売り出し当初は、もともとこの家を買うときにの仲介をしてくれた大手不動産会社に「専属選任契約」で売却を依頼していたのですが、繁忙期を逃していたせいか、半年たっても売れませんでした。（内覧希望者は、毎月1家族～2家族程度あったのですが・・・）

　そこで作戦を変更し、この2月から「一般媒介契約」に変えて、広く多くの仲介業者に情報を出したところ、2週間もしないうちに、買い付けが入ったのです。実は近所の社宅マンションに暮らしている3人家族のご家庭で、お子さんの通っている小学校の学区限定で物件を探していた、とのことです。まさに灯台下暗し！

　最初の業者も、ネット広告はもちろん、チラシ等のポスティングも頑張ってくれていたのですが、ターゲットを絞らなかったのが敗因でした。キーワードは「社宅」と「同じ小学校の学区」だったのです。そこにうまくヒットした業者が、仲介手数料を手にした、というわけです。

　しかし、日本の慣習なのでしょうが、業者はしっかり「両手」で手数料を抜いていきます。金額が大きいので（3％＋6万円）×消費税　もかなりの額になります。1件仲介すれば、営業マンの月給は余裕で出ますね。日本の不動産業者は宅建法に守られていると思います。まだまだアナログな世界です。

　さて、物件売却が一段落したので、このキャッシュを有効活用して、現在保有している都内のアパート（妻の所有物件）の借り換えを銀行に交渉します。

　結果はまた報告させていただきます。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。

内容は、これから不動産経営にチャレンジしようとしている全ての初心者のために、私の失敗を全てつまびらかにするとともに、物件情報の収集から契約、融資付け、その後の経営まで、一通りのノウハウを私の実体験をもとにまとめたものです。

第1章: 教師が自分と家族をどうやって守るのか（教師の実態）

第2章: 教師がアパマン経営をする５つのメリット（お金の不安　解決策）

第3章: 教師のための５つの不動産購入テクニック（不動産購入ノウハウ）

第4章: 教師が金融機関から融資を受ける6つのノウハウ（融資のノウハウ）

第5章: 教師の賃貸経営の１１の極意（運営管理、教師との両立などノウハウ）

どうしても、「教師受難物語」的な性格が中心となってしまいましたが、私の言いたいことはほぼ著述できたと思っています。本を書いてみて、今までの自分の経営スタイルがいかに危なっかしいものであったか、あらためて気づかされました。ここで今までの経営姿勢に一区切りつけて、これからまたチャレンジしていきたいと決意しているところです。

4月いっぱいAmazonキャンペーンも行っています。購入していただいた方には、もれなく「一棟目購入マニュアル」をプレゼントいたします。ぜひ一人でも多くの方に手に取ってごらんいただきたいと思います。お知り合いに紹介していただければ幸いです。

http://yytop.ciao.jp/keyaki_amazon　（キャンペーンサイトに飛びます）

4月に転勤して、新しい環境に慣れるため何かとあわただしく余裕のない日々が続いていますが、そんな教師たちを含む公務員の皆様のお役に立てれば大変うれしいです。

　まず、私自身の変化としては、当然副収入（最初の頃は損失ばかりでしたが・・・）が発生するために、今までやったことがなかった確定申告をしなければなりません。初めて確定申告書と向き合った日の衝撃は今でも覚えています。「なんちゅう面倒くさい書類なんじゃぁ・・・」と思いました。とりあえず見よう見真似で数字を打ち込んでいき、一週間近くかけて完成させたと思います。

　その結果諸経費がかさんだため、10万円以上還付金を受け取れることがわかりました。その申告書を持って、役所の相談窓で正しく書けているかどうか相談したところ、何箇所か直され、還付金が半分以下に減らされてしまいました。納得いかなかったので、再度税務署で相談したところ、ほぼ、最初に私が作成した申告書でＯＫだということがわかり、還付金を受け取ることが出来ました。「役所の人間は決して見方ではないんだな」ということを学びました。でも一度申告書を作成したことは、私にとって小さな自信になりました。

　その後一棟アパートを購入し、規模が大きくなってきたので、初めて税理士に依頼し「青色申告」に切り替えました。出来上がった申告書は「さすが専門家」と感じさせる仕上がりで、現在はすべてお任せしています。

　次に、家族の変化としては、私が一棟アパートを複数購入し、満室経営が出来ている様子を見ていた妻が「私も不動産経営に取り組みたい」と言ってきたことです。妻がパートナーになってくれることは、大きな力になります。

