来お家賃が全然入って来ない問題・・・ローンの…ameblo.jp

『賃貸物件珍事件 その１(ついに最初の入金か？！)』はたらくママ大家です※このブログの不動産購入活動に関する登場人物や場所、団体名は全て仮名です。  物件を購入してはや4ヶ月。お家賃が全然入って来ない・・・  …ameblo.jp

『賃貸物件珍事件 その１(お家賃横領問題ついに決着)』はたらくママ大家です※このブログの不動産購入活動に関する登場人物や場所、団体名は全て仮名です。  やっとお家賃をまとめて振り込んでもらってひとまず少し安心  …ameblo.jp

はたらくママ大家です

今日は4歳になる娘の運動会でした！

年少さんの演目はかけっこ！

どうやら一番目に走るらしい。

ドキドキ見ていると、とっても楽しそうな様子

ギャラリーもたくさんいる中で

名前を呼ばれて大きな声で「はーい！」と返事をして、

ゴールで待っているパパのところに

元気いっぱい走っていきました

去年は親子で踊る演目だったのですが、

みんなが踊っている中、

だっこだっこで全然できなかったので

すごく成長を感じました

年中・年長さんはリレー競走もあって、

すごいスピードで真剣勝負していて感動でした

幼児の力、果てしないなぁと思いました

さて、前回の記事は、

私が空室対策を学んで

祖父母の物件を満室にできたことで

これまで触れにくかった

不動産の話題をできるようになった

というお話でした

空室対策ってどんなことを思いつきますか？

空室対策協会では、

メソッドが確立しており、

3つのステップを踏んでいきます

①現状把握

②ペルソナ設定

③物件広告

空室対策に、メソッドがある？！

空室があるときは

仲介業者さんと相談して、

手を打っていくんじゃないの？？？

もちろん、仲介業者さんと相談しながら

手を打っていくこともするのですが、

「果たして本当に効果あるのか？」

「リフォーム代、高すぎない？」

「そんなにお家賃下げないといけない？」

など、確信がもてないまま

言われるがままにやってみる、

というケースが多いのではないかと思います。

それが、この空室対策を学ぶことで、

何をすることが効果的なのかが明確になり、

不必要と思われる手を打たなくてよい、

自信をもって空室対策が

できるようになるのです

私が一緒に空室対策を学んだ

大家さんのお友達の中には、

物件を相続して、

親の世代も受け継いでからも

慢性的に空室があった

空室があることが当たり前で、

空室が埋められるなんて思ってもみなかった

と、今は笑顔で満室経営されている方も

いらっしゃいます

賃貸経営には色々することがありますが、

まずは第一歩として空室対策を学ぶ

というのは学びの良いきっかけになるかもしれません

空室対策について興味がある方は、

個別相談などもしていますので

お気軽にコチラ↓ご登録ください

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やっとお家賃をまとめて振り込んでもらって

ひとまず少し安心

そしてその後は継続的に振り込まれ・・・

るはずもなく

その後も闘いは続きました

毎月の入金日に振り込まれないので

督促、イライラ、焦り、怒り、督促

の繰り返し

そしてまた金額が大きくなっていく

その後、物件の状況を確認するため、

そして新しい管理会社さんを探す活動もかねて

現地にも何度か訪問したのですが、

現地でもそのことは噂になっており、

訪問した仲介業者さんに困っている事情を話すと、

「他の大家さんからも同じような話を聞きます」

と言っていました

中にはウン百万円入金がないという人も

いるらしいとのことで・・・

これはやばい！

本気で取り返してさっさと手を切らなければ

と燃えたのでした。

まずは入居者さんから

私の口座にに直接入金してもらうよう

切り替えていきました。

そして、

売買の時にこの管理会社の紹介を受けた

川村さんにも協力してもらいながら、

強い督促を続けました

結局、最後は弁護士の友人に相談し、

このブログで書ききれていない

細かな状況を説明して

請求の権利があることを確認し、

簡易裁判所で「支払督促」をしようと決めて

最後通達として連絡をしたのでした。

これで、事態が動きました。

物件を購入してから１年。

残りの約50万円を全て取返し、

関係を断つことに成功しました

友人には本当に感謝です

後日談ですが、

その数か月後、その業者さんは

数千万円分の預かり金を

運転資金に回して業務停止措置となったと

知りました。

奇跡的に、私は全額取り返して、

金銭的な損失は免れましたが

ほんとうにしんどい1年間でした

おかしいと思ったら、

ぼんやりしてないで

直接入金に切り替えてもらうよう、

すぐに手を打っていればよかったです

さて、次はどんな事件が待っているのか？！

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はたらくママ大家です

今週末は娘(4歳)の運動会！

うちの幼稚園(保育園)はちょっと変わっていて

園全体で3チームに分かれて

今週1週間ずっと色んな競技でたたかって

運動会をしているみたいです

娘は毎日疲れ切って帰ってくるし

なんだか楽しそう

保護者が行くのは最終日！

お天気にも恵まれそうでとても楽しみです

前回の記事で、

どうして”突然”相続することになるのか？

ということを考えた時、

受け継ぐ側も受け継がれる側も

なかなか話題にしにくい、

という原因があるなぁと思いました。

私だって、不動産に興味があると言ったら

反対されました

受け継ぐ予定の物件があるのに！

でも今は、

祖父母の所有している物件の賃貸経営を

実質的にお手伝いしています

話もしにくい状態から

どのようにしてそうなったのか？！

それは、私が空室対策を学んだことが

きっかけでした。

私は空室対策を学び、

1年以上空室で困っていた祖父母の物件のお部屋を

満室にしてあげることができたのです

その過程で、

少しずつ話をするようになり、

実際に満室にしたことで

信頼もしてくれるようになりました

「満室経営」

とってもいい響きですよね

実際精神的にもものすごく安定します

お手伝い物件なので

私の物件ではないのですが

相続予定、したての大家さん、

まずは物件を満室にするところから

取り組んでみてはいかがでしょうか

誰にも迷惑かけないし、

喜んでもらえる要素しかない

そして自分もスキル向上

個別相談なども始めようと思っているので

ご興味ある方、お悩みのある方は

こちらからお友達登録してみてくださいね

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物件を購入してはや4ヶ月。

お家賃が全然入って来ない・・・

今思えば、

全員が滞納なわけがないので

一部でも入金がない時点で

もっと疑わなければいけないですね

どうなってるんですか

早く支払ってください

精算書を出してください

のれんに腕押しのような督促は続き・・・

ついに、物件を購入して5か月目の11月。

7月から10月分の精算書がキター

これはかなりの前進

・・・で？

入金は？

実際、この精算書の分の入金があったのは、

そこから更に１ヶ月以上も経過した

12月中旬だったのでした。

金額にして約50万円

ひとまず少しほっとしました

この入金の背景には協力者がいて・・・

私の力だけではどうにもならないと思い、

売買の時にこの管理会社を紹介した

川村さんに連絡をとり、

再三の督促をしてもらったのでした

この日々は、思い出すだけでも

ストレスフルな日々でした。

不安、いら立ち、不動産業界の洗礼かと思いました。

ですがこの後もまだまだ闘いは続くのです

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はたらくママ大家です

私が一年で一番好きな季節、秋

そんな秋が、スーパーに並ぶ食材や

朝夕の肌寒い温度で

少しずつ感じられるようになってきました

突然ですが、

相続予定・したての大家さんの困りごとって

なんだと思いますか？？

色々あると思いますが、

やっぱり、

「なにをしたらよいかわからない」

ということが最初の壁なのではないかと思います

私自身、

初心者の頃には

家賃滞納(管理会社に！)をされていても

恐る恐る電話やメールで確認する

くらいのことしかできませんでした

「受け継ぐ前に、

色々話を聞いていればよかった。。。」

となってしまいますよね

私の場合、

祖父母が賃貸経営をしているんだから

色々聞けたでしょう

と思われるかもしれませんが、

実際はそうではありませんでした。

祖父母は私に

不動産投資なんてしてほしくなかったんです。

それはきっと

空室や滞納、修繕など、

たくさんの大変な経験をしてきたから

祖父母は転売を繰り返すような投資の視点で

賃貸経営をしていたわけではなく、

自宅のすぐ近くに土地を買って

そこにアパートを建て、

時間をかけてローンを完済して所有中なので、

私に投資のような荒波の世界に

出て行ってほしくなかったと思います。

そんなわけで、

チャレンジしてみたい気持ちを少し話すと

猛反対にあったので、

私は自分の不動産投資をしたいという

夢を叶えるためには、

既に経験のある実家のメンバーには

内緒で始めるしかなかったのです

そんなこともあって、

なかなか賃貸経営の話を

次の世代に細かく話す・・・

というケースは少ないのかもと思っています。

心配をかけたくない親心かもしれませんね

「どうして”突然”相続することが多いのかの考察」

というテーマにしたのは、

このあたりの事前のコミュニケーションが

もっと円滑になればいいのに

と思ったからです。

具体的な方法をアドバイスできるように

考えておりますよ～！

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物件を購入して以来

お家賃が全然入って来ない問題・・・

ローンの返済も始まり、これは深刻

管理会社さんとの当時のLINEのやりとりを

見返してみて笑っちゃいました

9月、10月、11月、12月・・・

ひたすら、

「その後いかがでしょうか」的な督促と、

「ご連絡できておらず申し訳ございません」

の繰り返し

返答のレパートリーはこんな感じです。

①お電話出られず申し訳ありませんでした。