　その後妻もアパート２棟を購入し、現在も安定経営を続けています。私としてはよき「戦友」を得た思いです。

このように、不動産経営を通して、私と妻は人生で共通の目的を持つことが出来ました。

　また最近は、もう一度不動産経営を学びなおすために、「不動産投資家育成協会」に所属し、数多くの先輩大家さん方と交流させていただけるようになり、様々な刺激を受けています。協会で得た様々な刺激については、次回紹介しようと思います。

今回も最後までお付き合いいただきありがとうございました。

一方の返済は、6300万円を金利2.3％、期間28年でＯ銀行から借り入れをしたので、毎月255000円ほどです。差し引き毎月15万から16万のプラスでしたが、固都税が年間30万ほど課せられますので、年間の収益は＋150万円程度でした。

結果的にこの物件は、空室になっても一度も家賃を下げる必要がなく、5年間経営することができました。（1か月のフリーレント期間を設けることで、家賃を下げなくても入居付けすることができた）そのため、ざっくりと5年間の収支を計算してみると、保有時の収益が150万円×５年＝750万円、5年後の残債が5400万円であったのに対し、6040万円で売ることができましたので、売却益が約600万円、5年間トータルで1300万円程度の収益をもたらしてくれたわけです。売却益にかかる譲渡税を差し引いても1000万円以上は残る計算です。収支としてはまずまずだったと言えるでしょう。

さて、この後新築木造アパートへの投資を加速させていったのですが、その後の展開は次回に回したいと思います。

今日も最後まで読んでいただいてありがとうございいました。

しかし、もう失敗を繰り返すことはできません。実際に建築現場を見て、周囲の状況を自分で確認したいと思い、まず見学を申し込みました。最初に案内された現場は、千葉県の総武線の駅から徒歩10分の場所で、周囲には事業所も多く、単身者の需要が見込まれる土地でした。完成したばかりの建物も、ワンルームながらロフト完備でかなり広々した空間が確保されていました。また最新の設備を備えており、かなり快適に生活できそうです。「若いサラリーマンの需要は十分見込めそうだ」と思いました。

しかし、結果的にその物件は見送り、後日同じ会社から「名古屋市内に良い土地が見つかったので見てみませんか」との紹介を受け、現地を視察することにしました。土地の所有者は2人で、それぞれ「Ｌ字型の変形地で使い勝手が悪いので、手放したい」との意向があり、それを業者がまとめて紹介してくれたのです。しかし単独では変形地なのですが２つの土地を合体させるときれいな長方形の土地になり、接道も申し分ありません。「これはラッキーかも」と思いました。

現地調査をしたところ、最寄駅からは徒歩13分ほどでしたが、国道から100ｍほど入った静かな住宅街で、周辺にライバルとなりそうな物件もなく、コンビニも徒歩3分の場所にあり、なかなか良い立地であることが確認できました。そこで、早速買い付けを入れて、業者には金融機関を紹介してくれるよう依頼しました。半月後に無事審査も通り、Ｏ銀行から5年間固定金利で2.3％の条件でフルローンを引くことができました。この物件（1LDK×8室）の表面金利は8.8％なので、十分CFも残りそうです。

この物件については結果的にその後5年間所有し、2017年に売却したのですが、その間の収支状況については次回お知らせします。

今回も最後まで読んでいただきありがとうございました。

　所有しているワンルームマンションが、3か月たっても空室が埋まらないことに焦った私は、業者の提案に乗ってサブリース契約を結ぶことにしたのです。

　今思えばこの瞬間に時限爆弾のスイッチを自分で押してしまったようなものです。家賃は10％下がりましたが、一時空室のストレスからは解放されました。しかし「その時」はやってきました。サブリース契約から５年たち突然、管理会社から家賃の減額を告げられたのです。

　契約当初は気にも留めなかったのですが、サブリース契約書をよーく読むと、契約の更新に際しては、双方協議の上新しい家賃を設定するが、合意を得ないときには賃借人（管理会社）の提示した新条件で5年間継続する。の一文が入っていました。結局この段階でサブリースの家賃が10％下がり、完全に手出しとなったのです。