月曜日に必ずご連絡いたします。

②明日はきちんとお時間をとってご連絡させてください。

本当に申し訳ありません。

③不安な思いをさせてしまい申し訳ございません。

明日は必ずご連絡いたします。

④スタッフにも指示、対応をさせていますので

今しばらくお待ちください。

必ずご連絡いたします。

⑤かなり強風になってきまして、

私も駆り出されております。

もうしばらくご連絡お待ちください。

⑥確認はできております。

改めてご連絡いたします。

強風関係ないやん

当然、「月曜日」や「明日」に連絡が来るはずもなく。

よくこれだけ時間稼げたな

相手が私でよかったな

って感じですよね。

当時の私は赤ちゃんレベル

自分ではひたすらメールや電話で

督促することしかできませんでした。

そして、そんなアクションは

軽～くかわされてしまうのでした

そして私は物件を紹介してくれた

川村さんに相談をしました

お家賃３万円程度のお部屋だったので、

その時ですでに30万～40万円、

入ってきていない状況だったと思います

不安しかない

ぜーったい回収するぞー

私の黒歴史を白歴史に！

というのは冗談ですが

不動産を相続予定、

相続したての大家さんにむけた発信です

私は相続予定の大家さんだと言いましたが、

今の物件の所有者は祖父母なので

受け継ぐのはまだまだ先です。

みんなが長生きしてくれて、

先になればなるほどいいです

祖父母が所有している物件は

いくつかあるのですが、

母とその妹(私の叔母)が

先に受け継ぐことになります。

私は祖父母の背中をみて、

相続とは全く関係なく、

自分自身の興味で不動産投資の世界に

足を踏み入れたわけですが、

他の投稿を見ていただいてわかる通り、

色々と経験をしました

度重なる試練を

試行錯誤で乗り越えていく中で、

知識と経験って大事だなぁと

痛感したわけなのですが、

じゃぁ投資ではなくて

資産を受け継いで賃貸経営をする場合だって、

同じように知識って必要やん！

って気づいたんですよね

うちの場合だと、

母と叔母は賃貸経営にはあまり興味なさそうでした。

祖父母が元気で長年やってきたので

手伝う必要もなかったのです

最近では祖父母もかなり高齢になり、

私が活動をするので賃貸経営についても

家族で話をするようになりましたが、

もし私が経験していなかったら、

突然受け継ぐことになり

右も左もわからず大変な思いや”損”を

していたのではないかなと思います。

何事も、

事前の準備って大切ですよね

どんな事前準備をしておくとよいのか？

そんなことも考えていきたいと思います

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さて

大家さんになって嬉しいことといえば

お家賃をいただいた時ですよね

俗に言われる、

「不労所得」でもあり、

大家さんになった実感が湧く瞬間だと思います

7月に物件を購入して、

8月、9月・・・

あれ？お家賃は？？？

とりあえず管理会社に確認

←普通もっと早くに確認するでしょ

という現在の私からのツッコミはさておき・・・

電話口では管理会社の社長が説明。

「家賃の振込先の切り替えの連絡はしているのですが

お年寄りが多いのでまだ理解されていないのか、

前の大家さんに払っちゃってる人もいて、

うちも回収できていなくて困っているんですよ」

「これからもう一度訪問して説明しにいきます」

その時の私

「（なるほど！そんなことになっているのか！）

わかりました、それは大変ですね。

宜しくお願いします！！」

今の私

「いやいやいやいや！！

たとえ1人ぐらいそういう人がいたとしても

全員入金がなかったわけじゃないでしょう！

受け取った分だけでもいますぐ振り込んでください！！

その人は何号室の誰なんですか？

はっきり教えてください！

何なら私直接連絡しますけど？？」

当時の私の返答、

自分でもあり得ないと思うと思うんです。。。

でも、なんだかうまく言いくるめられて、

強く言えなかったんです

経験不足で自信がもてなかったからなのか。

業者さんを前に萎縮していたのでしょうか。

今の私からするとよくわかりません。

毎回督促の電話をするたびに

15分か20分くらい話して、

電話代がもったいないよ！

って思っていた記憶があるので、

他にもごちゃごちゃと

いい話、努力している話なんかを持ってこられて

強く言えずにいたんだと思います。

何度も電話しました。

繋がらないことも多かったし、

やっと電話に出ると

「体調を崩して入院していました」とか

初対面の時に持病がある話も聞いていたので

それも信じるしかなかった。

私の口座に入居者さんから直接入金されるよう

切り替えてほしいと依頼もしましたが

ごちゃごちゃと言い訳で実行されぬまま。

今だったらもう本当におかしいと思ったら

直接入居者さんに連絡をとって確認するとか

色々案を思いつくのになぁ～

当時は、経験がないから、

入居者さんと直接連絡をとることも

私には高いハードルだったんでしょうね。

こうしてお家賃が1円も振込まれないまま、

10月・・11月と時間ばかり過ぎていくのでした。

さて、皆さんなら

どうやって回収しますか？