「このままではローン返済までの間に破たんする！」遅ればせながら自分の置かれた状況に気付いた私は、損切りを決断し、とある不動産仲介業者に所有する2部屋を売りに出しました。このころは、東京オリンピックの開催も決まり、外国の投資家が日本の投資用マンションを積極的に買い始めた時期で、ほどなく私の所有するマンションも香港在住の投資家が私の買値より200万程度安くではありましたが買ってくれました。「もう損切する」と腹を決めていたので迷わず売りました。しかしここでまたあのサブリース契約の中に「中途解約の場合には賃料の3か月分を支払うものとする」の一文が入っていたのです。簡単にサブリース契約を解除させないための業者の仕掛けた「罠」ですが、その条件で契約したのは他ならぬ私です。すべては自己責任という言葉が、心に刺さります。大きな痛みと後悔とともに、私のワンルームマンション経営は終わりました。

　結局、投資用マンションノディベロッパーは、安く仕入れた物件を投資家に高く買わせ、空室が出たタイミングでまともな客付けもせず、自分たちに圧倒的に有利なサブリース契約を結ばせて、投資家の首をじわじわと絞めつける存在であることを思い知ったのでした。

この区内のマンションは2室5年間保有してトータル350万円程度の損失になりました。高い授業料でしたが、サブリース契約の恐ろしさを身をもって体験することができました。・・・

今日も最後まで読んでいただいてありがとうございました。

次に投資用不動産に出会ったのが、今から10年前、23区内のの学校に転勤になった年でした。やはり営業の電話があり、「今度23区内にリノベーションを施したワンルームマンションを売り出しました。駅徒歩5分の抜群の立地です。早い者勝ちになると思うので、区内在勤の公務員の皆様に将来の年金対策としておすすめしています。ぜひご検討ください！」とまたしても営業トーク炸裂です。

たまたま自分が区内に転勤して、都心の活気を感じてしまった時期で、深く考えもせず「区内なら若者がどんどん増えてきているし、しかも駅近なら値下がりすることもないだろう。うまくすれば値上がりだって期待できそうだ」と根拠のない判断を下し、契約書にサインしてしまったのです。しかも2週間後同じ営業マンから「欅様ならもう一部屋特別にご購入いただけます。こんなケースはめったにないです」と言われその気になって2部屋購入してしまいました。

結果は・・・最初の入居者が入っていた間は、確かに家賃収入のほうがローン返済を上回っていて月々の収支は＋2～3万というところでした。しかし不動産取得税や固定資産税を支払ってしまえば、トータルではマイナスとなり、「でも都心に好立地のマンションが持てたんだから、ま、しょうがないか」などと自分に言い聞かせていました。しかし最初の入居者が退去した後、次の入居者がなかなか決まりません。1か月たち2か月たち3か月目についに我慢しきれなくなり、サブリース契約を結んだのです。

今思えばこの瞬間に時限爆弾のスイッチを自分で押してしまったようなものです。

以下、次号へ・・・

最後まで読んでいただきありがとうございました。

　きっかけは、高校時代のラグビー部の同期生から10年ぶりにかかってきた一本の電話でした。てっきり同窓会のお誘いかと思ったのですが、会ってみると、彼が取り出したのが九州の新築投資用マンションのパンフレットでした。

　まだ九州新幹線もなかった時代に「このマンションは絶対に将来値上がりする！」「お前は特別な仲間だからお宝情報を持ってきてやったんだ」などの営業トークが炸裂しました。最初は、「怪しいけど根は悪い奴じゃないし、話くらいは聞いてやろうか」と思っていたのですが、「確定申告すれば、毎年税金が10万円以上戻ってくる」（後でウソだとわかる・・）「家賃は最初の家賃以下には下がらない契約になっている」（これも後でウソだとわかる・・）そして最後に、「人助けだと思って買ってくれ」と言われ、結局そんな彼を見捨てることができずに契約書にサインしてしまったのでした。

　結果は・・・当時1750万円で購入した25㎡のワンルームの区分所有が、昨年の熊本地震の影響もあり、最近の査定では200万円程度と惨憺たるものです。

　不幸中の幸いで同じ貸借人の方が20年以上住み続けてくれているので、家賃は下落していないのですが、この人がもし退去してしまったら、今の家賃を大幅に下げないと次の入居は見込めないでしょう。

　私は、最初の投資で大失敗をしてしまったのです。このマンションは自分自身への戒めのため、現在も所有し続けています。・・・（以下次号）

最後まで読んでいただき、ありがとうございました。

初めてのマイソク作りは結構楽しかったです。